地产企业土地增值税计算财税分析

土地增值税日期：2023年05月（一）《房地产企业土地增值税日常管理台账》

每月最后1日前上报本月实时数据，遇节假日顺延。（二）《房地产企业管理台账》

每季度最后1日前上报本季度实时数据，遇节假日顺延注意：1.达到可清算条件或应清算条件的项目，企业需要在报送《房地产企业土地增值税日常管理台账》同时，单独报送一份情况说明，阐述企业项目达清算条件的详细情况。

2.企业务必保证报送数据的及时性和准确性。（J&C）日常报表报表类型及时限开发流程取得土地使用权项目筹备项目立项初步设计规划审查竣工验收报建审查开工商品房预售可行性研究报告核发《建设用地规划许可证》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》核发《建设工程规划许可证》预售登记，核发《商品房预售许可证》建设工程项目竣工综合验收备案证明环节管理-项目立项从事房地产开发的纳税人，在项目立项后应进行土地增值税项目登记及税费种认定。（申报提醒）土地增值税项目登记环节管理-商品房预售

从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别按每月取得的商品房转让不含增值税收入，乘以下列预征率计算预缴土地增值税。土地增值税预缴普通住宅预征率为2％；非普通住宅预征率为3％；其他类型房地产预征率为4％。自2014年10月30日起，在全市范围内，凡同时满足住宅小区建筑容积率在1.0及以上、单套建筑面积在144平方米及以下两项条件的住房，确定为普通住房。该标准适用于契税、营业税、土地增值税。（六部门促进房地产市场平稳健康发展实施意见（津国土房市【2014】224号））环节管理-商品房预售(一)一般计税方法下:预交土地增值税=预收款/(1+9%)*土地增值税预征率

(二)简易计税方法下:预交土地增值税=预收款/(1+5%)*土地增值税预征率

预征税款计算：环节管理-商品房预售为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。预征税款计算：环节管理-商品房预售《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预征税款计算：环节管理-商品房预售

1.预售收入为会计核算预收账款本月新增余额，发生退回的无需预缴。2.车库及其他自持的公建无需预缴，后续按照存量房转让处理

3.土地增值税预缴计税依据要与增值税和企业所得税预缴计税依据，在考虑合理性差异的基础上保持相对一致。注：主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》；纳税人在收到《清算通知书》之日起90日内办理清算手续清算条件应到主管税务机关办理清算主管税务机关可要求纳税人进行清算纳税人应当在满足上述条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的其它需要清算的情况土地增值税清算土地增值税清算前期清算评估：评估对象：满足清算条件项目评估原则：“应清算优先、可清算序时”

土地增值税清算前期清算评估：评估约谈：主管税务机关对满足可清算条件房地产开发项目定期开展评估约谈，约谈企业法定代表人，并由其就约谈中涉及的相关事宜提供佐证性资料。

土地增值税清算清算方式：纳税人可以委托税务中介机构进行房地产开发项目土地增值税清算鉴证工作。

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证，应按规定的标准格式出具《土地增值税清算鉴证报告》（《天津市土地增值税清算鉴证业务电子工作底稿》）

土地增值税清算清算发起：应清算：满足条件之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。

可清算：税务机关向其下达《土地增值税清算通知书》，纳税人收到之日起90日内办理清算手续。纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税清算清算受理：收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送资料齐备的，主管税务机关出具通知书受理纳税人清算申报。对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，一次性告知应补充的资料，并出具通知书要求其在15日内补齐。纳税人在规定期限内补齐资料后，主管税务机关出具通知书受理纳税人清算申报。主管税务机关已受理的清算申报，无正当理由不得撤销。

土地增值税清算税款处理原则：清算申报（税务鉴证），纳税人需补缴税款的，税务机关直接为其办理税款入库手续，未按期缴纳税款的应加收滞纳金；清算申报（税务鉴证），纳税人申请退税的，经主管税务机关清算审核后，按照有关规定暂不退税，整体清算后再办理退税手续。

土地增值税清算风险提示：

符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关应依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。（全SZSM）

收入（一）直接销售房地产的收入确认

房地产开发企业将开发产品直接销售的，应以双方签订已在房管部门备案的《房地产销售合同》、《房地产预售合同》和具有销售合同性质的协议书等所载的销售金额及其他经济利益确认收入。

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产（二）视同销售房地产的收入确认收入（三）自用或出租房地产的收入确认房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用。收入成本扣除项目金额的处理原则：1.在计算土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法有效凭据的不得抵扣。2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是实际发生、直接发生或应当分摊的。3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。成本扣除项目金额的处理原则：4.纳税人分期开发项目或同时开发多个项目的采用合理分配方法分摊共同的成本费用。5.对于销售未达到100%，扣除项目应按照销售比例计算扣除项目金额。6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策和处理方法，会计核算与税务处理不一致的以税务处理规定为准。成本土地取得的方式出让方式(招、拍、挂)划拨方式转让方式取得土地使用权所支付的金额地价款相关费用支付的土地出让金补交的土地出让金支付的地价款登记、过户手续费、契税土地成本成本建筑安装工程费基础设施费前期工程费土地征用及拆迁补偿费开发间接费用公共配套设施费开发成本成本

土地征用及拆迁补偿费我区目前模式基本不涉及成本前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究等支出；水文、地质、勘察、测绘等支出；“X通一平”等支出。注意结合相关勘查、设计合同、发票等资料，核对列支票据的开具的内容和时间应与前期工程阶段相吻合，防止发生“管理费用”挤列前期工程费用的情况。前期工程

建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。注：取得合规发票成本建筑安装工程费装修成本的扣除问题：房地产开发企业销售精装商品房时，已在《商品房买卖合同》中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。1.合同注明2.成为房屋组成部分3.丧失或影响使用功能4.注意符合上述条件的重复扣除问题成本建筑安装工程费成本开发小区内的各项基础设施（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等）工程发生的支出。基础设施费

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施的确认①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。成本公共配套设施费1.公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供向相关单位移交的证明材料，其成本和费用可以扣除；

2.建成后产权属于全体业主所有的，应提供向业委会移交的证明材料，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料，其成本和费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应归集收入和相应的成本、费用。注：符合移交条件的，应当在税务机关出具核准通知书之前完成规定移交手续移交的要有证明（双（三）方盖章的移交单据，包括具体移交明细）成本公共配套设施费成本

开发间接费用核算直接组织、管理开发项目的费用包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费劳动保护费、周转房摊销等。

注：开发综合部、合同预算部、工程管理部直接组织、管理开发项目真实发生的费用。开发间接费

能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的不能按转让房地产项目计算分摊利息支出利息支出情况

不能提供金融机构证明全部使用自有资金，没有利息支出的房地产开发费用据实利息(”取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”金额)×5%++×10%成本开发费用税金

在转让房地产开发项目时缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等，可据实扣除。防洪费不可以扣除与转让有关税金房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。减免税普通标准住宅增值率不超过20%纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。注：该免税事项为核准类管理，需要纳税人在办理土地增值税申报前，提请税务机关审核批准。什么是土地增值税

土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的修建物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包含资金收入、什物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税根据向国家交纳的一种税赋，不包含以承继、赠与方法无偿转让房地产的行为。

交税人为转让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物产权、并获得收入的单位和个人。课税目标是指有偿转让国有土地运用权及地上修建物和其他附着物产权所获得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规则的房地产开发资金、费用等开销后的余额。

土地增值税实施四级超率累进税率。土地增值税实践上就是反房地产暴利税，是指房地产运营企业等单位和个人，有偿转让国有土地运用权以及在房子出售过程中获得的收入，扣除开发资金等开销后的增值部分，要按必定份额向国家交纳的一种税费。当时我国的土地增值税实施四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未达到50%的部分，税率为30%，增值额达到200%的部分，则要按60%的税率进行交税。据专家测算，房地产项目毛利率只需到达34.63%以上，都需交纳土地增值税。土地增值税有什么特点

与其他税种比较，土地增值税具有以下四个特色：

(1)以转让房地产的增值额为计税根据。土地增值税的增值额是以交税目标的所有出售收入额扣除与其相关的资金、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

(2)交税面比较广。凡在我国境内转让房地产并获得收入的单位和个人，除税法规则免税的