8项目八-物业服务收费相关制度-1收费法律制度

项目八

物业服务收费相关制度目录任务一物业服务收费法律规定任务二住宅专项维修资金制度[引入案例]

已经享受物业服务拒交物业费占理吗？案情介绍：某物业公司与小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，为该小区提供物业管理服务。合同到期后，物业公司接受业主委员会的委托，继续为小区提供物业管理服务，并与业主委员会签订了为期三年的《物业管理服务合同》，在该合同期满后物业公司继续为小区提供物业服务。居民徐某在办理入住手续后接受了物业公司提供的物业管理服务。但徐某的房屋一直拖欠物业服务费长达22个月，共计3000元。经物业公司多次催要未果，物业公司起诉徐某要求其支付物业费。[引入案例]

已经享受物业服务拒交物业费占理吗？徐某说，虽然自己居住在小区内，但是从未参与过业主关于物业公司的选聘，而在《物业管理服务合同》到期后，物业公司在管理小区，但与业主之间却没有合同，物业公司也无法证明自身尽到管理小区的责任。徐某坚持己见，不同意交纳物业费。物业公司提供了业主委员会出具的证明，证明自身在合同到期后持续为该小区提供物业服务。作为业主，已经享受到物业服务却以没有合同为由拒交物业费，是否符合法律规定呢?[引入案例]

已经享受物业服务拒交物业费占理吗？法院审理：法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，法院就其法律效力依法予以确认。徐某作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。物业公司已依约履行了基本的物业服务义务，徐某应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。在双方未签订物业服务合同期间，物业公司有证据证明持续为小区提供物业服务，双方已形成事实上的合同关系，徐某应履行交纳此段期间物业服务费的义务。最终，法院判决徐某给付物业公司物业费3000元;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。[引入案例]

已经享受物业服务拒交物业费占理吗？前期物业服务合同对业主有约束力吗?根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。物业提供服务，业主应当交费首先，根据《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其次，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。任务一

物业服务收费法律规定01一、物业服务收费的概念与原则

（一）物业服务收费的概念物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。（二）物业服务收费原则1.合理原则2.公开透明原则3.公平有偿原则4.收费标准与服务质量相适应原则二、物业服务成本的构成

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。（三）物业管理区域清洁卫生费用。（四）物业管理区域绿化养护费用。（五）物业管理区域秩序维护费用，是维护物业管理相关区域内的秩序而产生的一项费用。（六）管理机构行政办公费用。（七）物业管理企业固定资产折旧。（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（九）经业主同意的其它费用。三、物业服务费的定价方式

（一）政府指导价1.与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格2.资源稀缺的少数商品价格3.重要的公用事业价格4.重要的公益性服务价格。（二）市场调节价市场调节价是指物业服务费由物业服务企业与业主双方经过协商确定价格的一种定价方法。随着人们生活水平的提高以及物业服务市场的不断完善，由供需双方协商确定，通过市场自由竞争所形成的市场调节价已经成为最主要的定价方法。当前，市场调节价方法主要用于普通住宅以外的物业。四、物业服务费的收取

（一）物业服务费用的收取方式1.包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。它已经成为当前我国物业管理收费的普遍方式。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业。其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（二）物业服务费用的收取对象《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”五、物业服务费欠费管理

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”（一）业主委员会应当督促其在规定的期限内交纳（二）物业服务企业可以向人民法院起诉[案例8-1]业主未能证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其拒交物业费理由成立吗？案情简介：流行前线商场物业公司起诉业主要求支付物业费的物业服务合同纠纷系列案中，部分业主抗辩称物业公司没有按照合同约定履行管理义务，物业管理存在众多瑕疵，比如商场垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏后没有及时更换等，并以此拒交物业费。最终法院认定，仅凭被告提供的一组照片，不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。[案例8-1]业主未能证明物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其拒交物业费理由成立吗？另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。最后，法院认定业主抗辩不成立，判决支持物业公司主张的物业服务费。[案例8-2]十余位业主拒绝交纳物业费，法院强制执行无果后，几个月业主们均主动上门交款，这是为何?2014年9月，因某小区的十余位业主拒不缴纳物业管理费，负责管理该小区的物业公司将这十余位业主均告上了法庭，县法院最终判决业主支付物业公司2年多来的物业费1000元到3000元不等。然而，判决生效后，业主们却一直未履行法院判决的义务。物业公司随向庐江县法院申请强制执行。案件进入执行程序后，执行法官立即向业主们送达了执行通知书，同时告知被执行人积极交款的必要性和拒不执行的后果，如有对物业服务不满的可以另行解决。但是这些业主仍未按照法院要求主动交款。执行法官在查询业主们财产的同时并将他们列入了失信被执行人名单。此后，除少数几名业主由法院强制扣划银行存款，案件得以解决外，其余业主均未交纳应交款项，物业公司的债权一时无法得以实现。就在执行法官准备上门处理这些案件的时候，多名业主主动联系到法院，表示愿意马上交款，请求人民法院屏蔽他们的失信被执行人“黑名单”。[案例8-2]十余位业主拒绝交纳物业费，法院强制执行无果后，几个月业主们均主动上门交款，这是为何?原来这些业主的房屋办理了按揭贷款，到期后银行发现了他们有相关的不良记录，无奈之下这些业主主动交款，请求屏蔽他们的“黑名单”，以消除他们的不良记