房地产开发成本核算与成本管理制度

房地产开发成本核算与成本管理制度总则为规范房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，加强开发成本的管理控制，特制定本制度。本制度参考《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件精神制定。成本核算程序成本核算的基本程序：第一步：确定成本核算对象。按照房地产开发项目的特点，根据成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。第二步：归集开发成本。设置成本核算会计科目，按照集团会计核算制度的要求，核算和归集发生的开发成本及费用。第三步：确定成本分配方法。根据受益原则和配比原则，确定应分摊的成本和费用在各成本核算对象之间的分摊方法、标准。第四步：在成本核算对象之间分配成本。将归集的成本费用按确定的分摊方法和标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步：计算各成本核算对象的开发总成本。编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。第六步：结转成本。开发产品完工时，正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。第七步：结转当期销售成本。交楼结转收入时，正确划分已交楼开发产品和未交楼开发产品成本，正确结转当期交楼开发产品销售成本。第八步：编制成本报表。根据成本核算和管理的要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本情况。成本核算对象的确定成本核算对象的确定原则（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。成本核算对象的确定方法按照成本核算对象的确定原则，成本核算对象按以下方法进行分类：（一）根据项目规划能一期开发完毕的项目，按住宅、写字楼、公寓、店面、酒店、车位等不同产品类型划分成本核算对象。有高层、多层等不同结构类型且导致成本或定价差异较大的，还可按结构类型划分成本核算对象。以上建筑物内非独立、无偿移交的公建配套设施，如卫生站、居委会、警务室等，含在所属建筑物产品中核算。（二）根据项目规划不能一期开发完毕的项目，分期（或分区）分别进行核算，在此基础上再按以上方法确定成本核算对象。（三）在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，应单独作为过渡性成本核算对象。过渡性成本核算对象归集各项成本后，再按受益原则分配至其他最终成本核算对象。只为一个单体开发项目服务且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的成本直接计入该单体开发项目的成本。（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当作为单独成本核算对象归集其成本。除企业自用应按建造固定资产或投资性房地产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。（3）对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要指具有独立使用功能的配套设施，如体育馆、会所、幼儿园等），不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。成本核算对象一经确定，不能随意更改，若项目调规或开发计划变更导致原成本核算对象发生变化的，需与成本部门协商保持一致。成本核算对象具体设置如下图成本核算的内容成本核算的内容：成本核算包括在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地成本、前期工程费、建安成本、基础设施费、公共配套费、资金成本、开发间接费用。成本核算科目应按成本项目进行明细核算，具体核算科目以核算系统设置的科目为准。（一）土地成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括：土地出让或转让金、土地征用及拆迁补偿费（项目安置房或回迁房建设作为独立项目管理，成本作为经营地块土地成本并入该科目）、契税、市政设施配套费、土地交易费等。（二）前期工程费：指在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、报批报建、筹建、三通一平等前期费用。主要包括：规划设计费、勘察测绘费、报批报建费、三通一平费、临时设施费等。（三）建安成本：指项目开发过程中发生的主体内列入土建、安装预算内的各项费用。主要包括：基础工程、主体工程、设备及安装工程、装饰工程等。（四）基础设施费：指项目开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、通讯、绿化以及道路等基础设施费用。主要包括：供电工程、供水工程、供气工程、供暖工程、通讯工程（含有线电视）、园林景观工程、室外总体工程等。（五）公共配套费：指根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。主要包括：幼儿园、社区服务用房、会所、物业用房、学校、人防设备工程等。（六）资金成本：指在项目开发期间为筹集和使用资金相应的可资本化财务费用，主要包括：利息、融资费用等（资本化条件以会计核算制度要求为准）。（七）开发间接费用：指与项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及直接从事项目开发的部门发生的相关行政管理费等，包括直接间接费和分摊间接费。直接间接费包括：工程监理费、工程造价咨询费、招投标费、质测检审费、产权测量登记费、抵押鉴证费、营销设施建造费、物管前期介入费等；分摊间接费指将“开发间接费用”一级科目核算的直接从事项目开发的部门为开发产品而发生的各项间接费用分配计入有关成本核算对象的间接费用。成本的归集分配成本归集的基本要求成本核算应做好日常成本台账的编制与更新，每月成本台账的数据应与EAS账核对一致，并定期与成本部、成本系统核实，避免缺项、漏项、甩项。项目开发过程中应充分关注成本支出的动态变化和结算进度，报表日、收入成本结转或税务清算时点应对应付未付的成本进行准确、合理预估，保证成本归集的及时、准确和完整。成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件，包括但不限于每项成本支出的收费文件、合同、结算清单、工程量确认单等资料。成本分配的基本原则（1）成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，依据相关支持文件确定各成本项目合理的受益对象、分配标准和分配流程。（2）各成本项目的受益对象应仔细甄别，准确界定成本受益对象的范围，根据相关支持文件能直接确定归属对象的，应直接计入该成本核算对象。不能直接归属的共同成本，采用合理标准和流程分配计入相关成本核算对象。（3）成本分配依据的建筑面积数据需设计部门主管领导签字确认，项目整体建筑面积数据可参照以下顺序取得：（1）实测面积；（2）预测面积；（3）施工图面积（最新版本）；（4）建筑工程规划许可证面积；（5）前期规划面积。取得最新、可靠面积数据后，需对成本分配结果进行调整。成本分配的具体要求（一）土地成本分配土地成本若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的土地成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应按以下方法分配计入相关成本核算对象：（1）如涉及多期或多地块，先按照各期或各地块占地面积比计算出各期或各地块土地成本（依据土地使用权证、土地出让合同、土地成交确认书、政府文件、外部设计院或测绘机构的测绘报告等）；（2）同一期或地块内，按各不相连的独立建筑物占地面积或建筑面积计算分配各建筑物应分配的土地成本，可根据项目特点选择合理分摊方式；（3）同一建筑物按建筑面积计算单位土地成本；（4）对于土地出让合同明确约定包含地下空间，或单独缴纳土地出让金的，则地下室须分配土地成本：若能直接归集，可将相应部分土地价款直接计入地下室成本；若不能直接归集，可按建筑面积法或其他合理方法计算出应分配给地下室的土地成本。（5）对于土地出让合同未明确约定地下空间土地价款的，可根据当地地下建筑是否计容的相关政策，对计容部分分配土地成本，不计容部分不分配土地成本。（二）前期工程费、建安成本、基础设施费等成本分配。若能直接归属特定成本核算对象的，应将相应部分的成本直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的，应在受益范围内按建筑面积或依合同约定采取其他适当方法分配计入相关成本核算对象。（三）开发间接费用分配开发间接费用在当期在建成本核算对象之间使用建筑面积法进行分配，核算对象的开发期间差异较大的，可按成本核算对象当期施工时间占总体施工时间的比例进行调整。（四）资金成本分配按照会计准则和会计核算要求，核算借款费用，界定资本化时点，计算确定借款费用资本化金额。原则上项目进行分期开发的，期内所有建筑购建活动未完毕前产生的借款费用符合资本化条件均应资本化。借款费用如能明确归属于各成本核算对象的，直接记入各成本核算对象的开发成本；如不能明确归属于各成本核算对象的，按各成本核算对象当期发生开发成本占全部成本核算对象当期发生开发成本的比例进行分配。（五）公共配套设施成本分配公共配套设施作为过渡性成本核算对象核算的，应按规定的程序归集各项成本，再按受益原则二次分配至其他最终成本核算对象，按各成本核算对象建筑面积占全部成本核算对象建筑面积的比例进行分配。公共配套设施的受益对象应准确辨识，例如小学、幼儿园等教育设施的受益对象一般为住宅产品。（六）地下成本分配（1）地下室一般包括地下车位、地下商业、地下配套设施（如物业用房、设备用房、人防设施）等。地下室相关成本能直接归属特定地下室成本核算对象的，直接计入该成本核算对象。若不能直接归属的共同成本，按建筑面积法分配至地下室各成本核算对象。按受益原则，地下室一般不应分配承担园林环境工程成本、不相关的配套设施等成本，分配时应根据成本支出明细具体甄别。若地下设施受益对象为地上建筑物的，其成本不应包含在地下室成本之内。地下配套设施（含地下人防、利用人防设施形成的车位等）等过渡性成本核算对象的成本，需按建筑面积法再分配至最终受益对象。（2）地下四大块基础工程（包括土石方、围护支撑、降水、桩基）和地下室工程成本支出，根据受益原则在地上建筑物及地下室之间按建筑面积法分配。成本计算和结转期末（季末、半年末、年末）应按以下方法进行成本计提：（一）在建成本核算对象成本的计提期末根据建筑工程进度与账面开发成本数的差额计提成本，次月红字冲回。（二）完工、交楼成本核算对象进行结转前成本的计提（1）每期末根据各成本核算对象的预算造价与账面开发成本数的差额计提成本。其中预算造价已结算的合同取结算价，未结算的合同按合同价、账面开发成本数、100%进度数三者取大值。实际发生时按开发成本实际发生额计入相应的成本核算对象开发成本，按开发成本实际发生额在计提成本数额内冲回。下一期末，若预算造价发生变动，按预算变动数进行成本补提或冲减。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。（三）期末成本计提数据由财务部门牵头，根据工程进度、合同结算进度，协商成本部门编制、工程部门审核，财务部门确认后存档并作为计提依据。开发产品成本的结转（一）房地产开发项目完工时，应及时将其开发成本结转至开发产品。对于开发产品发生经营用途改变为固定资产或投资性房地产的，应从开发产品结转至固定资产或投资性房地产。（二）开发产品成本结转的方法如下：（1）按完工项目各成本核算对象发生的成本总和除以其对应的建筑面积，计算得出单位建筑成本；（2）结转至开发产品的成本=单位建筑成本×累计已完工建筑面积-以前年度已经结转成本；（3）以上成本结转中非独立地下室不承担地面以上建筑装修费用。主营业务成本的结转（一）主营业务成本结转的原则（1）配比原则：收入与成本相匹配原则；（2）调整原则：已结转项目由于预算成本变动、规划变更等各种原因，造成与原来结转金额产生差异时，其差异金额在发生变化的当期进行结转。（二）房地产完工项目结转收入时，应及时将各成本核算对象的开发产品成本结转至主营业务成本，具体结转方法如下：单位销售成本=开发产品总成本÷总可售面积结转至主营业务成本金额=单位销售成本×累计已销售面积-以前年度已结转主营业务成本成本核算注意事项成本管理要求财务部应与成本部保持全程密切沟通，定期与成本部核对成本数据，共同确定成本核算科目、成本受益对象、成本分配标准和方法，确保财务数据与成本部数据合理一致，并取得完整的成本合同、付款、结算等相关材料，保证成本归集、分配的及时、准确和完整。成本差的核算处理由于结算或预估金额、分配依据和方法的变动造成同一成本核算对象本期与前期分配的成本存在差异，形成“成本差”。针对成本差可采用以下方法处理：（1）对于可售物业：成本差较小的，可在当期处理，不再追溯调整；成本差较大的，需追溯调整。日常成本核算中应及时预计成本的变动情况，准确预估未发生成本，避免出现后期出现大额成本差。（2）对于自持物业，可增加自持物业的原值，从调整次