鼎融国际广场可行性研究报

PAGEPAGE3福鼎市鼎融国际广场项目项目编号：2008020098中心主任：陈琳项目负责人：叶森鑫编制人员叶森鑫工程师梅顺启高级经济师黄继才高级工程师杨东升高级工程师陈榕高级经济师吕佳娜工程师钱丹助理工程师目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1第一节项目概况 1第二节编制依据 2第三节主要结论 2第二章项目建设的必要性 6第一节项目背景 6第二节项目建设的必要性 8第三章项目功能定位和目标市场预测 10第一节房地产市场调研分析 10第二节本项目市场分析 12第三节市场定位 13第四章项目建设场址条件 14第一节区域自然条件 14第二节气候水文特征 14第三节社会经济概况 15第四节配套基础设施条件 16第五节项目建设的政策支持 17第六节基地及地质状况 17第五章工程建设方案与建设内容 18第一节设计依据 18第二节工程建设方案 18第三节工程建设内容 23PAGEPAGE1第六章环境保护与节能 25第一节环境保护 25第二节节能 27第七章项目组织机构与实施进度安排 28第一节组织机构 28第二节进度安排 28第八章项目招投标 30第九章投资估算与资金筹措 32第一节投资估算 32第二节资金筹措 35第十章经济评价 36第一节编制说明 36第二节费用与效益估算 36第三节财务分析 错误！未定义书签。第四节不确定性分析 38第五节评价结论 39

第一章总论第一节项目概况一、项目名称：福鼎市鼎融国际广场项目二、项目建设单位：宁德市鼎融置业有限公司三、项目负责人：四、项目建设地点：项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。五、项目主要建设内容为：总用地面积13335.7㎡，沿中央大道和北侧分别设置了一幢26层高的写字楼，设置四层商业裙房将两座楼紧密联系，整体建筑呈“反L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。总建筑面积63294.16㎡,其中计容积率建筑面积56009.04㎡：不计容积率建筑面积7285.12㎡（含地下室建筑面积7054.75㎡，配套建筑面积230.37㎡）。项目地点交通便利，形成良好的景观空间。六、项目建设单位情况：宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币。七、项目前期工作进展情况说明：本项目用地为建设单位以公开拍卖的方式取得土地的使用权，在拍卖文件中已经市建设局出示《建设项目选址意见书》，各项规划指标的《建设项目选址意见书》中已确定，按建设局规划方案的要求，下一步将委托具有资质的设计单位编制项目初设方案的设计工作，建筑面积、建筑密度、停车位、绿化率等分项目均按规划要求进设计。第二节编制依据一、建设单位与福鼎市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、福鼎市建设局鼎建规[2010]40号《福鼎市建设局关于桐南新城海事处南侧地块规划用途及相关建设指标的复函》；三、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；四、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；五、鼎融国际广场项目规划设计方案审定通知书；六、业主单位提供的其它材料；七、业主单位委托编制可研报告的合同书。第三节主要结论宏观环境分析总结国内写字楼市场概况从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼经历了从初级到成熟阶段历程，国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一相比，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。（二）福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的铂金华城、滨江朝代城、龙泽外滩、集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。二、市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。三、项目总投资及资金筹措方案项目总投资为45446.66万元，项目所需资金由建设单位自筹28000万元，其余17446.66万元由销售收入再投入解决。四、综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市建设水平具有十分重要的意义。项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。项目主要经济指标见下表：在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为25.78％，项目资本金净利润率41.84％，项目投资财务税前内部收益率为21.1％，项目投资财务税后内部收益率为15.8％，偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注1总用地面积㎡13335.72总建筑面积㎡63294.163计容总建筑面积㎡56009.043.1办公建筑面积㎡39833.463.2商业建筑面积㎡16091.373.3配套建筑面积㎡84.214不计容总建筑面积㎡7285.124.1地下室面积㎡7054.754.人防面积㎡3999.84.1.2停车场面积㎡3054.954.2配套建筑面积㎡230.375建筑占地面积㎡4260.556绿地面积㎡33347容积率4.207建筑密度%31.958绿地率%25.09实际停车数9.1机动车停车数辆2249.1.1地面停车数辆369.1.2地下车库停车数辆1889.2摩托车停车数辆74换算为222辆非机动车9.3非机动车停车数辆16819.3.1地面停车数辆14599.3.2摩托车换算为非机动车停车数辆22210建设项目总投资万元44769.36

第二章项目建设的必要性第一节项目背景福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江乃至长江三角洲的“北大门”。于清乾隆4年（即公元1739年）置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积200平方公里，现辖16个乡镇（街道）、1个开发区，共有250个村、29个居委会，其中沿海乡镇有12个。全市陆地面积1526平方公里，海域面积14960平方公里，是陆地面积的近10倍，其中滩涂面积6670公顷，0～20米等深线浅海面积7万公顷。总人口56万人，老区基点村231个，老区人口占全市总面积的86%，少数民族乡1个、民族村25个，少数民族人口占全市总人口的7.5%。福鼎市南距省会福州230公里，北邻浙江温州84公里，东至台湾基隆142海里，104国道、高速公路同三线和已经动工建设的温福铁路纵贯全境，水陆交通便捷，“南联北接”的时空距离短。同时，福鼎是闽浙两省海陆相连的唯一县级市，历史上同浙南有着密切的经济社会文化往来，边界贸易基础好、发展快、规模大，是我省重要的省际边贸改革试点县（市），2004年边界贸易额50.7亿元，增长10.7%。福鼎市拥有海岸线长432.7公里，占全省的十分之一，有大小港湾41个，岛屿81个。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在3.7公里长的岸线上可建5～10万吨泊位8个，1万吨泊位10个，是国家二类口岸和国家一级渔港。奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。“海上仙都”太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山、海、川、岛和人文景观为一体，有太姥山岳、晴川海滨、九鲤溪瀑、福瑶列岛、桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十刹等一批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介、促销、招商活动，并在政策上制定一系列优惠措施，提供良好的投资环境、服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力发展生产富有地方特色的工艺美术品、土特产品、海产品等旅游纪念品，发展区域文化、旅游文化、畲族文化、乡村文化、生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之一，中原文化的传入也比较早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚的道教、佛教、儒教文化，独具民族特色的畲族文化、独具地方特色的饮食文化与闽东老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，1997年和2000年连续两届荣获全国“双拥模范城”称号。随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，一批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进70多个工业项目，总投资达20亿元，正式投产后年可新增产值50亿元。与此同时，良好的市场、服务、信用环境，为进一步扩大对外开放营造了可持续的发展氛围和条件，在2004年度福建省县域经济评价中，成为“经济发展十佳”县（市）之一，县域竞争力居全省第18位，为全面建设小康社会奠定了良好的发展基础。为加快福鼎市的城市建设步伐，进一步改善旅游城市形象，完善城市的整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，宁德市鼎融置业有限公司28000万元的地价取得了该地块的开发权。第二节项目建设的必要性一、项目建设是福鼎市城市建设的需要近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质的飞跃、提高人民生活质量的突破口。福鼎以建设闽浙边界滨海旅游城市为目标，按照城市总体规划“一中心、六组团”的要求，中心区重点抓好路网建设、污水和垃圾处理、旧城改造、绿化美化等。加快旧城改造步伐，完成建委片区、外贸片区、桐南片区等项目建设，新建体育中心、城市广场等文体设施，完成城北镇西、山前城东组团，建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福鼎市确立“东扩、南移、面海”的城市空间发展战略,提出“千年城址，百年建设”的规划理念,坚持规划高起点、建设高标准、管理高效能、环境高质量，强化城市总体功能，城市建设与管理水平得到很大提高。十几年间城市建成区面积比原来扩大了近一倍，城市规划控制区从60平方公里扩展到200平方公里，城市人均居住用地、人均居住面积、人均道路面积、人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市道路、给排水、防洪、电力、公交、消防、燃气等专业规划。本项目的建设为完善城市的总体规划提供了有益的支持。二、项目建设是福鼎市社会经济发展的需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产产业的发展占据了一个重要的位置。从某种意义上说，房地产业不仅成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容、市貌。随着我市核电站等大型项目的落户，石板材、化油器等支柱产业、旅游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了一个快车道，城市改造的进一步完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进一步拉动福鼎社会经济的发展。三、项目建设是拉动桐南新城发展的需要本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北临18米规划路，它的建设与完善，能带动桐南新城的建设，使桐南新城的城市建设步入新的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。

第三章项目功能定位和目标市场预测写字楼市场调研分析一、国内写字楼发展环境从国内写字楼发展的现状及发展趋势，我国写字楼可分为以下几个阶段：初级阶段→中级阶段→高速发展阶段→成熟阶段国内较发达城市GDP呈高速增长态势，第三产业从业人员人数的上升为写字楼的需求提供了良好的基础；与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般性办公需要，入住客户零散、档次较低，供应、需求较少的初、中级阶段相比，随着中国房地产行业近几年的高速发展，众多实力开发商的进入，先进的开发理念使得写字楼市场在供应量、产品外观、使用功能、软硬件配套、人性化管理方面都得到了极大的改善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区，集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提下，尚有很大的发展空间。二、人口城镇化及第三产业从业人员的增加，扩大了市场消费需求福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市的商品房和写字楼消费市场增添了新的主力军。随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强，2006年福鼎市城镇居民人均可支配收入为10118元，比上年增长9.4%。人均可消费支出8400元，增长3.3%。2006年福鼎市完成地区生产总值64.2亿元，人均GDP超过10000元，同比增长11%；农民人均纯收入4027元，比上年增加1083元，增长6.6%，增长速度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第一位；第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由2000年的28.4：37.7：33.9调整为2005年的23.7：39.8：36.5，其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分点。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力，特别是第三产业从业人员的增加，为写字楼市场提供了巨大的消费潜力。但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需要的客户，只能租用酒店或一些单位空余办公室。因此，开发地理位置优越、环境优美、软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。三、福鼎写字楼市场前景根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，因此市场前景看好。第二节本项目市场分析优势项目建设场址位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。政府行政中心及法院、检察院、建设局、国土局、海事处等诸多部门均处于项目周边，而目前周边地区并无建设规模较大的专业写字楼，因此，特别适合建造环境优雅、景观美丽、管理完善、功能齐全的写字楼。二、劣势本。三、机会从发展看，从市中心至本项目用地之间，近期将有多个项目建福鼎市确立“东扩、南移、面海”的城市空间发展战略逐步完成，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。四、威胁第三节市场定位一、产品定位根据宏观房地产市场特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为较大规模的商业金融、办公综合大楼，在产品结构上一至四层为商业楼群，5至26层的高层写字楼，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带来的市场风险。二、价格定位1、写字楼部分：

第四章项目建设场址条件第一节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州299km，北距温州114km，处在福州与温州两个沿海开放城市的中间地带。介于北纬26°55′—27°26′，东经119°55′—120°43′之间，东南濒东海，西界柘荣，南连霞浦，北至分水关与浙江省苍南、泰顺两县接壤，近海有冲积小平原，气候温和、雨量充沛。陆地面积1461，东西宽79.3，南北长57.4。福鼎市下辖有17乡镇及街道办事处和开发区，市区山水相间，风景秀丽，三亚至同山高速公路、104国道和省道沙吕线及温福高速铁路贯穿市区。境内太姥山是国家风景名胜区；沙埕港地处我国南北重要港口的中心位置，是我国天然避风良港之一；前岐四季柚是“世界奇果”；白琳玄武岩矿山是全国十大石板材基地之一，化油器年产量占全国的三分之一。1995年10月13日竟国务院批准同意撤县设市，年轻的福鼎市依据自身的区位优势和资源条件，确定了福鼎市城市性质为：海峡西岸经济区东北翼滨海旅游工业城市。第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著，秋高春温；夏长冬短，春秋分明；冬夏季风交替，旱雨季分明；富有区域性特征。全年平均气温达18℃—19℃之间，最热气温出现在7月份，平均达23℃—28℃之间。沿海地区年平均降雨量为1300—1700毫米，太姥山是福鼎市降雨中心区，您平均降雨量达2112.3毫米，主要降水都集中在水稻生长季的3—9月，其中5—6月为梅雨季和8—9月的台风雷雨季节是降水量的高峰期。第三节社会经济概况改革开放以来，福鼎市国民经济有了较大的发展，十五期间，福鼎市地区生产总值（GDP）年平均递增11%，2006年达64.2亿元，人均GDP为11295元，年均递增11.5%，完成“十五”计划目标；财政总收入年均增长10.3%，达4.06亿元，其中地方级财政收入2.58亿元，年均增长13%；全社会固定资产投资年均增长30.4%，累计完成投资66.06亿元，2006年达26.64亿元，增长19%。农业产业化进程加快，工业支柱产业凸现，第三产业层次和水平不断提高，三次产业结构由2000年的28.4：37.7：33.9调整为2005年的23.7：39.8：36.5，其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分点；2006年城镇化水平达45.7%，超“十五”计划5个百分点。建成或基本建成重点项目28项，实现高速公路全线通车，硬化乡村道路450公里，占总计划的56.3%，城市建成面积由2000年的7.3平方公里拓展到2006年的12平方公里，完成农村电网和城市电网改造，“一园三区”等项目载体建设初具规模，初步形成石材、汽配、食品加工三大行业，石材业为省集群产业。农业基础设施和防灾抗灾能力明显增强；旅游事业不断发展，太姥山旅游设施进一步完善，被评为国家地质公园，景区面积达93平方公里，嵛山岛列入“中国最美十大海岛”之一；2006年全市接待游客94万人次，旅游经济总收入达3.9亿元。十五期间，一批有较强辐射带动能力的生产性项目落户福鼎并陆续开工、建设和投产，累计承接浙南等市外项目95项，资金38.67亿元；累计利用外资6281万美元；总投资为800亿元的核电项目落户福鼎，将给福鼎带来前所未有的发展高速和机遇。政府职能转变、国有资产管理机制改革、农村税费改革、林权制度改革、外贸体制改革、投资体制改革等均取得新突破，非公有制经济加快发展，社会主义市场经济体制进一步完善。社会保障体系、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业得到进一步发展，建成市医院病房大楼、体育馆、青少年宫等一批社会公益项目；农民人均纯收入由2000年的2854元提高到2006年的4027元，年均增长7.1%，城镇居民人均可支配收入由2000年的5965元提高到2006年10118元，年均增长8.6%。第四节配套基础设施条件近年来，福鼎市加大基础设施投入力度，初步形成了四通八达的交通网。该项目西临50米中央大道，北临18米规划路。供水管道已经接到项目场址的周边，可满足项目建设与使用的需要；11万伏变电站的10万伏输电线路已经达项目建设场址附近，可从此处的10KV出线引出。福鼎市拥有程控交换机容量16万门，沪穗光缆贯穿项目区，实现全市乡镇及福宁高速公路、104国道福鼎段移动信号的全面覆盖。区域开通程控电话率达100%。邮政也得到稳步发展，开办了特快专递。金融服务网络健全，是了各银行网络系统的互连互通。广电全市联网，完全可满足项目建设要求。项目建设的钢材、水泥、木材，当地建材市场可以采购：基建所需的砂、石、砖等地材在当地既可采购并满足供应。第五节项目建设的政策支持本项目是福鼎市国土资源局公开挂牌中标项目，市发改局、建设局、国土资源局等有关部门在项目的策划和申报上提供了帮助和便利。第六节基地及地质状况本项目位于福鼎市桐南新城，基地形状呈规则四边形，东西长约120米，南北宽约112米，总用地面积13335.7㎡。西侧为中央大道，北侧为18米规划路。根据地形地貌及附近地质资料，拟建场地地形地貌类型属滨海沉积平原地貌单元，整体场地适宜房屋建设。

第五章工程建设方案与建设内容第一节设计依据一、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；二、《福鼎市城市总体规划》；三、《城市居住区公共服务设施设置规定》；四、《住宅设计规范》（GB50096-1999）；五、《住宅建筑设计标准》；六、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；七、《城市道路绿化规划及设计规范》（CJJ75-97）；八、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）。第二节工程建设方案一、设计理念本项目意在打造集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。结合用地周边现状和周边环境，顺应地形来合理布置建筑，从合理的功能布置要切入，对鼎创国际广场的结构体系、交通组织、绿化系统、空间秩序进行深入设计，追求社会效益、经济效益和环境综合效益的结合。以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活模式与需求，塑造出独特的都市天际线及新景观风貌。二、总平面布置沿中央大道和北侧道路分别设置了一幢26层的写字楼，写字楼以“姐妹楼”的形式矗立在十字路口，将鼎融国际广场融入周边环境，融入城市关系之中，成为城市的背景。设置四层商业裙房将两座楼紧密联系。整体建筑呈“反L”形。对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。沿街中央大道设置独立店面，在十字路口处设置商业广场，在聚集人气、吸引人流的同时，也提升了鼎融国际广场的形象。写字楼的出入口设在中心花园内部，避免了商业人流和写字楼人流的交叉干扰。交通流线组织1、车行流线：遵循城市规划要求，在北侧和西侧分别设置出入口，连接广场和环形道路，形成便捷通畅的车行线路。2、人行流线：合理组织流畅的步行流线，保证商业、写字楼功能区互不干扰。3、停车场地：本案的停车以地下为主，并沿中央大道设置地面临时停车以满足商业停车的需要。4、消防单元：规划中充分考虑紧急状态下消防车驶入的可能，建筑周边有消防车道环行，并与基地出入口连接。三、建筑单体设计1、二十一世纪办公空间的设计将更加倾向灵活性和多样化，以便适应不同的办公模式。本案写字楼的办公室按敞开式办公设计，办公室可大可小，可分可合，机动灵活，为福鼎地区金融企业、商业等部门及社会精英量身定做。2、商业楼房有四层，主要为大空间商业用房，一层沿中央大道一侧设置8间店面。其余均为大空间商业用房。3、在外部造型方面，以线、面、块的建筑语言构成简洁明快的建筑，体现时代特征，表达建筑的内涵。建筑整体稳重大气，并结合各造型元素的刻画，利用材料及色彩的对比，形成纯净简洁的现代风格。在商业裙房的造型上，着重突出商业裙房沿街展开的整体体量感。运用构架在空间立面之间形成连续的造型元素，突出表现商业建筑的个性化特征。在写字楼的造型上，以竖向线条来强调现代流畅明快的体量外观，以米黄色干挂花岗岩和色泽亮丽的玻璃幕墙来体现厚实与轻巧的平衡感，利用材质的变化表达出不同层次的美感。设计手法上避免过于夸张、娇艳，外观造型简洁大方。四、结构设计主体为钢筋混凝土框架—剪力墙结构，楼屋面均采用现浇钢筋砼梁板结构，地下室为全埋式钢筋混凝土整体结构。结构构件尺寸在确保安全的前提下，力求经济合理。按照《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），该场地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g，设计地震分组属第一组，设防类别为丙类，建筑结构完全等级为二级，抗震等级为三级。人防抗力等级甲类核六级，常六级。五、给排水设计1、本工程给排水根据国家现行给排水专业设计规范、省内地方法规及建设单位提供的要求进行设计。2、给水系统水源接自市政给水管网，由室外中央大道方向引入一根DN150给水管进入水池，并在室外连成网状。生活给水采用变频加压供水，一至四层为商业用水，地下室设一套生活水箱40m3及一套变频供水设备并单独计量；五层以上为办公用水，设三套供水设备，地下室设一个办公用水水箱80m3，水池采用独立式结构。3、排水采用雨污分流，生活污水经地埋式污水处理系统处理达标后排放。地下室内泵房、车道截水沟均设置集水坑，经潜水排污泵提升后排出室外，雨水经室外管网汇集后排入市政雨水管。本工程排水污量为293m3。六、电气设计1、本工程负荷等级属高层一类建筑，拟采用二路10KV市电电源供电，地下一层设置500KW应急柴油发电机组一台，当市电断电后，由柴油发电机组供给所有一级负荷用电。2、电力配电方式采用树干式和放射式相结合，对重要负荷采用双电源供电。3、照明照度标准按：办公室：300LX；商业：300LX；营业厅：300LX；入口、电梯厅：150LX；设备机房：150LX；会议室：300LX。疏散诱导灯选用自带蓄电池的灯具，停电时其自供电时间不低于90分钟。大楼立面设泛光照明，屋面预留广告电源。4、本工程防雷接地系统按二类防雷建筑物设计。5、本工程由当地电信部门提供通讯光缆引至地下电话交接间，营业场所及办公部分设置综合布线系统，以满足语音、数据及图像等传输的要求，设置一套保安管理系统在大楼各层入口及电梯轿厢等处设置摄像机进行监控，在营业厅及主要出入口等处设置监视摄像机及紧急报警按钮，办公室各层设置红外地射探测器以防入侵。七、暖通设计1、由于本工程为综合楼，且建筑高度超过50米，根据规范，防烟楼梯间、前室、合用前室均采用机械加压送风措施，加压送风机设于屋顶。2、防排烟控制系统在火灾发生后，平时用空调通风系统停止运行，消防排烟系统启动。八、消防设计1、本工程西北两面均临城市道路，区内道路四通八达，消防车可直接到达建筑周边，道路满足消防车通行，高层建筑均有4米以上环形消防车道，底层建筑底边直接落地，设有直通室外的楼梯出口。建筑间距满足防火间距要求。2、消防水池、消防水泵房、发电机房及高低压配电房均设于小区地下室，形成独立防火分区，设甲级防火门与通道相通。3、高层综合楼设置消防电梯，封闭式楼梯间及前室。防火分区之间及设备用房之间以相应的防火墙隔开。4、本工程按高层综合楼高度＞50M设计。室内消火栓用水量为40L/S，室外消火栓用水量为30L/S，火灾持续时间3小时。自动喷淋用水量为30L/S，火灾持续时间1小时。5、本工程建筑均属于一类高层建筑，火灾报警系统的保护对象为一级，火灾自动报警系统的形式为集中报警形式。消防设备用电负荷属一级负荷。6、由城市电网提供的电源作为消防用电设备的正常工作电源，为了确保消防用电设备的供电要求，设置一台柴油发电机，在正常工作电源断电时，向事故用电负荷供电。九、人防设计1、人防总建筑面积3999.8m2，地下室设计二个人防掩蔽单元，每个人防掩蔽单元最少设计一个密闭通道口部及一个防毒通道口部。2、地下室为常6级人民防空地下室，按《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）进行设计。十、安防设计本工程设置周界防越报警及闭路监控系统，各出入口、周界及停车场设闭路监控点，监控中心采用长时间录像机记录图像。地下室车库出入口设置车库管理系统，并在车库出入口及车库内部设置闭路电视监控摄像机，并入小区安防系统。十一、无障碍设计本项目无障碍设计依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50—2001进行设计，主要对道路、公共绿地及小广、公共建筑入口、电梯厅和通道进行无障碍设计。第三节工程建设内容工程建设内容详见下表：工程建设内容一览表序号工程或项目名称单位数量备注1总用地面积㎡13335.72总建筑面积㎡63294.163计容总建筑面积㎡56009.043.1办公建筑面积㎡39833.463.2商业建筑面积㎡16091.373.3配套建筑面积㎡84.214不计容总建筑面积㎡7285.124.1地下室面积㎡7054.754.人防面积㎡3999.84.1.2停车场面积㎡3054.954.2配套建筑面积㎡230.375建筑占地面积㎡4260.556绿地面积㎡33347容积率4.207建筑密度%31.958绿地率%25.09实际停车数9.1机动车停车数辆2249.1.1地面停车数辆369.1.2地下车库停车数辆1889.2摩托车停车数辆74换算为222辆非机动车9.3非机动车停车数辆16819.3.1地面停车数辆14599.3.2摩托车换算为非机动车停车数辆222

第六章环境保护与节能第一节环境保护一、污染源分析1、水污染分析本项目施工期间将产生少量的生产废水和生活污水；正常使用期主要为办公及生活使用污水。2、大气污染源分析（1）施工期间废气污染源（2）使用期内的废气污染源分析使用期内的主要废气为停电期间备用发电机产生的废气及停车场废气，生活区厨房油烟等。2、声环境影响分析声环境影响分析主要为推土机、挖掘机、打桩机、运输车辆等施工机械产生的噪声，施工噪声一般在75—100dB(A)之间。使用期的主要噪声为水泵及备用发电机启动产生的噪音。3、固体废弃物影响分析施工期间的固体废弃物主要为土建工程施工时产生的建筑垃圾，主要有搬迁民房的废土、废砖以及建筑过程中产生的废渣、废水泥浆、废钢筋、废木料、废砂土等和施工人员在施工现场的生活垃圾；二次装修施工中产生的建筑垃圾主要为废砂、废砖、废木料、废金属、废油漆桶、废纸及各种包装袋。使用期产生的固体废弃物主要是日常办公生活垃圾。二、环境保护措施1、污水处理施工期间施工生产污水含大量泥沙、污物，不能直接排放。因此，在施工中应加强对施工污水的管理，建设相应的沉淀池、拦污设施等，避免污水横流，污染环境，处理后排城市污水管网。2、大气污染防治措施施工单位采用的各类施工机械排放的废气应符合国家相应标准，施工时在易发生扬尘的地块、道路适当洒水降尘，厨房设有排油烟系统，并通至屋顶高空排放。3、噪声控制措施施工期噪声对周围居民和学校教学不可避免会造成一定的影响，施工单位应遵守有关施工法规，文明施工，午间12：00—14：00和夜间22：00—6：00及考试期间应停止高噪声的施工，以免噪声扰民。4、固体废弃物治理措施施工期间的固体废弃物主要为建筑垃圾，主要废土、废砖、废钢筋、废渣等，部分废土、废砖填到低洼地，其他建筑垃圾由施工单位及时清运处理。使用期间采用保洁容器设置成分类收集系统，对废纸、易拉罐及铁制品等进行回收利用，不能利用的废物集中后由环卫部门每日统一收集后送至垃圾处理场集中处置。建设工程对环境影响是多方面的，其中较为重要的是对自然生态、声环境、大气质量、社会经济、水环境、交通运输方式等影响，且此项目地处交通主干道旁，届时将以环保专题研究的结论为依据，指导设计和施工。第二节节能本工程地处福建福鼎市，夏热冬暖地区，建筑节能设计按夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准规定执行。主要考虑夏季空调，冬季采暖，通过采用合理建筑设计，增强建筑围护结构保温，隔热性能和提高空调及采暖设备效能比的节能措施，在保证相同的室内热环境的前提下，与未采用节仍措施前相比，全年空调和采暖总能耗减少50%。为此建筑设计上，从下面几点进行考虑。1、平面布置：均为南北向布置，尽量多的房间夏季凉爽时间可采用自然通风。体形系数不超过0.35。2、本工程绿地覆盖率为25%，并布置有水池等，以改善本区的小气候，降低周边环境温度。3、建筑物外窗窗墙面积比北向＜0.45，南向＜0.5并设置遮阳构造。一至九层外窗气密性达到国家标准3级要求，十层以上外窗气密性达到国家标准4级要求，外窗可开启面积＞所在房间面积的8%。传热系数及遮阳系数达到国家标准。4、在建筑物外表面采用浅色处理，以减少外墙的太阳辐射吸收热，外墙采用200厚蒸压加气混凝土砌块。5、在建筑设备选型上，采用节能型空调降温器；选用的公共走道照明灯为延时自动关闭节能灯；厨房抽油烟机设有专用烟道，集中排至屋顶上空；卫生间内选用节水型的便器。6、屋面采用挤塑隔热板层，使其传热系数K＜1.0，D＞2.5。

第七章项目组织机构与实施进度安排第一节组织机构本项目建设单位为宁德市鼎融置业有限公司，项目负责人为。宁德市鼎融置业有限公司于2011年1月21日成立，公司注册资本金为2000万元人民币，同时将随工程进展按要求增资，公司现有员工30人，其中工程技术人员15人。公司法定代表人为余振文。本项目由福鼎市发展和改革局具体负责项目的立项报批等工作，福鼎市建设局负责项目的技术指导。项目设计策划委托具有国家甲级资质的福建省华厦建筑设计院承担。项目实施拟从公司抽调得力人员参与工程建设的监督、管理工作。项目负责人将负责工程建设质量的全过程管理，是项目工程质量的第一责任人，本工程质量实行监理制，项目的资金将设置专户管理，对资金的使用严格管理，保证专款专用。房产销售由专业营销公司承担，全程策划项目的营销策略，制定项目的广告、宣传，选聘有经验的销售人员负责销售工作。第二节进度安排项目建设期从2011年10月1日至2014年10月6日，建设期为1100天，安排如下：1、项目前期工作阶段：2011年6月—2011年8月，完成项目可研报告的编制与建筑方案的审批；2011年9月，完成土建的设计、监理招标与施工图设计；2、项目建设实施阶段：2011年10月—2014年9月，完成土建工程及设备购置安装，配套设施建设；3、竣工验收阶段：2014年10月，完成工程扫尾和竣工验收。

第八章项目招投标一、招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、《建设工程设计招标投标管理办法》（中华人民共和国建设部第82号令）3、《评标委员会和评标方法暂行规定》（国家计委等七部委第12号令）4、国家发展计划委员会第3、第9、第18号令5、《福建省招标投标管理办法》（福建省人民政府第68号令）二、主要招标计划根据《中华人民共和国招标法》有关规定，本项目的土建工程勘察、设计、监理、土建工程和设备的购置必须实行招投标，采用委托招形式。所有招投标工作都在福鼎有形建筑市场内进行，评标委员会由招标单位和相关专业的专家组成，所有招标活动均在有关行政主管部门监督下进行。项目建设期间，要严格工程质量管理，按照项目立项批复的内容组织建设，不得擅自变更建设地点、规模、标准和主要建设内容，按质、按量、按时完成任务计划建设任务，确保发挥效益。三、招标基本情况项目的招标内容、范围、组织形式、方式见表：招标基本情况表序号内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察√√√2设计√√√3监理√√√4建筑安装工程√√√√5设备√√√

第九章投资估算与资金筹措第一节投资估算一、主要编制依据（一）采用定额与指标依据1、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表》（2002年版）；2、《福建省建筑工程综合单价表》（2005年）；3、《福建省建筑装饰工程综合单价表》（2005年）；4、《福建省建筑工程消耗量定额》（FJYD-101-2005）；5、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》（FJYD-201-2005）；6、《福建省建筑安装工程费用定额》（2003版）及有关规费调整的通知；7、2007年福鼎市类似工程投资估算指标；8、市政工程投资估算指标（建标[2007]163号）。（二）基础材料1、建筑材料价格依据福鼎市2009年9月份发布的建筑工程价格；2、可行性研究报告中相关建设方案及工程量。（三）其他费用计价依据1、建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文计取；2、勘察设计费根据国家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘测设计收费标准》计取；3、工程监理费按照发改价格[2002]10号计取；4、项目前期工作费根据国家计委计价格[1999]1283号文计取；5、工程招标代理服务费根据国家发改委计价格[2002]1980号文计取；6、不可预见费按工程费用与工程建设其他费用之和（不含土地使用费）的5%计取；二、投资估算1、建设投资项目建设投资额为44335.36万元，其中工程费用12131.15万元，工程建设其他费用30499.0万元，不可预见费1705.21万元。2、财务费用本项目建设资金拟由股东自筹解决，因此不单独计算财务费用。3、销售费用根据规划方案,可销售面积具体为：办公面积：39833.46平方米，商业面积：16091.37平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目的售价，预计本项目办公建筑平均售价为每平方米8500元，商业建筑平均售价为每平方米25000元，销售收入预计：39833.46×8500＋16091.37×25000≈74086.8万。销售费用按销售收入的1.5%比例计算，则销售费用为1111.3万元。4、项目总投资项目总投资为45446.66万元，其中建设投资44335.36万元，销售费用为1111.3万元。详见如下投资估算表：投资估算表单位：万元序号项目建筑安装工程费其他费用合计技术经济指标单位数量指标值(元)一建设投资44335.36(一)工程费用12131.1512131.151建筑工程11465.4811465.48㎡63294.161.1地上建筑9521.549521.54㎡56009.0417001.2地下室1904.781904.78㎡7054.7527001.3地下配套工程39.1639.16㎡230.3717002配套工程665.67665.672.1道路及广场68.968.9㎡5741.151202.2绿化工程16.6716.67㎡3334502.3配电工程560.10560.10㎡56009.041002.4给排水工程20.0020.00亩2010000(二)工程建设其他费用30449.0030449.001土地使用费28840.0028840.001.1土地取得费28000.0028000.001.2契税(1×3%)840.00840.002城市建设配套费280.00280.00㎡56009.04503建设单位管理费430.00430.004项目前期工作费200.00200.005勘察费15.0015.006设计费350.00350.007工程建设监理费227.00227.008施工图预算编制费31.4031.409竣工图编制费25.1225.1210工程招投标代理费30.0030.0011工程保险费35.4835.4812环境影响报告表编制及评价费用10.0010.0013联合试运行费25.0025.00(三)不可预见费1705.211705.21二销售费用1111.30三总投资45446.66

第二节资金筹措项目总投资为45446.66万元，资金筹措渠道如下：1、宁德鼎融置业有限公司自有资金及股东自筹资金投入28000万元，占61.6％（其中注册资金2000万元，股东自筹资金26000万元）。2、销售再投入资金17446.66万元，占38.4％。项目资金使用期从2011年10月至2014年10月，为期3年，项目总投资使用计划与资金筹措表见下表：项目总投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计1232资金筹措45446.6628000100007446.662.1项目资本金28000280002.2销售收入再投入17446.66100007446.66

第十章经济评价第一节编制说明一、编制依据1、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。2、项目建设方案。二、计算期本项目经济评价计算期按3年计。三、项目贴现率项目贴现率取10%。第二节费用与收益估算一、总成本费用估算总成本为45446.66万元由下列构成1、建设投资项目建设投资额为44335.36万元，2、销售费用销售费用按销售收入的1.5%比例计算，则销售费用为1111.3万元。二、收入和税金估算根据规划方案,可销售面积具体为：写字楼面积：39833.46平方米，商业面积：16091.37平方米。根据福鼎市同时期类似房地产项目的售价，预计本项目写字楼建筑平均售价为每平方米8500元，商业建筑平均售价为每平方米25000元，销售收入预计：39833.46×8500＋16091.37×25000≈74086.8万元。2、销售税金及附加（1）项目销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，营业税按5%征收，城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税的5%和4%征收。营业税及附加：74086.8×5％×（1＋5％＋4％）＝4037.73万元；（2）土地增值税：本项目为普通商品房建设项目，增值额在超扣除项目的50％－100％之间，按增值部分的40%减扣除项目的5％征收，计8981.88万元。（3）所得税本项目所得税按25％计算。

第三节效益分析一、投资静态收益分析表9-7投资静态收益分析项目单位数值备注总开发价值销售收入万元74086.8营业税及附加万元4037.73土地增值税万元8981.88计万元61067.19总成本建设投资万元44335.36销售费用万元1111.3收入1.5%记取成本合计万元45446.66投资利润所得税前利润总额万元15620.53投资利润率34.37%净利润企业所得税万元3905.13所得税后净利润万元11715.4投资利润率25.78%资本金利润率41.84％二、投资动态收益分析1、项目销售回款计划本项目在建设项目的主体6层开始预售，预计在2年内全部售完，房屋销售进度如下：房屋销售进度计划表序号时间比例（%）金额（万元）（万元）第一期2012年10月－2013年10月至2010年第三季节约4534000第二期2012年7月－2013年6月约6540086.8合计10074086.82、动态收益分析主要指标（1）财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。依据福鼎市的行业标准，选取基准收益率I为10%。（2）财务净现值（FNPV）财务净现值按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。3、编制项目