广州恩宁路历史文化街区永庆坊微改造正式版

广州恩宁路历史文化街区永庆坊微改造Micro-renewalofYongqingfanginGuangzhouEnningRoadhistoricalandcultralblocks主要内容2一、广州历史文化名城保护基本情况二、永庆坊一期的微改造实践三、永庆坊二期（恩宁路历史文化街区）保护利用实践3一. 广州历史文化名城基本情况3中山纪念堂光孝寺古代海上丝绸之路发祥地岭南文化中心地近现代革命策源地改革开放前沿地4广州名城价值特色粤海关大楼广东省财政厅大楼南方大厦中国大酒店4广州历史文化名城保护工作历程广州历史文化名城保护历经37年，不断探索融入城市发展的保护范式。编制《广州市历史文化名城保护与城市景观保护规划》被评为国家历史文化名城︽广州市文物保护管理规定︾施行成立广州市历史文化名城保护委员会开展了对近现代优秀建筑两次征集成立广州市历史文化名城发展中心︽广州历史文化名城保护条例︾施行开始组织编制︽广州市历史文化名城保护规划︾历史建筑保护利用试点城市1982年1999年1992年2011年2003年1994年2014--2016年2006年名城保护职能由市文广新局文物处调整至市规划局成立了市名城保护处，挂市名城办牌子，名城委制度确立，名城委重新启动运作︽广州市历史建筑和历史风貌、保护办法︾施行开展规模最大、范围最广、内函最丰富文化遗产普查︽广州市历史文化名城保护规划︾获广审批通过︽广州市历史文化名城保护条例︾颁布施行，第一、二批历史建筑名单公布迎接国家历史名城评估检查2017-18年5注重保护名录建立，实现全要素保护光孝寺光孝寺提出物质和非物质两个方面文化遗产的保护策略。建立多层级的保护体系，实现全要素保护20.39

km²26片19片1+6个91

个817处749处107项〖文物保护单位〗〖历史城区〗〖历史文化街区〗〖历史风貌区〗〖历史文化名镇名村〗〖传统村落〗〖历史建筑〗〖非物质文化遗产〗历史城区历史文化街区和历史风貌区物质层面保护规划非物质文化遗产市域历史文化遗产历史文化名镇名村和传统村落不可移动文物和历史建筑非物质层面保护规划67作为我国第一批历史文化名城，广州有着2200多年的历史，底蕴深厚的同时也面临着全世界老城都面临的问题。首先是人居环境逐步地恶化，基础设施不完备也不适用现代人的生活需求。同时，老城也面临着历史文化的传承和保护，需要在发展和保护之间取得一个平衡点。最后是产业相对单一，转型升级面临诸多问题。当下，广州正加快实现从“城市增长”向“城市成长”的跨越式转变，不断探索着可在全国复制推广的“广州经验”。8二、永庆坊一期的微改造实践8恩宁路位于中国广州市荔湾区，东起宝华路，西北至多宝路与龙津西路相接。它诞生于1931年，路面可以并排行八顶大轿，被誉为“广州最美老街”。恩宁路历史文化街区是广州26片街区之一，恩宁路骑楼街(640米）与龙津西路、第十甫、上下九步行街骑楼连接，成为全市最长最完整的骑楼街（总长度2.3公里）。永庆坊位于恩宁路北侧，临近粤剧博物馆及西关培正小学，区内有骑楼，竹筒屋以及李小龙故居等历史建筑。场地内具有浓郁的岭南风情和西关文化特色。永庆坊占地面积约7800平方米，政府已收回产权面积约7200平方米，为恩宁路项目的起步区。恩宁路永庆坊微改造概况恩宁路历史文化街区永庆坊粤剧博物馆9恩宁涌河涌掀盖复涌，2012-2014恩宁涌（荔枝湾三期）揭盖恢复河涌，连通荔枝湾涌一期以重现西关古水系历史风貌，遵照历史街区传统肌理，修缮重建大部分沿河建筑，保留古树，延续传统商业活动。沿河涌还设置多个主题绿化小广场。粤剧博物馆建设，2012-2016粤剧博物馆分南北两岸，南岸主要承载展览、演出、教育、研究、公共活动等功能，北岸为文物修复、粤剧艺术的传承与保护等配套区域。项目规划总用地面积1.72万平方米，总建筑面积约2.17万平方米。为落实“中调”战略，本着“保护历史建筑，打造历史文化保护街区，改善人民群众生活条件”的宗旨，市委、市政府于2007年决定将恩宁路地块作为广州市实施危破房连片改造的试点之一，由于在动迁过程中发现较多的历史文化资源，恩宁路改造也展示着旧城改造从经济平衡到文化传承的价值转变，市政府听取各方意见，决定在2012年拆迁暂停。同时，为了对广州旧城区再发展注入新的活力，重新岭南文化辉煌，政府在2012年对恩宁涌（荔枝湾涌三期）“揭盖复涌”与启动粤剧艺术博物馆项目建设，粤剧博物馆于2016年6月完成布展并正式对外开放，成为了恩宁路的新地标。（一）项目编制及建设历程10公开招标中标企业实施建设中标企业运营政策准备政策准备微改造立项2012市政府工作会议讨论通过恩宁路保护与改造工作由荔湾区继续推进穗府会纪[2012]134号2015.8永庆坊微改造试点项目在市更新局立项穗府会纪[2012]134号2015.11荔湾区更新局编制《永庆片区微改造建设导则（草案）》荔更新[2015]23号2015.12荔湾区政府常务会议同意以“公开招商”形式“开展永庆坊微改造”荔府15届126次[2015]30号2016.1人大会议荔湾区提出永庆坊“微改造”试点，整体保留历史建筑，植入新型创业模式2016.2荔湾区旧城改造项目中心发出“永庆片区危（旧）房修缮和活化利用项目”招标公告2016政府出台《广州市城市更新办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》市人民政府令第134号穗府办[2015]56号2016.3荔湾区政府常务会审议同意印发《永庆片区微改造建设导则》荔更新发[2016]14号2016.4万科中标，成为永庆坊投资、改造、运营的主体，开始实施项目建设2016.9荔湾区政府常务会审议同意印发《永庆片区微改造社区业态控制导则》荔更新发[2016]30号2016.9.30永庆坊项目竣工开始试营业2012.11粤剧博物馆选址确定为恩宁路2016.1粤剧博物馆落成粤剧博物馆举行奠基仪式2012.211《广州历史文化名城保护规划》2014批准实施恩宁路历史文化街区保护要求：应严格根据城市紫线的保护要求，重点保护恩宁路、十二甫西街、十六甫西二巷、仁爱新街、颜家巷，保护与恩宁路交接的逢莱路、丛桂路和大同路路段，保护逢庆、永庆两个街片。应尽快将八和会馆、銮舆堂、李小龙祖居、吉祥坊1号、颜家巷4号、十二甫西街88号等具备条件的房屋登录为文物或历史建筑，依法保护利用。应对粤剧、民间手工艺等非物质文化遗产进行积极、妥善的保育。（二）项目编制上位依据12（三）项目组织方式恩宁路公房私房居民企业政府高水平公共服务建设、运营、维护租金收益把控项目定位盘活低效国有资产监督管理，出让一定年限经营权自主改造、运营租金收益、房屋增值环境改善、公共服务房屋装修、租金收益出租私宅安置补偿公众参与、决策干预BOT合作模式—政府主导、企业承办、居民参与政府主导：市政府—政策引导：出台《广州市城市更新办法》、《广州市旧城镇更新设施办法》市更新局—项目立项荔湾区政府—责任主体：开展居民安置工作，印发两“导则”荔湾区更新局—组织更新实施街道办及社区居委—配合区政府，维护城市更新活动的正常秩序企业承办：负责出资对地块内的巷道、广场等公共空间环境品质进行提升，修缮建筑外立面、建筑内部空间改造。并负责招商运营、推广营销及后续物业管理。BOT模式：政府负责项目前期安置补偿，以出租7200㎡公有物业15年为条件，引入企业，由企业按《永庆片区微改造建设导则》负责微改造范围内的公共空间提升、房屋修缮维护、消防安全、市政提升、产业引入及商业运营，运营期满后，企业无偿将物业交回区政府。居民参与：居民享受微改造所带来的环境改善与房屋增值，并且可以自主选择将私有物业出租给企业改造、运营，或自行改造自用或出租。13《永庆坊微改造建设导则》的报批和验收程序（2016年3月）区更新局根据现行法律法规，拟出一份实施路径：要求建设单位分别在方案，施工图，以及实施阶段都要进行相关汇报及提供第三方报告，由政府部门全程把关。（四）项目实施路径14“微改造”备案制：《广州市城市更新办法》提出了适用于历史城区的微改造方式。作为《更新办法》配套的《广州市旧城镇更新实施办法》对“微改造”规定：对历史文化街区和优秀历史文化建筑，依法合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售、出租文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。在微改造过程中对满足规划要求并符合建设导则的以备案制代替规划许可。符合业态控制导则的商户可进行街道备案、办理经营许可。《永庆片区微改造建设导则》2016年3月，荔湾区政府出台了《永庆片区微改造建设导则》，针对永庆片区范围内，已完成征收补偿工作，产权归区旧城改造项目中心所有的房屋改造建设方案编制及报批和验收管理等程序进行规定。《永庆片区微改造社区业态控制导则》2016年9月，荔湾区政府出台《永庆片区微改造社区业态控制导则》，对片区内的业态进行规定及引导，同时提出了房屋的消防规范和用途变更等相关程序。以两导则替代规划许可和经营许可15粤剧博物馆：工匠精神下的现代工程建设设计理念：在尊重场地历史文脉记忆原则之下，以岭南传统园林形式与“活态”传承的当代非物质文化遗产博物馆公共文化建筑功能需求相结合。工作机制：工程形成的分包团队遴选机制，经过多番调查研究优选出的合作团队采取小组签名负责制，保障在有限时间内选出最佳工作团队。工匠精神：粤剧艺术博物馆以打造“传世精品”为目标，汇集岭南传统“三雕两塑”艺术精品，唤醒一种工匠传世之精神，一种恪守底限、敬畏传统、师古不泥的价值取向。园中每一项工艺都是各个工艺传承人班子的辛劳成果，8位传统工艺匠师，3位当代艺术家，不计代价投入，不断自我挑战艺术高峰。16三雕两塑：木雕石雕砖雕、灰塑和陶塑设计理念：保育历史，活化更新留旧置新新旧结合改造提升原样修复景观绿化对建筑状况较好，有价值有特色的建筑，应修缮修复，使其成为街区历史的见证。保留现有建筑墙体，通过外加构件的方式实现结构加固，实现旧与新的对比效果。对有较鲜明时代特征，可结合使用需要，以修复为主并做局部改造，让新和旧形成有趣对比对于立面破坏严重，风格迥异的建筑进行细致清理，并重新改造其立面，使得建筑的整体融入永庆坊规划为绿地的区域，可种植大树。建筑与街道交接的前庭中积极种植各种绿色植物，维护修缮加固改造除旧更新立面翻新见缝插绿永庆坊：以绣花功夫完成片区微改造17建筑，让微改新生产权情况改造策略危房分布建筑风格建筑与场地分析街区共90余栋建筑，政府移交房屋共61栋建筑，经技术检测，已移交楼栋有53栋属于危房状态，其中7栋已坍塌，23栋严重破损。现场建筑风格以民国时期为主，局部有晚晴时期院落，巷道肌理保存较好。设计对原有的建筑进行了详细的拍照与建档，根据现场建筑情况以及各栋具体情况，初步制定不同的修缮策略，以维护建筑安全及片区风貌的统一。18外部空间：对原有风格不协调的建筑进行了统一的风格延续，对时间和空间感进行了延续，对整体形象进行了较好的复原和修复。19经营，让街区活化荔湾文化创意中心推广传统产业与非遗特色实现街区活力再造促进城市品质提升20政府要求：打造适宜荔湾子弟创业居住的活力街区。响应中央号召，扶持培育，资源整合，平台搭建，重构整合产业生态圈。企业策略：导入创业、教育、公寓三大产业，重塑旧区发展活力。保护旧城原始肌理，修复文保建筑，提升老区环境质量。孵化初创企业，提供展示平台，增加片区就业机会。空间布置：从南到北分别布置梅沙教育，产业办公，以及泊寓，主街上布置商业配套。211.社会效益设施完善，民生改善通过社区公共空间和配套设施完善，切实为社区居民的生活品质带来改善。改造范围：7800平方米完善市政管线：280米改造建筑：7200平方米整饰建筑外立面：1200平方米（包括严损房28栋，已坍塌房屋5栋）新增社区公共空间：900平方米2.文化效益城市名片，树立新地标提升恩宁路历史文化街区在广州、全国乃至国际的影响力和知名度，树立全国的历史街区改造标杆。持续平均每月举办各种主题的文化活动8场吸引客流量7500人/日永庆坊微改造提升城市影响力的文化名片体现老城市新活力的示范点223.经济效益产业升级，激活老城以丰富的传统文化资源聚合创新产业，为街区注入新活力，带动老城价值提升。企业投入改造成本：8800万元带动片区内物业租金上涨2-5倍，物业出租率接近100%引进不同类型业态的商户：56户创造就业岗位：150个预计间接带动经济产值：50-80亿元23三、永庆坊二期（恩宁路历史文化街区）保护利用实践23昌华涌逢庆西约恩宁路蓬莱正街蓬莱路大同路丛桂路宝华路和平西路恩宁涌多宝路1、恩宁路历史文化街区保护规划保护范围16.0公顷3、试点实施方案实施范围：6.6公顷恩宁路历史文化街区作为广州市26片历史文化街区中的第一个进入更新实施的街区项目，采用绣花功夫，从全流程规划的角度，对广州历史街区保护及活化利用的一次积极实践，是广州实现老城市新活力的重要项目。恩宁路保护规划与实施方案同时编制，一并提交名城委审议（广州市规划和自然资源局组织）政府（广州市荔湾区旧城改造项目中心）通过BOT形式引入合作企业（万科）街区保护规划范围：16公顷

微改造范围：11.37公顷实施方案设计范围：6.6公顷规划范围图2、微改造范围：11.37公顷（一）永庆坊二期（恩宁路历史文化街区）是全市重点试点项目之一24分步实施，有序推进，2021年6月底完成全面提升2019年9月30日完成示范段，骑楼段、滨河段、粤博东与粤博西段的主体工程12骑楼段示范段滨河与粤博东段粤博西段25保护规划编制实施方案编制永庆坊二期房屋修缮活化利用启动编制2016年12月，市规划和自然资源局（原国规委）市人民政府批复2019年1月，穗府函〔2019〕13号荔湾区政府批复2019年2月项目启动，确定项目主体2018年8月，广州万科中标获得项目经营权《关于申请恩宁路项目（二期）示范段范围内房屋拆除复建及修缮的复函》2019.2.1《关于报审恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目（二期）骑楼段设计方案的复函》《关于报审恩宁路历史文化街区房屋修缮活化利用项目（二期）示范段设计方案的复函》2019.2.18建筑设计方案批前公示示范段2019.2.20骑楼段

7.27滨河段

7.26粤博东段

7.18粤博西段

7.30启动编制2018年2月，市规划和自然资源局（原国规委）核发恩宁路（二期）规划条件2019年2月25日市文管委和名城委审议2018年11月保护规划经区政府审查修改完善后确定实施主体，引入开发建设单位市文管委和名城委审议2018年11月荔湾区局核发荔湾区局出具创新一：创新规划服务从规划到建设实施，规划部门全程服务引领，合法合规前提下创新推进项目与工程建设市政府审批保护规划，区政府审批实施方案，区规划局核发规划许可建设工程规划许可证发放示范段2019.6.5私房改造公告实施方案调整说明-专家会审议2019年6月28日实施方案调整批复2019年7月25日26（二）项目的创新与亮点保护规划批复实施方案批复建设复函27规划设计条件复函建设工程规划许可证28把握社会公众的多元诉求，采用市-区-社区三级联动开展从方案编制到实施阶段的共同缔造以共同缔造方式营造共建共治共享的街区社会新实践，率先成立共同缔造委员会，讨论协调实施方案及建筑设计落地组织架构图广州市规划和自然资源局29创新二：组织创新，规划设计全过程——市-区-社区三级联动市、区更新部门市规划资源局3.0模式强调活态保护，突出“留人、留形、留神韵”，力求“见人、见物、见生活”保留部分现有居住功能，以提升人居环境为主，活化现有建筑使用功能，同时引入文化、轻餐饮等与整体片区协调发展的新产业积极承担社会责任，完成街区内私房民宅的修缮工作上海新天地1.0搬迁全部居民保留部分石库门集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街佛山东华里2.0搬迁全部居民1/3建筑完全保留集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区恩宁路实施方案3.0保留全部遗留居民保留全部现有私房特色突出、环境改善、文化传承、根脉延续的高品质生活区恩宁路街区生活30创新三：理念创新——从人本关怀角度出发强化居住功能，营造多元社区生态创新四：方法创新——“三位一体”全流程历史街区保护利用311.街区保护规划2.试点实施方案3.建筑设计方案华工+广州市岭南建筑研究中心市规划资源局统筹本伍德+岭南研究中心市规划资源局+荔湾区政府本伍德+岭南研究中心+郭谦市规划资源局+荔湾区政府+万科底线控制空间优化和功能提升形态管控细化实施实施方案遵循落实保护规划要求，创新面向实施的规划设计方法和工作流程方案编制从保护要求和实施更新两个视角同时切入，编制过程与保护规划和现场动态条件不断协调融合根据现场实际情况与施工效果，及时修正实施方案1.街区保护规划（底线控制）保护要素：物质文化遗产要素72处，非物质性要素6项遗产体系遗产类型遗产要素物质文化遗产要素72处传统街巷骑楼街一类骑楼(约640米)恩宁路骑楼街其他传统风貌街巷一类街巷(约20米)十六甫西二巷二类街巷(约250米)颜家巷、恩宁西街、永庆二巷、永庆一巷不可移动文物区级文物保护单位（2处）八和会馆、吉祥坊一号民居区登记保护文物单位（5处）大同路121-125单号民居、李小龙祖居、蓬莱正街10号民居、十六甫西二巷21-25单号民居、永庆大街24-28双号民居历史建筑（7处）恩宁路46、48、50、52、54号骑楼、逢庆中约12、12-1、12-2号民居等共计7处传统风貌建筑（5处）蓬莱路54、56号、永庆二巷7-1号民居（銮舆堂）、恩宁路265号（金声电影院旧址）等共计5处不可移动文化遗产保护线索传统风貌建筑线索（31处）颜家巷4号民居、逢庆大街15-1、15-2、15-4、15-5、15-6号民居、逢庆西约6、8号民居、恩宁路142号骑楼等共计31处历史环境要素麻石街巷（13处，约1000米）永庆大街、恩宁东横街、大地新街、大地旧街、逢庆大街、逢庆中约、恩宁西横巷、蓬莱大街、十二甫西街、仁爱新街、光天巷、上贤里、十二甫新街街巷门（3处）永庆大街巷门、恩宁西街巷门、十二甫西街巷门非物质性要素6项非物质文化遗产传统戏剧粤剧传统体育咏春拳传统技艺西关打铜工艺传统医药西关正骨优秀传统文化老字号打铜名人事迹詹天佑、李小龙32建筑分类整治：纳入一张图管理平台建、构筑物分类保护整治措施图修缮类（针对不可移动文物7处）在使用和修缮过程中，严格按照相关法律、法规要求保护不可移动文物。改善类（针对历史建筑7处，传统风貌建筑5处）保护临街立面及其它有价值的外立面、主体结构形式、有价值的平面布局、特色材料装饰和部位以及历史环境要素不得改变。整修类（针对传统风貌建筑线索31处及其它未纳入保护名录的传统建筑187栋）可对建筑外观加以维护修饰，鼓励对建筑内部使用条件进行提升。整治类（针对与传统风貌协调的一般建筑依据地形图统计约1114栋）鼓励对建筑内部使用条件进行提升、适合现代使用。改造类（针对与传统风貌冲突的建筑，依据地形图统计约131栋）按照保护利用规划和实施方案的要求对与传统风貌不协调的建筑进行改造。采取“修缮、改善、整修、整治、改造”等五类分级保护和整治措施(共1482处建筑，其中符合保护利用条件下鼓励建筑提升的整治类建筑约占75%)：332.试点实施方案（修补街区肌理,空间优化和功能提升）修补街区肌理，保护传统街巷，尊重传统空间肌理风貌通过尊重现实发展情况，采取正向调整，修补整体街区肌理3435街道品质提升：保护提升640米骑楼街道品质，保护传统肌理街巷；滨水空间重塑：活化贯通500米公共水岸；保护67株现状树木；社区融合提升：增加约9000平方米公共活动空间；落实保护规划13处公服设施并新增多处传统文化、当代艺术、社区服务和旅游服务设施；活化4栋文物周边场所、5栋历史建筑、2栋传统风貌建筑和22处不可移动文化遗产保护线索永庆坊二期业态分布情况交通优化提升：创造连续而有趣的慢行网络，疏导区域慢行通廊，三大地铁站十分钟步行可达；产业优化提升：细化功能业态导则，制定正面负面清单，实现分区实施指引。主导功能鼓励发展业态不鼓励发展业态保留传统居住，增加骑楼底商和引入文化产业。新增人才公寓，完善社区服务;发展特色文化、商业、旅游相关的产业功能;创建联合办公、新媒体社区。正面清单：鼓励与传统文化传承相关行业：文化展厅、戏剧体验馆、传统工艺作坊、非遗学堂、文创工作室等；鼓励特色体验及服务型商业：特色商品店铺、超市、便利店、书店、精品酒店、特色民宿、新型办公、特色餐厅、茶馆、咖啡店、旅游服务等。鼓励社区服务设施：邻里中心、社区活动中心、社区医院、福利院、老人看护等。负面清单：与街区功能定位相悖的行业，如危险品经营、汽修、建材、仓储、殡葬用品、各类批发等；与传统风貌不协调的行业，如与文旅主题无关的大型百货、低端零售等；存在较大环境和噪声污染的业态，如工业加工、歌舞厅、游戏厅、网吧等；缺乏特色的低端商业业态，如低俗纪念品售卖、普通经济型旅馆等。建设用地规划红线图通过出具规划设计条件，把经济技术指标与城市设计要求形成法定化文件，把控总体效果。用地概况总用地面积113658平方米。其中城市道路9853平方米，绿地8712平方米，河涌5989平方米，净用地89104平方米。经济技术指标恩宁路片区复建计算容积率建筑面积≤3.6万平方米（含地下计容）。建筑限高：历史文化街区核心保护范围限高12米，建控限高18米。金声电影院地块复建部分不超过现状最高点标高（21.5米）公共服务及市政设施配套要求配置社区卫生服务中心（现状）、福利院、居民建设场所、文化活动中心、社区服务中心、社会停车场、公共厕所、小学（现状）。城市设计要求复建范围、建筑退让、建筑间距依据《恩宁路历史文化街区试点详细设计及实施方案》的总平面图确定，在符合《恩宁路历史文化街区保护利用规划》且复建总量不变的前提下，经充分论证可局部调整。363.建筑设计方案（在规划基础上精准细化实施）历史研究现状评估材料检测入户咨询建筑设计延续上层规划目标定位及规范要求，以历史研究、材料检测为依据，现状评估为基础，入户咨询为向导，进行建筑方案设计，做到有据可依，尊重历史。37深化建筑设计处理原则：1、改建A类建筑设计原则：修旧如旧，保持原有立面风貌，展示岭南传统文化。2、改建B（加建、扩建）类建筑设计原则：保留岭南建筑特色，实现新旧有机融合。3、新建（复建）类建筑设计原则：提炼岭南建筑元素，延续西关记忆。建筑改造原则：1、建筑改造应符合现代生活使用需求。2、严守保护规划控制要求，不突破限高。3、建筑改造不影响周边居民生活，为原居民生活品质提供保障。4、统筹考虑街区整体风貌。顺应民意：共同缔造，强化与当地居民的沟通协调机制，制作便于沟通的入户小册子。严控风貌：强化建设设计风貌的统一性与协调性，突出岭南特色，由市规划资源局与区政府委派在地设计单位（广州市岭南建筑研究