设备部管理手册

养护部工作手册目录第一章养护部部门职责……………………1第二章养护部组织机构岗位设置………2第三章养护部岗位说明书…………………3一、养护部经理岗位说明书……………3二、养护部副经理岗位说明书…………4三、养护主管岗位说明书………………5四、养护部班长岗位说明书………………6五、电工岗位岗位说明书………………6六、机械养护工岗位说明书……………7第四章养护部管理制度…………………9一、工作管理制度………………………8二、运行制度……………8三、安全运行管理制度…………………9四、交接班制度…………9五、值班制度……………10六、报告制度……………10七、机房重地出入安全管理制度………11八、钥匙管理制度………………………12九、人才管理制度………………………12十、清洁卫生安全制度…………………12十一、工具管理制度……………………13十二、能源管理制度……………………13十三、事故分析报告制度………………13十四、养护部意外和突发事件处理制度………………14十五、岗位仪容仪表制度………………14十六、有偿服务管理制度………………15十七、危险易燃易爆品管理制度………17第五章养护部业务流程…………………18一、电气安全操作规程…………………17二、工作票制度…………19三、工作监护制度………………………19四、工作结束和送电制度………………19五、电气维修管理规程…………………20六、高压配电房（室）管理规程…………20七、变压器（室）管理规程………………22八、高压停电、送电操作规程……………22九、变压器维修保养规程………………23十、低压配电房（室）管理规程…………24十一、低压配电柜操作规程……………24十二、低压配电柜（箱）开关保养规程…………………26十三、控制柜操作规程…………………28十四、机电设备管理流程图……………29十五、电梯机房管理规程………………29十六、电梯困人救援操作规程…………30十七、电梯安全操作规程………………31垂直电梯操作………………31手扶梯的操作………………32电梯维修保养与检验………32十七、电梯层门钥匙使用安全守则……………………38十八、电梯资料建档规程………………38电梯技术档案………………38电梯维保资料………………38十九、电梯维护安全操作规程…………39一般安全规程………………39作业前的安全规程…………39修（维护）作业时的安全规程……………39维修（维护）中需暂离现场，必须有以下安全措施……40当作业结束后，应作如下工作……………40作业时主要部位的安全操作规程…………40在轿厢顶上的安全操作规程………………40在轿厢内的安全操作规程…………………41在底坑内的安全操作规程…………………41带电操作安全规程…………41二十、蔬散出口指示灯保养规程………41二十一、防避雷系统保养规程…………42二十二、停电应急处理规程……………42二十三、电力公司通知停电或养护部检修停电时……43二十四、变压器维修保养规程…………43二十五、公共照明设备维修保养规程…………………44二十六、水泵房管理规程………………45二十七、供水系统保养规程……………46二十八、生活水泵房管理规程…………47二十九、给排水系统设备管理规程……………………47给水系统……………………47排水系统……………………47阀门保养规程………………48停水应急处理规程…………48自来水公司通知停水或养护部检修停水时………………48故障引起局部停水…………49给排水管网维修保养规程…………………49加压水泵保养规程…………49三十、空调机房管理规程………………50三十一、中央空调系统保养规程………50水系统的保养………………50盘管风机的保养……………50主机保养……………………51冷却塔………………………51管道系统……………………51三十二、中央空调系统操作规程………51运行前的检查准备工作……………………51开机及运行操作……………51停机操作……………………52事故停机……………………52空调维修保养规程…………52中央空调风机维修保养规程………………53中央空调风机系统操作规程………………53三十三、LED大屏系统维修保养规程…………………54三十四、监控、客流系统保养规程……………………54监控、客流的摄像系统……………………54室内摄像系统………………54监控、客流的监视与控制系统……………55三十五、装修巡查管理规程……………56三十六、楼梯、扶手维修保养规程………57三十七、墙体、墙面维修保养方法……………………58墙体裂缝维修………………58墙面缺损的维修…………58外墙渗水的维修……………59三十八、工程档案管理规程……………59三十九、工程工具器材管理规程………59四十、临时用电、水管理规程…………60用电申请……………………60申请审批……………………60用电（水）安全要求………60接线及送电（水）……………61停电（水）及拆线…………61用电（水）管理……………61用电计费…………………61其他…………61四十一、公共设施巡查管理规程………61四十二、节能措施………………………62目的…………62公共能耗分类………………62具体节能管理措施…………62四十三、公司水费收缴规程……………64四十四、商户插卡式预付费电表管理规程……………65四十五、应急预案………………………66电梯系统预案操作规程……………………66机械管道系统应急预案……………………67强电系统应急预案…………69台风及暴雨应急处理方案…………………72第六章业务模板及表格…………………73第一章养护部部门职责养护部是公司的经营管理部门之一，负责公司商业广场的养护管理，其主要职责如下：1、负责公共设备设施的运行、保养、维修、安全检查工作，确保设备系统运行正常；2、负责公共设施设备的更新、改造等工程的实施工作；3、负责制定设备管理控制程序、设备专业操作规程，编制设备技术档案，建立设备台帐，管理好各类工程技术图纸、资料；4、负责制定公共设备设施、配件、备件的采购计划，监控物品采购质量；5、负责制定设备的日常保养维修计划，设备的大修理计划，并按计划实施执行；6、定期检测各类仪器仪表、压力容器和检查消防设备器材，确保各类器材和设备装置处于良好的状态；7、负责处理对养护部工作的投诉，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防不合理措施的实施；8、负责养护部员工的专业技术培训，提高养护人员的职业道德、专业技能和服务意识；9、负责管理区域用水、用电、用气等技术项目方面的对外联系工作；10、负责管理区域能源消耗的统计、分析及控制工作；11、负责制订本部门年度预算和实施监控工作；12、配合做好各类设备的验收、接管和装修的验收工作；13、负责向商业广场内各商户收取水电费；14、负责商业广场施工出入证件的办理工作及核发施工人员证件；15、完成公司领导交办的临时任务。第二章养护部组织机构岗位设置

第三章养护部岗位说明书养护部经理岗位说明书一、基本信息部门名称养护部职位名称养护经理职位人数1职位编号工作关系直属上级物业总监直接下级养护副经理内部协调关系向上：物业总监；平行：安保经理、各部门经理；

向下：养护副经理、养护主管、养护班长、内勤、电工、机械养护工。外部协调关系维保商、商户、相关政府部门二、任职资格任职资格教育程度大专（含）以上学历；专业要求工程(工民建为主)、机械等相关专业技能水平1.精通施工管理、熟悉商业相关设施设备的知识及操作。

2.熟悉工程概预算知识、对商场的电力、空调、消防、通讯、网络、监控和给排水等方面的专业知识有全面的了解。

3.有组织协调能力和相关商场物业的管理经验、精通office及AutoCAD等办公软件的操作。工作经验有五年以上相关工程管理专业工作经验；价值观及

行为准则1.认同公司企业文化

2.有良好的职业操守

3.严格遵守国家法律法规，执行企业各种规章制度其他要求1.原则性强，职业化规范度高，具有良好的团队协作精神，诚实可靠、品行端正；

2.具有较强的工作责任心和学习能力、良好的团队合作意识。资格证书助理工程师（含）以上职称及其他相关专业证书（不限）三、职位概述全面负责养护部工程质量、设备管理维护工作的监督执行，负责编制年度、月度工程类各项计划及报表，做好节能降耗工作四、职位说明序号工作任务工作描述权重（%）1设备管理组织编制各种设备的管理、保养、检修计划和技术操作及检查标准，组织实施并监督执行,订分管楼层供电设备的维修保养计划拟订及落实工作20%2质量管理负责洽谈、评估、监督工程外包项目，组织对外包工程的质量验收40%负责本部门三标一体环境因素和危险源的识别、文件的修订和控制3能耗管理负责组织班组人员制订节能降耗工作计划，并指导相关人员做好（水、电、油、气等）节能降耗工作，做好本部门目标考核和成本控制的管理工作20%4监督管理负责监督班组根据商铺业主或代理人提出的维修要求，完成相应的维修工作10%5内部管理负责制订部门年度培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训10%二、养护部副经理岗位说明书一、基本信息部门名称养护部职位名称养护副经理职位人数1职位编号工作关系直属上级养护经理直接下级养护主管内部协调关系向上：养护经理；

平行：安保副经理、各部门副经理；

向下：养护主管、内勤、电工、机械养护工。外部协调关系维保商、商户、相关政府部门二、任职资格任职资格教育程度大专（含）以上学历；专业要求获技师以上技术职称，具有从事机电设备管理5年以上经历，有一定外语水平技能水平1.精通施工管理、熟悉商业相关设施设备的知识及操作。

2、必须掌握机电工程设计基础知识、熟悉电子通讯设备、计算机、暖通、空调、给排水设备、电梯等的使用和维护管理，熟悉基建、安全生产、劳动保护方面的政策与法规。

3.有组织协调能力和相关商场物业的管理经验、精通office及AutoCAD等办公软件的操作工作经验有三年以上相关工程管理专业工作经验；价值观及

行为准则1.认同公司企业文化；2.有良好的职业操守

3.严格遵守国家法律法规，执行企业各种规章制度其他要求1.原则性强，职业化规范度高，具有良好的团队协作精神，诚实可靠、品行端正；

2.具有较强的工作责任心和学习能力、良好的团队合作意识。

3、能充分领会经理的意图，正确处理上下级之间、部门之间的关系，并能组织和指挥养护部各项工作计划的实施，确保养护部的正常运转。资格证书技师（含）以上职称及其他相关专业证书（不限）三、职位概述总结和归纳运行和维修实践、制定和审定设备、设施及建筑装潢的预防性维修计划、更新改造计划且督促执行，保证购物中心设施不断完善，始终处于正常、完好状态。四、职位说明序号工作任务工作描述权重（%）1设备管理组织编制各种设备的管理、保养、检修计划和技术操作及检查标准，组织实施并监督执行,订分管楼层供电设备的维修保养计划拟订及落实工作40%2质量管理负责评估、监督工程外包项目，组织对外包工程的质量验收25%负责本部门三标一体环境因素和危险源的识别、文件的修订和控制3能耗管理全面负责养护部的节支运行、跟踪、控制所有水、电、煤等的消耗并严格控制维修费用，保证商场最大限度的节能、节支。20%4监督管理负责监督班组根据商铺商户或代理人提出的维修要求，完成相应的维修工作5%5内部管理制定和审定员工培训计划，定期对员工进行业务技能、服务意识、基本素质的培训、协调班组工作。10%三、养护主管岗位说明书一、基本信息部门名称养护部职位名称养护主管职位人数4职位编号工作关系直属上级养护副经理直接下级养护班长、电工、机械养护工内部协调关系向上：养护副经理；平行：安保主管、消防主管及其他各部门主管；

向下：养护班长、电工、机械养护工、消防监控员、保安、内勤、商场客服需协调的员工。外部协调关系维保商、商户、相关政府部门二、任职资格任职资格教育程度中专（含）以上学历；专业要求工程、机电及相关专业技能水平1.有较强的专业技术，有组织协调能力和管理经验

2.个人责任心强，有良好的团队配合精神工作经验有三年以上相关工程管理专业工作经验、有商场管理经验者优先。价值观及

行为准则1.认同公司企业文化；2.有良好的职业操守

3.严格遵守国家法律法规，执行企业各种规章制度其他要求1.原则性强，职业化规范度高，具有良好的团队协作精神，诚实可靠、品行端正；

2.具有较强的工作责任心和学习能力、良好的团队合作意识。资格证书高压进网许可证/低压运行操作证及相关证书。三、职位概述全面维修电力设备的管理工作，负责日常设备的维修及养护，保证电力系统设施设备地正常运行，负责部门目标考核及成本控制四、职位说明序号工作任务工作描述权重（%）1设备管理执行本岗位的安全操作规程。对养护经理负责，全面负责公司电气设备的管理工作；掌握电气控制、供配电设备的性能和技术参数。监控电气控制、供配电设备的运行性能，对存在的隐患提出技术处理方案35%负责带领电气技工组完成商场的大型机电设备设施的日常管理、养护及维修工作。负责班组人员工作安排；负责部门员工的目标设定、培训及考核2现场监管设备巡查计划，负责商场设备运转态的日常巡查,负责分管楼层装修电气安全工作的安排、协调和验收工作20%培训员工安全教育、负责督促属下员工严格遵守岗位职责和各项操作规程、负责编制、修订所有设施设备的运行和安全操作规程及维护保养制度，并对执行情况进行监督3能耗管理负责制订所管系统的节能降耗的工作计划，并带领相关人员做好（水、电、油、气等）节能降耗工作30%4档案整理负责组织强电系统设施设备台帐的建立，以及相关图纸、资料的收集、整理存档及保管工作5%5成本控制负责开展本系统管理的目标考核和成本控制工作,完成领导交办的其他工作10%四、养护班长岗位说明书一、基本信息部门名称养护部职位名称养护班长职位人数10职位编号工作关系直属上级养护主管直接下级电工、机械养护工内部协调关系向上：养护班长；平行：安保队长、消防队长及其他各部门班长；

向下：电工、机械养护工、消防监控员、保安、内勤、商场客服需协调的员工。外部协调关系维保商、商户、相关政府部门二、任职资格任职资格教育程度中专（含）以上学历；专业要求工程、机电及相关专业技能水平1.有较强的专业技术，有组织协调能力和管理经验

2.个人责任心强，有良好的团队配合精神工作经验有二年以上相关工程管理专业工作经验、有商场管理经验者优先。价值观及

行为准则1.认同公司企业文化；2.有良好的职业操守

3.严格遵守国家法律法规，执行企业各种规章制度其他要求1.原则性强，职业化规范度高，具有良好的团队协作精神，诚实可靠、品行端正；

2.具有较强的工作责任心和学习能力、良好的团队合作意识。资格证书高压进网许可证/低压运行操作证及相关证书。三、职位概述全面维修电力设备的管理工作，负责日常设备的维修及养护，保证电力系统设施设备地正常运行，负责部门目标考核及成本控制四、职位说明序号工作任务工作描述权重（%）1设备管理执行本岗位的安全操作规程。对养护经理负责，全面负责公司电气设备的管理工作；掌握电气控制、供配电设备的性能和技术参数。监控电气控制、供配电设备的运行性能，对存在的隐患提出技术处理方案35%负责带领电气技工组完成商场的大型机电设备设施的日常管理、养护及维修工作。负责班组人员工作安排；负责部门员工的目标设定、培训及考核2现场监管设备巡查计划，负责商场设备运转态的日常巡查,负责分管楼层装修电气安全工作的安排、协调和验收工作20%培训员工安全教育、负责督促属下员工严格遵守岗位职责和各项操作规程、负责编制、修订所有设施设备的运行和安全操作规程及维护保养制度，并对执行情况进行监督3能耗管理负责制订所管系统的节能降耗的工作计划，并带领班组相关人员做好（水、电、油、气等）节能降耗工作30%4档案整理负责组织强电系统设施设备台帐的建立，以及相关图纸、资料的收集、整理存档及保管工作5%五、电工岗位说明书一、基本信息部门名称养护部职位名称电工职位人数9职位编号工作关系直属上级养护主管直接下级无内部协调关系向上：养护主管；平行：其他电工、机械养护工、内勤、保安、监控；

向下：需协调的员工。外部协调关系维保商、业户、相关政府部门二、任职资格任职资格教育程度中专（含）以上学历专业要求工程(工民建为主)、机械、电子等相关专业技能水平1.熟悉商业相关设备设施的操作；2.个人责任心强，有良好的团队配合精神

3.具有商业管理经验者优先工作经验有两年以上相关工作经验、有实际操作能力者优先。价值观及

行为准则1.认同公司企业文化；2.有良好的职业操守

3.严格遵守国家法律法规，执行企业各种规章制度其他要求1.原则性强，职业化规范度高，具有良好的团队协作精神，诚实可靠、品行端正；

2.具有较强的工作责任心和学习能力、良好的团队合作意识。资格证书高压进网许可证/低压运行操作证/电梯管理员证及相关证书。三、职位概述负责商场供电线路、设施设备、电梯的检查，发现事故隐患，保障设备日常运行，反馈本岗位工作情况四、职位说明序号工作任务工作描述权重（%）1高压维护负责供电线路的巡视、检查，观察并记录配电室电压表、电流表、计量表读数，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现事故隐患及时处理25%2低压维护负责供电线路的安全巡视、检查，按相应的规程对高低压设备进行安全保养和维修25%3电梯维护负责电梯系统的安全巡视、检查，按相应的规程对所辖设备进行安全保养和维修15%负责日常电梯、扶梯运行操作，及机房设备、轿厢井道、井坑的清洁检查工作，发现卫生不合格的情况及时与保洁人员联系4物料管理负责及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况10%5档案管理负责本岗位的日常技术档案、保养维修记录、交接班记录等原始记录的收集、存档10%6应急管理负责对设备运作操作中出现的故障或突发事件及时上报，负责因电梯故障停电拉闸及解救困人工作,具体落实本岗位的节能降耗工作,负责对电梯设备运维修作中出现的故障或突发事件及时上报并按照《应急预案》作业文件进行处理，重大事件立即上报15%六、机械养护工岗位说明书一、基本信息部门名称养护部职位名称机械养护工职位人数3职位编号工作关系直属上级养护主管直接下级无内部协调关系向上：养护主管；向下：需协调的员工。

平行：其他机械养护工、电工、内勤、保安、监控；外部协调关系维保商、业户、相关政府部门二、任职资格任职资格教育程度中专（含）以上学历专业要求工程、机电及相关专业技能水平1.熟悉商业相关设备设施的操作；2.个人责任心强，有良好的团队配合精神

3.具有商业管理经验者优先工作经验有两年以上相关工作经验、有实际操作能力者优先。价值观及

行为准则1.认同公司企业文化；2.有良好的职业操守

3.严格遵守国家法律法规，执行企业各种规章制度其他要求1.原则性强，职业化规范度高，具有良好的团队协作精神，诚实可靠、品行端正；

2.具有较强的工作责任心和学习能力、良好的团队合作意识。资格证书三、职位概述熟悉商场设施、设备情况，执行设备运行及保养制度，反馈相关情况，做好日常报表工作，完成供各类设施设备的安全检查、维修，做好相应的记录工作四、职位说明序号工作任务工作描述权重(%)1暖通设备熟悉商场内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，掌握设施设备的使用功能35%负责按巡检制度，定时对外界及各空调区域的温度进行监测，保证空调区域的温度符合规定的温度范围，负责本商场的中央空调主机、辅机、风水管路系统的操作，监控、运行记录？、维修保养和日常安全巡查工作协助养护主管制订商场空调维修保养及节能降耗实施计划，并具体落实各项计划，检查所辖内的设备运行状况、环境卫生、安全保障、按时测量商场内的环境温度，及时调整2综合维修负责商场室内外墙面、地面、天花、土建结构的维修、保养工作25%负责液压升降台、门地弹簧、五金构件的维修保养工作，负责电焊、气焊、氩弧焊机施工件及机加工件、门锁的修理工作3物料管理负责及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况,及时填写设备运行记录表？，规范日常操作和运行管理20%4维修保养负责按保养规程作好空调机组的日常、月、季保养工作，保证维修、保养质量，确保重点设备经常处于良好状态，并记入档案10%5应急管理负责具体落实本岗位的节能降耗工作,负责对设备运作操作中出现的故障或突发事件及时上报，并按照《应急预案》作业文件进行处理，重大事件立即上报10%第四章养护部管理制度一、工作管理制度上班时间不得看与本业务无关的书藉。2.上班时间不得睡岗。3.上班期间不准洗澡。4.上班期间严禁干私活。5.不准在广场内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。6.下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。7.不准迟到、早退。8.上班时间坚守岗位，不得闲逛。9.上班必须提前到岗，工装穿戴整齐，不得穿便服。10.要积极参加养护部、公司组织的各种活动。11.严格遵守《养护部管理手册》规定的各项制度。二、运行制度1.养护人员要明确自己的职责，运行中遇到自己不能解决或没有把握的问题不要瞒而不报。2.养护人员要有责任心，要随时注意设备的运行情况，发现问题及时解决，及时汇报。3.养护人员记录表数要做到准确无误，不允许伪造数字。4.养护人员应严格执行交接班管理制度，对需要传达的内容和需要注意的问题记录在《交接班记录表》上。5.《交接班记录表》要记录清楚，字迹要工整，不得随便乱涂、乱写、乱撕。《交接班记录表》要摆放整齐，保持桌面清洁，《交接班记录表》要整齐地挂在墙上，不得乱放。6.养护值班人员要注意物品的交接，哪个班次丢失，哪个班次负责。7.《交接班记录表》需及时领取，每月1日将上月的《交接班记录表》经主管领导签字后交部门存档。8.养护人员用餐时要有人替岗，不得擅自离岗。三、安全运行管理1.根据劳动监察部门的有关规定，对电工、电（气）焊工等特殊工种工人进行技术考核，持证上岗。2.各班组应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。3..制定各工种维修操作规程和安全检查制度。4.加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，主管或经理应亲自到场。5.对电梯及压力容器，必须进行年度检验。6.对中央空调、变配电、压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。7.主要机房如变电所、、空调机房、应设警戒牌，严禁非工作人员入内。8.水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层，配电房等均应上锁，钥匙由专人保管。9.工作场地严禁吸烟，并每天清除木屑。10.对员工进行紧急及消防知识的教育和考核。11.对外单位施工人员进行安全教育，签订《消防及安全协议书》在施工中进行检查监督，避免事故发生。12.避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲并油漆。13.对各配备设施的接地设施，要定期检查保养，其接地电阻值应符合规范要求。14.建立事故处理制度。四、交接班制度1.接班人员须提前15分钟到达岗位，做好交接班准备工作；2.接班人员接班时必须检查的工作：①查看上一班《设备运行记录表》是否真实可靠，听取上一班人员运行情况介绍，交接《交接班记录表》；②查看上一班《交接班记录表》，听取上一班人员巡检情况介绍，交接系统《设备巡检记录表》；③检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与《交接班记录表》相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班人员签字确认；④检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班人员进行整理，如有丢失，应记入《交接班记录表》备注栏，并由上一班人员签字确认；⑤查看《交接班记录表》中是否有上级领导及主管标注的特别任务或安排，并在《交接班记录表》上签字；3.交班人员在下列情况时不得交班离岗：①接班人员未到岗时；②接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故；③交接班人员对所辖范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。五、值班制度1.值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定时巡视《设备运行记录表》。2.密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和处理隐患。3.值班人员接到维修报告时，应及时通知相关人员前往处理。4.发现设备故障，当班人员无法处理时应报告主管或经理组织人员处理。5.早、午、晚及夜餐时间，应有人值班，不得出现空岗状态。6.值班人员因特殊情况需要调班，必须事前报请主管批准，同意安排人员调班。六、报告制度（一）各班组人员在下列情况下须在《交接班记录表》中书面报告主管领导：所辖设备非正常操作的开停及开停时间；所辖设备除正常操作外的调整；所辖设备发生故障或停机检修；零部件更新、代换或加工修理；养护人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向；养护人员请假、换班、加班、倒休等。（二）各维修技工在下列情况下须以书面形式报告主管领导：执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患；重要零部件的更换、代替或加工修理；系统巡检时发现的隐患或故障，必须在《交接班记录表》之备注栏加以说明；维修人员请假、加班、倒休等。（三）各主管在下列情况下必须书面形式报告部门经理：重点设备除正常操作外的调整；变更运行方式；主要设备发生故障或停机检修；系统故障或正常检修；零部件更新、改造或加工修理；领用工具、备件、材料、文具及劳保用品；加班、换班、倒休、病假、事假等；须与外部门、外单位联系。（四）养护人员在下列情况下必须以书面形式报告部门经理：重点设备发生故障或停机检修；因正常检修必须停止系统正常运行而影响商户使用；应急抢修及正常检修后的维修总结；系统运行方式有较大改变；影响本商业广场（如停电、停水、停空调等）之任何施工及检修；重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修；系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工；人员调度及班组重大组织结构调整；养护人员请假、换班、倒休、加班等；对外部门、外单位联系、协调；领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等；维修保养计划及工作计划的变更或调整；每周工作小结及月度工作报告。（五）除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报。遇有紧急事件或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。七、机房重地出入安全管理制度1.配电房、空调机房、给水泵房、电梯机房、弱电机房；2.未经养护部经理批准，外来人员（包括参观学习、施工等人员）禁止进入配电房、空调机房、给水泵房、电梯机房、弱电机房等重要场所。3.经养护部经理批准进入的人员必须办登记手续，由主管及当班人员负责执行。4.禁止本商业广场无关人员进入上述重要场所，如因工作需要进入时，必须征得养护部经理同意，并自觉接受检查，严禁带火种或易燃物品进入机房。八、钥匙管理制度养护部所有钥匙统一由专人办理登记、分配或更换手续，由各班组保管使用。养护部建立钥匙发放登记档案，将钥匙发出、更换日期、使用地点、数量\领取者姓名、所属部门及领取原因等，逐项登记，并由登记人、领取人同时签字。3.钥匙丢失，所需钥匙班组主管应填写《配制钥匙单》，经主管领导批准后，到行政部领取备用钥匙后配制。九、人才管理制度养护经理必须具备较高的专业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运行问题。养护主管不仅要熟悉掌握所属工种的技能，而且应具备一定的责任心和组织能力，以带领本班组员工开展日常工作。3.养护部员工队伍相对稳定，领导应关心员工的工作、学习、生活，使员工热爱本职工作。4.提供员工学习技术的机会，提高他们的技术、技能和一专多能。5.员工的年龄及技术导致形成梯队，使员工队伍后继有人。十、清洁卫生安全制度各班组需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房和设备的干净、整洁。工作完成后须立即作好现场清扫工作。卫生包干区地面不得有积水、杂物、不准随地乱丢杂物、烟头。机房、操作间、值班室内工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不要乱放。每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，清洗用的柴油、废油等及时倒回规定地方。员工要在更衣室内更衣，严禁不穿工作服进入工作区域。员工工作服要穿戴整齐，佩带工号牌，仪容整洁，要遵守行为规范中的有关规定。规定的清洁卫生制度，在交接班工作中（或上、下班时）进行互相监督，检查。各岗位人员都要按章操作，杜绝事故的发生。10.按规定配置灭火器材，并会正确使用。11.各机房、严禁无关人员进入，特殊情况需经养护经理批准。12.下班后应关闭电源开关，锁好门窗后方可离去。十一、工具管理制度1.领用工具时应填写《个人工具领用登记表》，实行工具报损制度。2.领用者应爱护工具，对损坏的工具经养护主管确认后方可以旧换新。4.对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。5.对于公用工具及大件工具应由部门主管进行统一管理。6.对在工作中损坏的工具应向部门经理汇报并申请领取(同时将损坏的工具交回行政部集中处理)方可领取。7.对于专用工具应由专人管理，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行照价赔偿。8.绝缘棒、手套、鞋等相关工具定期送检。十二、能源管理制度商业广场内的能耗主要是指天然气、电、水等的消耗量，其中大部分的耗费为电能的耗费，因此降低能耗首先是抓电能，其次是水、天然气，相关部门主管领导负责安排各部门的节能降耗措施。养护部将进行每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进行不同年份/月份的耗能对比，并采取以下节能降耗措施：1.对无功功率进行补偿以提高功率因数，功率因数应控制在0.9以上。2.对供电网络进行电流平衡调节,低压网络的电流不平衡度应小于20%。3.空调制冷系统应根据现场环境温度,开停部分机组及控制冷却水温和水质,以提高制冷系统的运行效率,对于营业场所可采取提前送风,营业结束前半小时减少送风量以节能。4.照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对照明场所进行合理照明设计和控制。5.对各部门工作人员进行节能知识培训，加强员工合理使用空调、照明灯具等节约能源的意识。十三、事故分析报告制度1.事故发生后，所在班组主管及有关人员应立即将事故过程记录在案，上交部门经理。2.部门经理根据事故记录内容进行审核并上报主管领导。然后招集有关部门和技术人员进行事故分析。3.通过分析找出造成事故的原因及责任人。4.人为事故，根据公司规章制度给予处罚。5.技术或设备本身的原因造成的事故，应找出根源并进行维修或技术改造。6.事故发生后应尽快组织人员抢修，确保正常营业。7.对事故造成的损失及事故分析结果，责任班组主管以书面形式上报主管领导，并存入档案。十四、养护部意外和突发事件处理制度1.设备一旦发生事故，影响到商户、顾客的正常活动时，必须马上启用备用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。2.部门经理及相关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。一些重大的事故要立即汇报主管总监及项目总经理，共同解决。3.对于事故的责任者，要查明原因，根据规定视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。4.事故的事后处理要做到四不放过：1）事故原因不查清不放过；2）缺乏切实有效的防范措施不放过；3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；4）事故责任人和员工未受到教育不放过。5.事故报告详细填写，作为案例分析，备案以查。十五、岗位仪容仪表制度工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼；常用礼貌用语：“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”；严禁使用“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”、“没有”等词，接听电话应先问候，后讲话；3.在与客人谈话时应彬彬有礼，站立端正，面带微笑，说话要掌握分寸，语言文雅，语气温和，并且用心聆听客人的讲话。不得左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰，不得与对方争执，强词夺理，语言粗俗及声音过高；4.听到商户的意见和怨言，要冷静对待，虚心倾听，耐心解释，认真改正。如有不同意见不允许当面争执，可及时向主管汇报；5.在进入商户商铺之前要征得商户同意后方可入内。对商户的物品不表示羡慕以免误会。如因联系工作急需使用商户电话时，应向商户解释清楚；6.在工作中不议论商户，不交头接耳，严禁与商户开玩笑、打闹；7.与客人同行时，应礼让客人先行，同乘服务电梯时，应礼让客人先上先下；8.注意公共卫生，不随地吐痰，丢垃圾。工作完毕后应将工作区域打扫干净，并通知保洁部门进行彻底清扫。如在有地毯的区域进行维修施工时，应将地毯遮盖后方可维修施工，严禁将工具直接放在地毯上。严禁在养护工作区域内吸烟，抽烟应在指定区域内进行；9.个人卫生：应勤洗澡、勤换内衣，务求去口臭、体味、上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等异味食品。10.在工作区域行走或站立时，不得插兜、插腰、抱肩，不得东张西望，摇头晃脑，不得扎堆聊天。11.商户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。12.养护部员工上班时要按规定着装，佩带服务标牌，上下班前后应到指定地点更衣。13.工作服必须保持清洁、整齐，不得带有污迹、折皱、开线、掉扣，如无故损坏、丢失应予以赔偿。14.着装整齐。严禁卷衣袖、裤腿。不得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班。15.鞋、袜应保持干净，不得有异味，不准打赤脚。十六、有偿服务管理制度为保证商业广场正常的服务秩序，提高服务水平和服务效益，利用商业广场资源，在条件允许的基础上，努力开展各项便民利民有偿服务，特制订本管理制度。1.有偿服务应从商户的实际需要出发，保证服务质量，不违反服务规定。2.按规定对有偿服务内容、收费标准、服务质量进行公示，并依据此进行服务收费，商户也可根据实际情况自主选择。3.当商户需要提供有偿服务时，接待人员应热情细致、耐心了解商户的信息和服务要求、详细说明服务的流程和收费标准和原则，作好详细记录，避免服务后因收费而产生的不必要的麻烦。4.当一时无法满足商户的服务要求时，应向商户做好解释、并表示歉意，视情况积极为商户联系外来单位进行服务。5.当无法确定服务费用时，应由养护人员配合到现场查看，并向就商户详细说明。6.养护人员应在招商营运部的统一指挥协调下提供有偿服务，必须服从指挥，听从安排。7.养护人员在提供有偿服务时，应详细了解商户的要求等服务信息，并就服务的注意事项和实施步骤告之商户，征求商户同意后，方可实施，不得自作主张。8.养护人员在完成服务项目后，应把现场整洁清理干净，并请商户进行验收。9.经商户验收合格，在《派工单》确认签字后，由养护人员依照所列服务费用现场收费。10.收取各项费用时，必须开具公司统一收据，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次日上缴财务部门，不得挪作他用。。11.员工不得私自承揽有偿服务，不得直接或变相索要小费，严禁接受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。商户保修工作流程：商户报修商户报修客服客服中心登记跟商户约定修复时间跟商户约定修复时间、必要时养护人员到现场确认客服中心执行通知程序客服中心执行通知程序客服中心下发客服中心下发《维修通知单》养护部上门维修养护部上门维修维修完毕维修完毕、到客服中心消单客服回访客服回访办公室备查办公室备查十七、危险易燃易爆品管理制度1.配电房、空调机房等机房重地，非工作人员未经批准严禁入内。2.各种安全防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查，不得随意遮挡、拆除及非法占用。3.易燃易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品，必须分类妥善存放，严格管理，保持通风良好，并设置明显标示。易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具。5.易燃易爆，化学物品必须专人保管，详细核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危险性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情况，应及时进行安全处理。6.忌水、忌沫、忌晒的化学危险品，不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭，完整无损。7.易燃易爆等危险品周围严禁吸烟和明火作业。应与其他物品保持一定的间距。8.相关责任人定时检查，对过期的易燃易爆物品按相关条例做好处理工作及记录。9.凡用玻璃容器盛装的化学危险品，必须采用木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。10.进行定期和不定期的安全检查，查出隐患，要及时整改和上报。如发现紧急情况，应先停止工作，再报有关部门处理。第五章：养护部业务流程一、电气安全操作规程1．高压运行操作程序：①填写《工作票》；②至少需两人在一起工作，其中对设备较为熟悉者作为监护人；③应完成保证工作人员安全的技术措施和组织措施；2.技术措施：①断开电源；②验电；③装设接地线；④悬挂标示牌和装设遮栏。3.组织措施：4.工作票制度；5.工作许可制度；6.工作监护制度；7.工作间断、工作转移和工作终结制度。8.断开电源：①操作人员与带电导体应保持安全距离；②断开设备的电源，禁止在只经断开油（空气）开关的线路（设备）上工作，工作部分与电源至少有一个明显的断开点。③断开点与工作人员施工地点与临近带电设备距离少于安全要求时，必须采取绝缘隔离的措施。④一经操作即可送电到设备的开关和刀闸，应采取防止误合闸的措施。⑤根据需要拉开操作直流回路及交流回路的保险丝。9.停送电操作顺序：①停电：②拉开低压分路开关；③拉开低压总开关；④拉开高压油（空气）开关；⑤拉开高压隔开关；⑥挂“在此工作”牌。⑦送电：⑧拆除接地线，测量绝缘电阻；⑨合闸操作与停电顺序相反；⑩详细检查触头接触是否安全可靠。10.验电的安全规程：①高压设备停电后，应对需要装接地线的设备验电，确保无电后，应立即装设接地线。②在施工的设备上，能看见可能来电的各方向都应有一个以上的明显的断开点，并在其两端分别安装接地线。③验电时应先在有电的导体上对验电器进行鉴定是否完好。④所有操作应戴绝缘手套和穿绝缘鞋进行。11.放电的安全规程：①装接地线前应对架空线路、电缆线路和电容器进行放电。②放电可使用接地线或绝缘棒对地进行，而电容器放电则应在两极间进行。12.安装、拆接地线的安全规程：①停电设备验明确无电压后应立即装接地线（含合上接地刀闸）。②装接地线时，必须先装接地端，后装设备端，并应接触牢固，拆时顺序相反。③禁止使用不合格的导线作短路接地和采用缠绕法进行接地或短路。④放电设备与接地线之间不得经过刀闸或熔断器。⑤10千伏及以下设备，如装接地线有困难或有危险时，或只从事简单工作者，在采取加设绝缘隔板或遮栏后，可不装接地线。⑥装接地线时，人体和地线与临近的带电导体必须有足够的距离。13.悬挂标示牌：①“有人工作，严禁合闸”牌，应挂在一经合闸即可送电到施工设备的开关或刀闸的把手上。②“有电危险”牌，应挂在施工设备两侧靠近带电设备的固定遮栏上。③“禁止攀登”牌，应挂在有可能攀登的构架或楼梯上。二、工作票制度：1．凡在变压器、高压配电设备、复杂的低压配电设备工作，需要停电者必须填写《工作票》。经许可后，并见到“在此工作”标示牌，才可开工。2．工作转移地点或工作终结，同样必须到值班室办理有关手续。三、工作监护制度：1.部门经理应向全体工作人员清楚交待任务、工作范围、应注意事项。带电的部位工作监护人必须始终在现场工作，对工作人员的安全认真监护及时纠正违反安全的行为。2.当工作监护人需要暂时离开现场时，应指定监护人员代替，并向代替人交待清楚有关事宜，同时通知当班工作人员。

3.若工作在两地，工作监护人可指派有经验的人员到另一地去，但需要把任务、注意事项交待清楚。四、工作结束和送电制度：1.工作结束后，工作监护人应负责检查、清理工作现场，拆除所有的安全设施，撤出全体工作人员，确保工作设备可以安全送电，再与全体人员办理结束工作手续。2.值班人员接到工作监护人的工作结束通知后，应对工作设备进行检查，符合运行要求后与工作监护人相互在《工作票》上签名，注明结束工作时间，收回《工作票》。3.在未办理《工作票》终结手续以前，值班人员不得将检修设备合闸送电。在工作间断期间，若需要紧急送电，必须根据工作监护人的通知，确定全部工作人员已离开工作地点，并拆除安全措施，用电设备符合要求的情况下方可送电。4.已结束的《工作票》需保存3个月。五、电气维修管理规程1.电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家颁布标准《电气安装工作规程》作业。2.在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3.维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的技术措施，养护主管应在分配工作的时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行。4.在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二个人进行。5.一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊情况而必须带电作业的，应装设绝缘隔离挡板，并有专人监护。6.维护检修时，应在直接控线路或设备开关和刀闸的操作把手上，悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。7.维修或保养的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。8.维修人员在完成维护工作后，需清理现场的废料、垃圾，做到工完场清。9.维修人员在完成《工作票》的任务后，须注意工作区域或邻近设施、设备的运行情况，发现异常时，应及时向主管报告，并做好记录。六、高压配电房（室）管理规程高压配电房设备是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经养护经理同意，非值班人员不得入内。2.维修保养人员必须持证上岗，养护部指定具有专业资格证书的强电技工负责高压变配电房的值班和管理。3.室内高压设备和隔离室设有防护栏，防护栏的高度在1.7米以上，安装牢固并加锁。4.维修保养时，必须严格按照操作及保养规程进行。5.高压电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对高压设备定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。6.高压设备的巡视一般均由二人进行，未经主管批准，不允许单人巡视高压设备。高压配电房的钥匙至少有三把，一把专供紧急时使用，存放在商业广场客服中心钥匙箱，一把专供值班人员使用，另一把由养护经理保管。值班人员必须保管好钥匙，换班移交，并登记签名，进出高压房时必须随手锁门；配电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。7.高压房门应有标识牌，以示提醒或警告。8.高压房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。9.保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明。10.高压房内设备要求标识清楚、无残缺现象。11.高压设备倒闸操作必须填写《倒闸操作票》，由二人进行操作。每张《倒闸操作票》只能填写一个操作任务。操作票执行后，需保存三个月。高压倒闸操作流程图：填写《倒闸操作票》填写《倒闸操作票》养护经理审批养护经理审批标识牌准备工具准备人员准备标识牌准备工具准备人员准备实施维修实施维修做好地接线验证确实无电按时拉闸断电做好地接线验证确实无电按时拉闸断电维修结束、检查维修结束、检查拆掉接地线、标牌拆掉接地线、标牌填写维修记录按时合闸送电填写维修记录按时合闸送电七、变压器（室）管理规程1.变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经养护经理同意，非值班人员不得入内。2.维修保养人员必须持证上岗。3.维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。4.变压器（室）值班人员必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。5.供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。6.变压器室大门及隔栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识牌。7.变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。8.保持室内清洁，做到无杂物、无积水，保证室内的照明。每班应检查防小动物网栏是否完好，防止高压短路和高压跳闸故障发生。9.变压器要求标识清楚、无残缺现象。八、高压停电、送电操作规程1.电气设备的倒合闸，必须严格按照高低压配电房值班安全规程。2.所有倒合闸操作，必须接到养护主管的命令及操作票后方进行，原则上不得以口头或电话替代书面上的命令（特殊情况例外）。3.日常停电前，必须先检查线路负荷和备供开关的状态。如进行维修或保养作业，停电后应用电压等级相符的合格验电器，在检修设备进出线两侧各相分别验电；验电前应先在有电线路上进行试验。高压验电必须带绝缘手套和穿绝缘鞋并应站在高压绝缘胶板上进行。4.真空开关断开后，要根据机械指示牌判断真空开关位置，不得以仪表和信号灯指示作为真空开关断开的证明。必须进行验电，确认无电后，方能挂上“有人工作，严禁合闸”的警告牌。5.停电操作时必须从低压侧到高压侧依次进行，送电操作则必须从高压侧送出，先对变压器和线路充电，然后到低压侧依次送电。6.母线停送电操作，电压互感器应最后停电，送电时则应先送电压互感器。7.所有电力变压器投入运行前，除按规范要求做好各项技术指标测试外，送电操作前，必须核实低压侧备供开关处在分闸状态后，方能投入高压侧的真空的开关，向变压器充电，再投入低压侧空气自动开关和各馈电开关；停电顺序是先断开低压侧各馈电开关和总进线的总开关，后断开高压侧真空开关。8.在变压器及其他设备上进行卫生清洁工作必须完成确认停电、验电、在可能突然来电的设备挂接地线及挂“有人工作，严禁合闸”之警示牌的程序后方允许进行。工作完成后，需恢复供电时，应由专人确认工作完成拆离接地电线后，方可进行送电。9.停电检修时，必须严格执行保证安全的技术措施和组织措施。10.技术措施：停电、验电、装设接地线、悬挂标示牌及装设护栏。11.值班室及其附属设备房内必须注意烟火，以防意外发生。12.值班人员必须保持值班室及其附属设备房的清洁及整齐。九、变压器维修保养规程1.先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。2.用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。3.逐个把负荷移到备用变压器。4.断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。5.断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。6.检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。7.检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。8.紧固电压调节联接片的固定螺丝。9.检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。10.用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。11.查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。12.断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。13.检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。14.上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。15.保养需做好保养记录。十、低压配电房（室）管理规程1.配电房是商业广场供电系统的关键部位，设专职电工对配电装置巡视，未经公司领导及养护经理的许可，非工作人员不得入内。2.值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，3.值班人员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器空气开关超载运行。4.经常保持配电房地面及设备外表无尘。5.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6.事故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分的商户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知或广播向商户作出解释。7.经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8.做好配电房的防水，防潮工作，装设挡鼠板并堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。9.值班人员应认真做好《交接班记录表》和《设备巡查记录表》，认真执行交接班制度。十一、低压配电柜操作规程1.每半年清扫配电柜的电器、开关一次，保持绝缘良好。2.500VMΩ摇表测试各种装置绝缘电阻。3.低压柜的二次回路R≥1MΩ；4.低压电缆R≥10MΩ；5.母线R≥10MΩ；6.每年用接地电阻仪测试高压室配电房接地网，电缆沟接地支架，低压配电柜的接地电阻R≤10Ω。7.巡视：8.运行中，每天要进行二次巡视检查，用电高峰期，每2小时巡视一次。9.每次发生故障跳闸后，应进行检查，如不能处理，必须向养护经理汇报，并作好记录。10.安装或修理后投入运行的配电装置在48小时内每2小时检查一次。11.配电装置在异常情况下，要加强监视。12.巡查各种配电柜指示灯、电流表、电压表读数是否正常，有损坏的及时更换。13.线排有无跳火、冒烟发热、变色现象、低压瓷瓶有无裂纹。14.电动开关工作中有异常噪音时，应将工作极面的防锈抹净。15.电缆温度的表面温度不超过65℃为宜。16.低压配电柜中电动开关、抽屉式开关接插中接触面应严密、无变色、无火花和放电现象，温度不超过70℃为宜。17.配电柜中空气开关温度应不超过75℃为宜。18.事故处理：1）配电装置发生故障时，应根据信号指示及故障现象找出原因。2）主开关联络开关、电动开关发生故障时的处理方法：序号故障现象可能原因处理方法1不能合闸和停止，断开二次回路熔断器按钮转换开关2触头不能闭合失压脱扣器无电压或线圈断路贮能弹簧变形导至闭合力减小反作用弹簧过大机构不能复位再扣检查线路恢复电压或更换线圈更换贮能弹簧调整反作用弹簧调整再扣接触面至规程值3某相触头不能闭合一相连杆断裂限流开关斥开机构的可折连杆之间角度变大更换连杆重新调整4失压不能跳闸反作用弹簧力变小贮能弹簧力变小机构卡死调整弹簧调整贮能弹簧消除卡死原因5合闸后一定时间跳闸过电流脱扣器长延时整定值不对热元件变质主电路进出线接触不良而发热导致热脱扣器动作重新调整更换热元件重新接线，使接触良好6电机起动立即跳闸电磁脱扣器整定电流太小调整电磁脱扣器的整定弹簧，使整定电流适当加大。7失压脱扣器噪音大反作用弹簧力过大铁芯端面不清洁短路环断裂重新调整清理端面修理短路环或更换铁芯8温升过高触头压力不足触头过分磨损或接触不良主电路导电零件连接螺丝松动或进出线接触不良调整触头弹簧。清理接触面，更换触头或更换整个开关拧紧螺丝或重新接线19．手动空气开关发生故障的处理方法：1）检查是否由于出线回路超负荷、短路、三相不平衡造成。2）检查开关触头，如烧坏严重不能复修应更换新的开关。十二、低压配电柜（箱）开关保养规程1.全面检修配电柜内全部设备。2.以最少的停电时间完成检修。3.每半年保养一次。4.保养内容及步骤：1）检修前按排好工作程序，取得招商营运总监批准。2）检修前一天通知商户停电时间。3）先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。5.馈线柜的检修：1）取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。2）用手柄摇出电动开关。6.抽屉式万能限流断路器：1）用吹风机对断路器进行清扫工作。2）对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。3）触头的银基合金磨损严重，表面不平等，则必须更换。4）用500VMΩ表检查断路器的绝缘电阻,R≥10MΩ。5）断路器检查完毕后，在手动和电磁合用闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断开”按钮时能立即动作。6）馈线柜前的进线开关，挂上“有人工作，禁止合闸”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常（有问题的更换），抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部份和指示部份。7.电容柜的检修：检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，修锉触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。8.进线柜检修：进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否合适。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。9.系列万能式断路器：1）抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作；2）对各个转动或滑动部位加注润滑油；3）抹净触头上的烟痕，发现触头接触面上有小的金属粒时，应将其清除；4）如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头；5）清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换；6）用５００VMΩ表检查断路器的绝缘电阻(R≥10MΩ)；7）重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。10.母线的检修：1）检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“有人工作，禁止合闸”的标志牌，此时发电机自动启动，检查无误后，断开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后对控电柜边的母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的母排应拆下螺丝。2）检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异常，检查电流、电压互感器的二次绕组的可靠性。3）拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500VMΩ表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻（Ｒ≥１０ＭΩ）4）操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关，合上运行变压器的高压断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。11.切换柜的检修：1）断开出线负荷，用手柄摇出断路器。2）重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工作。十三、控制柜操作规程1.工作人员应熟悉设备的工作原理，持证上岗，配备必须的安全操作用品，并按设备的安全工作规程进行。2.设备运行前，应检查各部的安全性能；配电设备，电动机是否良好，线路有否受潮，破损，绝缘电阻是否合乎规程，电流表、电压表及其它仪表指示是否在正常位置，周围环境是否正常。3.对于主要的转动部位（允许用拨动的转动部位）感觉是否灵活，是否均匀，有无受阻和异常声响，检查轴承是否清洁，润滑是否良好。4.通过以上检查，确认状态正常，即可进行设备启动操作。5.按照设备的操作规程接通控制柜的开关，使设备启动运行。6.设备运行后，须对设备转动等重要部位及指示、仪表作全面巡视。7.电气设备运行完毕后，控制柜即挂上相应的工作状态指示牌。8.在运行时，如发现控制柜上仪表的参数超过额定值，属不正常，须立即加以关注，分析寻找原因，特别情况应停机，通知有关技术人员处理。十四、机电设备管理流程图设备接管、验收设备接管、验收首次清洁、保养首次清洁、保养建立设备台账设备标识资料存档登记设备编号建立设备台账设备标识资料存档登记设备编号管理制度上墙管理制度上墙设备运行设备运行日常保养日常保养维修、记录设备故障维修、记录设备故障设备报废设备报废十五、电梯机房管理规程1.每日对电梯机房巡查一次，并填写电梯机房《设备巡查记录表》；每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得堆放杂物。2.保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超过40℃。3.保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。4.机房应做好防水防潮工作。5.机房门窗应完好并上锁，并注意采取措施，防止小动物进入。6.《电梯困人救援操作规程》和本规程及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。7.按规程定期对机房内设施和设备进行保养维修。8.未经养护主管允许，不得乱动电梯及相应设备的电源开关。十六、电梯困人救援操作规程1.轿箱停于接近电梯口位置（距电梯口0.5

米左右）：2.确定轿箱所在位置（根据楼层指示或小心开启外门察看）；3.关闭机房总电源开关；4.用专用外门钥匙开启外门；5.开启轿箱门（要慢、用力不要过大）；6.协助乘客离开轿箱；7.重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。8.轿箱停于远离电梯口的位置时（距电梯口0.5

米以外）：9.利用电话或其他方式，通知轿箱内乘客保持镇静，并说明轿箱可能随时移动，不必惊慌，如轿箱门处于半关闭状态，则应先行将其关闭；10.进入机房，关闭该故障电梯的总电源开关；11.拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄；1）救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员手持抱闸扳手，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。2）确认刹车制动无误，放开盘车手轮；3）等轿箱停于接近电梯口位置救出乘客。4）遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。电梯困人流程图：发现电梯因故障困人通知电梯维修工报告养护通知电梯维修工报告养护经理通过电梯对讲安慰乘客，稳定情绪，告知故障正在处理中，不要强行开门及触动电梯内按钮被困者内如有小孩、老人、孕妇或出现人多供养不足的情况需特别留意，必要向消