理性看待国家对房地产的宏观调控政策

浅谈如何理性看待国家对房地产的宏观调控政策摘要：本文作者介绍了已有房地产宏观调控的政策，分析了这些调控政策的效果，提出了房价居高不下的经济学原因，提出了短期调控效果与中长期的战略考虑。

关键词：理性看待；国家；房地产；宏观调控政策

abstract:inthispaper,theauthorintroducestheexistingrealestatemacro-controlpolicies,analyzestheeffectsoftheregulationandcontrolpolicy,putsforwardthehighpriceeconomicreason,andputsforwardtheshort-termeffectandlong-termstrategicconsiderations.

keywords:rationalview;country;realestate;macroeconomicregulationandcontrolpolicy

中图分类号：tu7文献标识码：a文章编号：2095-2104（2012）

面对攸关民生的房价问题时，在市场失灵的情况下，政府要综合运用法律，经济，行政等宏观调控手段，维护以市场的住房资源配置基础方式地位，加强和完善住房保障制度，增加住房的有效供给，通过有效运用房产税，区分保障性购房和改善型需求，抑制不合理的投资、投机需求。从经济稳健发展和保障民生的角度出发，加大对经济适用房、廉租房的调控力度，加强住房建设能力，提高供给量以解决广大中低收入家庭的住房困难。

1房地产宏观调控政策回顾

回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公

虽然，我国政府针对房价过高采取了一些了措施，对房地产市场的健康发展起到了一定作用，但是并没有真正达到预期效果。究其原因，我们可以看到最主要的是老百姓对住房仍有很大的刚性需求，根据经济学供求关系原理，市场需求决定市场供应，同时供不应求又加剧了市场需求量。随着，我国人口的不断增长，由于水土流失，土地浪费等人为和自然的原因导致土地面积的不断减少，而导致开发商建房的土地与原材料成本不断上涨，必然导致房价的上涨。加之，经济社会形势的快速变化，房地产市场出现大量泡沫，政府宏观调控政策的执行存在一定的偏差，客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。

4短期调控效果与中长期的战略考虑

从当前调控效果看，最有效和最受民众欢迎的是保障房工程。但确保第一期保障房工程的完满和将短期调控过渡到中长期的战略也应提上当前政府工作的议事日程。着眼于长远的促进金融市场的完善和成熟、推动创业基金的规范运作，从而有效吸收投资需求、解决流动

性过剩问题也是不可缺少的政策配合。

中长期的战略，可持续的宏观调控框架不可能是一味地去市场化的，而有效的健康的策略将是“保障轨”与“市场轨”两轨并行。当然，这两轨并非如平行线孤立运行，否则可能重蹈某些国家的覆辙，制造出大量“贫民窟”及其衍生的社会问题。

要解决保障轨与市场轨的融合并行，首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式，各种基础设施的配套，比如城市交通、城市管网、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划，然后，应用市场杠杆，引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外，合理规划工业地产，用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序的共同繁荣。

5结束语

关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题，但是确实一直在讨论的话题，因为房地产业的发展与国家经济的发展，与百姓的安居乐业，与社会的稳定都有很大的关系，所以从长远来看，国家对房地产进行调控是有利的，只是调控的度以及时间应该要把握好，国家经济的发展需要有一个健康稳定的房地产市场，房地产市场的发展也离不开国家政策的指导，所以我们要理性的对待对待这个问题，争取早日实现中国房地产业的真正崛起。

参考文献：

[1]谭彦博.房地产宏观调控政策中的效果分析与思考[j].财经界,2011(02).

[2]杨永清,孙媛媛.宏观调控下房地产价格分析及趋势预测[j].中国房地产金融,2005(11).

[3]邓文娟.我国房