2021华漕峰度园项目商业定位策划方案-109正式版

东目关国原

JLV二；-I…

商业策划方案

P。WE8L/NK东联出品

商业功能定位及品牌策略3商业空间建议4

租金建议5运营管理建议6

区域市场解读及本体分析PART

项目大环境项目小环境竞品分析消费者趋势分析本体分析ONE

乐联国际

核心问题梳理

Question

项目定位

db]

找到贴合本项目的定位；量体裁衣度身定制，让项目如何脱颖而出，赢得市场美誉？

Question

A业态组合及品牌策略

如何实现区别目前已有及未来竞品商业，并差异化的超前项目发展目标设定？

项目大环境

云津国坏

南虹桥拓展区核心功能一精品化的医疗教育文化居住配套区、国际化的创新创业社区。

口位置与大虹桥核心商务区直线距离约3公里。

公路交通通达性高；轨道交通尚在建设中；

——诸光路隧道直通国家会展中心，3公里

——沈海高速、松泽高架、嘉闵高架、北青公路等城市主干道近

地铁13号线医学中心站；17号线诸光路站、25号线规划

区域发展现状：人口密度低；商业氛围薄弱；消费能力强

南虹桥地区——主要指闵行区的七宝地区、九亭地区（西至闵行区区界及西边界，北至苏州河，东南部以外环路一北青

公路一沪杭铁路一闵行区区界作为边界，总面积约为30.22平方公里。）

大虹桥板块规划

东有〃大浦东〃，“大虹桥〃上海重要的商务经济战略支撑中心

〃大虹桥”空间范围：虹桥综合枢纽务产业相对聚

围。重点点包包括括长宁长区宁全区部以全及部以及徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、♦定区

新泾镇、江桥镇、长风街道等。

“大虹桥”将成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有

“大浦东"，西有"大虹桥〃的〃双引擎"格局。

闵行区

虹桥商务区规划毁史邮

空间结构规划B9；上海“后世博〃松江区覆将就套

裁W等b

阶段重要的经济亮点86.0平方公里的虹桥商务区中

包括主动能区和主功能拓展区

南虹桥片区（华漕区域）一综合发展区依托楼宇经济，大力发展中高

端商贸服务，打造总部集群和生产性服务业集聚区。

整个片区将为虹桥商务区提供.:二，।

中高档的居住配套、国际医疗、国际教育，适

度开发生态旅游，休闲农庄为重点的都市精品农业。

上6卅则£

项目小环境

-V>r.

华漕镇，闵行对接大虹桥的窗口；随着商务人口导入和新兴产业发展，消费逐渐趋于均衡。

方林浦桥八酢生去的

的中,网景.

上旃加埴\建登村

的而学校、—市

⑥受黑E村部分镇区原住民；部分涉外别墅

西郊4回粤诲三忖本地居民和涉外人士是区域内主要消费客

G虹桥艮华

.倒物广场

发京罐忖

⑥青博菜市分

&瞪慎二村©重博一村

镇区原住民聚自驾车为主；公共交通能力有限群

集区□商业及消费特征

80%的生活日常消费就近选择,

，&虹桥万科甘心

上海红布机场窗一中高端消费及零售消费、体验型消费外溢到虹桥

.唐红桥

国博鬻4泮

青浦区培英核心商务区商圈。

.•东向阳河桥/

引除汉东；\\

:糊E:小国虹杓绿笆场

_。摘龙路

丁家角

项目小环境

高端医疗与教育文化产业集聚区；国际化、创新创业成为区域主旋律。

医疗中心

品忖纪+锢，讦

ftIS

*\3射③)纪王学校

白£日•忠贝雷23砂上沟货帝医跋1.上海新加坡国际学校A.上海国际医学中心

®嘉质亩力

@摇电鼓市

2.台商子女学校B.新虹桥医学医技中心

红卫行柴港南队

8屯神X!9溺店3.上海韩国学校C.华山医院临床医学中心

4.上海美高学校D.新起点康复中心

面就先5再

族家自

.上海美国学校

西田九加惶⑥)5

W万打灯就

6.上海英国学校

^ascwsnifffl

乔品开•上海要加校*««

i©林源的小立

区域商圈格局

关国际

-以现代全业态购物中心为

虹桥核心商务区商圈华住"汾前

主A—龙湖天街

B—虹桥天地

外环北t

C—新华联购物中心立交，

一歌恩林忖

华漕镇商圈—以日常生活、休闲生活为主

南陈笃

A—丰尚国际购物中心

B—绿地.旭辉E天地

C—华漕生活馆

——以商务配套、商务休闲为主!虹桥机场

邮湖港新

A-融信绿地国际（在售）

B—惠群广场（在建）

2设木根

C—中骏商业综合体项目（在建）上看国冢抵王村

D—本案

华漕镇已营业商业体

寐黎国际

".斛.瞰清"器、F.

丰尚国际时尚购物中心

世纪联华

总建筑面积约8.7W华漕生活馆

总建筑面积约

绿地旭辉E天地

商业举面积约3.5W1.2\AL

总建筑面积约3.9W商普积约2.2W

商业竞品分析■丰尚国际

距离峰度园项目1.5KM,是一个集零售、餐饮、娱乐、休闱、居住等功能于一体的时尚商业中心.

商业定位：是一个集零售、餐饮、娱乐、休闲、居住等功项目概况

能于一体的时尚商业中心。开发商上海丰柏集团

市场占位：涉外型、高端商业中心。

主力客群：周边国际学校人群及中高端消费居民。商业面积3.5万

物业形态酒店式公寓住宅与商业相结合

项目特色涉外型特色商业中心

项目动态2014年9月开业

项目正处于运营阶段。

项目地址华漕镇运乐路569弄

建筑风格现代简约

丰尚国际生活中

FASHIONPAI4eH

丰尚国际中心——业态分析I

国国际

‘泮,菱I.

2014年9月试营业，招商率达到•餐饮取代零售成为占比最高业态；管控不超过40%

70%商家开业率60%;•业态规划：中高端消费；餐饮、儿童、娱乐为主

•未来休闲娱乐业态比例将会在20%左右，与时尚运动相结合

亲子体验

14%

配套服务,餐饮

8%，35%

休闲娱乐

零售

11%

32%

丰尚国际---主要商户

寐黎国际

「可渗涉>L

主力店：控制在3-5家，约4000平米；占比约10%主题店/次主力店：

楼层商家品牌业态

***

华夏影城休闲娱乐

华豆国口示第三［瓜纯再餐厅餐饮

luaXiaCine

iceqs，2F-3F汇尊时尚中餐厅餐饮

爸妈乐儿儿童亲子

爱茜茜.

引力健身休闲娱乐

全家__零售

赛百味餐饮

ocostacoffee咖啡

1F

BAKER汉堡王餐饮

&SPICE蓝蛙餐饮

茉莉西餐厅餐饮

商业竞品分析-绿地旭辉E天地r.

距离峰度园项目865m,是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型商业。

____________________

商业定位：是集餐饮、教育培训、娱乐于一体的街区型项目概况

商业。

开发商旭辉集团

市场占位：街区型、休闲型商业中心。

主力客群：周边学校人群及中低端消费居民。

商业面积3.9万平米

物业形态LOFT与商业相结合

项目特色街区型商业

项目动态2015年10月开业

项目正处于运营阶段。

项目地址闵行区华漕镇纪翟路保乐路路口

建筑风格现代简约

绿地旭辉E天地——主力店

寐黎国际

主题店/次主力店:「可渗涉>L

零售，教育培训，休闲娱乐特色餐饮等业态

I楼层商家品牌业态

4F幻影VR竞技馆休闲娱乐

咕噜咕噜轮滑儿童娱乐

乐贝尼乐园儿童娱乐

3F

爱婴室母婴零售

KANO儿童生活馆儿童亲子

Sam'sFarm餐饮

2F欢乐士牛排餐饮

巴顿火锅餐饮

食其家餐饮

1F星巴克餐饮

屈臣氏零售

商业竞品分析■华漕生活馆美国P示

‘片总L

距离峰度园项目758m

项目概况

商业定位：一站式便捷邻里生活中心。

市场占位：生活配套型商业。

开发商上海地产集团

主力客群：周边家庭型消费居民。

rWn\11/rlhnTn约2.2万平米

物业形态邻里中心

项目特色街区型商业

■

项目动态2016年8月开业

项目正处于运营阶段。

项目地址闵行区繁兴路399弄1号

建筑风格现代简约

华漕生活馆—主力店

便捷一站式邻里中心，主要为附近居民提供生活便利，目的性较强；主题店/次主力店:

以大型超市、影院作为主力店，辅以餐饮、零售、休闲娱乐业态。

楼层商家品牌业态

影城

大润发3F上海7+影城影院

有滋有味餐饮

____IU

❖耘乐餐厅餐饮

宝岛眼镜湘里像爰贝国际少儿英语儿童亲子

42F

宝岛眼镜零售

本清素我家酸菜鱼餐饮

zoo

COFFEE

湘里人家餐饮

大润发超市

IFZOOCOFFEE餐饮

肯德基餐饮

商业竞品分析■融信绿地国际项目（部分开业）美国P示

‘片总L

距离峰度园项目500m,主题式体验商业街

项目概况

商业定位：主题式体验商业街。

市场占位：区域内稀缺的商业项目。开发商上海恺誉房地产开发有限公司

主力客群：周边办公人群及附近居民。

商业面积1.8万平米

销售型商业

项目特色

办公与商业复合项目

项目动态办公和商业基本售罄；商业尚未确定

招商运营政策

项目地址闵行北青公路联友路交叉口

建筑风格

ARTDECO建筑风格

商业竞品分析■中骏商业综合体项目（在建中）寐黎国际

匕

距离峰度园项目500m,一站it

项目概况

商业定位：主题式体验商业街。

市场占位：区域内稀缺的一站式商业项目。开发商中骏旗下悦泰发展有限公司

主力客群：周边商务办公人群及