【房地产公司税收筹划策略探究-以L公司为例5400字（论文）】

房地产公司税收筹划策略研究—以L公司为例摘要：企业制定税收筹划策略可以帮助企业提高收益，譬如可以降低企业支出费用、降低税收费用等。而房地产公司由于投资规模大，所需缴纳的税收众多，其中税收是运营成本中的一项重大支出。本文以LD房地产公司为案例，并运用了案例分析法和理论分析法两种方法LD房地产公司的税收筹划进行了深入的分析。本文首先概述了房地产公司进行税收筹划的目的，并以LD房地产公司为案例对其税收筹划现状进行分析，了解了LD房地产公司在税收筹划方面存在的风险性和长期性的问题，并建议可以通过提高员工业务水平，财务部门的管理水平等优化措施。关键词：房地产公司税收筹划风险问题目录摘要 3Abstract 4一、引言 6二、税收筹划的意义与原则 6（一）税收筹划的意义 6（二）税收筹划的基本原则 61.合法性原则 62.成本效益原则 63.综合利益最大化原则 7三、LD房地产税收筹划的具体实施 7（一）LD房地产开发企业的概况 7（二）LD房地产开发企业税收筹划的具体分析 71.销售阶段税收筹划分析 72.经营阶段税收筹划分析 93.利润分配中的税收筹划 10四、LD房地产税收筹划执行中反映的问题 10（一）复杂性 10（二）长期性 11（三）风险性 11四、防范LD房地产税收筹划风险的对策建议 11（一）加强涉税人员培训，提高员工业务素质 11（二）加强与税务机关沟通，及时把握政策动态 12（三）提高财务管理水平，加强内部控制 12结语 13参考文献 14一、引言在当前市场竞争日益激烈的形势下，企业必须通过降低成本来提高自身竞争优势，确保企业的长期健康发展，而减少税收是了各大企业运用最广泛的降低成本的方法之一。由于房地产公司具有许多不稳定因素，所以房地产企业都有资金回收慢的特点，而这一特点也严重阻碍了房地产公司的长期发展。本文以LD房地产公司为实际案例，对LD公司的税收筹划进行分析，并提出相应的筹划改进方案，有利于房地产公司降低成本，具有更强的市场竞争力。二、税收筹划意义（一）税收筹划的根本意义（1）企业税收筹划的最终目的，是为了减少税收支出，但是企业如果出现了，为了降低税收而出现偷税漏税的行为，则将会受到法律制裁。（2）进行税收筹划的根本目的是为降低税收支出，与此同时还可以避免企业遇到税法陷阱，从而使企业以最低的成本获得利益最大化。（3）税收筹划还可以帮助企业提高员工业务水平，以及财力管理能力。所以要对企业税收进行筹划，必须财务人员的工作能力，财务人员必须熟知企业所有运营项目，同时还要熟知税法以及会计准则。企业在税收筹划的同时，还可以提升其财务管理能力和企业管理水平。（二）税收筹划的原则性1.合法性对企业进行税收筹划，降低税收支出时，必须要以法律为基准，一切规划都必须在法律范围内开展，切不可为了达到减少税收的目的，而出现偷税漏税的行为。税收筹划中所涉及到的环节都必须符合法律要求，在合理、合法的基础之上开展税收筹划工作，必须保证税收筹划方案的合理、合法性，要得到相关部门的允许。企业如果为了降低税收而出现偷税漏税的行为，则将会受到法律制裁。2.成本效益原则税收筹划虽然有可能会降低税收支出，但不是所有企业进行税收筹划都可以从中获得经济收益。可以根据企业的规模和经济收益来决定，该企业是否需要税收筹划。税收筹划也需要一定的成本，其中有：策划成本、聘请专家成本等多项筹划成本。如果税收筹划并不能给企业带来较大的经济收益，反而增加了筹划成本，那么这种税收筹划即为不合理的。所以企业在开展税收筹划工作时，必须考虑到筹划成本问题。3.利益最大化原则综合利益最大化是指企业从全局出发，对企业所有的运营项目进行整合，制定出最优化、利益最大化的税收筹划方案。税收筹划属于财务管理中的一部分，所以税收筹划与其它的财务活动是相互制约，且相互影响的。如果没有从全局考量，只注重通过税收筹划来减少税收成本，则有可能出现企业整体经济效益降低的状况。所以必须从企业大局利益出发，对企业全局进行税收筹划。三、LD房地产税收筹划现状（一）LD房地产公司概况LD房地产公司于1993年正式成立，是一家集房产开发、销售、管理和服务于一体的综合性房地产公司，LD房地产公司目前在房地产市场已获得良好的口碑。其中LD房地产公司涉及到的众多税收，其中包括：房产税、印花税、土地僧值税、企业所得税、不动产销售增值税等等。LD房地产由于其投资规模大，收益也大，所以该公司每年都有巨额的税收支出。据悉，LD房地产公司每年的税收为该公司总收入的10%左右。当前LD房地产公司必须通过税收筹划，来减少税收支出。本文对LD房地产公司所有环节的税收筹划进行了详细的分析，对税收筹划方案中潜在的风险进行了合理的防范。（二）LD房地产开发企业税收筹划的具体分析1.销售环节税收筹划在本文中将对LD房地产公司2020年的住宅销售状况进行分析。据悉，在2020年LD房地产公司的在售住宅面积有20000平方米，依照国家税法其中不含销售税，可扣除的金额是8000万元，按照当地的房地产行情，可以将该项目的房产价格定为：每平方米5000-5500元。以下是两种LD公司房产项目的应缴税收方案：表1土地增值税计算方法方案一项目名称金额（万元）住房销售总面积（平方米）20,000住房销售单价（元）5，000销售总金额（万元）10,000可扣除金额（万元）8,550增值总额（万元）1,450增值率16.96%土地增值税（万元）0在方案一中将销售住房价格定为每平方米5000元，则可以享受国家税法中的优惠政策。经过计算得出该项目应缴的税收为550万元。其中土地增值税的具体计算方法如上表1。如果住房销售价格定为每平方米5000元，总面积达20000平方米的项目，将获得销售收入10000万元。营业税的税率为5.5%，则可以计算共需缴纳营业税550万元，但由于该项目符合国家税法中的优惠政策，可以减免项目中的8000万元收入，则得出最终销售总收入为1450万元。根据以上数据可以得出该项目的增值率是16.96%，在国家税法中明确规定了增值率未达到20%的项目一律免收土地增值税，所以该项目不需要缴纳土地增值税。在方案一中，LD公司2020年的住宅销售最终收益是1450万元。方案二：将销售住房价格定为每平方米5200元，则无法享受国家税法中的优惠政策。可以计算出该项目需缴纳的营业税为572万元，下表2是其土地增值税的具体计算方法：表2应缴土地增值税计算方法方案二项目名称金额（万元）销售总面积（平方米）20,000住房销售单价（元）5,200销售总金额（万元）10,400可扣除金额（万元）8,572增值总额（万元）1,828增值率21.33%土地增值税（万元）548.40在方案二中，如果住房销售价格定为每平方米5200元，总面积达20000平方米的项目，那么该项目获得销售总额即为10400万元。而企业的营业税通常为5.5%，则可以得出需要缴纳的营业税额为572万元。但企业中有可扣除金额8000万元，即税前可扣除金额总数为8572万元，所以在方案二中该项目的增值总额是1828万。可以算出该项目的增值税率是21.33%，按照税法中的相关规定需要缴纳30%的增值税，得出该项目在方案二中需缴纳增值税额为548.4万。所以在方案二中，LD公司2020年的住宅销售最终收益是1279.6万元。从以上两种税收筹划方案中得出以下结论：方案二虽然销售价格每平方米高了200元，但最终收益却降低了170.4万元。造成这一现象的主要原因是，由于销售单价提高后增值税也有所增加，需多缴纳1828万元的增值税，所以最终收益反而降低了。所以无论是从税收支出，还是企业的收益出发，税收筹划方案一都是最佳的定价方案。但LD房地产公司有可能由于财务人员的税收意识不足，而选择了收益较低的方案二，从而减少了企业收益，增加了LD公司的税收成本。所以LD房地产公司必须提高税收意识，进行详细的税筹划，避免风险的发生。2.经营环节税收筹划本文中对LD房地产公司中的写字楼出租项目进行分析，了解到该项目每年的租金大约是2000万元。LD房地产公司可以成立专业的物业管理公司，并对该项目进行税收筹划，其中物业管理费用和水电费共为500万元。税收筹划前后的税收支出见下表3。表3LD公司写字楼出租项目税收筹划前后对比（单位：万元）项目名称税收筹划前税收筹划后对比年租金收入20001500-500水电费和物业管理费收入0500+500营业税金及附加110（2000×5.5%）110（1500+500）×5.5%0房产税（按租计征）240（2000×12%）180（1500×12%）-60总税费合计350（110+240）262.5（82.5+180）-60从上表3中可以得出，LD房地产公司写字楼出租项目的税收筹划前后，其项目的总收入并没有发生变化。但由于租金中有500万元作为了物业管理费用，所以租金降低了500万元，导致其房产税也降低了60万元。3.利润分配环节的税收筹划据悉LD房地产公司旗下的子公司需每年向总公司支会4000万元的股息费，但该子公司通常会使用同等价值的原材料代替股息费。但是如果使用现金支付的方法，就需要缴纳400万元的预提税，而用实物代替的方式，则免缴了相应的预提税，从而达到了降低税收的筹划目的。四、LD房地产公司税收筹划具体问题LD房地产公司由于其行业的特殊性，在运用税收筹划降低企业税收时，也存在诸多的风险和问题，目前LD房地产公司在税收筹划方面主要存在以下三方面的问题。（一）复杂性由于房地产公司通常具有投资规模大、收益周期长等特点，所以大多数的房地产企业都需要银行融资。所以针对每个房地产项目中的资金使用，都需要经过详细的规划，譬如:住房销售定价、纳税等。所以税收筹划在房地产资金规划中，显得尤为重要。在对LD房地产公司进行税收筹划时，在房地产项目中具有资金流、成本结构、投资主体、税收种类等方面的复杂性问题。所以在对LD房地产公司进行税收筹划时，要比普遍公司更加复杂，所以在筹划过程中对LD房地产公司的财务人员，有更高的职业要求，要求财务人员必须熟知企业运营项目，同时还要熟知税法以及会计准则。（二）长期性房地产公司具有投资周期长、收益慢等特点，这也使得其税收筹划工作也具有长期性，而且在进行税收筹划时必须考虑到未来经济、政治和政策变化的影响。并且房地产企业通常具有较高的经营风险，这也增加了税收筹划的难度。由于房地产公司经营项目通常具有较长的周期性，且经营风险较高，所以出于全面考虑，可以在税收筹划时，制作一个备用筹划方案。基原始筹划方案在执行的过程中出现了偏差，可以及时采用备用方案，确保项目稳定运行。（三）风险性由于房地产公司的税额较高，通常都是当地税务部门重点监管的企业，所以房地产公司都具有较高的税收风险。如果税收筹划不合理、不合规，无法获得有关部门的批准，则无法达到降低税收的作用，甚至可能受到税务部门的处罚。所以在进行税收筹划时，要充分考虑各种可能存在的风险，并做好相应的防范风险举措。而且由于房地产项目的经营周期较长、风险高的特征，使房地产公司的财务活动也具有不稳定性，进而引发最终的财务收支和最初的税收筹划出现偏差的现象，使此次税收筹划成为了无效筹划。四、防范LD房地产税收筹划风险的对策建议（一）加强财务人员专业能力的培训税收筹划对财务人员有着极高的要求和标准，尤其是财务人员的专业水平将直接影响税收筹划的合理性，进而影响到企业的税收支出。所以当前必须加强对财务人员专业素质的培养，才能确保税收筹划工作的有效开展。参与税收筹划的财务人员，不但要熟知财务、税务和法律知识；还要了解企业所有运营项目的现状和经营管理能力，所以对参与筹划的财务人员的业务素质有着极高的要求。同时，参与税务筹划的财务人员，还要时刻关注税收政策的变化。所以，为了保障税务筹划工作的顺利开展，必须加强对参与筹划的工作人员的业务培训，提高其业务能力。（二）及时了解税务政策变化由于我国目前的税法并不完善，在某些税收方面仍存在模糊性，所以在处理实际税收时也较为灵活。企业可以加强与税务部门的沟通和交流，以便及时了解税务政策的变化情况，为后续的税务筹划提供便利条件和筹划依据。企业在和税务部门的交流中，可以获得最新的政策信息，譬如：有关房地产行业的政策变化等，这些税务政策对于房地产公司尤其重要。另一方面，加强了税务机关的往来，可以在税务部门建立良好的企业形象，获得税务部门的信任，甚至可以获得税收抵免、税务筹划批准等便利，从而降低企业财务和税务筹划风险。（三）加强企业内部管理能力房地产公司由于涉及设计、开发、施工和销售等诸多环节，但也有部分房地产公司只做建筑工程，并不涉及后期的销售等环节，如果使用会计处理则不符合该公司的实际情况。所以房地产公司应该结合自身环境，详细了解会计信息，选择合适的会计进行税收筹划。所以为了确保税收筹划的合理性，必须加强对企业内部运营和财务管理的控制，同时结合企业的内部环境，从而有效降低筹划风险，制定出最佳的税务