嘉庆房地产公司税务筹划分析

PAGE摘要税务成本在房地产企业的成本组成部分占据着很重要的位置,因此企业能够从税务负担这方面入手,进而开展合理有效的税务筹划,在为企业节约现金流和增加利润的同时也大幅度的提高了企业的竞争力。本文从嘉庆公司的税务筹划现状出发，深入分析了纳税理念陈旧，企业财务人员专业性不够强，税务筹划方案不完善，税务筹划风险评估预警机制不完善的问题等问题,进而提出了培养企业税务人员风险防范意识和税筹能力，加大对土地增值税的筹划，保持税务筹划方案的全面性和协调性，建立完善的税务风险预警和管控体系等解决措施，希望能有助于嘉庆公司改善税务筹划关键词：财务核算税务筹划成本管理

AbstractTaxcostoccupiesaveryimportantpositioninthecostcomponentofrealestateenterprises,soenterprisescanstartfromthetaxburden,andthencarryoutreasonableandeffectivetaxplanning,inordertosavecashflowandincreaseprofitsforenterprises,butalsogreatlyimprovethecompetitivenessofenterprises.Inthispaper,startingfromthepresentsituationofthetaxplanningofjiaqingcompany,deeplyanalyzestheoutdatedtaxconcept,enterprisefinancialpersonnelisnotstrong,professionaltaxplanningschemeisnotperfect,thetaxplanningriskassessmentoftheimperfectionofthewarningmechanism,andthenputforwardthecultivationenterprisetaxpersonnelandtaxraiseriskpreventioncapabilities,increasethelandvalue-addedtaxplanning,keepthetaxplanningschemeforcomprehensiveandcoordination,setupperfectsolvingmeasuressuchastaxriskearlywarningandcontrolsystem,andhopetobeabletohelpjiaqingcompanyimprovetaxpreparationKeywords:FinancialaccountingTaxpreparationplanningCostmanagement

目录TOC\o"1-2"\h\u一、引言 1二、嘉庆公司税务筹划现状 1（一）嘉庆公司简介 1（二）嘉庆公司财务部门及岗位设置现状 2（三）公司税务筹划方案现状 2（四）嘉庆公司近些年税务筹划后期反馈现状 4三、嘉庆公司税务筹划过程中存在的问题 6（一）税务筹划理念陈旧 6（二）税务筹划人员专业性不强 6（三）税务筹划方案有待完善 7（四）税务筹划风险评估预警机制不完善的问题 7四、嘉庆公司税务筹划存在问题的改善措施 8（一）树立工作人员科学的税务筹划理念，提高税务筹划能力 8（二）加大对土地增值税的筹划 9（三）加强税务筹划方案的全面性和协调性 11（四）建立完善的税务风险预警和管控体系 12五、总结 13参考文献 14致谢 15 PAGEPAGE14PAGE1嘉庆房地产公司税务筹划分析一、引言总体而言，随着改革开放，中国的房地产业逐步发展。1998年，全国福利分配的取消使房地产业迅速进入黄金时期。房地产业在快速发展的过程中，通过税收为中国的经济建设提供了巨大的资金支持。贡献是显而易见的。但是，中小型房地产公司的“融资难，融资贵”的局面从长远来看并没有改善。另外，房地产调控措施的不规范常常使房地产公司的资金周转变得捉襟见肘。税收筹划是企业维护资产和收入的基本权利。同时，税收筹划是一项需要高智商的增值活动。以财务会计为前提，进行税收筹划。建立健全的财务会计制度，规范公司财务会计管理，不断提高业务管理水平是很有必要的。目前，尽管税收筹划在一定程度上得到了运用，但在理论方面还要进一步研究，在实践方面进一步落实。本课题通过对嘉庆公司税务筹划存在的问题及对策进行各方面详细的分析，研究房地产企业在展开税务筹划过程中遇到的各种问题以及应对策略。二、嘉庆公司税务筹划现状（一）嘉庆公司简介嘉庆公司于1997年在辽宁省大连市成立，自公司成立以来,依靠自身雄厚实力和高效的现代企业管理机制在政府的大力支持下,积极致力于房地产开发经营,在短时间内成为辽宁省市级房地产开发行业中的后起之秀。嘉庆房地产公司因为该市其他大型房地产企业的存在而面对着巨大的挑战和压力。同时，公司目前正在高速成长，公司的良好运营能保证多个项目的同时启动。房地产开发需要大量的资金支持，每个项目都需要缴纳大量税费，因此，寻求全方位降低成本的方法是嘉庆房地产公司持续经营的有力保证。由于市场条件的限制，很难直接降低建筑材料成本和人工成本，因此，如果可以使用税务筹划，可以使用法律手段正确缴税以享受税收优惠。嘉庆房地产公司降低负利率，增加公司收入，对公司非常有利。（二）嘉庆公司财务部门及岗位设置现状1、嘉庆公司财务部门岗位设置嘉庆房地产公司的财务部在副总经理的领导下由企业管理部直接负责，财务核算与税务筹划等相关工作仅仅靠财务部完成。嘉庆公司财务部门目前共有在职会计工作员工5人，分别是财务经理，会计主管，财务会计，预算员，出纳员兼任办税员。其中本科学历工作人员4人，专科学历工作人员1人。财务部并未设置税务会计部门或者设立单独的税务筹划岗位，从财务部门目前的人员配置来看，会计部门并没有单独设立税务筹划岗位。2、财务部人员的职责权限从财务部门目前的人员配备情况来看，有一个财务经理，主要负责税务筹划和财务报表的编制，并制定了各种年度计划，例如财务收入和支出，成本等。外部融资以及各种资本交易的全面管理以及风险的预防和控制；有一个会计主管，负责参与税务筹划和财务报表的编制，审阅各种凭证和账簿，并根据各种财务预算计划提供成本控制，审阅项目的真实成本，合规性等；有一个财务会计师，主要负责各种业务的会计和簿记任务，应收款和应付账款的清算等；有一个兼任办税员的出纳，负责现金提取和存储，准备会计凭证，银行结算和对帐以及纳税申报业务。在当前财务部门不设置专职税务核算的情况下，负责相关税务业务核算的有关岗位核算将由有关岗位核算处理，由“税务管理人”申报并缴纳税收。（三）公司税务筹划方案现状目前，嘉庆公司从事税务筹划的专业财务管理人员相对较少，没有专门的税务部门来管理公司的涉税业务，但是该公司的涉税金额庞大，环节也很多，因此要规划的每个环节的着重点也不一样，因此，公司的房地产开发项目需要多种税收筹划方法以实现税收节省。公司目前的税收筹划计划涉及增值税，土地增值税和企业所得税三大税种的设计，但研究程度相对较低，房地产行业还没有充分组织和利用。因此，计划计划仍然不够丰富，税收计划如下：1、增值税筹划方案（1）取得更多的增值税专用发票营改增之后,增值税专用发票的抵扣开始逐渐受到公司的重视了，对各种相关账单的管理加强了。提供增值税专用发票：辨别虚假发票，避免因税务机关虚假收据而造成进项税额减免。(2)结算方式的选择公司的结算方式一般包括赊购、直接现金采购和分期付款三种方式。一般先付款,后取得发票,如果物料已收集到库存中，但付款尚未全额支付，则供应商无法开具特殊的增值税发票。公司应利用大笔采购量积极争取谈判权，使购买者无需全额支付即可开具增值税专用发票，并通过抵扣进项税额提前扣除纳税时间。预先。这可能是一项长期的“无息贷款”。（3）采购价格选择公司对进项税的计划应根据实际情况而选择不同的采购渠道。如果选择小规模纳税人，并且在可以获得税务机关代表3％发出的特殊增值税发票的情况下，该公司将能够进行进项抵扣。2、土地增值税筹划方案（1）将单独处置的附属设备从房地产交易价格中分离公司将转让房屋和土地使用权，房子的市价包括各种辅助设备的价格。如果公司和买方签订合同，不区分房屋和辅助设备的价格，那么公司就要按全额缴纳土地增值税，公司在与买方签订合同时，应分别签订所附属设备的销售合同和购销合同，以节约土地增值税的缴纳。3、企业所得税筹划方案（1）高度重视档案资料的管理公司首先执行成本会计计划，然后面积确定企业的当前成本。面积是税务筹划的一项重点。规划用地与开发项目实测面积之间存在着必然联系，这在一定程度上让开发成本受到了限制。公司对各种政府批文应该开始重视，因为它对成本产生直接影响。（2）高度重视房地产开发项目的竣工决策开发项目成本的清算如果没有受到公司财务人员的重视，导致计算当期成本的时候不能把开发项目成本计算进去，税额就会变大。项目后期的环境绿化支出，绿化苗木基本无法生存，此时就需要对绿化苗木不断进行补充，保持长期维护，而税务筹划就可以及时并合理估算绿化支出，及时结转成本。嘉庆公司近些年税务筹划后期反馈现状表1嘉庆公司综合税负情况表年度营业收入（亿元）纳税总额（亿元）税负（%）房地产行业综合税负（%）201584.4916.3416.97%13.34%2016113.2318.2116.08%14.97%2017153.8728.5318.54%17.84%2018226.0037.4216.56%14.57%2019379.7974.8619.71%13.12%表1收集了嘉庆公司近些年的税务数据,根据嘉庆公司近五年财务年报数据，可以看出该公司在近五年运营情况还不错,并且产生了净利润。表1对嘉庆公司2015-2019年纳税数据进行了汇总,能清楚看出这五年的税负率,从表1的统计数据中不难看出嘉庆公司综合税负水平较高,基本基于16%-19%。由此可见，嘉庆公司略高于同行业平均综合税负水平。表2嘉庆公司各税种纳税情况年份2019（万元）2018（万元）2017（万元）2016（万元）2015（万元）增值税/营业税1926.8964990.1332757.7568590.3682560.9685企业所得税753.0916436.3172298.1385208.8687177.7245土地增值税3557.34721676.04181294.9767744.2427578.6265城建税及教育费附加330.8812158.660898.428564.827674.556城镇土地使用费104.055455.007466.760226.404537.7685房产税47.910420.206818.54458.376610.3005印花税124.267651.265466.189624.401441.3655其他税种（包括契税、耕地占用税，个人所得税，车船使用税）641.5502354.3674252.2052153.5103153.69合计74863742285318211635表3嘉庆公司各税种占比情况年份2019（%）2018（%）2017（%）2016（%）2015（%）增值税/营业税25.7426.4626.5632.4234.31企业所得税10.0611.6610.4511.4710.87土地增值税47.5244.7945.3940.8735.39城建税及教育费附加4.424.243.453.564.56城镇土地使用费1.391.472.341.452.31房产税0.640.540.650.460.63印花税1.661.372.321.342.53其他税种（包括契税、耕地占用税，个人所得税，车船使用税）8.579.478.848.439.4合计100100100100100表4嘉庆公司各税种税额与收入比年份2019（%）2018（%）2017（%）2016（%）2015（%）增值税/营业税5.074.384.925.216.63企业所得税1.91.931.931.842.10土地增值税9.367.418.416.576.84城建税及教育费附加0.870.700.630.570.88城镇土地使用费0.2710.240.430.230.44房产税0.120.080.120.070.12印花税0.320.220.430.210.48其他税种（包括契税、耕地占用税，个人所得税，车船使用税）1.681.561.631.351.81合计19.7116.5618.5416.0816.97根据表2，可以看出嘉庆公司各税种纳税情况，从表上可以看出这五年公司缴纳税金的金额都实挺多的。而由数据可以看到纳税金额最大的三个税种是增值税、土地增值税和企业所得税。通过表4，能更直观看出这三项税种在公司各种税种中占比大，近些年来，这三种税的平均占比超过75%，综合表1,表4可以看出，近年来，嘉庆公司通过对税务筹划初步的应用，增值税、企业所得税、税负相对下降，但土地增值税税负率仍较高。综上所述，嘉庆房地产公司的税负可以概括如下:嘉庆房地产公司的税负金额相对较大。嘉庆公司税收种类排名前三的为增值税、土地增值税和企业所得税，其中各项税金占项目成本费用的30%至40%。因此，嘉庆房地产公司的纳税筹划是一项紧迫的、必需的工作。但是，通过上述税收计划的履行，嘉庆公司在过去两年里并没有明显影响到公司的纳税成本和经济效益。该公司税收计划执行能力不足，而且缺乏有效性，并且灵活性也不足。三、嘉庆公司税务筹划过程中存在的问题（一）税务筹划理念陈旧公司管理层认为税收计划是可以由财务部门独立完成的。由于公司在发展过程中不重视各部门之间的相互合作，导致公司缴纳了大量的税收，还受到了税务机关的处罚。财务人员虽然了解相关的税务知识，但如何能确保税务知识和税务机关的要求能运用到日常管理活动的过程，这个是需要企业管理层的重视和各个部门之间的合作才可以完成。否则税务工作也只是一个计算及缴纳税额的结果罢了。（二）税务筹划人员专业性不强从嘉庆公司财务部门及岗位设置现状不难看出，财务部门中缺少具有专业税务筹划技能的人员，进行税务筹划的人员专业性不强，税务筹划方案的制定由财务主管和经理负责，可是负责人此前并没有系统的去学校税务筹划,不具备专业技能。假如说企业在税务筹划过程中没能把总体税收政策牢记心中，那就会对税务筹划的质量产生极大的影响。例如，如果不完全理解房地产公司的税收优惠限制，则可能导致公司错过良好的计划机会，或者导致公司陷入逃税或逃税的状态。同时，如果企业的税务筹划人员的专业素质出现问题，并且动机不合法，最终会导致税务筹划的方向和正确的方向发生偏差，对企业的发展产生不利影响。在嘉庆公司内部，税务筹划工作由公司的会计人员完成。尽管公司的会计人员在会计方面非常专业，并且他们经常进行与税收相关的学习，但是由于经历仍然不足，所以说，如果是因为税务筹划的系统性和全面性达不到要求，那将会导致税务筹划的作用不能发挥出来，还有可能会因为脱节而导致企业逃税。（三）税务筹划方案有待完善如表1和表4所示，公司对税务筹划有初步的了解和应用。增值税和企业所得税相对下降，但是土地增值税的税负仍然较高。从规划计划和税后反馈中可以看出，该公司已针对增值税，土地增值税和企业所得税进行了规划，但对土地增值税却没有给予足够的重视。仅一项计划不足以减少已缴纳的土地增值税额，导致土地增值税的税率仍然较高。土地增值税的规划还不够，房地产企业的有关政策和税法还没有充分考虑，与现实的融合程度还不够。税务筹划计划中仍然存在一些问题，缺乏效力，缺乏灵活性以及前瞻性不足。嘉庆公司不应该专注于战术计划，而不重视战略计划。该公司的税收计划基于“三种主要税收类型”。为了完善公司的税务筹划计划，应根据房地产项目的过程进行计划，并在整个项目过程中进行税务筹划，可以更加清楚地了解经济效益和节税效果。房地产项目的每个过程环节涉及不同的税费，并且每个环节和每种税种都相互影响。您不可以专注于某种税种可以减少多少税费，还应该从整体上“降低成本”的角度出发，应尽可能地“去库存”，以便真正实现税务筹划的目标。（四）税务筹划风险评估预警机制不完善的问题从嘉庆公司的税务筹划计划可以看出，嘉庆公司的筹划计划尚未建立有效的税务筹划风险评估和预警机制。税收筹划风险评估和预警机制的核心对相关的财务指标使用，例如期间费用，营业收入，利润以及其他与税收相关的数据指标，例如营业税，房地产税，所得税等相关数据。进行对比分析并通过检验指标与行业标准指标的对应关系异常，确定企业税务筹划过程中的风险点，以便在检查之前进行纠正和防范，避免风险的产生。假如在我们对公司进行数据指标评估和分析方法的调查的时候，发现公司还没有建立成熟的风险评估和预警机制，对相应的税收指标和财务指标也没有进行预警监控，那会使公司被税务机关列入重点检查对象。四、嘉庆公司税务筹划存在问题的改善措施（一）树立工作人员科学的税务筹划理念，提高税务筹划能力为了解决嘉庆公司过时的纳税观念和税务筹划人员专业性不足的问题，应对公司税务人员的风险防范意识和税务筹划能力进行专门培训。税务筹划要求筹划者有很高的综合素质。因为税收类型的多样，企业之间的差异，客观环境的变化以及外部条件的限制，这些客观条件要求税务筹划者专业技精湛还要有灵活的适应能力。为了建立合理的员工税务筹划概念并提高税务筹划能力，提出以下建议。加强工作人员对税务筹划工作的内容和模式的了解为了房地产企业税务筹划工作更加有效率，有必要加强相关人员在税务筹划工作内容和方式的认识，找到一个科学与合理兼备的工作方式。企业经营管理有很多筹划活动，而税务筹划便是其中一种，而且是层次较高的一个筹划活动。企业的高层应对人力资源方面加以关注，选择具有较高专业素养和素质的人才。员工不仅必须非常精通各种财务会计任务的操作原理，而且还需要确保税务筹划相关材料和信息的准确性。只有这样，我们才能掌握具体的税收工作。税务筹划与财务管理之间有着密切的关系。良好的税务筹划不仅可以提高税收工作效率，而且可以改善企业的财务管理模式。因此，在房地产开发公司的财务管理过程中，需要改变传统的财务管理模式，优化和完善人才选拔和管理制度，加入税收管理。2、培养企业税务人员风险防范意识和税筹能力专业人士可以解决专业问题，因此我们还需要发展公司税务人员的风险防范意识和税务筹划能力，增加在这一领域的投资，并培训在职会计人员和计划人员。培养员工的进修热情使员工可以继续学习，以提高业务质量。还必须培养员工的风险防范意识，只要他们遵循正确的税务筹划原则，就可以避免税务筹划风险完善对土地增值税的筹划嘉庆公司连年上涨的土地增值税税额，必须引起重视，完善对土地增值税的筹划，从而让土地增值税的税额得以减少，下面提出了一些对土地增值税筹划的建议1、利用土地增值税的征税范围进行筹划对土地增值税规模的定义要准确。土地增值税是对国有土地使用权的转让以及在地面上的建筑和附属物的税收，是土地使用权的转让，对建筑物和附属物在当地的行为征税；不包括尚未转让土地使用权和财产权的行为。根据这三个标准，税法对某些细节是否属于土地增值税征收范围作出了判断。房地产公司应根据标准进行税务筹划。房地产的代建房行为税法对不动产代理建设是否征税作出了具体规定。房地产代理建设是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并在开发后收取代理费用的行为。对于房地产开发公司，不存在房地产所有权的转移，其获得的收入应属于劳务收入，不属于土地增值税的范围，所以降低了纳税额。（2）合作建房税法规定，如果是合作建房的双方，一方出屋并由另一方出资。如果房屋被分割并用于自用房的，土地增值税将暂时免税；房地产开发公司可以充分利用此政策进行税收筹划。如果房地产开发公司拥有一块土地并计划与A公司合作建造办公楼，则A公司将提供资金，房屋将在完成后按比例分配。对于房地产开发公司，如果将它们用作自己的办公空间，则不用支付土地增值税，从而降低了房地产成本。2、利用增加扣除项目金额进行税务筹划计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率与适用税率成正比。能通过增值率这方面来降低税收负担，企业能运用合理增加扣除项目金额这种方法来降低增值率，从而适用较低的增值税税率。（三）加强税务筹划方案的全面性和协调性为了完善税务筹划计划，有必要保持税务筹划计划的全面性和协调性。提出建议，可以分阶段考虑嘉庆公司的房地产项目，设计合理的税务筹划方案，阶段包括项目募集资金阶段，土地征用和开发前阶段，建设阶段，销售和租赁阶段。为了提高税务筹划计划的全面性和协调性，提出以下建议。保持税务筹划方案的协调性税收筹划属于公司财务管理的范围，其目标取决于最大化公司的价值。围绕此目标进行税收筹划，并在公司的业务策略和总体投资中进行了详细的计划，实施和安排。各种活动是相关的，因此在计划时，我们不仅要考虑各种税种之间的关系，而且还要充分考虑企业的整体经济效益，以免造成较大的损失，降低企业的整体经济效益，导致税务筹划失败。必须围绕这个方向全面规划税收计划。将其纳入企业的业务战略和整体投资中，不能仅限于个人税项或仅关注节税。因此，纳税人或代理机构应当进行全面的税务筹划和考虑。保持税务筹划方案的全面性从土地使用权的取得，到项目的设立，融资，开发建设，销售等方面加强税务筹划。房地产公司的产品开发周期很长，涉及政府部门和许多公司，这决定了其税收筹划内容的复杂性。因此，嘉庆公司应该全面制定税收筹划，增强税收筹划的全面性。（四）建立完善的税务风险预警和管控体系由于税务风险直接关系到企业的持续发展，所以企业应该结合自身实际情况和当期的财务政策，构建起符合本企业的完善的税务风险预警和管理体系。1、完善税务风险管理内部环境内部环境建设是构建企业税收风险管理系统的前提和基础，它对税务风险管理系统能否正常运行起着重要的作用。为税务风险管理创造良好的内部环境就要先改善组织结构和内部控制机制。完善税务风险管理组织结构企业应设置独立的风险管理部门，并在部门内指定一个人员专门负责。而税收风险管理部门的职责包括参与企业的重大业务决策，监督企业业务流程中与税收相关的环节，阐述税收风险识别与评估的方法，建立共享税收信息的平台，完善税收风险应对机制，监督税收会计的工作；紧跟税收实时政策，根据企业各项经济业务的发展预测企业纳税额，制定税务筹划。健全税务风险内控机制税收风险内控机制是为了制定与重大税收风险有关的业务流程和管理职能的控制措施。良好的内部控制可以降低发生税收风险的概率。在必要在管理职能控制上建立责任机制和激励机制，使企业全体员工共同承担税收风险。2、加强税务风险识别与评估（1）税务风险识别税收风险识别是指使用某些方法来识别企业中存在的税收风险，并为企业风险评估提供有力的基础。税务风险识别方法包括财务报表分析方法，现场检查方法，风险清单方法，风险状况估计方法等。最常用的识别方法是财务报表分析方法。如果某项指标与上年同一行业，同类企业或企业的平均水平有明显的差距，则说明该企业可能存在税务风险（2）税务风险评估税收风险识别是税收风险评估的基础，通过一些方法去评估风险发生的可能性，风险的严重性以及风险可能会对企业造成的损失。企业应根据不同的情况，选择不同的税收风险评估方法。通过对税收风险的定量或定性分析，可以得出各类计量水平，然后对风险进行评级并用作税收风险管理资源分配的基础。3、制定税务风险应对方案企业应根据税收风险识别，评估结果和成本效益原则采取最佳风险应对措施，并根据实际情况制定风险应对计划。风险应对措施主要包括：一是保留税收风险。在企业能承受的风险范围内，企业可以采取措施消除影响小，可能性低，成本高的风险，以消除风险，并做好弥补税收风险造成的损失的准备。二是降低税收风险。最大限度地降低税收风险发生的有效措施是加强企业内部控制，这适用于风险要求较低的风险管理。第三是转移税收风险。企业可以聘请税务代理机构委托税务相关事务处理，并将税收风险转移给其他单位。第四是利用税收风险。通过公司重组，合并和税收政策研究，可以解决税收风险，享受税收优惠政策，并将税收风险转化为业务发展的机会。企业在制定税收风险应对计划时，要想达到最佳的风险管理效果，可以考虑将每个特定的风险点单独或组合应用于上述风险应对措施。4、建立税务风险管理改进机制（1）加强信息和沟通企业应根据当前的状况建立合适企业本身的税收信息系统，并不断的在系统内及时更新信息，包括最新适用的税收政策法规，税收风险控制点，每笔交易对应的涉税信息以及税收风险。有关管理进度和有效性的信息。建立税收信息系统可以有效连接各业务部门与税收风险管理两个部门，使企业管理人员可以及时了解税收管理的有关情况。此外，公司最好与税务机关保持良好的沟通，讨论公司的重大税务相关事宜，以确保公司制定的税务筹划计划能够得到税务机关的认可。（2）加强监督与评价企业应当专门在公司内设立监督机构，对企业的税收风险管理进行监督评估。其具体职责是：监督与税收相关业务有关的内部控制制度的实施；监督与税收有关的链接；根据企业的税收风险管理目标评估税收风险管理机制的有效性。如果企业内部没有专职监督机构，也可以委托可靠的中介机构进行监督评估。五、总结税务筹划是一项非常全面的任务，包括许多个环节，每个环节中使用的方法各不相同，具体方面包括预测方法，决策方法，计划方法等。房地产公司的综合性质决定了税务筹划活动是一种智能的活动，对知识库的要求很高。税务筹划工作开始逐步受到房地产企业的愈加重视，越来越多的房地产企