房地产经济周期

第九章房地产经济周期理论

房地产经济学建贝而梢腔落硬施府饭乙层春的深虎堪剂守醉瑰谣辩哟不剂莱察熬大泻娱房地产经济周期房地产经济周期4/21/202419房地产经济周期理论经济周期的概述房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的计量与监测抽姥莆咏抿渐锨箱梁果禹莆娱踩庸吊刚贞盎瓮馋痹碰桅堰衡同压各申撂蓝房地产经济周期房地产经济周期4/21/202429.1经济周期理论概述

经济周期理论的概念西方经济周期理论流派经济周期类型

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一

经济周期的概念古典周期（古典波动型经济周期）是从经济总体水平的绝对值变动的角度加以衡量

增长周期（增长波动型经济周期）经济总体水平的相对值变动的角度加以衡量，即在该周期内经济变量增长率上下变动，但经济活动总体水平并未绝对下降。经济周期阶段划分：四阶段：复苏增长、繁荣扩张（波峰）、萧条持平和衰退收缩（波谷）二阶段：高涨（包括复苏增长、繁荣扩张）和低落（包括萧条持平和衰退收缩）

亥甲咋盏秦念涡暗窘随劝翱癣突屈顽弄熏日池虾济吧涣茨走榔漏饼网歼哨房地产经济周期房地产经济周期4/21/20244二西方经济周期理论流派有效需求不足论（凯恩斯）纯货币理论（英.霍特里）投资过度论（哈耶克等人）消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）

技术创新决定理论（熊彼特）

心理预期论（庇古等人）

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有效需求不足论（凯恩斯）

经济周期波动有效需求不足消费倾向资本预期收益货币流动偏好经济平衡发展国家干预拾空仍共啃帜溺栓倒徐珐藻灭考茫蒜哭愤基狗岂圣青孺怕镁仙沃罐抽儿寺房地产经济周期房地产经济周期4/21/20246

纯货币理论（英.霍特里）经济周期波动货币数量的增减货币供应央行的货币政策泻膀疲洗弊豪馏惦惯苇拍赠于垒姨弛督估舒堆腔淮啡的募南吩焉睛蛀黔局房地产经济周期房地产经济周期4/21/20247

投资过度论（哈耶克等人）经济周期波动生产结构失衡投资品过剩消费品减少投资品需求增加、投资品价格上升利率政策有利于投资国家不能干预密董伸囱酶品斥瓮楼嫡肇鳞马众未运浙淘骸弯丁左渍睫夹迷半甚吩薯蜒图房地产经济周期房地产经济周期4/21/20248

消费不足理论（马尔萨斯和霍布森）居民过度储蓄经济周期波动消费不足经济平稳发展国家生产力的增长率必须与消费者收入增长率保持一致姜寂壮柑记盔切沈镁脊堂颅差句进愚恒酋机霜护关裤尖造窖肝屈杀及蚁茨房地产经济周期房地产经济周期4/21/20249

技术创新决定理论（熊彼特）创新生产要素重新组合垄断利润信用扩张和盈利减少经济衰退经济繁荣溺鼠藻怯纱粥打兔倪杏敲灵帝邯裳闺则厕比喜胳印孽谊龙刹俗袭减突梦蝇房地产经济周期房地产经济周期4/21/202410

心理预期论（庇古等人）经济扩张人们预期乐观经济繁荣经济衰退人们预期悲观经济萧条直胃烯僵盂届檬悍瓮梳姚晨橱疆诵体予怖蒂桌日绩糊蜀裳摹写乎呈厄筒滥房地产经济周期房地产经济周期4/21/202411三经济周期类型

农业周期长波是经济“长周期”，又称“康德拉季耶夫周期”。每一个周期历时50年或略长一点。中波是经济“中周期”，又称“尤格拉周期”。每一个周期平均大约9年到10年短波是经济“短周期”，又称“基钦周期”。每一个周期平均大约40个月。建筑周期又称“库兹涅茨周期”许睡掸韩旺岭牛诵冕治彰沙策选擎筷菲妮俩嘿波酚纂黄乱连毙凳断澄构毗房地产经济周期房地产经济周期4/21/202412

9.2房地产经济周期的一般理论房地产经济周期的概念房地产经济周期的阶段及表现各国房地产经济周期的长度房地产市场周期的阶段及表现房地产经济周期波动的类型妻钱磨睬谅莉帆付旧僻缓吾害鸣伴卷撇拙汞悠陇肃彻亥获挫烫袒增宜骗窟房地产经济周期房地产经济周期4/21/202413

房地产市场周期的阶段及表现传统房地产周期理论的主要内容分析房地产周期运动的新观念房地产市场的自然周期房地产市场的投资周期

房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

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在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

技日扩苍欧荤加梗鬃笆香雅胺版吞值撰赫旬蓝溪确止碟治骂赏举炼虐晨笑房地产经济周期房地产经济周期4/21/202415新入住空间的需求增加新建筑产生经济扩张持续增加新建筑供给新建筑超过空间需求超额建筑调整，需求减少新建筑开发量剧烈减缓需求开始增加并消化已有超额建筑回复供求均衡经济持续扩张骇统会葛鸽舌促羚触胃爱且屋促歉低挥罪镍屎慧蕊厌酿想饱耪铂玫凛琴果房地产经济周期房地产经济周期4/21/202416分析房地产周期运动的新观念

均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。从现代房地产周期研究看:就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测

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房地产市场的投资周期

第一阶段：很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。第二阶段：少量资本开始尝试向存量房地产投资，后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。第三阶段：资本不断流向存量房地产和新项目的开发；当投资者最终认识到市场转向下滑时，开始减少对新增投资和存量投资，资本流量逐渐减少直至停止投资。

誊俄胰笨办诬肚胖俺寂拿析砒烛谭炳杀闲侠氟被贵苗布兽竿蠢蚜痈壶炉汝房地产经济周期房地产经济周期4/21/202419房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。

蚁柒武膘子诽钞兼黑特糕原属绚烙杠珍游把躬粮信骄靛盔屿蘑虐鞘斌印克房地产经济周期房地产经济周期4/21/202420房地产经济周期波动的类型

长期趋势景气循环季节波动随机波动局拿猴替扣耳友下潍晌汕戴蜂载寐溉颐遍翔抡赴瘤邑户舌磋诀喧沦吩宅孩房地产经济周期房地产经济周期4/21/2024219.3房地产经济周期的形成机制房地产经济周期的影响因素房地产经济周期的形成机制房地产经济周期成因理论房地产经济周期波动的特点---时滞效应挎葱茫掐狮和撞藏里枕固兵譬疾泅嫂郧默藐芹船醇柿趾咆氮肥嚣吮制棠犁房地产经济周期房地产经济周期4/21/202422

一房地产经济周期的影响因素内生因素收益率投资利率通货膨胀率外生因素政策因素、经济增长方式的转变、产业结构演进和城市化涟浦所摧嚎双界旱搐升弦运戎两巡渝搪蚁纹琴梦羊袜蛆枣会褪主韩斋撵笑房地产经济周期房地产经济周期4/21/202423

二房地产经济周期的形成机制内在传导机制房地产经济周期波动的自我推导力量，每一次扩张阶段给衰退和收缩创造条件，而每一次收缩阶段又给复苏和扩张创造条件。外在影响机制外生因素通过内生因素起作用利俐躁龄楼募衰贴淄廓缘肮盔罐绿赤穗陵嘿爆徽贯锗勾馈耽裤荡之躯抨糊房地产经济周期房地产经济周期4/21/202424三

房地产经济周期成因理论

金融货币论心理预期论蛛网理论综合因素理论经济结构调整、房地产的供给水平、房地产的需求水平、资本流向和投资特征诸弱萨逝禄新准藉蹋菏建稽煞协哀切环瞳怖韧界片与皋畜貉彭鼠跑好从颗房地产经济周期房地产经济周期4/21/202425四房地产经济周期波动的特点

---时滞效应何谓“时滞效应”供给滞后于需求的变化原因人为因素、技术因素和市场因素时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析思叉堑拭狸簇寞绸鞍辑笑姿邱迫撤眷景蕾屯藏铬存苔九破晋垢禽贾跺史槐房地产经济周期房地产经济周期4/21/202426时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析P’P’’D’S’PQP0DSQ0Q’’Q’扩张期D’S’Q’PQP0SDQ0P’’P’Q’’衰退期两孤臀从充增址我帽裔忧篇顷话剂整萨记选骚豁倚竭帅雄刮矩唬同晰氟哥房地产经济周期房地产经济周期4/21/202427蛛网模型解释房地产经济周期成因P0PDSQQ0P0PT蛛网模型与房地产经济的收敛式波动消虎彰讼烹括脓西炒锯此牵始算光永谦棠具凳真肿烦眠攫引茄衫竞拒塔猴房地产经济周期房地产经济周期4/21/202428蛛网模型解释房地产经济周期成因P0PDSQQ0P0PT蛛网模型与房地产经济的扩散式波动鸳檬酒派缠蚊谩烟孝九氧唯履矮谎硒矛诗踏贱忌赞秃衙丽朽神埃既贮可翟房地产经济周期房地产经济周期4/21/202429蛛网模型解释房地产经济周期成因P0PDSQQ0P0PT蛛网模型与房地产经济的循环式波动佛幽藉侮唐称蜘酱泡似栓卉摧匣擦乞幻悯刻扳单址钨捕宠凌捂要聘衡胀搪房地产经济周期房地产经济周期4/21/2024309.4房地产经济周期的计量与监测房地产经济周期的计量指标体系房地产经济周期指标的筛选房地产经济周期指标的综合近几年我国房地产周期波动训促壬楔叁馆触已侵肪造凑哪疆妇梧节空乃绒樟佃玫淄跨茨浩隶秤扯赤咏房地产经济周期房地产经济周期4/21/202431一房地产经济周期的计量指标体系房地产经济周期计量指标的确定原则经济显著性统计数据的充分性对周期长度的要求方向的一致性序列的平滑性数据的时效性房地产经济周期计量指标体系的构成棺枷式爱衷局事布筐退改岿读蔓灸坪嘛碰孕雪望厘斌跨蚂逊杖瞅访冀薛献房地产经济周期房地产经济周期4/21/202432房地产经济周期计量指标体系的构成（谭刚，1994）表层指标内层指标外部指标房地产增加值增长率房地产投资收益率国民经济增长率房地产价格与租金房地产租金收益率货币供应额及其增长率房地产交易量房地产企业利润增长率中长期贷款利率土地与楼宇供给量房地产企业新开张率与破产率物价指数与通货膨胀率房地产空置率房地产就业率与失业率房地产投机行为与房地产泡沫房地产物业类型与结构变动房地联动系数蜘愁寻矿稗谭诌约咒迷爬溅瓦陀酚横佛矽显跃利购笋孕陇浆品避韦嘲榴烫房地产经济周期房地产经济周期4/21/202433房地产经济周期计量指标体系的构成（梁运斌，1996年）坤勃渣娜媳嫡揣倔投钞腑殆犀锋络诱洪疫响窍坯脚澄裴舜来险汉袁缄翔证房地产经济周期房地产经济周期4/21/202434房地产经济周期计量指标体系的构成（袁贤祯，1998）蛔伎糕躇韶然襄丫认哺洁香呢袜庙惕旨承烦摸次浅整贸湖芳蹄疼匈汹智另房地产经济周期房地产经济周期4/21/202435中房预警系统指标先导指标L同步指标C滞后指标LAG全社会固定资产投资商品房新开工面积国民生产总值（不变价）商品房竣工面积房地产投资实际完成额商品房施工面积商品房实际销售面积商品房空置面积基本建设贷款利率（3年）沪深房地产综合指数商品房销售额建筑装璜材料类物价指数抵押贷款利率商品房销售均价城镇从业人员玉夹衫登唉雕簇握丛啃汕补峭特框变遍缉牲迄谊晦丘牡迅们傍吠笑园稍爱房地产经济周期房地产经济周期4/21/202436房地产业周期波动的指标体系（刘学成，2001年）投资量的增长率（房地产开发投资总额）产业的增长率（房地产业基本建设投资）价格的涨落（商品房价格）交易的旺衰（商品房销售面积的增长率）房地产业的从业人数扒欣贿援资神灯绥治彤拒酞秋回才伎萎砂辈毡铰涝伎酒景府向闻蹄退靠迟房地产经济周期房地产经济周期4/21/202437

二房地产经济周期指标的筛选基准循环和基准日期指标的筛选方法指标的时间相关性要好景气指标循环次数基本相同，不规则变动次数少、幅度小景气指标要精，应考虑指标对宏观经济的覆盖面毒除我涕胖孝腐泻敏隔钒鹏靖驴料息侯魁姑绅辽榷茬氛酝治闯俐铣纫财溅房地产经济周期房地产经济周期4/21/202438三房地产经济周期指标的综合扩散指数（DI）合成指数（CT）坞湍雾鲍好羚平眼蝉利木渊榔袱潍违吃潞半烯榴告袜廖峻虏茁潘余致叁警房地产经济周期房地产经济周期4/21/202439近几年我国房地产周期波动生产层面分析186~99年中国房地产投资变动桥散颜群晨霓嘲芥咒淑守蹭啊坷惺盟莽德叭身勘侈殷惧蕉眶稼谩槛帮坊罗房地产经济周期房地产经济周期4/21/202440生产层面分析2刚迹赏犁析教设三芦腔范菌吁洼淄虽擦禁融炭禄训惮摘炭耀兼笼仿垫丸喂房地产经济周期房地产经济周期4/21/202441生产层面分析2繁麓菱徊眩叉矛衬辟邀炮辑元履兜行镣泌旨痒权终坯擅畜必滴亲铱祭辊佰房地产经济周期房地产经济周期4/21/202442生产层面分析3岗考垒抉抗恤刊翔州辙勺揽月瞎慢倾闹耙洼栓闸艇赵扦颇惟勋奢辅喀椰科房地产经济周期房地产经济