甲方管理之我见

甲方管理之我见关于**工程建设的一些想法

公司领导：

结合公司的实际情况，我对三期工程建设有一些想法，现向公司领导汇报，供参考。不当之处，请批评指正。

一、

计划、实施、检查、纠偏

建设单位的工程项目管理的主要工作是投资（成本）控制、工期控制和质量控制。通过多种方式来确保公司决策确定的投资、工期和质量目标的实现。要保证上述目标的顺利实现，必须在工程决策、实施、和使用等各个阶段作好计划、实施、检查、纠偏等工作。

1、计划：一个项目是否成功，从计划就可看出一些苗头。在条件许可时，计划应尽可能的细。

A

、投资计划：在正常情况下，参照“*****”项目类似的房屋建造，每平方米建安费用为1365元*（1+0.10）=1501.5元/m2左右（0.10为施工过程中因不可避免的设计变更等产生的增加费用系数）,1501.5元/m2不是工程发包价格，而是最终竣工结算的平方米造价。

A、

工期计划:我们建设单位的工期目标是指从方案设计到顺利拿到产权证的时间。工期计划见下表（总工期32个月）：

序号

工作名称

开始时间

最迟完成时

间

该项工作持续时间

备注

11

方案设计及审批

年月日

年月日

4个月

方案设计和选择

22

施工图设计及审批

年月日

年月日

3个月

含消防、环保、水电等部门审批

33

招标确定施工单位

年月日

年月日

2个月

含备案，招标，签定合同等

44

建筑施工（含总平施工）

年月日

年月日

18个月

建筑面积13万以内，25层，建议合同约定工期为15个月，考虑影响工期的自然等因素，控制工期增加3个月，即总控制工期定为18个月。

55

职能部门检查和竣工资料准备

年月日

年月日

2个月

此时间为必要的返工、检查过程

66

办理产权证

年月日

年月日

3个月

B、

质量计划：三期建设项目定位是中档偏上，工程质量要上一个台阶。可以中海、万科、置信等房地产公司的质量目标为参照，同时还要有**公司的特色。编制质量计划时除了要注意保证结构安全外，要特别注意细部质量的处理：如外墙装饰、门窗、水电安装、散水、大厅装饰等。

2、

实施：在工程实施阶段涉及更多的实实在在的需要具体实施的工作内容，要坚决贯彻计划。关键要“执行到位”。此阶段要靠专业人员的责任心和专业水平等来保证计划的实现。要特别注意现场的文明施工。

3、

检查：“结果是盯出来的”！是否“达到目标”，就要用检查说话，检查也是一种过程控制方式。公司要知道每天的工作进展。要不断的检查，随时反馈信息，及时发现问题。公司有顾问处、秘书处、监察部、审计部等多个职能部门，可以较好的实现检查和过程控制。

4、

纠偏：检查会发现问题，这时就应发挥纠偏的作用，要“克服困难”。不变是相对的，而变化则是绝对的。随着客观条件和执行情况的变化，无论再好的计划都需要调整，都需要纠偏。在纠偏过程中，可以用到以下措施：

A、

组织措施：是否实行了定岗、定人、定责的责任制；是否需要变更和健全或拆销项目组织，工作流程和任务分工是否合理等；

B、

技术措施：方案和设计是否需要优化；技术措施是否得当等；

C、

经济措施：资金是否有需用计划，是否对投资进行了分解、分析和对比；是否有对管理人员和合作施工单位的经济奖惩办法；经济奖惩办法是否合理等；

D、

管理措施：是否有科学和严谨的管理方法和手段，是否编制了可行的网络计划；是否选择了合适的承发包方式；是否采用了风险管理；合同是否严谨等。其中运用合同进行管理是关键。

一、

投资目标的实现

上次我在谈对**提出的《设计工作建议提纲》的体会时已经做了说明。这里特别强调：

1、

“花最少的钱建最优的工程”是我们的最终期望。除了销售收入外，成本是我们最关心的焦点。工期和质量只是为保证获得销售收入的前提。

2、

除决策外，设计是影响投资目标最重要的因素。必须舍得在设计上下功夫。

3、

保证投资目标的实现需要公司所有参与部门的配合，即全员参与。但公司投资控制小组在职能上应发挥更主要的作用。

4、

先算帐，再变更实施。工程造价实行动态管理。对工程变更，除特殊情况外，都应是先算帐，再实施变更。花钱前必须做到“心中有数”。所有的投资都应该有计划。

二、

工期目标的实现

在工期目标方面可以考虑以下几方面工作：

1、

合理确定上文《工期计划表》中的时间点，各相关人员应充分论证实现计划工期的可能性。

2、

《工期计划表》采用两表或多表制，即分为公司用表和部门用表。公司用《工期计划表》是经过充分论证的工期目标的底线，是供总裁检查用的表。部门用表是在公司用《工期计划表》的基础上压缩后的表格，在时间上比公司用表紧凑些。在要求施工单位的工期时，时间应更紧凑。

3、

天天盯住进度不放。结果是盯出来的。每天报进度。每月（甚至每周）做进度检查报告，施工进度的检查报告的主要内容应包含：进度计划执行情况综合描述；实际进度与计划进度对比图；工程变更、价款调整、工程款支付情况；进度偏差及原因分析；解决问题的措施；计划调整的意见等。

4、

在强调组织、经济、管理和技术措施的时候，特别要加强管理措施中的合同管理和经济措施中的奖惩措施，对工程管理人员和施工合作单位都适用此办法。

5、

加强外部协调工作，不要因为我们建设单位自己的程序和手续等原因影响工期。

6、

提前作好方案和施工图的审核等工作，绝对避免现场停工等待变更和处理意见的情况出现。

四、质量目标的实现

怎样在最低发包价格的条件下保证工程施工质量是中国房地产商现在最头痛的事情。万科、置信、中海都在积极探索解决的方法。公司可以在以下几方面加强控制：

1、

选择优秀的工程施工队伍，要求配备优秀的项目经理，保证施工单位有合理的利润。

2、

我们建设单位的工程技术人员要加强事前和事中控制力度。

3、

从