中级财务会计课件：投资性房地产

投资性房地产本章的结构框架投资性房地产定义、特征、范围定义与特征范围投资性房地产的确认和初始计量确认和初始计量与投资性房地产有关的后续支出投资性房地产的后续计量采用成本模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性泛地产投资性房地产的转换和处置转换处置投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或者二者兼有而持有的房地产能够单独计量和出售已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物范围：土地使用权的会计处理无形资产自行建造厂房，土地使用权和厂房单独计量，前者确认为无形资产，后者确认为固定资产投资性房地产赚取租金（已出租的土地使用权）资本增值（持有以备增值后转让的土地使用权）存货房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入开发成本，形成房地产开发企业的存货。固定资产企业外购房屋建筑物所支付的价款应当在地上建筑物和土地使用权之间进行合理分配，确实难以分配的，应当全部作为固定资产处理。下列各项不属于投资性房地产1.自用的房地产（固定资产）：为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。2.作为存货的房地产。企业出租给员工的房屋企业拥有并自行经营的旅馆饭店企业自用的办公楼、生产车间厂房房地产开发企业为销售而开发的土地和商品房【例4-1·多项选择题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】B：自租赁期开始日再确认为投资性房地产；

D:以经营方式租入的建筑物不属于企业持有的房地产。投资性房地产的确认和初始计量外购的投资性房地产成本：购买价款、相关税费和可直接归属于资产的其他支出确认时点：开始对外出租或用于资本增值时，不一定是购买时点自行建造的投资性房地产成本：土地开发费用、建筑成本、安装成本和其他必要支出确认时点：开始对外出租或用于资本增值时，不一定是达到预定可使用状态时

【例题4-2·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（

）。A.企业购入的写字楼直接出租B.企业购入的土地准备建造办公楼C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D.企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。【例题4-3·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（

）（2010年考题）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。【教材例4-3】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元，至20×9年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：土地使用权中应转为投资性房地产=9000000×1∕2=4500000（元）借：固定资产——厂房12000000

投资性房地产——厂房12000000

贷：在建工程——厂房24000000借：投资性房地产——已出租土地使用权4500000

累计摊销82500

贷：无形资产——土地使用权4500000（9000000÷2）

投资性房地产累计摊销82500（165000÷2）与投资性房地产有关的后续支出资本化的后续支出（满足确认条件）企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销（投资性房地产——在建）费用化的后续支出（不满足确认条件）应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）如企业对投资性房地产的日常维护费用【教材例4-4】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本模式计量。本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建40000000

投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产——厂房50000000（2）20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产——厂房——在建5000000贷：银行存款5000000（3）20×9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房45000000贷：投资性房地产——厂房——在建45000000【教材例4-5】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年5月31日。该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——厂房——在建20000000贷：投资性房地产——厂房——成本16000000

——公允价值变动4000000（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产——厂房——在建3000000贷：银行存款3000000（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房——成本23000000贷：投资性房地产——厂房——在建23000000投资性房地产的后续计量成本模式1.计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（累计摊销）2.计提减值准备时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备3.取的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入公允模式1.公允价值上升借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益2.公允价值下降借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动3.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入营业税【教材例4-4】甲公司将一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。甲公司的账务处理如下：（1）每月计提折旧每月计提的折旧=（72000000÷20）÷12=300000（元）借：其他业务成本——出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000（2）每月确认租金收入借：银行存款（或其他应收款）400000贷：其他业务收入——出租写字楼租金收入400000Tips企业采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。与投资性房地产有关的营业税计入“营业税及附加”。无形资产的出租和出售的区别。【教材例4-7】20×9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。20×9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地产交易市场上平均销售价格，结合周边市场信息和自有房产的特点。20×9年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。甲公司的账务处理如下：（1）20×9年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产——写字楼——成本80000000贷：固定资产——写字楼80000000（2）20×9年12月31日，按照公允价值调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产——写字楼——公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益——投资性房地产4000000后续计量模式的变更（不得随意变更）借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）

利润分配——未分配利润（或借）盈余公积（或借）差额账面价值公允价值【例题4-5•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（

）。A.资本公积

B.营业外收入C.未分配利润

D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。【例题4-6•多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（

）。A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。【例题4-7•单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（

）。A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量【答案】D【解析】投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值准备；公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式；采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动金额应计入公允价值变动损益。投资性房地产的转换和处置存货或自用房地产投资性房地产租赁期开始日、资本增值日达到自用房地产状态租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期成本模式投资性房地产——固定资产投资性房地产累计折旧——累计折旧投资性房地产减值准备——固定资产减值准备【例题4-8·单选题】2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（

）万元。（2012年）A.3700B.3800C.3850D.4000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元借记“固定资产”科目。投资性房地产自用房地产借：固定资产（转换日的公允价值）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借）

公允价值变动损益（或借）转换日公允价值原账面价值（上一个资产负债表日的公允价值）差额投资性房地产自用房地产或存货借：投资性房地产（转换日的公允价值）

累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产转换日公允价值固定资产的账面价值借方差额借：投资性房地产（转换日的公允价值）

累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产

其他综合收益——公允价值变动转换日公允价值固定资产的账面价值贷方差额转换日公允价值大于原账面价值，即产生借方差额的，公允价值变动损益（费用）

小于贷，其他综合收益（所有者权益）“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之间的相互转化，差额的计量问题，一般是计入公允价值变动损益，除了一种情况：自用房地产——投资性房地产原因是目前我国的实际情况自用的房地产的实际价值远远低于其公允价值，那么自用的房地产转为以公允价值计量的投资性房地产，其差额肯定是正数而且数额巨大，如果这部分差额记入损益也就是“公允价值变动损益”科目，会使得当年的利润暴增，所以很多人会利用这个空子虚调利润，国家为了避免这种情况，所以规定这个差额记入资产负债表中所有者权益科目“其他综合收益”，以防止企业虚调利润。【例题4-9·多选题】关于房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（）在成本模式下转换，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值和账面价值的差额计入资本公积自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值【答案】AB【例题4-10·单选题】长江公司为房地产开发企业，于2014年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2014年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元。长江公司2014年应确认的公允价值变动损益为（）损失50收益150损失150损失100【答案】A【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，期末公允价值变动计入公允价值变动损益。长江公司2014年应确认的公允价值变动损益为2150-2200=-50【例题4-11•单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（

）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益【答案】A【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目。成本模式1.确认收入借：银行存款

贷：其他业务收入2.结转成本借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产公允价值模式1.确认收入借：银行存款贷：其他业务收入2.结转成本借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动借：其他综合收益

贷：其他业务成本借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本（或相反）

投资性房地产的处置营业税计入营业税金及附加

【单选题】甲公司对投资性房地产按照公允价值模式计量，2008年1月取得用于经营性出租的房产，初始成本6000万元，2008年12月31日该项投资性房地产公允价值为6400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2009年12月31日该投资性房地产公允价值为6300万元，不考虑其他因素，则甲公司2009年12月31日该投资性房地产的“公允价值变动”的余额以及公允价值变动对2009年损益的影响金额分别是（）万元。A、300，300

B、100，－100

C、100，300

D、300，－100

【正确答案】D2009年该项投资性房地产的“公允价值变动”余额＝6300－6000＝300(万元)，对损益的影响＝300－400＝－100(万元)。

【例4-12·单选题】2013年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。2013年12月31日，该办公大楼的公允价值为9000万元。2014年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司2014年度营业利润的影响金额是（）500B.6000C.3100D.7000【正确答案】C处置投资性房地产时，需要将自用办公楼转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时计入资本公积的金额2500万元（8000-5500）转入其他业务成本的贷方，则上述交易或事项对甲公司2013年度损益的影响金额=9500-9000+2500+100=3100（万元）。【例题4-13·单项选择】某企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2013年7月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。2013年12月31日，该投资性房地产的公允价值为500万元。2014年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为600万元，应交营业税30万元，该企业处置投资性房地产时对营业利润的影响金额为（）万元。A.100

B.70C.90

D.60【正确答案】B处置投资性房地产影响营业利润的金额=600-500-30=70（万元），处置时公允价值变动损益转入其他业务成本不影响营业利润。【例题4-14·单项选择】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自2013年12月31日起，甲公司将一栋建筑物出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至2013年12月31日已使用10年。2014年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2014年利润总额的影响金额为（）万元。A.250

B.350C.450

D.650【正确答案】B

2015年计提折旧（其他业务成本）=12000/40=300（万元），2015年租金收入650万元（其他业务收入），故该投资性房地产对甲公司2015年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。【例题•计算分析题】2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2000万元。（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项收存银行。甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）（1）2010年12月31日借：投资性房地产1970累计折旧156[（1970-20）/50×4]贷：固定资产1970投资性房地产累计折旧156（2）2011年1月1日预收租金借：银行存款240贷：预收账款2402011年1月31日每月确认租金收入=240/12=20（万元）每月计提的折旧额=（1970-156-20）/46/12=3.25（万元）借：预收账款20贷：其他业务收入20（240/12）借：其他业务成本3.25贷：投资性房地产累计折旧3.25（3）2012年12月31日借：投资性房地产——成本2000投资性房地产累计折旧234[156+（1970-156-20）/46×2]贷：投资性房地产1970盈余公积