X科技企业孵化器建设项目可行性报告

**市高新区科技企业孵化器建设项目可行性研究报告页第十五章财务效益评价15.1财务效益评价的依据15.1.1相关项目计算期：本相关项目计算期暂定为10年，其中建设期2年。15.2营业收入、税金测算15.2.1营业收入测算**市高新区科技企业孵化器的服务范围非常广泛，包含了经营场地、相关项目服务、资金服务、风险投资、市场服务、商务服务、后勤服务以及技术平台服务等多个方面，收入形式也是多种多样。考虑到其部分营运模式现阶段难以量化，因此为方便计算，本报告暂只考虑经营场地收入，即建筑物的销售及租金收入。不同功能区域内的不同建筑的租金和售价也不尽相同，本相关项目建成后工将形成六大功能分区，分别为行政管理管控办公区、研发区、孵化区、中试区、配套服务区、生活区等，另外，地下停车位也将按比例租售，相关租售比例暂定如下表所示：功能分区行政管理管控办公区研发区孵化区中试区配套服务区生活区地下停车位销售比例60.00%10.00%20.00%0.00%0.00%80.00%30.00%出租比例40.00%90.00%80.00%100.00%100.00%20.00%70.00%15.2.1.1销售单价的确定登录**市住宅与房地产信息网站可以看到，**市80%的在售楼盘均价已超2500元/平方米，城区内不少的楼盘住宅均价现已达到每平方米3500元以上，如**中央城销售均价3700元/平方米，大楚城销售均价3850元/平方米，天洁国际巴黎城销售均价3500元/平方米，**未来天地销售均价3500元/平方米；商业地产方面，**市已迈入万元时代，宏大城市广场销售均价12000元/平方米，不夜城销售均价15000元/平方米，财贸新都汇销售均价18000元/平方米，锦华名店街销售均价30000元/平方米。2015年12月初，**市政府出台了新政鼓励住房消费，《市人民政府办公室关于进一步促进市城区房地产市场发展的意见》积极鼓励市民住房消费，政府从入户、税收、补贴、公积金等方面出台优惠政策，支持居民购房，改善居住条件。在政策利好的大环境下，预计未来**市楼市将不断升温。本相关项目拟建的**市高新区科技企业孵化器位于湖北**市咸安区旗鼓大道与十六潭路交汇处，毗邻**高新开发区管委会，随着相关项目逐年运营将吸引千余家中小型高新技术企业落户孵化器，对区域内的住宅和配套商贸服务的需求也将随着相关项目运营逐年增大，本相关项目暂定在相关项目建成后（即2018年）将生活区的80%（均为住宅）、行政管理管控办公区的60%（均为办公）、研发区的10%（为一层商铺）、孵化区的20%（为裙楼商铺）及地下停车位的30%出售。据查，相关项目地周边的在售住宅销售均价如下表所示：名称所处位置均价（元/㎡）天洁国际城**经济开发区学苑路（**学院东门）3500凯翔康城咸安区金桂路226号市中心医院旁3300海德公馆咸安区青龙路西段淦河畔3300金桂明珠咸安区金桂路国土资源局旁3600相关项目地周边的在售商业地产销售均价如下表所示：名称所处位置均价（元/㎡）宏大城市广场咸安区长安大道特188号12000不夜城温泉区武咸城铁南站15000财贸-新都汇温泉区老财校旧址18000光谷广场-锦华名店街**地区温泉路37号（中心花坛）30000在充分体现本相关项目公益性的基础上，考虑未来三年可能存在的涨价因素，结合目前相关项目地周边在售楼盘的实际销售价格，本相关项目暂定生活区的初始销售单价为3100元/平方米，行政管理管控办公区的初始销售单价为5200元/㎡，研发区的初始销售单价为5800元/平方米，孵化区的初始销售单价为5500元/平方米。15.2.1.2租赁单价的确定根据搜房网显示的相关数据可知，目前，**市城区的商铺租金价格为20-50元/㎡·月不等，办公楼的租金价格为0.8-1.3元/㎡·天不等。在此基础上，考虑未来三年可能存在的涨价因素，本相关项目暂定行政办公区、孵化区及配套服务区的初始租赁单价为30元/㎡·月（参考办公楼租金）；研发区考虑科技研发及生物研究对建筑物的特殊要求，建造时单价较高，因此租金应较普通办公楼高，暂定初始租赁单价为45元/㎡·月；中试区在出租时是连同生产设备一同出租的，因此单价较一般厂房租金高，暂定初始租赁单价为40元/㎡·月；生活区的租金标准拟在**市公租房租赁价格基础上翻一番（根据物价局往年定价标准经验，公租房租赁价格约为市场价的50%），据查，市城投公司承建的部分公租房租金标准已得到市物价局的批复，每月每平方米4-5元，因此，暂定生活区的初始租赁单价为10元/㎡·月。15.2.1.3销售收入（1）行政管理管控办公区本相关项目建成后，行政管理管控办公区的总建筑面积为15000㎡，暂定其销售比例为60%，则可销售面积为9000㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为5200元/㎡，同时销售价格将在销售期内逐年增加10%，则行政管理管控办公区的销售收入为5231.89万元。销售相关计划详见下表所示：相关项目合计运营期34567建造面积（㎡）15000.0030.00%10.00%10.00%5.00%5.00%销售比例60.00%4500.001500.001500.00750.00750.00销售面积（㎡）9000.005200.005720.006292.006921.207613.32销售单价(元/㎡)2340.00858.00943.80519.09571.00销售收入5231.8930.00%10.00%10.00%5.00%5.00%（2）研发区本相关项目建成后，研发区的总建筑面积为60000㎡，暂定其销售比例为10%，则可销售面积为6000㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为5800元/㎡，同时销售价格将在销售期内逐年增加10%，则研发区的销售收入为3654.00万元。销售相关计划详见下表所示：相关项目合计运营期34建造面积（㎡）60000.00销售比例10.00%5.00%5.00%销售面积（㎡）6000.003000.003000.00销售单价(元/㎡)5800.006380.00销售收入3654.001740.001914.00（3）孵化区本相关项目建成后，孵化区的总建筑面积为130000㎡，暂定其销售比例为20%，则可销售面积为26000㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为5500元/㎡，同时销售价格将在销售期内逐年增加10%，则孵化区的销售收入为16781.91万元。销售相关计划详见下表所示：相关项目合计运营期34567建造面积（㎡）130000.005.00%5.00%5.00%3.00%2.00%销售比例20.00%6500.006500.006500.003900.002600.00销售面积（㎡）26000.005500.006050.006655.007320.508052.55销售单价(元/㎡)3575.003932.504325.752855.002093.66销售收入16781.915.00%5.00%5.00%3.00%2.00%（4）生活区本相关项目建成后，生活区的总建筑面积为31000㎡，暂定其销售比例为80%，则可销售面积为24800㎡。据上文15.2.1.1所述，初始销售单价暂定为3100元/㎡，同时销售价格将在销售期内逐年增加10%，则生活区的销售收入为8846.10万元。销售相关计划详见下表所示：相关项目合计运营期34567建造面积（㎡）31000.0030.00%20.00%10.00%10.00%10.00%销售比例80.00%9300.006200.003100.003100.003100.00销售面积（㎡）24800.003100.003410.003751.004126.104538.71销售单价(元/㎡)2883.002114.201162.811279.091407.00销售收入8846.1030.00%20.00%10.00%10.00%10.00%（5）地下停车位本相关项目建成后，地下停车位的数量为1000个，暂定其销售比例为30%，则可销售数量为300个。根据相关项目建设投资明细表，地下停车场的建安成本为2670元/㎡，本相关项目停车位按照30平方米/个（含公摊面积）估算，则单个停车位的建安成本为8.01万元，同时按照建安成本的25%考虑土地及其他费用摊销，则单个停车位的建造成本约为10万元。因此，本相关项目暂定地下停车位初始销售单价为100000元/个，同时销售价格将在销售期内逐年增加10%，则地下停车位的销售收入为3552.55万元。销售相关计划详见下表所示：相关项目合计运营期34567数量（个）1000.00销售比例30.00%10.00%5.00%5.00%5.00%5.00%销售数量（个）300.00100.0050.0050.0050.0050.00销售单价(元/个)100000110000121000133100146410销售收入3552.551000.00550.00605.00665.50732.05（6）销售收入合计综上所述，本相关项目计算期内销售收入合计为38066.45万元。15.2.1.4物业租赁收入（1）行政管理管控办公区本相关项目建成后，行政管理管控办公区的总建筑面积为15000㎡，暂定其出租比例为40%，则可出租面积为6000㎡。据上文15.2.1.2所述，初始月租金暂定为30元/㎡，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为40%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在95%。（2）研发区本相关项目建成后，研发区的总建筑面积为60000㎡，暂定其出租比例为90%，则可出租面积为54000㎡。据上文15.2.1.2所述，初始月租金暂定为45元/㎡，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为25%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在98%。（3）孵化区本相关项目建成后，孵化区的总建筑面积为130000㎡，暂定其出租比例为80%，则可出租面积为104000㎡。据上文15.2.1.2所述，初始月租金暂定为30元/㎡，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为60%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在98%。（4）中试区本相关项目建成后，中试区的总建筑面积为4800㎡，暂定其出租比例为100%，则可出租面积为4800㎡。据上文15.2.1.2所述，初始月租金暂定为40元/㎡，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为40%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在95%。（5）配套服务区本相关项目建成后，配套服务区的总建筑面积为20000㎡，暂定其出租比例为100%，则可出租面积为20000㎡。据上文15.2.1.2所述，初始月租金暂定为30元/㎡，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为40%。初始出租率为40%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在95%。（6）生活区本相关项目建成后，生活区的总建筑面积为31000㎡，暂定其出租比例为20%，则可出租面积为6200㎡。据上文15.2.1.2所述，初始月租金暂定为10元/㎡，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为60%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在98%。（7）地下停车位本相关项目建成后，地下停车位的数量为1000个，暂定其出租比例为70%，则可出租数量为700个。随着机动车保有量的逐年增加，**地区的停车位缺乏现象已越来越严重，不同小区停车收费标准不一，收费花样繁多。据了解，**市物价局对普通住宅小区停车费有指导价，咸价房服[2006]85号文件附件二，《**市普通住宅小区内车辆停泊服务费指导价格表》对车辆停车费做出规定：私家所有权车库，按照车库建筑面积收费，根据该相关项目物业管理管控服务费标准收取；私家使用权车位，一个车位60元/月；公共配套公用的车库车位，室内停车位摩托车20元/月辆、小车60元/月辆、大车100元/月辆，室外停车位摩托车10元/月辆、小车40元/月辆、大车80元/月辆；机动临时停车位，白天（早上6点至晚上8点）2元/小时，晚上（晚上8点至隔天早上6点）5元/小时。2015年1月4日，***物价局召开新闻发布会，宣布我省2015年将放开18项价格收费标准，由以前的政府制定指导价改为“由市场说了算”，其中就包括小区停车费。目前，咸安区大部分小区的停车位月均租金价格约为100元/个，据此本相关项目暂定地下停车位的初始租赁价格为100元/个，运营期头两年的租赁价格不变，随后每两年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为60%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在90%。（8）物业租赁收入合计综上所述，本相关项目计算期内.物业租赁收入合计为63533.74万元。详见附表5。15.2.1.3设备租赁收入本相关项目购置的设备可低价出租给园区内的在孵企业用于研发、中试。其中，中试设备放置于中试区，与中试区房屋一同出租；研发设备（约占设备总额的55%）可单独出租。根据计算，本相关项目机器设备原值为7923.67万元，则研发设备原值约为4358.02万元，由于研发设备的折旧年限较中试设备短，若按直线法12年期测算折旧，残值率5%，则年折旧额约为345.01万元，按照年329天（365天的90%研发设备的最大使用负荷）测算，则日折旧额约为10486.62元。本相关项目采取保本优惠原则，暂定设备租赁收入为10000元/日，运营期头两年的租赁价格不变，随后每三年单价上涨一次，每次涨幅约为10%。初始出租率为40%，随着相关项目逐年运营出租率将逐年增加，最终可稳定在90%。预计计算期内的设备租赁收入为2716.99万元。详见附表5。15.2.2营业税金及附加测算根据现行《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，本相关项目营业收入应纳营业税，税率5%。附加税中，城市维护建设税、教育费附加、堤防费分别为应纳消费税额的7%、3%、2%。房屋租金还应缴纳房产税，按租金收入的12%缴纳。按以上各种附加税税率计算，预计本相关项目计算期内应纳营业税合计5215.86万元，应纳各种附加税合计625.90万元，应纳房产税合计7545.99万元。见附表5。15.2.3土地增值税测算根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的相关规定，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除相关项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。15.2.3.1转让房地产取得的收入转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。本相关项目计算期内销售收入共计38066.45万元。15.2.3.2法定扣除相关项目金额扣除相关项目按《条例》及《细则》规定有下列几项：（1）开发土地和新建房及配套设施的成本(即房地产开发成本)。本相关项目房地产开发成本（含土地使用权取得费用）为15894.22万元。（2）开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、营业费用、管理管控费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产相关项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。本相关项目费用之和为1332.33万元，占取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的8.38%，可全额扣除。（3）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。本相关项目发生的与转让房地产有关的税金为2131.72万元。（4）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。本相关项目取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和为15894.22万元，按其20%即3178.84万元加计扣除。（5）综上所述，本相关项目扣除相关项目金额合计为22537.11万元。15.2.3.3增值额本相关项目增值额=转让房地产取得的收入－法定扣除相关项目金额=38066.45万元－22537.11万元=15529.34万元因此，本相关项目增值额占扣除相关项目金额的68.91%。15.2.3.4土地增值税根据《条例》及《细则》的相关规定，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除相关项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：增值额超过扣除相关项目金额50％，未超过扣除相关项目金额100％的土地增值税税额=增值额×40%－扣除相关项目金额×5%=15529.34万元×40%－22537.11×5%=5084.88万元因此，本相关项目土地增值税额约为5084.88万元，详见附表5-1。15.3总成本费用测算根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理管控费用、财务费用、用等期间费用计算。为便于本相关项目的财务测算及评价，本报告依据《建设相关项目经济评价方法与参数》（第三版）的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后进行测算，本相关项目主要分为销售和租赁两部分，见附表6。15.3.1销售部分15.3.1.1建设成本摊销本相关项目开发建设投资15894.22万元在相关项目计算期第三年至第七年，按各年房屋销售收入占总销售收入的比例摊销。15.3.1.2销售费用本相关项目在运营过程中将发生销售费用、营业费用和管理管控费用，根据行业内的相关统计数据，本相关项目销售费用暂按销售收入的2%计算，营业费用暂按销售收入的0.5%计算，管理管控费用暂按销售收入的1%计算。15.3.1.3销售部分成本合计综上所述，本相关项目计算期内的销售部分成本合计为1332.33万元。详见附表6-1。15.3.2租赁部分15.3.2.1基本运营成本基本运营成本包括相关项目正常运作所需要的基本费用，如物业费、建筑物保养费等成本，根据企业提供的有关资料，基本运营成本暂按租金收入的3%估算。15.3.2.2修理费修理费按固定资产原值的0.3%计算。15.3.2.3其他费用其他费用包括除固定资产折旧、修理费、摊销费、直接费用外的广告费、差旅费、办公费用、劳动保护费、工会经费、审计咨询费、许可证费、土地使用税、印花税、招待费等，暂按营业收入的1%估算。15.3.2.4折旧费预计本相关项目固定资产投资中固定资产原值为50793.10万元，折旧费按直线法、残值率5%测算。折旧年限：房屋建筑物40年、设备15年；固定资产折旧费测算见附表6-1。15.3.2.5无形及其他资产摊销费预计本相关项目固定资产投资中的其他资产投资为4089.67万元，其摊销费从工程完工后的第一年起，按5年等额摊销测算。本相关项目分摊到租赁业务的土地费用应计为无形资产，约为1354.42万元，其摊销-费从工程完工后的第一年起，按50年等额摊销测算。见附表6-2。15.3.2.6财务费用本相关项目固定资产入固后的偿还期内的债券利息应计入当期财务费用。债券年利率按6%计算。15.3.2.7租赁部分成本合计综上所述，计算期内的租赁部分成本合计为32635.29万元。15.3.3总成本费用 预计本相关项目计算期内的总成本合计为49861.84万元。详见附表6。15.3.4总成本构成分析根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；相关项目财务评价则采用经营成本。15.3.4.1固定成本固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随营业量因素的变化而变化的费用。具体包括折旧费、修理费、摊销费、财务费用等。预计本相关项目计算期内固定成本合计为46541.99万元。15.3.4.2变动成本变动成本是指随营业量因素的变化而变化的费用，包括销售成本、基本运营成本等。预计本相关项目计算期内变动成本合计为3319.85万元。15.3.4.3经营成本按相关项目财务评价原则，经营成本是从经济分析角度，在总成本费用中涉及现金流出的部分，其计算表达式为：经营成本=总成本费用－折旧费－摊销费－财务费用预计本相关项目计算期内经营成本合计为5201.39万元。15.4利润测算本相关项目计算期内营业收入合计为104317.17万元，成本费用合计为49861.84万元，营业税金及附加合计为18472.63万元，利润总额合计为35982.70万元。企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则、本相关项目投营后应纳所得税税率按25%估算，则计算期内所得税后净利润合计为26987.03万元。三项基金的提取：按有关规定，公司须先从所得税后利润中提取三项基金后才能进行利润分配，提取比例应由董事会决定。本报告暂按10%的比例提取法定盈余公积。15.5还款能力分析15.5.1还款资金来源本相关项目建设投资中，相关计划申请企业债券50000.00万元，按相关项目投营后还款期内各年的盈利状况逐年还款（还款期利息已计入当期财务费用）。贷款偿还能力测算详见附表8。15.5.2偿债能力分析偿债能力分析的主要指标为偿债备付率和利息备付率：利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用；偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息费用。可用于还本付息资金为还款期内各年的息税折旧摊销前利润，根据损益测算表、贷款偿还能力测算表计算的利息备付率、偿债备付率见附表8，从附表8中可以看出，本相关项目偿还期内各年的利息备付率均值为7.08，偿债备付率均值为1.18,表明各年的还款资金来源能够偿付当期债务。15.5.3资产负债分析财务相关计划现金流量表见附表11，资产负债表见附表12。从附表11、附表12中可以看出，本相关项目投营后各年的净现金均为正值，从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量看，计算期内各年现金流入均大于现金流出。因此，相关项目具备较强的财务生存能力。同时相关项目计算期内各年的资产负债率均在《建设相关项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）中该行业的合理区间内。表明本相关项目偿还债务的能力较强。15.6财务效益评价根据建设相关项目经济评价《方法与参数》第三版中所对应的行业财务基准折现率标准，并结合目前行业现状，本相关项目财务基准折现率设定为8%，资本金税后财务基准折现率设定为8%。15.6.1财务评价指标根据“利润与利润分配表”、“建设投资估算表”及“相关项目投资现金流量”（附表9）计算出本相关项目的各项财务评价指标如表15-2所示。表15-2主要财务评价指标汇总表序号评价指标单位所得

税前所得

税后备注1总投资收益率%8.26按计算期年均计算2投资回收期年8.379.11含建设期2年3财务内部收益率%10.348.204累计财务净现值万元7932.33655.53i=8%5资本金财务净现值万元4550.77i=8%6资本金内部收益率%11.0315.6.2财务评价从以上各项指标中可以看出，本相关项目总投资收益率8.26%；所得税后投资回收期为9.11年，剔除2年建设期后为7.11年；所得税后财务内部收益率为8.20%，高于8%的财务基准折现率，所得税后累计财务净现值为655.53万元，大于零，因此在财务上是可行的。

第十六章相关项目不确定性及风险分析16.1相关项目不确定性分析16.1.1盈亏平衡分析16.1.1.1基础数据本相关项目计算期内的合计数据为：固定成本＝46541.99万元；经营收入＝104317.17万元；营业税金及附加＝18472.63万元；变动成本＝3319.85万元。16.1.1.2盈亏平衡点按以上数据计算，本相关项目计算期内以营运能力利用率表示的盈亏平衡点为：46541.99/（104317.17－18472.63－3319.85）×100%＝56.40%。计算表明，当相关项目计算期内的综合营运能力利用率达56.40%，可不亏不盈，盈亏平衡示意图见图16-1。图16-1盈亏平衡示意图16.1.2敏感性分析16.1.2.1敏感性分析的主要因素本相关项目的财务敏感性分析，主要分析物业销售比例、物业销售价格、租金标准、建设投资等单因素变动时，对财务内部收益率的影响程度。16.1.2.2敏感性分析结果敏感性指标的计算结果见表16-1，敏感性分析图见图16-2。表16-1敏感性指标一览表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%8.00%销售比例8.368.318.258.208.148.098.03售房价格7.697.868.038.208.378.548.71租金标准7.157.507.858.208.548.889.21建设投资11.3010.189.158.207.316.475.68图16-2敏感性分析图由敏感性分析结果可以看出，建设投资是最为敏感的因素，其上升的临界点约为1.08%，租金标准是较为敏感的因素，其下降的临界点约为2.88%，物业销售价格下降的临界点约为5.88%，销售比例上升的临界点约为17.35%。16.2相关项目风险分析及控制措施16.2.1相关项目风险因素识别经过对比分析，本相关项目主要风险集中在财务上，财务风险是指由于多种因素的作用，使企业不能实现预期财务收益，从而产生损失的可能性。本相关项目面临的主要财务风险为融资风险。16.2.2风险分析融资风险是指企业从融资开始一直到还本付息结束整个过程中由于融资而导致企业股东利益遭受损失的不确定性。从时间的角度上看，它包括:一、筹资过程中面临的风险；二、在资金使用过程中由于未获得一定的投资收益而使企业股东利益受损的风险；三、由于不能按期还本付息而使企业面临破产的风险。16.2.2.1筹资过程中面临的风险债券发行企业在筹资过程中面临的风险主要是发行风险。发行风险是指在债券的发行过程中，可能由于种种因素导致发行失败而给发行人带来的风险。16.2.2.2造成债券发行风险的主要因素（1）融资环境对债券融资不利融资环境包括制度环境、宏观经济环境、法制环境以及市场环境等。企业在发行债券之前，一定要对自身所处的融资环境进行深入的考察和分析，使自己的融资合适的方案适合所处的融资环境。比如，在经济环境比较稳定的条件下，企业经营状况良好，发展前景也会比较乐观，社会公众对债券的需求也会上升，因而有利于债券的发行。反之，则会给债券的发行带来困难。（2）企业债券市场出现了不利于债券发行的因素债券的发行市场受许多宏观、微观因素与主观、客观因素的影响，比如发行市场资金的供给情况、发行市场上证券的供给情况、发行市场的平均利率水平和投资者的投资偏好等。在市场利率偏高时，发行债券会使融资成本上升，容易导致发行失败。流通市场也会对债券发行产生影响。如果流通市场不景气，债券的流动性差，差价收益较小甚至为负，就会影响投资者对债券认购的积极性。16.2.2.2资金使用过程中面临的风险（1）过度负债带来的风险如果企业决策不当，融资过量，会使企业过度负债。过度负债降低了企业的再筹资能力。过度负债导致债务负担过大。如果企业不能按期足额的还本付息，就会影响到企业的信誉，还可能导致财务失败。负债比率过高，可能导致股票市场价格下跌，影响企业所有者权益。（2）投资不能达到预期收益带来的风险企业进行负债经营必须保证投资收益高于融资成本，否则，将出现收不抵支或发生亏损。一方面，会使股东利益受损；另一方面，会降低企业的偿债能力，甚至出现财务困难。（3）资金管理管控不当带来的风险如果企业对所筹集的资金管理管控不当，出现了严重的资金浪费或资金闲置，就可能使债务资本的成本上升，使预期的投资收益下降，甚至使投资亏损，从而可能给股东带来损失。（4）利率变动带来的风险企业在使用所筹集的资金进行投资过程中，由于国家宏观经济政策的变动如下调利率等，导致市场利率大幅下降，就会在无形中增加了企业的投资成本，从而增大经营风险。16.2.3风险控制措施在市场经济条件下，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。所以，企业在确定财务风险控制目标时不能一味追求低风险甚至零风险，而应本着成本效益原则把财务风险控制在一个合理的、可接受的范围之内。负债经营是现代企业的主要经营手段之一，运用得当会给企业带来收益，成为发展经济的有利杠杆。但是，如果运用不当，则会使企业陷入困境，甚至会将企业推到破产的境地。因此，企业对负债经营的风险应有充分的认识，必须采取防范负俊经营风险的措施。(1)树立风险意识企业在从事生产经营活动时，由于内外环境的变化，风险是难以避免的。因此，企业必须树立风险意识，在做融资决策时，在融资过程中及在资金使用和管理管控过程中都要充分考虑到可能遇到的风险。(2)把握融资环境和企业债券市场的变化企业在融资决策过程中一定要对自身所处的融资环境和企业债券市场进行认真的考察和分析，把握其特点和变化的规律，使自身的资金需求适应所处的融资环境，随时关注企业债券市场的变化，抓住融资的最佳时机。(3)知己知彼，认真决策发债企业首先应对投资相关项目的可行性和预期收益进行充分的调研:其次，一定要对自身的情况进行充分的估计，确定受否有融资的必要，是否适合债券融资，自身的信誉如何等等；最后，还要深入了解潜在的投资者的投资心理、投资偏好等。(4)合理设计债券契约，选择合适的发行方式。企业在对自身融资的需求情况和所处的融资环境分析的基础上，确定合适的发行量、融资期限，进而选择合适的债券品种，对债券的面值、票面利率、期限结构等债券契约的具体合适的内容进行设计。并选择合适的发行方式。(5)降低债券筹资成本，提高资金使用效率和投资收益。这是防范债券融资风险的最根本的途径。一方面是尽可能地降低债券筹资成本；另一方面是充分利用所筹资金，并努力提高投资收益。(6)把握利率走势利率、汇率的变化和债务资本的成本密切相关，因此应认真研究资金市场的供求情况，把握利率走势，并以此做出相应的筹资安排。在利率处于高水平时期，尽量少筹资或只筹急需的短期资金。在利率处于低水平时，筹资较为有利。(7)建立有效的风险预测体系认真学习和掌握现代财务理论和资本结构理论知识，建立有效的风险预测体系。严格财务制度，对企业财务指标进行详细的分析。就短期而言，企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有足够现金用于各种支出。因此，相关项目单位可建立短期财务风险预警系统，通过编制现金流量预算将企业动态的现金流动情况全面地反映出来。从根本上讲，企业发生财务风险是由于举债等导致的，对企业而言，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统。从综合评价企业的经济效益即获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等方面入手防范财务风险。另外，企业还应加强资产管理管控，防止不良资产产生，提高资产的变现能力，通过合理配置资产，加速资产周转等措施，促进企业盈利能力的提升，从而拥有较强的抵御财务风险的能力。总之，企业通过发行债券进行融资，就必须承担相应的融资风险。企业应加强融资风险的防范，使企业既获得利用债券融资带来的财务杠杆收益，同时将风险降低到最低限度，提高企业的经营效益和市场竟争力。

第十七章社会效益分析科技企业孵化器是科技成果向生产转化的重要桥梁，它有效地解决了我国科技成果对生产的低转化率问题。孵化器通过为新创办的科技型中小企业提供物理空间和基础设施，提供一系列服务支持，降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，帮助和支持科技型中小企业成长与发展，培养成功的企业和企业家。它对推动高新技术产业发展，完善国家和区域创新体系、繁荣经济，发挥着重要的作用，具有重大的社会经济意义。17.1有利于资源聚集，实现集群化发展中小企业的成长，需要多方面的资源支持，而且不同类型的企业需要不同的资源，处于不同成长阶段的企业对资源的要求也各不相同。因此，对这些资源的整合方式、整合力度、整合技巧的要求非常高。单个的初创期企业很少有能力去完成这么大的工作量，即使整合，其能量也很有限，而付出的成本却相当高昂。但孵化器却具有这方面的明显优势，它能以优化的方式将各类资源组合起来，以较低的成本提供给在孵的中小企业。现代区域经济理论已经证实：小企业集群对于区域经济的发展起积极的作用，是区域竞争优势的重要源泉。随着在孵企业的发展，孵化器的数量也会越来越多，构成孵化器产业集群，加速了中小企业集群的形成和发展。17.2有利于节约资源，降低创业商务成本按照市场经济的规则组建起来的孵化器在为企业服务时，非常重视“经济”或“节约”的原则。由于企业成长所面对的资源是有限的，在这种情况下，通过孵化器这一平台对资源进行“归类”和“集成”，让众多的企业同时分享到这些资源，这样就大大减少了单个在孵企业所需的资源，也有效防止了初创企业对资源的浪费，从而起到了节约资源和降低成本的作用。商务成本是指投资者从第一笔资金投入到第一个产品产出，企业从无到有构建过程中所花费的时间、精力、资金的总和。它包括制度成本、环境成本和效率成本。科技企业孵化器不仅可以帮助创业者解决企业创业过程中遇到的各种问题，如提供低租金的孵化场地和共享设施，代办企业设立手续，代理政府部分职能，沟通政府与企业的联系，落实政府的髙技术产业的优惠政策；而且可以为创业者提供技术、人才、企业管理管控、市场信息、法律援助等孵化服务，还可以为企业集团化、企业国际化提供一系列的服务。因而，大大降低了科技企业创办的商务成本。17.3有利于促进大众创业创新孵化器可推动在孵企业的技术创新，促使其开发拥有自主知识产权的新技术。企业孵化器是一个企业发展的加速器，它培育年轻的企业，并帮助他们度过最易受到伤害的初期阶段。企业孵化器帮助企业进行日常管理管控，并向企业提供融资服务和重要的商务及技术支持的渠道。企业孵化器还向企业提供共享的场地和设备、灵活的租金和可扩充的空间。进驻企业可以在同一座孵化大楼内享受以上所有的服务。企业孵化器所提供的“系统空间”能够有效地为孵化企业配置共享的孵化资源，为创业者提供合理的忠告、建议和服务，降低创业者在创业初期的投资风险，提高新生企业的生长和发展能力。17.4有利于促进中小企业的发展壮大中小企业在保证国家经济增长、缓解就业压力、方便群众生活、推动技术创新、促进国民经济发展和保持社会稳定等方面发挥着重要作用。但同时，在面临着经济全球化的尖锐挑战下，管理管控体制不顺、融资困难、资产负债率高、技术落后、信息和人才缺乏等问题也严重困扰着中小企业的发展。企业孵化器正是以培养抚育中小企业的成长为己任的，它针对企业成长过程中的种种困难和障碍，系统地动态地向企业提供服务，为企业创建一个良好的发展空间。企业孵化器对中小企业的支持除政府赋予的一些特殊财税政策外，主要表现在服务方面，并且孵化器不以自身的实力取胜，而是通过与社会其他系统相互联系，发挥其在网络中的重要节点作用。孵化器对孵化企业的服务是系统性的，是全方位、全过程的，在企业成长的不同阶段，孵化器提供的服务侧重点也是不相同的。在企