楼盘小区入住方案及流程

入住方案及流程清湾名苑（一期）将于2007年10月份入住，针对目前实际情况，为保证项目顺利入住及随后的大规模保修工作有序地开展，建议贵司于入住前两个月作出入住工作方案安排以及现场布置方案，以书面形式通知我司。我司根据贵司的时间安排以及工作方案、现场布置方案与贵司沟通并协商制定相应的入住工作方案、现场布置方案、安全秩序布防以及相关工作流程、准备相关入住资料、入住期间突发事件应急措施等，入住前15天进行入住现场模拟演习。根据我司以往对多处小区办理入住工作的经验，尽最大化规避入住期间各类事件的发生，保障入住工作的顺利进行。建议安排：入住前现场布置方案：清湾名苑（一期）将于2007年10月份举行入住活动。此次活动的目的是充分突出现场喜庆气氛。使客户在愉快、兴奋中，顺利地进行各种交接手续，并充分体现清湾名苑（一期）对客户的高度重视，显示清湾名苑（一期）完善的售后服务体系、雄厚的经济实力、完善的物业管理。为此，建议布置这次入住活动现场情况：1、进入清湾名苑（一期）入住现场不低于200平方米的面积，道口安置彩虹门几个，拱门上附有祝贺语和此次活动的主题，烘托现场喜庆气氛。2、贯穿入住现场的通道，安装五彩缤纷的气球长廊或(气球椰子树长廊)，廊下铺设红地毯，或两侧摆设绿色的植物，整体活动气派、热烈、典雅。3、在进入清湾名苑（一期）的各楼大堂正门摆放两个高档大花篮及数个高档三层花篮点缀门面。4、门头安装美丽大方的巨型门前绸5、进入大堂的门口处编织一个气球拱门6、施放红色升空氦气球数个。7、室内装饰红色水波帘，红绿相映格外妖娆。8、进入大厅，条形水波帘小巧精致，墙面上更有醒目的绢花插图：“清湾名苑（一期）欢迎您”等几个大字，桌面上的“花插”与室内的气球椰子树、绿植等相互衬托。9、入住现场六位礼仪小姐给每位业主做引导工作10、围墙上通插道旗，并摆放绿植四周墙体即充满绿意又不失喜庆之意。4、装修管理要点：1．0室内1．1室内的墙体进行改造，分为两种：承重墙改造和非承重墙改造。1．1．1承重墙体禁止改动。若必须改动，承重墙体改造要求有相关部门审批、批文（特别是原设计部门的审批文件）；承重墙要打洞，半径不能超过5CM（只允许打圆形），并且必须有加固措施。1．1．2非承重墙体改造必须查阅工程图纸，各类管线的走向情况，同时做好安全措施（如防水），禁止使用锤子强行砸断。1． 2室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。１．２．１禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。1．3室内卫生间的防水要求。1．3．1室内卫生间墙体防水必须做1.8M；地面防水卷起地面30CM；所有防水都必须做三次以上。1．3．2室内其它地方的防水没有硬性要求（有改造必须注意防水要求）。建议厨房地面做防水处理。1．4户型内的各种使用功能不能改变（如厨房、洗手间等）；洗衣机的位置可以调动，但要注意排水（排到污水管中）、噪声、防水问题。禁止在北阳台放置洗衣机。1．5厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。1．6室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求，并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固，改动后的所有责任由业主负责。1．6．1户内水管包括给水管、排水管和暖气管，改造必须注意防水、防漏。埋暗管不能有接口，改造后的所有责任由业主负责。1．6．1．1给水管线的改造只能做水表以后的管线改造（水表至户内的管线为表后管线）。中水和自来水管线禁止混接。1．6．1．2原设计排水管线不允许改动，新增加的排水管线参照1.6、1.6.1条款。1．6．1．3暖气管道(地埋管线)禁止改造，地面禁止打孔、定钉。1．6．2户内电路改造，电线必须是2.5平方以上的硬铜线，必须穿管，埋暗线不能有接口。1．6．3户内天然气管道的改造必须找专业公司（天然气公司指定的施工单位）。2．0外观部分2．1入户门不可以改动。2．2入户门可加装防盗门，门样式注意美观、建议用防火材料，禁止超出门框范围。2．3小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工，样式、颜色仍需保持一致。除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。顶层露台禁止搭建（具体执行参照分公司顶层露台处置办法）。2．4每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动；如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致；维保、防水等相关问题业主负责。3．0其它设施3．1安装空调按原设计的位置安装；安装中央空调可以在指定位置安装，空调架样式、颜色和原设计的保持一致。3．2室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。3．3室内允许进行改造，禁止增加楼宇负重，请参照1.2条款。3．4任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。4．0广告招牌（大厦、小区）4．1小区内不允许做商业广告牌（商业楼除外）。4．2商业店铺的广告牌待定。4．3所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。5．0附件：以上各部分涉及的图纸5．1装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。5．2业主装修报批的有关图纸要注明所有改造的地方（附装修申请表后）。6．0承诺书6．1所有的改动部分不负责维保，要求业主出据相关的承诺书。5、保修单位清单及协议：（该项目未涉及）二、设备设施管理1、年度房屋本体及公共设施维修养护计划（◎）；（该项目未涉及）2、年度机电设备养护计划；（◎）（该项目未涉及）3、年度外委工程计划；（◎）（该项目未涉及）4、年度公共能耗计划；（◎）（该项目未涉及）三、环境管理1、现有苗木清单及小区平面图；（名贵苗木具体说明产地、习性）（该项目未涉及）2、保洁员责任区域分工及排班表；工作岗位人员安排班次安排职责要求301#3人7:00-17：30午休1小时负责地下2层至地上28层楼层间、电梯、步行梯等公共区域的环境卫生302#2人7:00-17：30午休1小时309#3人7:00-17：30午休1小时311#3人7:00-17：30午休1小时310#3人7:00-17：30午休1小时负责地下2层至地上18层楼层间、电梯、步行梯等公共区域的环境卫生地下车场3人7：00-17：30休息1小时保持地下车场洁净优美的环境，对随即性的清洁工作及时处理外围及运垃圾4人7:00-17：30午休1小时负责外围地面及设施的随机性清扫及垃圾清运，始终保持洁净优美的环境机动组2人7:00-17：30午休1小时完成周期性工作计划及机动工作，17：00以后接替早班打扫楼层，以保证给下班较晚的人员洁净优美的环境使用专业机器清洗大堂地面主管1人8：00-18：00中午休息1小时负责全小区的保洁工作合计26人3、垃圾收集处理方案；根据住宅建筑设计规范中高层以及高层住宅不设垃圾道时，必须设置封闭的收集垃圾的空间，以便采取其它措施清运垃圾，避免住户利用电梯搬运垃圾。在每栋楼的楼层间消防楼梯楼道配置2#垃圾桶1个约需325个，（开发企业应在放置垃圾桶出墙面做好保护）既有利于环保，又方便业主使用，同时达到清洁及美观的效果。并在首层设置小型不锈钢垃圾桶两个，置于厅两侧消防楼梯通道边，共约24个满足楼内业主进出及出行的需要。小区人防出口约20处每处设果皮箱一个，在小区公共活动场所设置果皮箱初步约需10个。结合本小区的设计理念，及业主人群所需环境的条件，为突出该小区绿色环保的经营理念，人文景观和水系的设计特色及景观效果，建议小区内除个别位置设有果皮箱外，小区内景观及单元门门口不设任何垃圾存放点，保证小区整洁的良好外观，给予业主、租户及访客以优美的视觉冲击力。所有垃圾存放点全部设为楼道及地下车库，保洁工作人员定时、定点进行垃圾清运，并在地下车库固定位置统一存放及简单分类筛捡，由定点的垃圾清运单位每日定时清运，清运时垃圾通过地下车库进行输送，让业主的居住环境始终保持一个优美的空间，保证业主与垃圾没有任何接触及视觉、味觉的感染。4、商业广告位的管理要点；▲（该项目未涉及）5、商铺及店面的管理要点；▲（该项目未涉及）6、紧急情况下的保洁预案；▲特殊天气应急程序（a）雨天应急作业程序：下雨后立即在人员进出集中的地点铺设地毯、防滑垫，增加防护措施，并摆放“小心地滑”的告示牌，提示客户注意，避免摔伤；走廊及台阶的水渍、用拧干的拖布进行，将水渍拖干。定期巡视，及时拖抹地面水渍，每半小时推刮玻璃水雾一次；暴雨前应检查及清理雨、污水井，防止堵塞。（b）雪天急作业程序：下雪后立即在人员进出集中的地点铺设地毯、防滑垫，增加防护措施，并摆放“小心地滑”的告示牌，提示客户注意，避免摔伤。项目部组织全体人员按照扫雪方案立即清扫小区内道路、甬路、会所门外、单元门外等公共场所，避免积雪被人车压实；加强楼宇内的巡扫，及时清除单元门前融化的冰雪污水；路面结冰后，可在结冰的路面上撒少量融雪剂，冰融后及时清理融雪，避免再次结冰。冰雪融化后，及时清扫地面融化的雪水。（c）大风天气急作业程序：大风天气，保洁员要立即关闭单元楼内的门窗及消防通道楼梯间的门窗，减少尘土的进入。立即组织全体保洁员对整个小区外围进行全面清理，风沙严重时要增加清洁频次。清理积沙灰尘时，先用软毛刷或鸡毛掸清理公共设施上的沙尘，再用抹布擦拭。暴雪、冰雹、沙尘等控制中心暴雪、冰雹、沙尘等控制中心根据灾情制定保洁应急处理方案灾情轻灾情重误报根据天气情况实施应急处理管理处全体动员灾害自行消除根据天气情况保洁管理处全体参与做好重点设备设施的保护联系外援（如轻型铲车）做好事件记录工作B.特殊活动（晚会、集会等）保洁预案做好事件处理记录做好事件处理记录社区组织大型活动等人员集中视情况增加清洁员加强现场卫生宣传设立临时垃圾桶、袋会后及时做好保洁工作7、暴风雨（或冬季）园林保养方案；A.病虫害防治预案一旦发现植物危险性病虫害，立即根据病虫害情况制定应急消杀措施，如有必要及时上报防疫部门，及时病虫害名称，迅速做出防治方案，同时贴出消杀通知，12小时后进行病虫害地消杀工作。B.绿化防尘、防暴预案方案春、秋沙尘暴和暴风雨来临前应对高大过密的树冠进行疏除多余大枝和过密的枝叶，以利树冠通透性良好,减少对风的阻力,从而减少暴风危害.加强树干基部培土，以加固植株牢固直立于土壤中，减少被暴风刮倒的可能性。加固护树架或牵引拉线，以固定树干，增强抵卸暴风的能力，此项工作应在早春完成。沙尘暴和暴风雨期间组织人力加强巡查，发现风倒树木危及电线、建筑物，交通时，及时组织人力进行抢救和处理，保证群众的安全。沙尘暴和暴风雨过后，将吹倒，吹斜或连根拔起的树木，及时扶起、修剪去密枝及部分树冠和部分根系，打上泥浆重新栽植好。被雨水冲刷的灌木、草坪、花卉植物应在沙尘暴和暴风雨过后的3日内恢复原状。8、标识系统方案(含效果图)（该项目未定）9、小区节假日装饰布置方案；每逢春节（元宵节）、五一、国庆、元旦（圣诞）等公共节假日，管理处将在社区布置彩灯、装点节日气氛。具体布置情况如下：节日布置内容元旦1、大门口悬挂彩灯和大灯笼2、大门悬挂写成的“元旦”字样的装饰灯，并挂庆祝条幅3、各单元悬挂小灯笼，大堂用彩布进行布置4、向业主发放印有公司贺词的年历卡春节1、大门口悬挂彩灯，并放置巨型新春贺卡2、各单元摆“金桔”树，寓意发财吉祥3、各单元门上粘贴春联和“福”字4、向业主发放印有公司贺词的贺年卡五一节大门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅大门悬挂写成的“五一”字样的装饰灯国庆节门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅大门悬挂写成的“国庆”字样的装饰灯中秋节门口悬挂大灯笼，挂祝福节日的条幅大门悬挂写成的“中秋”字样的装饰灯圣诞节大门口悬挂彩灯门口摆一棵挂满彩灯的圣诞树各单元摆一棵小圣诞树，布满圣诞的小挂件另外，根据季节的不同，按照经济适用原则，在大门口、道路等地租摆花木等。10、年度重大环境因素管理方案；（◎）（该项目待定）四、安保管理1、周边治安情况分析；清湾名苑项目目前处于和谐稳定发展阶段，小区治安隶属东湖派出所管辖，周遍正在施工的工地较多外来人口较多，周遍环境较复杂治安比较不稳定。针对以上情况我们与当地公安部门及早的建立了良好关系，基本保证清湾名苑项目及开发办公人员的安全。我们将在门口及重点防范区域安排了护卫员24小时巡逻。2、护卫岗位设置平面图、巡逻路线图、布防图；A.保安部工作时间、倒班安排及巡逻岗分布（a）实施三班六倒值班制度：班次值班时间A班22：00至3：00；12：至15：00B班3：00至8点；15：00至18：00C班8：00至12：00；18：00至22：00（b）倒班正常情形下，每周进行一次倒班。每周日为倒班日：A班换B班；B班换C班；C班换A班（c）巡逻岗分布根据[清湾名苑]项目安保情况的特点结合我司安保管理经验，我司拟对清湾名苑（一期）项目进行安保区域分割，实行分区域安保，区域划分方案如下：巡逻责任区域：1＃、309、310巡逻周期：11分钟起始地点巡逻路线抵达地点时间310东侧锅炉房东侧至1＃北侧1＃北侧3分钟1＃北侧1＃北侧至1＃西侧1＃西侧3分钟1＃西侧1＃西侧至309南侧309南侧3分钟309南侧309南侧至锅炉房东侧锅炉房东侧2分钟巡逻责任区域：311、316巡逻周期：10分钟起始地点巡逻路线抵达地点时间316西南角316东南角往东北至311东北角311东北角2分钟311东北角311东北角至310西侧310西侧2分钟310西侧310西侧至变电所至316东南角316东南角4分钟巡逻责任区域：301、302巡逻周期：14分钟起始地点巡逻路线抵达地点时间301东北角301东北角往西至301北侧301北侧2分钟301北侧301北侧往西南至302南侧302南侧3分钟302南侧302南侧绕302西侧至302北侧302北侧2分钟302北侧302北侧往东南至301南侧301南侧3分钟301南侧301南侧绕301东侧至301东北角301东北角4分钟B.巡逻路线图：3、突发事件应急预案（具体包括：A、停电；B、停水；C、停热；D、燃气泄漏；E、刑事（治安）事件；F、失窃；G、外来人员挑衅滋事；H、自杀；I、意外伤亡（触电、溺水、煤气中毒）；J、病危人员救助；K、跑水；L、防汛；M、防风（台风或沙尘暴）；N、恐怖袭击；O、公共卫生事件（如传染病等）；P、地震；Q、电梯困人；R、聚众集会；S、媒体曝光T设施设备故障、损坏U、车辆损坏、割伤、V简易交通事故处理等）；一、停电停水事件1、发生停电停水事件时，应当及时通知客户服务中心或消防监控中心，由客户服务中心委托或派专业人员前来处理，并及时报告上司，做好相关记录。2、与客户服务中心或消防监控中心保持联系，及时反馈异常信息。3．做好安抚客户和解释工作，及时将新情况通报客户。4、加强巡逻力度，严格出入口管理，避免意外事件发生。二、偷盗或抢劫事件1、发现偷盗或抢劫事件时，首先通过对讲机通知其他护卫员前来求助；如身上无通讯设备，可大声呼叫，以取得其他护卫员或群众的支援。同时向上司报告，必要时还应拨打110电话，向市警察机关求助。2、所有护卫员在听到求援信号后，要立即赶到现场并封锁现场出入口。3、疑犯逃跑时，要注意看清人数、衣着、面貌、体型、特征、所用交通工具及其特点等，以便提供相关证据线索。4、将疑犯制服后，不得对疑犯殴打、搜身等超过护卫员权限的行为。5、在市公安部门未到达现场之前，不能离开现场，必须保护好案发现场（包括偷盗、抢劫现场），任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切痕迹（如指纹、脚印、烟头等），不得让外人进入现场。6、事主或现场人员受伤时，要拨打120电话，向市急救中心求助或尽快送到就近医院诊治，通知客户服务中心与其亲属联系。三、刑事（治安）案件1、发现刑事（治安）案件时，要按3.2处理。并立即向上司报告，同时拨打110电话，向市警察机关报案；如事主购买保险的还应提醒其通知承保公司。2、警察到达现场后，认真、全面汇报案件的相关情况，服从警察的指挥。四、斗殴事件1、在小区内发现争吵、斗殴事件时，要用文明礼仪进行劝阻。劝阻时，不宜将个人观点参与当事人之间的是非之中，同时要注意自身安全。2、劝阻方法可请双方住手、住口；也可以劝导双方或一方离开现场。同时劝导围观群众离开现场。3、若持有器械的斗殴行为，则应当及时拨打110电话，向市警察机关报警。五、火警1、接到火警时，要立即通知现场就近巡逻队员到实地查看。2、若为错误报警时，要立即通知消防监控中心将报警系统复位，并向客户服务中心报修。向在场受惊的住户解释、致歉。3、若火警属实，要立即拨打119电话，向市消防部门报警。并通知消防监控中心及管理处经理（重大火灾要报告分公司及公司负责人），管理处经理必须立即赶赴现场（重大火灾，分公司及公司负责人要及时赶赴现场）。4、在市消防部门人员没有到达现场之前，管理处经理（或分公司、公司负责人）为小区扑火现场总指挥。所有职员应听从其指挥，无条件服从总指挥的调配，各司其责，积极扑救。5、市消防部门人员到达现场之后，所有职员应服从市消防部门人员的指挥、6、灭火人员要按掌握的灭火常识参与灭火行动。7、电路引起的火灾，应首先关掉电源，确认电源关闭后才可进行扑火。灭火时，可采用干粉或二氧化碳灭火器，但在没有关闭电源之前切不可用自来水作为灭火剂。8、液化气管道漏气起火，应当马上关掉失火单元的液化气分闸或总闸、9、液态燃料起火时，不能用自来水作为灭火剂。液化气瓶漏气起火，可采用绝燃材料隔断空气的方法扑火焰。10、火势较大或有扩大趋势时，要在现场或消防监控中心启动（手动或自动）报警及灭火系统。同时组织人员疏散。疏散人员时，应当走消防楼梯，严禁使用电梯。11、现场有人员被困时，应本着“先人员，后财产”的施救原则。12、失火现场要做好防范警戒工作，以防趁火打劫。13火灾扑救完后，管理处要以最快速度恢复小区消防系统的功能。六、触电1、马上赶到现场，切断电源（关闭开关或拨下插头）。并尽快与其他队员（或就近人员）联系，请其协助，同时报告上司。2、若无法切断电源，可站在绝缘物体上，诸如凳子、木梯、木箱之类，借助扫帚或木椅等绝缘物件将电源切断。但切勿用潮湿的工具或金属物体接触电源。3、在关闭电源之前,切忌用身体接触触电者。在确保电源切断后，才可对触电者进行抢救。4、触电者身体不适时，应拨打120电话，请求市急救中心协助。同时，利用掌握的常识就地急救伤者或送至就近医院诊治。5、若触电者在昏迷状态，将其身体置于仰卧状态，立即采用人工呼吸方法和心脏起搏法对触电者进行急救，过程中注意触电者的反应。七、液化气（煤气）泄漏事件1、如果发现液化气（煤气）泄漏时，应当先设法切断液化气（煤气）来源，同时通知其他队员协助，并报告客户服务中心。2、重大泄漏时，还应当及时向上司报告，并立即拨打×××电话及119电话（向市燃气供应商及市消防部门报警）。3、维持现场，禁止现场明火靠近，禁止操作附近电源开关。4、若为室内泄漏，要打开所有门窗,让室内完全通风。5、检查气味来源，对室内的小泄漏进行处理；对重大泄漏不能处理时，应当及时拨打×××电话，向市燃气供应商报修。6、严禁进入液化气（煤气）味特别浓烈的房间，液化气（煤气）积聚过多会使房间氧气稀薄，造成人体缺氧而伤害身体。7、液化气（煤气）泄漏处理过后，送气前，要书面通知停气单元用户关闭燃气器具，送气后，要派人巡查停气现场。八、病危人员1、遇见病危人员时，立即通知其他队员（或就近其他人员）协助，并拨打120电话，请求市急救中心协助。同时报告客户服务中心，由客户服务中心与其家人联系、2、应当尽量用掌握的急救常识进行现场抢救或送至就近医院诊治。九、车场管理发车辆外观有破损，应当做好记录及时提醒司机。遇强行进入者，及时呼叫巡逻队员及当值班长前来处理。3、若车主丢失车辆出入卡时，应当请车主出示《居民身份证》、《机动车行驶证》、《机动车驾驶证》，并填写《车辆出入卡丢失登记表》（注意核实《居民身份证》与《机动车行驶证》名字和号码的关系，以及车主亲自签名、4、若非车主丢失车辆出入卡，而又无法确认进入场是同一驾驶者时，应当将车辆引导至方便其它车辆出入的地方，除办理第3条的手续外，同时请求巡逻护卫员协助复印上述三证留底。非临时停车的，要即时查找车主或停车联系人，并与之联系确认后方可放行。并在《停车场交接班记录表》上做好记录。5、当司机不按规定交费时，应做好耐心细致的解释工作，有异常情况时，通知当值班长、6、出现堵车严重时，要呼叫班长或其他队员赶到现场协助。7、因司机之间的纠纷引起堵车，如情节较轻应劝其协商处理，并尽快把车开走。如情况较严重时我们应主动拨打122，以待后续处理。8、因司机与车场岗之间的纠纷（如司机不愿交停车费）造成较严重堵车时，车场岗护卫员可以作适当让步处理，但应当将情况向上司汇报并做好记录。9、如因车辆故障影响其它车辆通行时，要将故障车辆推至不影响其它车辆通行的地方。10、必要时，可以打122电话，求助市交警部门处理。十、车辆伺机强行驶出或驶入时；没完善手续携带大件物品出入小区时；访客不愿办理出入登记手续时；1、进行劝阻，使用礼貌用语，不盛气凌人、不训斥当事人、不卑不亢、打不还手（但要有必要的防卫措施）、骂不还口，说话条理清晰、理由要充分、引用相关规定恰当。2、不能妥善处理或事态可能恶化时，要及时用对讲机报告上司，并请求就近队员协助。同时可通知其家人或单位协助处理。3、如发生纠纷时，尽量在现场搜寻和保留好有关证据（如录像）。4、遇事态无法控制时，可打110电话，请求市警察机关处理。十一、其它1、任何突发事件都要及时向客户服务中心报告。并将情况记录在《值班记录表》内。2、小区突发事件处理后，涉及公众的，管理处应当在小区内公告事件的基本情况，并对公众致歉；涉及个别客户的，管理处经理必须亲自上门向客户致歉。3、小区突发事件处理后，由管理处经理填写《突发事件处理单》，详细说明事件发生的情况、处理的方法及处理结果。并报分公司品质管理部门备案。4、年度主要危险源管理方案；（◎）（该项目未涉及）五、停车场管理1、小区交通平面图（该项目未确定）2、现有交通状况分析（应具体描述固定、临时停车位的数量、车辆平均停泊量、各类停车卡办理情况、道路状况、交通设施等）3、岗位布置、改进交通状况的设想；4、非机动车管理方案根据[清湾名苑]居住小区的实际情况，结合《北京市非机动车停车管理办法》的相关规定，经过对本小区非机动车的大体数量、类别的分析，拟定[清湾名苑]非机动车管理方案如下：A.在小区设立非机动车固定车位区和非机动车访客车位区，实行与机动车分区停放、与行人分道行驶，在非机动车车行道路设置停放、指引及其他交通标志。B.小区非机动车停车场（固定车位）实行凭卡出入，管理处将对本小区非机动车办理塑料或铁制车位卡，车主将车卡随身携带或悬挂于车辆显眼处，按自行车、摩托车、残摩等分类分区摆放，将按照北京市相关规定收取合理费用。C.访客车辆（非机动车）进入小区时，车场岗应询问其去向、业主姓名、房号等情况，通过电话联系业主，得到业主认可并登记来访人员情况后，方可放行。车场岗应引导访客将车辆放置非机动车访客车位区，并通知巡逻岗进行引导。六、消防安全管理1、消防演习方案；一、训练科目：灭火器才使用培训，员工宿舍疏散训练，消防演习。二、实施地点：加来庄园管理处。三、目的：使每位员工了解、掌握火灾的处理程序及相关的消防技能和灭火器材使用，提高消防意识,为今后的实践打下良好基础。四、内容：模拟演习（因业主家锅炉煤气泄漏引发着火）五、演习要求：所有员工在实施过程中，必须服从命令、听从指挥。高度重视演习的必要性、认真完成此次消防演习。六、实施方法：管理处经理为此次演习的总指挥，护卫主管组织落实。演习过程要求管理处全体员工参加，共同完成。七、演习地点：加来庄园主马路。八、计划演习时间：2007年5月10日。九、演习前注意事项：1、提前一天通知相关部门及业主。2、注意预防演习中可能发生的危险，杜绝意外事故发生。十、使用器材：消防水带两条；水枪一个；干粉灭火器两个；对讲机4部；消防服一套。十一、计划实施过程：2007年5月10日，（所有义务消防员按训练时的各自职责迅速投入到救人灭火战斗中）。消防组织机构图消防责任人管理处经理分组消防责任人各项目组主管义务消防员（组员）管理处全体员工十二、灭火演习人员安排表总指挥：管理处经理,根据各项目组分工职责下达命令。把现场情况汇报分公司领导，作出是否自救或拨打119报警的决定。护卫主管：负责集合组织人员救人和灭火。各班组长按职责分工带领各班组人员各司其责。一组：灭火组，负责组织灭火。二组：疏散组，负责人员物资的疏散。三组：负责火场警界和消防车的引道。）各组组长由各小区护卫主管班长负责。四组：为救护组负责救护伤员 维修主管：负责保障消防系统的水电供给,切段灾区电气路，协助救护人员，疏散引导灾区人员撤离现场。 客服主任：负责人员疏散围观，救护受伤人员和稳定撤离人员情绪。安放抢救下来的重要物资，防止受惊人员自残和轻生以及坏人趁火打劫。总指挥主要负责各组之间的协调，下达命令。协调和公安消防队之间的通信联络，做好其他业主的稳定工作，防止出现混乱。2、灭火应急方案；报警信号报警信号控制中心判断地点并立即派人现场察看灾情轻灾情重误报义务消防队员灭火打119通知领导查明原因并记录疏散人员安全保护义务消防队员灭火检查启动消防设备切断电源监视火势火情，坚守消防岗位清理火灾现场，作好灾情记录为保证管理处所管辖的物业范围内发生火灾时，管理处义务消防员能在最短的时间内赶到火灾现场，有效组织开展各项抢救工作，以保障广大业主（住户）的生命、财产安全。特制定以下方案：（a）人员安排： ⅰ.管理处所有人员均属于义务消防员，在小区内发生火灾的情况下，所有人员必须立刻投入到灭火救人工作中去，不得借故逃避。ⅱ.管理处经理为现场总指挥，全面负责各项救人灭火工作，并根据现场火势拨打119电话报警。ⅲ.维修人员对现场可能造成危害的水、电、气管线阀门进行关闭。ⅳ.客户服务部经理组织人员通知火灾附近的住户，做好解释工作，避免造成不必要的惊慌，救治、安抚伤病员。ⅴ.保安部经理组织护卫人员以灭火、救人为主要工作。接到火情警报后，护卫主管带领护卫员携带灭火器赶赴火灾现场，寻找火场附近的消防井，铺设消防水带。迅速投入到灭火工作去。救人与灭火同步进行，并注意移走火场附近的易燃、易爆物品。如果已报火警，还应派出警戒哨，引导消防车到来。（b）任务分配：ⅰ.当发生火情时，由护卫值班班长确认后发出火警，当班人员负责安全警戒任务。ⅱ.管理处经理负责现场全面工作（经理不在时由管理处客服主任代为负责）。ⅲ.工程部经理带领所有维修人员（除一人值班外）负责各类管线的断接以及现场的修复。ⅳ.客服助理（除值班人员外）及环境部经理带领保洁人员负责通知火场附近居民撤离火灾现场，救治、安慰伤病员，并做好解释工作。ⅴ.保安部经理负责对护卫员进行现场灭火救人抢救物资和现场警戒工作的分工。ⅵ.留守的客服助理和维修人员负责接听电话，处理日常工作并做好解释工作。（c）救人灭火中应注意的事项：ⅰ.管理处所有人员在接到火警后应在5分钟之内赶到事故现场，护卫员前期灭火工作应在7分钟内一切准备就绪，所有人员不得借故逃避。当班人员要注意警戒，防止有人趁火打劫。ⅱ.管理处全体员工在处理火情时应听从安排，服从管理，顾全大局，以公司利益为重，不计较个人得失。ⅲ.所有人员都应注意自身安全，掌握自救方法。ⅳ.管理层员工一定要做好业主、伤病人员的解释和慰抚工作。以免发生自伤、轻生事件。ⅴ.护卫员应掌握基本的灭火方法，尽量扑灭初期火灾，在救人与灭火工作中，应以救人为主与灭火同步进行的方针。ⅵ.火灾消除后，管理处应留够储备力量，预防二次事件的发生。（d）目标：当管理处所管理的范围内发生火灾后，对所有员工在灭火救人时的任务、责任分工明确。在全体员工的共同努力下，使损失降到最低限度。3、存在隐患分析及整改设想；（该项目为涉及）七、社区互动活动1、业主的结构、文化、层次和素质构成情况分析及社区活动的设想（业主资料不全）2、年度社区互动活动计划时间活动主题活动内容与形式1、2月新春献礼联谊会欢乐大放送业主大联欢、娱乐无极限，组织主题Party3、4月倾情演出，爱心放送募捐活动将福利机构（如盲人院，特种学校等）引入社区进行表演，中间加入募捐活动，活动结束后，全部资金捐给福利机关命名植树节让业主领养名贵树苗，并以业主姓名命名，命名后挂牌栽种5、6月协助成立旅友俱乐部在小区内组织业主自驾游、探险游等活动成立国际儿童俱乐部组织社区的国内外儿童娱乐、学习，并在儿童节当天进行联谊7、8月高尔夫球比赛组织高尔夫爱好者进行比赛9、10月仲夏啤酒音乐节以业主参与为主，外请乐队伴奏、啤酒狂欢成立宠物俱乐部组织宠物比赛，宠物美容节等活动，并进行宠物饲养注意事项宣传11、12月社区名车展览在社区内引入奔驰、宝马等名牌车展圣诞狂欢假面舞会组织业主滑雪狂欢，健身娱乐兼具3、社区内已成立（或拟成立）的业主活动组织清单（该项目未涉及）八、客户关系管理1、已建立的与政府主管部门及社会服务机构之公共关系；（未涉及）2、与发展商沟通情况及改进建议；序号发文日期内容摘要收件单位/签名12006.5.20清湾一期物业管理建议书客服部22006.5.23清湾一期设施设备前期建议书客服部32006.5.30清湾一期变压器委托建议书客服部42006.6.10清湾一期交付使用的具备条件客服部52006.6.12清湾售楼处化粪池清掏建议书客服部62006.6.20清湾一期入住现场物业管理建议书客服部72006.6.28清湾名苑工程管理建议书客服部82006.9.13蓄水池改造建议函客服部92006.9.14关于清湾售楼处水系清洗的工作建议客服部102006.9.15清湾售楼处中央空调节能建议客服部112006.9.19清湾售楼处灯具开关时间安排建议客服部122006.9.20关于清湾售楼处主题公园景观水系的管理建议客服部132006.9.27关于售楼处绿植及日常清洁的建议客服部142006.10.11关于改造售楼处销售签约室冬季采暖建议客服部152006.10.11关于清湾售楼处增加人员编制的建议客服部162006.10.11关于清湾售楼处外围墙灯玻璃的建议客服部172006.11.8关于清湾售楼处现场工作的建议客服部182006.11.16关于清湾需甲方提供并配合的工作建议客服部192006.12.5关于清湾售楼处圣诞节布置的建议客服部202007.1.5关于清湾名苑客户管家服务实施方案的建议客服部212007.3.5关于清湾名苑入住管理的建议书（002）客服部222007.3.5关于清湾名苑一期会所建议书客服部232007.3.5关于清湾名苑一期会所经营方案建议书客服部242007.4.18关于售楼处空调系统维护检修的建议客服部252007.4.24清湾售楼处工程遗留问题汇总客服部262007.4.24关于清湾项目卫星电视系统建议说明客服部272007.4.26关于对售楼处室外木栈道保洁的建议客服部282007.4.28关于对售楼处空调系统无法使用进行改进的建议客服部292007.4.28关于清湾地下车库交通设施方案提出建议客服部302007.4.29安装及收视卫星电视建议客服部312007.4.29关于进入施工现场的建议客服部322007.4.30安装及收视卫星电视建议客服部332007.5.8关于清湾一期园林景观装饰照明的建议客服部342007.5.10清湾项目沟通建议书客服部352007.5.10关于物业管理用房的建议客服部362007.6.11关于清湾二期物业管理用房的建议客服部372007.6.11关于物业管理用房的建议客服部382007.6.19清湾一期业主入住现场环境布置客服部392007.6.25“安全生产月”活动方案客服部402007.6.27清湾一期项目沟通管理建议客服部412007.7.2关于一期物业管理用房设置卫生间的建议客服部422007.7.3关于售楼处水系清洁及节能的建议客服部432007.7.4关于一期物业管理办公用房装修的建议客服部442007.7.6关于售楼处木栈道的清洁养护建议客服部452007.7.17关于清湾一期入住前需开发商给予支持的建议客服部462007.8.1关于清湾一期增加灭火器和垃圾桶的说明客服部472007.8.1清湾售楼处石材保养建议客服部482007.8.6关于售楼处灭火器年检的建议客服部492007.8.10关于售楼处中央空调清洗的建议客服部502007.8.15关于物业管理用房的建议客服部512007.8.15关于清湾一期入住前需开发商给予支持的建议客服部522007.8.16关于售楼处屋顶漏雨的建议客服部533、业主委员会的成立及运作情况；（未涉及）4、关键客户清单；（◎）（未涉及）5、住户需求调查报告；（未涉及）6、服务供方清单；（立项中）九、会所管理会所管理方案1、会所管理方案建议书会所经营方案（一）经营项目1.服务简介会所是清湾名苑的配套设施之一。总建筑面积平方米，是集休闲、娱乐、健身为一体的综合性场所。会所包括地下一层及地上两层的部分区域。其中主要经营项目包括：桑拿浴、美容美发、棋牌室、儿童娱乐室、台球室、乒乓球室、健身房、体操房、游泳池、酒吧、餐厅、多功能厅、超市、电子游戏室等。2.A.租售项目：地下一层电子游戏室台球室一层餐厅美容美发超市二层餐厅注：一层部分租售面积的具体服务项目待定B.自营项目：一层桑拿浴游泳池二层棋牌室儿童游戏室多功能厅乒乓球室健身及体操房酒吧（二）经营方式性质：会所是清湾名苑的附属设施，其主要服务对象是以小区住户为主，以周边客人为附，体现小区住户的优势。服务对象：会员制为主，散客为附。优惠卡运作方式：A.章程为了使俱乐部的环境更温馨、优雅，服务更方便、快捷，俱乐部将推出会员卡的经营运作方式。会员卡的服务对象：凡居住在小区内住户，可直接购买各种会员卡项，无须办理入会手续。非小区内住户，申请会员资格须交纳入会费，经会所管理部批准后，可购买各种会员卡项。卡项：会员卡分为：个人月卡/年卡，家庭月卡/年卡及公司卡。入会：小区内住户——填写入会申请表，按年度或月度购买会员卡项。非小区住户——交纳入会费、填写入会申请表，按年度或月度购买会员卡项。注：小区内住户须持小区内有效证件；非小区内住户须持本人有效证件；公司团体须持公司有效证明复印件。（四）购买会员卡者的权益：每张会员卡享受免费项目为游泳、桑拿、健身、儿童游戏。每张会员卡享受5折项目为网球、乒乓球、棋牌。（五）会员卡的转让与换补：除公司卡以外，其它卡种均不得转借他人使用。公司卡转让时须到会所管理部填写转让申请单，会所管理部审批后交纳该卡项2%的转让金。（六）优惠卡续卡：月卡、年卡、公司卡在有效期前一周，请到俱乐部办理续卡手续。月卡续卡有效期为一周，年卡、公司卡续卡有效期为两周，超过续卡有效期将从新办理入会手续。（七）其它：会员应自觉遵守俱乐部的各项规章制度。进入俱乐部请主动出示会员卡，并认真填写登记表。在使用设备设施期间，或成为会员后，如有违反国家有关规定或俱乐部规定及自身因素而发生的一切事故，均由当事人自己负责，您的会员卡将不会被延续。会员须对所带客人的品行负责，并对其所造成的损失负全部责任。营业高峰期间如您带客人使用俱乐部，请您先打电话查询。电话：********如因俱乐部的问题造成您不能正常的使用俱乐部的设备设施，您的会员资格将会经管理部核实后按期有限顺延。俱乐部有权在不事先通知的情况下对现有的经营方式、经营项目、所规定的条款及设备设施进行修改、变更或增减。B.会员卡办理程序：客户服务中心办理入会手续及会员卡的制售服务，并提供有关会员的宣传资料及入会事宜（申请表格、入会费、会员卡费、两张一寸相片及相关资料等）。客户服务中心在办理售卡业务时：核实申请人身份（住户/非住户）。如属实按卡项收取费用，注明付款方式（申请表）：A现金B信用卡C支票在申请表上加盖财务章（入会费、优惠卡费）。在申请表上注明卡号。开出的发票单据（按规定在卡未做好前可先出示使用）。填写会员记录表（以便今后服务台与财务核对）。在结帐时入会费、会员卡费、门市收入分开。（客户服务中心只收售入会费、会员卡费）办公室按卡项分类存档：公司卡、个人月/年卡、家庭月/年卡。会员卡的制作、发放。每月按会员记录表、办公室、财务、客户服务中心进行会员统计、分析核对。C.市场调查（见附表）D.各自营项目的门市价格：2、会所服务内容、收费标准娱乐项目非会员价格会员价格计次卡营业时间儿童乐园5元/次免费免费10:00-22:00桑拿30元/次免费1小时/次10:00-22:00美容美发外包台球20/小时免费2小时/次10:00-22:00镖房20元/小时10元/小时1小时/次10:00-22:00棋牌室40元/小时/台20元/小时/台3小时/次10:00-22:00健身中心20元/次免费1小时/次10:00-22:00阅览室免费免费免费10:00-22:00乒乓球室20元/小时10元/小时1小时/次10:00-22:00卡种入会费会员卡费免费项目优惠50%的项目住户非住户个人卡月卡1000元400元健身游泳桑拿儿童游乐乒乓球棋牌室网球台球年卡2500元家庭卡月卡2000元1000元年卡6000元金卡/人60000元公司卡/人1000元1000元6000元专项卡游泳/月220元注：1.游泳、健身专项卡只能在每日下午2点前使用。2.健美操属培训班项目，具体价格需与老师商定。健身/月220元健美操/月E.优惠卡价格会所开业初期的经营策划：根据对一些园区会所及俱乐部的考查再结合本园区的情况，现会所营业初期的经营策划本着以下几点为指导：俱乐部以多种经营方式满足各种需求的客户并以会员制为主、散客为附的方针体现俱乐部的档次。把住户、非住户分开，使住户享有更优惠的价值（免入会费）。会员制的定价尽可能的让所有园区内住户接受：内销房的背景比较复杂价位很难参考。门市价略低于同业的价位约20%。会员制的价位基本是同等水平的俱乐部的50%，是附近一些涉外园区的20%-50%。其中对小区内的住户又减免了入会费，体现出更大的优惠。4.入会费的设立主要考虑到小区外的人员来会所消费。目的在于：满足小区外人员的需求。增强会所的知名度。提高清湾住户的优越感。体现会所的档次。5.开业初期会员卡只设立公司卡、个人年/月、家庭年/月，专项卡暂不设立。公司卡价位基本与同等水平的俱乐部相同，不作为鼓励卡项，只满足大公司、团体、组织的需求。月卡、年卡的设立，其主要是以年卡为主，主要考虑长住的住户，鼓励住户长期加入以增强会所人气，其年卡仅为月卡的5倍（一年12个月），个人年卡每天均7元，家庭年卡每天均5元，但成本相对比月卡低，其更能体现出会所的私人化、专业化，年卡将作为会所会员制的主要推出的卡项，月卡主要用于客人在某一段期间和作为加入年卡的过度。暂不设立专项卡，其目的在于：首先引导园区内一部分有入会意向的住户加入其它卡项会员，寻找适当的时机再推出专项卡作为促销吸引园区内其于部分住户加入会员。营业初期或试营业期为了更好的鼓励区内住户来会所，会所的门市价格将有部分项目打折或免费，以此来扩大影响吸引住户入会。（二）经营方式服务对象：会所主要服务对象是以小区住户为主，以周边客人为辅；以体现小区住户的会员制为主，非会员为辅。优惠卡运作方式：为了使会所的环境更温馨、优雅，服务更方便、快捷，会所将推出会员卡的经营运作方式。凡成为会所会员，均可享受自营娱乐项目免费或5折优惠。记次卡为每卡15次/100元，有效期为50天。会员卡种类：月卡/年卡、记次卡，儿童卡入会：填写入会申请表，按年度或月度购买会