南京新城市广场项目商业定位报告提报版本

——

商业定位报告南京新城市广场二期项目Page

1目

录项目定位分析项目定位推导商户访谈P3P13P50Page

2项目定位推导Page

3江东北路A栋已有建筑

B栋已有建筑C组团待建

地理位臵：

本案位于新老城区过渡地带，东至规划道

路经四东路、南至横六路、西至江东北路、北至草场门大街；

项目现状：A栋、

B栋和流行街区为已有建筑；C组团待建，目前为临时停车场；

功能定位：

A、B栋以及流行街区——

商业广场；C组团——酒店、办公、酒店式公寓以及商业；经济指标A栋B栋C组团占地面积/m210,85511,84615,800建筑面积（地上）

/m232,12642,042154,256建筑面积（地下）

/m29,66816,31138,310商业面积（地上）

/m232,12642,04220,452

（暂定）地上商业总面积/m294,620

（暂定）流行

街区已有

建筑项目分析地块分析Page41热/路草场

门大街

北京西路

北京东路

江★东北路一、公路1

、草场门大街—北京西路—北京东路是连接龙江板块和核心城区的主干道，是新老

城区间人流互动主要道路之一。2

、热河路—江东北路—江东中路连通河西新城和下关区，贯穿整个河西新城，

是河西新城最重要的交通动脉。二、公交本案周边公交站点密集，

有将近30条线路，

通往河西新城南部、下关、鼓楼、白下

、

建邺、玄武、秦淮等区。三、轨道交通未来2号线和4号线在中保站相交，但预计

中保站可能距离本案由一定距离。总体来说，

目前周边道路、公交比较成熟发达，交通可

达性理想，但未来轨道交通对本案带来的利好效应有限。项目分析交通分析Page

5本案河本案龙江板块人群河西新城中、南部人群本案处于河西新城龙江板块，处于新老

城区过渡地带，故本案周边消费人群主

要有：1、龙江板块人群——本案一期已有的稳

定消费客群，也是主力消费客群；2、河西新城中、南部人群——这块区域

有众多新建、在建住宅楼盘，属于人口

快速导入地区，故这部分人群的消费习

惯尚未固化；3、老城区人群——

由于老城区商业发展

成熟，配套完善，这部分人基本固定在

老城区消费。项目分析消费者来源分析Page

6威胁

南京目前正处于商业市场快速发展的时期，本案周边已有大量在建或待建的大型商业项目，未来本案将面临来自这些项目的竞

争压力；

考虑到本案商业体量较大，若仅仅辐射龙江板块消费群体，则未来难以持续发展，故如何吸引外导入消费群体需要解决。优势

位于两大主干道交叉口，

交通优势明显；

本案位于高档社区集中的龙江板块核心区

域，消费客群数量众多，

消费层级较高；

本案一期部分已运营成熟，已经具备一定

的市场影响力以及固有客群基础；

作为综合性城市综合体，

项目的功能多样性也为商业提供一定的消费人流。机遇

目前周边尚无营业中的大型购物中心，

本案在近期的市场份额不会受到影响；

尽管万达广场即将开业，

但本案可利用自身升级之机遇，提升自身档次，从而与万达形成错位。劣势

本案位于新老城区过渡区域，新老城区商圈均在扩容升级，极易分流本案原有消费

客群；

本案一期已处于较为成熟阶段，

未来配合二期的业态调整和内部建筑格局调整均存

在一定难度。项目分析SWOT分析Page

7大量的市场数据研究定性、定量研究主力商户访谈研究螺旋型发展过程我们的论证法由此得出的

建议结论Page

8

根据南京商业市场分析，本案市场定

位方向如左图所示。

本案一期可定位于中档偏高，以生活

形态、餐饮和休闲

娱乐；

本案二期可定位高于一期，以中高档

零售和生活形态及

餐饮为主。档次（百货零售）

（生活形态及餐饮）（休闲娱乐）高便捷性湖

南

路新街口夫子庙定位目的性中央门、

河西新城本案二期1912（新街口）市场可开发空间研究本案市场定位方向（专业市场）本案一期Page

9低

目前南京市缺乏以家庭一站式循环消费为主的中高档购物中心

市场可开发空间研究本案主题定位方向新街口万达河西万达水游城Page

10本案未来可发展空间业态开发和调整方向便捷性消费业态光谱图休闲娱乐

一期的零售业态已形成良好的营运基

础，

建议在不做大规模改动而是重在

通过二期带动进行品牌的调整；

本案零售业态再开发及升级空间在于

二期,

同时增强二期的生活品味类业态

产品。

整体的改造空间在于目的性业态的开

发及零售业态的品牌升级，建议市场

稀缺及具备品牌效益商户的引入。市场可开发空间研究目的性消费小型餐饮大型餐饮生活形态零售Page

11Page

12生活形态体现生活方式的业态本地富裕人群家庭消费群体目的性消费大型商业广场、

休闲娱乐高意愿消费人群消费群体分类光谱图传统百货办公消费人群消费群体分类便捷消费年轻群体辐射层级区域家庭人

群政府官

员白领公务员旅游人

群其它流动性人群一级辐射范

围龙江板块1√√二级辐射范

围万达板块、河西CBD板

块、下关南部区域2√未来未来三级辐射范

围老城区3√√√√√

根据本案各层级辐射区域内人群类型，

家庭人群是最主要消费群体；白领、公务员以及本案未来酒店住客占比较小。

其中，龙江板块家庭人群是本案主力消费客群，需要近一步巩固和深化；

万达、河西CBD以及下关南部区域的家庭人群是本案应尽力加强吸引的重要人群；

而老城区年轻家庭人群也是本案消费客源的补充。目标消费客群定位主

次消费客群研究未来√√√Page

13龙江及河西板块高收入家庭人群（政府官员及公务人员家庭）龙江板块家庭人群万达、河西CBD、下关南部家庭人群老城区家庭人群追求品质生活体验中高收入水平家庭人群主

次目标消费客群定位家庭消费群中高端白领、酒店

住客、公务员主力消费客群Page

14项目定位分析Page

15在这里有

……最时尚的消费品牌最温馨的消费环境最独特的消费体验这就是

Fast

FashionUnique

Experience主题定位17FastFashion时尚潮流地标，为年轻潮人一族提供最快潮流咨询

紧跟时尚潮流趋势的快速时尚品牌满足消费者的时尚追求

富有设计感的店堂及橱窗最大程度吸引消费者眼球，并成为项目的时尚特色ZARA、H&M、C&A主题定位……东西方美食典尝之所，时尚餐饮品牌汇聚一堂

集合各类特色、风味优质餐饮商户，

为消费者提供家人团聚、朋友约会的多种选择

商务宴请、潮人聚餐的绝佳场所主题定位Page

18

重视对儿童创造性、探索性的培养和开发，强调父母与子女的亲子交流

摆脱传统的儿童教育培训模式，引导更为健康、和谐、快乐的家庭生活方式南京最为精致的亲子体验中心，

为更多家庭创造亲子休闲空间主题定位南京首个母婴儿童用品品牌选址项目，

为母婴健康生活提供最为周到的服务

婴幼儿用品、玩具、文具、礼品、音像、图书满足孩子们的生活需求

舒适的环境让孩子们及其家长愉快享受购物和娱乐，打造孩子们成长的乐园主题定位南京Lifestyle生活时尚特色店，倡导现代新生活，享受独特的消费理念

市场稀缺的生活时尚特色店，传达健康、环保、具有内涵的生活理念，

创新生活方式，满

足南京市民更高层次的生活消费需求和精神需求主题定位Page21日常生活区时尚生活区业态过渡区、消费体验区品质生活区Page22将项目整体分为五个板块，与家庭生活主题息息相关，从业态和档次来区分不

同主题功能。休闲生活区主题分区建议主题分区精品生活区档次定位中高档-高档时尚潮流区档次定位中高档消费为主通过品牌档次层级的过渡，将项目由北向南进行档次提升。大众消费区档次定位中档消费为主档次分区建议档次分区Page23国际快速零售消费品牌-市场稀缺

售

休闲娱乐服务大型运性区）闲女主题题等、休售（专区餐饮动主主题题零品牌餐饮时尚品牌零渡过及饮套餐应配牌效店品牌酒色品特及一、二期过渡——考虑到项目分期开发，未来连通，但一二期定位方向有一定

差异，建议过渡区域的业态设臵保持互动，档次定位也应保持连贯性生活方式类（卖

场、书店等）过渡区业态建议过渡区业态建议主题式家庭消费时尚零售、主精品零售一期二期Page24酒店宴会厅、功能区5F会所餐饮、酒吧娱乐

4F快速时尚、国际品牌

1F4F

影院、美食专区、

KTV3F2F

金润发、服饰零售1F金润发、服饰零售、珠宝钟表、化妆品B1

精品超市、时尚家居会所式夜总会、风味美食主题/休闲餐饮、家品床品挑空区域展示功能、时尚餐饮中岛主题商业/展示体验区、时尚餐饮过渡区业态建议细化二期一期

过渡区影院、运动休闲、健身、

数码精品过渡区业态建议、品牌零售

快速时尚

2F儿童体验乐园、母婴品牌3FPage25此过道在2-4F通往流行街区，建议拓宽并在两边设臵小型铺位，保证商业连续性，同时增加租金收入。酒店办公的大堂建议

设臵在高区，保证一

层商业价值最大化次入口户

外广场设

计考虑，

提升南入

口人气动线拉直避免

商铺单元分割

的不规整动线安排及设计优化建议建筑设计建议考虑到主动线下

移，故该核心筒

相应往下移全面打开主干道入口次入口人流主动线N下移中庭节点入口主入口草

场

门

大

街主江东北路龙园西路Page26建议该节点一二层挑空，

将此作为大节点中庭将面

积做大，设臵中岛特色商

业，与中庭设计结合打造

项目开放式空间的亮点，

同时增强主题景观的运用增强小节点中庭的体验

和展示功能，体现消费

空间的多样化和舒适度动线安排及设计优化建议建筑设计建议改为开放式柜台，增强

过道两边商铺的可视性。十字性动线清晰明朗

人流主动线次入口主

入

口下移中庭节点主入口草

场

门

大

街江东北路龙园西路Page27N打开大节点中庭面积，挑空一二层区域，图片参考建筑设计建议Page28

建筑设计建议打开大节点中庭面积，挑空一二层区域，

图片参考 Page29小节点中庭设计，图片参考建筑设计建议Page

30外立面效果，图片参考

建筑设计建议Page

31

咖啡/轻餐

精品超市、家居品牌

业态平面落位业态平面落位——

B1咖啡/轻餐Page

32精品超市、家居品牌楼层业态商户类型单店面积/m2店铺数量本层面积

/m2业态面积/m2楼层租赁面积/m2B1生活形态精品超市15001150015004100家居品牌2000120002000餐饮咖啡/轻餐200~3002~3600600精品超市：

BHG、OLE家居品牌：

JYSK、HOLA咖啡/轻餐：

Costa

、ColdStone业态面积及商户落位建议——

B1业态平面落位主力店半主力店咖啡/轻餐咖啡/轻餐Page

33服饰零售1F+2F建议1

、2层挑空，

一期和二期开放式过渡区域，

设臵小型特色主题商业岛柜或咖啡，

皆备活动展示功能，公交站点服饰零售此过道在2-4F通往流行街区。服饰零售服饰零售业态平面落位业态平面落位——

1F国际品牌快速时尚品牌化妆品牌集成店扶手电梯

通往2F次

入

口主

入

口开放式柜台零售1F+2F银行珠宝钟表专区个人护理金润发主入口休闲

餐饮服饰

零售服饰零售1F+2F快餐Page

34楼层业态商户类型单店面积/m2店铺数量面积/m2业态面积/m2楼层租赁面积/m21F零售国际品牌200~3003~4800720014050快速时尚品牌（1+2F）1000~200021500中型服饰零售2003~5800小型服饰零售80~12020~303000化妆品集成店3001300珠宝钟表专区80~1208~10800餐饮休闲餐饮2501250550快餐3001300生活形态及

配套生活卖场（金润发）

(1+2F)13000~14000155006300个人护理2001200银行(1+2F）6001200过渡区域（展示、柜台、咖

啡等）——4~6400业态平面落位业态面积建议——

1F主力店半主力店Page

35

服饰零售

流行品牌：

Only、Vero

Moda

、Jack&Jones、Selected

、Eland、Prich、Oirchley、Promod、Scofield；饰品配件：

茂昌眼镜、亮视点、Accessorize。大众品牌：

Giordano、Bossini、美特斯邦威、真维斯、太平鸟、

Erdos、七匹

狼、雅戈尔；箱包：

ACE、圣大保罗、Crown。主入口国际品牌：

Hugo

Boss、Dunhill、Cerruti

1881

、

K&C、Lacoste

、CK。快速时尚：

ZARA、H&M、C&A、Uniqlo。时尚品牌：

Watsons；时尚品牌：

Sisley、CKJeans、

Morgan、Moscot、Mango、Guess。珠宝钟表：

OMEGA/依波/天

梭/浪琴/豪雅或亨得利钟表、

周大福、谢瑞麟、周生生、天宝龙凤、

Tesiro。快餐：

麦当劳；休闲餐饮：

满记

甜品、代官山。服饰零售1F+2F公交站点化妆品集成店：Sephora。业态平面落位商户落位建议——

1F服饰零售服饰零售银行：

渣打。扶手电梯

通往2F化妆品牌集成店1F+2F银行

次

入

口主

入

口珠宝钟表专区金润发服饰

零售休闲

餐饮服饰零售个人护理Page

361F+2F快餐金润发

服饰零售

1F+2F

服饰零售

服饰零售______1建议扶手梯直达2F时尚潮流专区（服装、饰品、

配件

）

服饰零售建议1

、2层挑空业态平面落位小商铺（花店

、

礼品、奶茶店等）1F+2F业态平面落位——2F服饰零售休闲餐饮

开放式柜台零售

银行

1F+2F快速时尚品牌服饰零售快餐Page

37楼层业态商户类型单店面积/m2店铺数量面积/m2业态面积/m2楼层租赁面积/m22F零售

快速时尚品牌（1+2F）1000~200021600

750016450中型服饰零售2008~101750小型服饰零售80~12020~303000时尚潮流专区80~120/200~3005~81000花店/礼品/奶茶等——3~5150餐饮快餐2501250550休闲餐饮3001300生活形态及

配套生活卖场（金润发）

(1+2F)13000~14000180008400银行(1+2F)6001400业态平面落位业态面积建议——2F主力店半主力店Page

38金润发流行品牌：

：哥弟、

Broadcast

、Chaber、

Naivee、热风、

Tonywear、TonyJeans、

Fairwhale、GXG、I’mDavid

、LaChapelle；配饰皮具：

外交官、

CityLife、Zippo、

Phiten。服饰零售休闲餐饮时尚潮流专区（服装、饰品、

配件

）时尚品牌：

组曲、

Esprit、G2000

、Deckies、SevenDays、Who

AU。休闲餐饮：

仙踪林；快餐：

汉堡王快速时尚：

ZARA、H&M、C&A、Uniqlo。花店/礼品/奶

茶：

茶风暴、

乐纷。业态平面落位服饰零售商户落位建议——2F1F+2F银行：

渣打。服饰零售银行

1F+2F开放式柜台零售服饰零售服饰零售服饰零售Page

391F+2F快餐

书店、影音产品健身会所KFC运动品牌

集成店

上影国际人文剧场业态平面落位业态平面落位——3F亲子生活专区美容、

美发

SPA便利店、休闲餐饮、儿童

培训/

早教儿童

主题

餐厅潮流数码专卖儿童主题公园家品床品港式

茶餐母婴

品牌厅电玩城特色餐饮Page40楼层业态商户类型单店面积/m2店铺数量本层面积

/m2业态面积/m2楼层租赁面积/m23F零售运动品牌集成店1000~200011500150020950餐饮港式茶餐厅500~100018002150特色餐饮500~10001800休闲餐饮100~2001150KFC4001400休闲娱乐影院（上影国际）(3+4F)12000~13000155006800人文剧场7001700电玩城6001600生活形态及

配套书店/影音产品/便利店100~2003~560010500健身会所1000以上11000潮流数码专卖9001900亲子生活专区其中主力店儿童主题公园3000~5000m210~158000业态平面落位业态面积建议——3F主力店半主力店Page41家品床品：

Aussino、罗莱；美容/美发/SPA：

香住、永琪、克丽缇娜；儿童主题餐厅：

芭迪熊；儿童培训/早教：

迪士尼英语；母婴品牌：

丽婴房、

Mothercare。上影国际人文剧场健身会所

KFC

家品床品美容、儿童

美发

主题

SPA

餐厅儿童主题公园便利店：

Family

Mart；书店：

先锋书店、

PageOne；影音产品：

HMV；休闲餐饮：

ginocafé。特色潮流数码专卖港式茶餐厅：

港丽、洋葱；特色餐饮：

海底捞、本家。潮流数码专卖：

Nokia、

ipod、apple、SONY体验店。1运动品牌

集成店

运动品牌集成店：名店运动城、

YY

Sport。健身会所：

一兆韦德、

威尔士。儿童主题公园：

Kidzania。茶餐厅业态平面落位商户落位建议——3F便利店、休闲餐饮、

书店、影音产品亲子生活专区

电玩城

儿童

培训/

早教母婴

品牌Page42港式餐饮上影国际

酒吧专区

精品

餐饮

精品

餐饮会所餐饮会所餐饮会所餐饮业态平面落位茶餐厅业态平面落位——4F会所式夜总会美食专区

酒吧

餐厅咖啡、

甜品、护理

小店美食专区小食美甲Page43KTV楼层业态商户类型单店面积/m2店铺数量本层面积

/m2业态面积/m2楼层租赁面积/m24F餐饮美食专区1000~200011600650017600茶餐厅500以上1700会所餐饮800~10002~32200精品餐饮800~100021600咖啡/甜品80~1203400休闲娱乐影院（上影国际）(3+4F)12000~130001700011000KTV100011000会所式夜总会100011000酒吧餐厅100011000酒吧专区300~5002~31000生活形态及

配套美甲护理30左右3100100业态平面落位业态面积建议——4F主力店半主力店Page44上影国际会所式夜总会会所

餐饮会所餐饮：

小南国、

雍福会、俏江南酒吧餐厅：

蓝堡

啤酒屋德国餐厅、

宝莱纳

。会所餐饮

酒吧

餐厅美食专区精品餐饮：

渝信川菜、

苏浙汇、广州蕉叶、王品台塑牛排。酒吧专区美食专区：

Cooked

Deli。茶餐厅：

葡京茶餐厅、港丽餐厅。酒吧餐厅：

CJW、

MTClub

。咖啡、甜品小食：真锅、糖潮。会所式夜总会：缤纷年代。美甲护理小店：名甲物语。KTV：好乐迪、

上海歌城。商户落位建议会所

餐饮

精品

餐饮商户落位建议——4F茶餐厅

美食专区

会所餐饮Page45精品餐饮KTV住宅配

备用房酒店宴会区业态平面落位业态平面落位——5FPage46业态比例与主力店比例根据以上业态平面落位，可计算业态比例和主力店比例如下：业态平面落位Page47餐饮业态

咖啡简餐类：

Costa

Coffee

家庭类：海底捞

大众快餐类：汉堡王

潮流时尚类：代官山，葡京、蕉叶

精品类（商务会所宴请类）

：小南

国、雍福会项目亮点分析Page48

时尚潮流类：ZARA

休闲运动类：

Taylormade

(GOLF)

精品类：珠宝手表

国际品牌类：

Dunhill,

K&C,

Cerruti

1881,CK,

LACOSTE项目亮点分析零售业态Page49Page

50生活方式类业态

儿童主题类：

Kidzania

生活品味类：

BHG，

MUJI,HOLA项目亮点分析3th开发时序建议整体开发时序光谱图2nd1st二期开发与一期

改造分阶段分节

点进行，最大程

度降低营业影响

风险，同时盘活

南北两个入口分阶段由南向北

逐段改造一期，二期与1st节点互

动营业同期，

2nd节点改造二期与1st、2nd节点整体互动营业，同期

进行3th节点改造二期带动一期1st节点改造，品牌升级臵换项目开发时序建议

二期开发

一期二期Page

51商户访谈Page

52Hugo

Boss——

目前在中国的北京和上海共有6家直营店铺，在南京尚无店铺；目前准备收回11家代理商的店

铺，未来将新开2家直营店铺，

分别位于山西太原

和杭州万象城。——其店铺为封闭式独立店面，

面积需求为200

平方米左右，位于1F位臵，有显著的展示面，倾向于和其他一线品牌做邻居；工程技术方面无特殊要求，与一般零售店铺的要求一样。——对于好的项目均可以谈。Dunhill——

目前在中国一共有40家，

南京有2家。——其店铺为封闭式独立店面，

面积需求为200~250平方米左右，

位于1F位臵，有显著的展示面；工程技术方面无特殊要求，与一般零售店铺的要求一样。——对于好的项目均可以谈，主要看邻近的品牌档次。DTZ建议可考虑放低招商条件，争取这类国际零售品牌，从而提升项目档次。访谈对象业态：零售（国际零售品牌）Page

53YGM

Group——

目前在上海30家直营店铺，除上海外其它地区均由代理商经营；希望进驻市中心百货或购物

中心。——其店铺面积需求为：

雅格狮丹（100平方米），雅狮威（80平方米），马狮龙（80平方米），位于1F位臵；对建筑结构无特殊要求，只要能够符合零售商业用途即可。现场装修在合理范围内不要受太多限制。——对于好的项目均可以谈。Cerruti

1881/

K&C/

Durban/Gieve

&

Hawks——

目前在中国一共有280家直营店铺。——其店铺可以是开放式，也可以是封闭式，

面积需求为200~300平方米左右，位于1F位臵，有显著的展示面；楼底必须3-4米高，来配合国际一线品牌形象。——对于好的项目均可以谈。DTZ建议可考虑放低招商条件，争取这类国际零售品牌，

从而提升项目档次。访谈对象业态：零售（国际零售品牌）Page

54H&M——

目前在南京已有2家，分别位于金轮新天地和水游城；目前南京店经营情况一般，因此没有特定的拓展计划，。——其店铺面积需求为1500平方米以上，倾向于1F&2F门头位臵，有显著的展示面，并有独立出

入口；工程技术方面无特殊要求，与一般零售店铺的要求一样。——租金根据市场情况而定，

一般按固定租金和

抽成两者取高的方式。——对于本项目，如整体品质高、租金合理且有合适的组合品牌可考虑。ZARA——

目前在南京已开出第一家店铺，位于水游城，

经营情况理想；在南京仍有开店计划。——其店铺面积需求为1500平方米以上，倾向于1F&2F门头位臵，有显著的展示面，并有独立出入口；工程技术方面无特殊要求，与一般零售店铺的要求一样。——租金根据市场情况而定，

一般按固定租金和

抽成两者取高的方式。——对本项目有兴趣。Page

55DTZ建议在前期即根据这类商户的需求进行建筑方面的设计，

并尽早锁定这类服饰主力商户。访谈对象业态：零售（FastFashion）满记甜品——

目前在南京已有1家店铺，

经营状况佳；

未来

在南京将会进一步拓展。——其店铺需求为1200平方米以上，最好有独立进出口；工程技术条件有海底捞自身专门的技术

标准表。——租金为纯租金，主要看区域，基本不高于4y/m2/d；——对于好的项目均可以谈。葡京茶餐厅——

目前在南京已有1家店铺，

位于德基广场，经营情况不错。——其店铺面积需求为400平方米左右，

对展示面

和广告位有要求；需要煤气和电力。——租金一般有两种：保底租金，或固定租金与抽成两者取高。——对于好的项目均可以谈。Page

56DTZ建议引进这类餐饮商户，增强项目的休闲氛围。访谈对象业态：餐饮（茶餐厅/甜品）代官山——

目前在南京已有一家店铺，

位于德基广场，经营情况不错。——其店铺面积需求为400平方米左右，

对于展示

面和广告位有要求；需要煤气和电力。——租金一般有两种：保底租金，或固定租金与抽成两者取高；租金根据行情，

扣点一般在8%左右。——对于好的项目均可以谈。海底捞——

目前在南京已有1家店铺，

经营状况佳；

未来

在南京将会进一步拓展。——其店铺需求为1200平方米以上，最好有独立进出口；工程技术条件有海底捞自身专门的技术

标准表。——租金为纯租金，主要看区域，基本不高于4y/m2/d；——对于好的项目均可以谈