2023年10月自考00972房地产项目评估试题及答案含解析

房地产项目评估3年月真题

0097220210

1、【单选题】定着于土地上的建筑物及其附着设施及相应的权益是

土地

地产

A:

房产

B:

物业

C:

D答:案：C

解析：房地产中定着于土地上的建筑物及其附着设施及相应的权益。

2、【单选题】某物业用地面积6000平方米,建筑物6层,1-3层每层建筑面积3000平方

米,4-6层每层建筑面积2000平方米,则建筑容积率是

1

1.5

A:

2

B:

2.5

C:

D答:案：C

3、【单选题】房地产的数量相对于人们的欲望而言处于相对不足的状态体现了房地产的

效用性

相对稀缺性

A:

有效需求

B:

单一性

C:

D答:案：B

解析：房地产的相对稀缺性是指房地产的数量相对于人们的欲望而言处于相对不足的状态,

也即不能满足人人敞开的需要。

4、【单选题】房地产估价方法中,比准价格是指采用哪种方法评估出的房地产试算价格

收益法

市场比较法

A:

成本法

B:

趋势法

C:

D:

答案：B

解析：市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。它是指通过比较被评估的资产与最

近出售的类似的资产的异同，并将类似资产的市场价格进行合理调整，从而确定被评估资

产价值的一种资产评估方法。

5、【单选题】在进行房地产估价时,必须明确什么?否则,在估价过程中,有关参数的选择、

调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义

估价时点

估价日期

A:

估价目的

B:

估价对象

C:

答D:案：A

6、【单选题】选定估价方法进行具体计算要求同一估价对象一般需采用几种或以上的估价方

法

一种

两种

A:

三种

B:

四种

C:

答D:案：B

解析：选定估价方法进行具体计算要求同一估价对象一般需采用两种或以上的估价方法。

7、【单选题】某地区某类房地产2004年2月至8月的价格指数分别为

99.1,98.6,96.5,102.5,104.6，111.2,116.8(均以上个月为100)。其中某宗房地产在2004年

4月的价格是2500元/平方米,对其进行交易日期修正,修正到2004年8月的价格为

2357.3元/平方米

3282.6元/平方米

A:

3359.5元/平方米

B:

3481.3元/平方米

C:

答D:案：B

8、【单选题】如果房地产市场相对比较稳定,选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点

的间隔可适当延长，但最长时间不宜超过

1年

2年

A:

3年

B:

C:

4年

答D:案：B

解析：如果房地产市场相对比较稳定,选取的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间

隔可适当延长，但最长时间不宜超过2年。

9、【单选题】将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下价格属于

房地产状况修正

交易日期修正

A:

交易情况修正

B:

综合修正

C:

答D:案：A

解析：将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下价格属于房地

产状况修正。

10、【单选题】旧有房地产的成本法公式正确的是

旧有房地产价格=土地费用+建造建筑物的费用+正常利税

旧有房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧

A:

旧有房地产价格=重新取得土地的费用+重新开发土地的费用+正常利税

B:

旧有房地产价格=重新构建价格-建筑物的折旧

C:

答D:案：B

11、【单选题】建筑物的经济寿命应从什么时候开始计算

建筑物建造起

建筑物建设中期

A:

建筑物竣工验收合格之日

B:

建筑物投入使用之日

C:

答D:案：C

解析：建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日开始计算。

12、【单选题】有一房地产正常情况下的年纯收益为15万元,资本化率为10%,其经济耐用年

限为无限年,该房地产的收益价格为

100万元

150万元

A:

200万元

B:

C:

250万元

答D:案：C

13、【单选题】收益法的理论依据是经济学中的

预期原理

替代原理

A:

级差地租原理

B:

劳动价值原理

C:

答D:案：A

解析：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要

是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发

成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满

足、乐趣等的预期。

14、【单选题】运用假设开发法估算待估房地产价格时,不考虑资金时间价值的计算称为

动态计算

静态计算

A:

余值计算

B:

剩余价值

C:

答D:案：A

解析：运用假设开发法估算待估房地产价格时,不考虑资金时间价值的计算称为动态计

算。

15、【单选题】运用假设开发法估价时,为确定最佳的开发利用方式,需要调查待估房地产的

土地的位置

土地面积大小、形状、平整程度等

A:

政府的规划限制

B:

房地产的各项权利

C:

答D:案：A

解析：运用假设开发法估价时,为确定最佳的开发利用方式,需要调查待估房地产的土地的

位置。

16、【单选题】将用途相同、地块相连、地价相近的土地加以周围而形成的一个个区域称为

宗地地价

A:

标准宗地

基准地价

B:

地价区段

C:

答D:案：D

解析：此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。地价区段是将用途相似、地块

相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区

段相比较的基础上进行记忆。

17、【单选题】一临街深度15.24米(即50英尺)、临街宽度20米的矩形土地,其所在区段

的路线价(土地单价)为1600元/平方米。该宗土地的单价是多少(已知50英尺对应的平均深

度指数为140%)

68.28元/平方米

426.7元/平方米

A:

1142.8元/平方米

B:

2240元/平方米

C:

答D:案：A

18、【单选题】房地产估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为

半年

一年

A:

两年

B:

三年

C:

答D:案：B

解析：《房地产估价规范》8.0.4（1999年6月1日实施）规定“估价报告应用的有效期

自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，估价报告应用的

有效期一般不超过半年”。

19、【单选题】房地产估价报告用语应避免使用模梭两可或易生误解的文字,对未经查实的

事项不得轻率写入体现了

客观性

全面性

A:

准确性

B:

高度的概括性

C:

答D:案：C

解析：准确性。估价报告的用语应力求清晰、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文

字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结

果可能产生的影响。

20、【单选题】下列说法正确的是

客观收益是在现状下实际取得的收益，一般来说不能用于估价

实际收益是排除了客观收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益

A:

实际成本是某个具体的开发商的实际花费

B:

客观成本是假设开发建造时大多数开发商的正常花费,在估价中要采用实际成本

C:

答D:案：A

21、【多选题】房地产的特性包括

不可移动性

独一无二性

A:

用途多样性

B:

容易变现性

C:

保值增值性

D:

答E:案：ABE

解析：房地产的特征：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资大量性、保值增值趋

势。

22、【多选题】房地产价格影响因素众多而复杂,按影响因素的范围分为三类:一般因素、区

域因素、个别因素。下列属于区域因素的是

行政因素

经济因索

A:

区域社会因素

B:

心理因素

C:

商业繁华程度

D:

答E:案：DE

解析：房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层

次。一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如经济发展状况、货币政

策、物价、利率、汇率等。区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有

所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况、心理因素、商业

繁华程度等。个别因素是指仅对特定的房地产价格有所影响的因素，主要是该房地产的自

身状况因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑

物新旧程度等。需要指出的是，一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随

着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。

23、【多选题】运用市场比较法时,需要进行哪些方面的修正

交易情况

交易日期

A:

房地产状况

B:

市场价格

C:

可比实例价格

D:

答E:案：ABC

解析：运用市场比较法时,需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三方面的修正。

24、【多选题】我国现行的房屋完损等级分为哪几类

完好房

基本完好房

A:

一般损坏房

B:

严重损坏房

C:

危险房

D:

答E:案：ABCDE

解析：根据房屋结构、装修、设备三部分各项目完好损坏程度，房屋完损等级分为五个等

级：(1)完好房：结构完好，装修完好，设备完好，且房屋各部分完好无损，无需修理或

经过一般小修就能正常使用。(2)基本完好房：结构基本完好，少量构件有轻微损坏;装修

基本完好，小部分有损坏，油漆缺乏保养，小部分装饰材料老化、损坏;设备基本完好，

部分设备有轻微损坏。房屋损坏部分不影响房屋正常使用，一般性维修可修复。(3)一般

损坏房：结构一般性损坏，部分构件损坏或变形，屋面局部渗漏，部分结构变形，有裂缝;

装修局部有破损，油漆老化，抹灰和装饰砖小面积脱落，门窗有破损;设备部分损坏、老

化、残缺、不能正常使用，管道不够通畅，水电等不能正常使用。房屋需进行中修或局部

大修、更换部分构件才能正常使用。(4)严重损坏房：结构严重损坏，结构有明显变形或

损坏，屋面严重渗漏，构件严重损坏;装修严重变形、破损，装饰材料严重老化、脱落，

门窗严重松动、变形或腐蚀;设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水、卫、电等设备残缺不

全或损坏严重。房屋需进行全面大修、翻修或改建，才能正常使用。(5)危险房：指结构

已严重损坏，承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使

用安全的房屋。

25、【多选题】资本化率求取的基本方法有

市场提取法

安全利率加风险调整值法

A:

B:

分步分项法

复合投资收益率法

C:

投资收益率排序插入法

D:

答E:案：ABE

解析：资本化率求取的基本方法有：（1）市场提取法；（2）安全利率加风险调整值法；

（3）投资收益率排序插入法。

26、【多选题】运用假设开发法估价需估算各项成本费用,包括

开发成本

管理费用

A:

投资利息

B:

销售税费

C:

投资者购买待开发房地产应负担的税费

D:

答E:案：ABCD

解析：投资利息的项目包括:未知的地价、开发成本、管理费用、销售费用、投资者购买

待开发土地应负担的税费。

27、【多选题】长期趋势法的作用有

预测房地产未来的价格

用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏

A:

用于比较法中对可比实例价格进行修正

B:

用于收益法中对未来净收益等的预测

C:

用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力

D:

答E:案：ABE

解析：本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价

格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预

测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的

成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或

潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

28、【问答题】简述房地产估价的含义以及房地产估价有哪些原则。

答案：含义：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估

价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价

格或价值进行估算和判定的活动。原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、

替代原则。对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则

29、【问答题】简述房地产估价资料一般包括哪些方面。

答案：（1）对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括：统计资料、法律法规资料、社会

经济资料、城市规划资料等。（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料,主要

包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料

等；（3）类似房地产的交易、成本、收益实例资料；（4）反映估价对象状况的资料。

30、【问答题】简述假设开发法的前提条件。

答案：(1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建

筑物的设计等。(2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包

括税收政策。(3)正确分析房地产市场行情，掌握