万科宁波市场分析20140702

六月市场分析宁波万科市场组2014.7【量价走势】6月大市供给量162万方，环比增幅达128%，成交量根本持平；六区供给110万方，成交22万方，成交量均价13276元/平米。+128%14.514.414.314.214.113.1213.1113.1013.913.8.13.714.6成交面积〔万平米〕供给面积〔万平米〕宁波大市商品住宅供求走势宁波大市商品住宅成交价格走势-2%14.514.414.314.214.113.1213.1113.1013.913.813.714.614.514.414.314.214.113.1213.1113.1013.98013.813.714.6110成交面积〔万平米〕供给面积〔万平米〕主城六区商品住宅供求走势主城六区商品住宅成交价格走势成交均价〔元/平米〕+4%14.514.414.314.214.113.1213.1113.1013.913.813.714.6成交均价〔元/平米〕价格有虽所上升，但市场并无回暖。6月成交量下跌。工程降价促进的成交收益已初见疲软，【成交金额】6月大市商品住宅成交金额下滑8%至43亿元。主城六区成交金额缩水严重，6月仅30亿，下跌20%。14.214.113.1213.1113.1013.913.813.7Ø46-8%14.614.514.414.3成交金额〔亿元〕宁波大市商品住宅成交金额-20%Ø3214.113.1213.1113.1013.913.813.714.414.314.214.614.5成交金额〔亿元〕主城六区商品住宅成交金额【成交结构】6月大市各产品线成交根本持平。六区因降价热潮降温，成交速度放慢，但成交情况仍优于降价前市场。14.4371314.3271414.2131214.13112513.124173713.116154613.106184613.92123613.83112513.731414.64112514.55191437宁波六区商品住宅各产品线月度成交面积〔万方〕1114.4532414.53913.122751113.11267813.107226813.94196913.84216713.75216102514.3121614.271314.11714.66321宁波大市商品住宅各产品线月度成交面积〔万方〕首置首改再改高端再改高端首改首置【库存水平】因6月供给集中放量，大市库存已突破千万大关，六区达651万方，市场库存压力高危；存销比表现无恶化，目前六区优于大市。14.34114.22814.12013.121913.112013.102013.91913.814.53614.41913.71914.634存销比库存(万方〕宁波大市商品住宅月度宅库存及存销比14.53014.454014.33714.22514.11813.121513.111613.101713.91813.81613.71614.630存销比库存〔万方〕宁波六区商品住宅月度宅库存及存销比【库存水平】大市首置首改存销比上扬趋势，再改和高端持续小幅下降。六区存销比除高端外其余产品线均小幅上升。14.214.113.11-2%14.414.514.314.613.1013.1213.713.813.9存销比〔首置〕存销比〔高端〕存销比〔首改〕存销比〔再改〕14.614.513.813.714.313.1014.214.113.1213.914.413.11宁波大市商品住宅各产品线存销比宁波六区商品住宅各产品线存销比【开发商排名】1-6月万科大市排名第6，六区排名第5。14年1-6月大市开发商成交金额排名排名开发商名称成交金额（万元）市场占有率1雅戈尔1659925.9%2维科1321214.7%3罗蒙974493.5%4绿城953953.4%5奥克斯934043.3%6万科925143.3%7金地789532.8%8银亿744022.6%9中海638342.3%10世茂492761.8%14年1-6月六区开发商成交金额排名排名开发商名称成交金额（万元）市场占有率1雅戈尔1620538.7%2维科1281286.9%3罗蒙974495.2%4奥克斯934045.0%5万科925145.0%6中海638343.4%7银亿553203.0%8金地485912.6%9绿城479942.6%10港中旅429802.3%【江北北、潘火板块】6月江北北板块成交0.23万方，下降43%。潘火板块6月均价持续下跌，且供给集中放量致区域库存高危，未来板块竞争压力剧增。013.8013.7101.08.514.6314.4014.50.50.0-43%9.0-9%014.310,730914.2014.1013.12813.913.11013.1002.01.52.5成交均价〔元/㎡〕成交面积〔万方〕供给面积〔万方〕13年7月-14年6月江北北商品住宅供给成交概况金域国际所在鄞州潘火区域：6月潘火片区供给24.63万方，成交2.14万方，较缔壹城大量备案的5月，成交环比下降64%，但供给集中放量导致库存达46.31万方。中海国社一期清盘，三期和格兰晴天低开，缔壹城低价房源持续备案导致成交均价持续下降六月供给:格兰晴天11万方，国社三期3.97万方，宜家华府9.66万方，共24.63万方。主力成交工程为格兰晴天、金域国际、中海国际社区、缔壹城。云鹭湾所在区域：6月江北北区成交0.23万方，环比下降43%。库存36.89万方。六月供给：乐筑良品2.89万方主力成交工程为云鹭湾、乐筑良品。13年7月-14年6月鄞州潘火区域商品住宅供给成交概况2114.513.123-8%114.32011,34513.11-64%14.2614.414.114.6255102513.101341821213.7113.913.8【镇海、城西板块】6月镇海板块成交至3.32万方，低价房源成交继续带动成交量。城西因印象巴黎低开成交至2.81万方，但均价下跌至10840元/平米。18013.11013.10013.813.91613.722015500+1%14.61414.5814.4-19%14.3014.2014.113.120成交均价〔元/㎡〕成交面积〔万方〕供给面积〔万方〕13年7月-14年6月镇海商品住宅供给成交概况金色城市所在区域：6月城西片区成交2.81万方，环比上升20%。库存60.60万方。六月供给：维科馨院7.7万方，印象巴黎2.39万方，共10.09万方。主力成交工程为印象巴黎、维科馨院、加州里、学府名苑。万科城所在区域：6月镇海成交3.32万方，环比下降19%。库存96.92万方。六月供给：保利城三期13.86万方。主力成交工程为万科城、合生国际城、拉菲庄园、汇智佳园、恒大山水城、风景御园。13年7月-14年6月城西商品住宅供给成交概况1014312410,84020+20%11-13%14.5214.4114.3214.214.614.17413.1213213.1121213.9213.8413.74213.10【6月开盘工程汇总】16个工程开盘〔加推〕，平均销控率31%，两个工程销控过半：格兰晴天当天销控50%，中海国社三期59%。6月开盘工程情况汇总项目名称开盘时间推出套数主力产品平均价格成交情况开盘销控6月备案套数（截止6月月末）锦港府6-1129高层175192212116%—藏珑6-6265100、131、139、168、184122172811%49嘉利广场6-734898、119159527921%27格兰晴天6-821786、88、104、116、1191080010850%84世茂城6-9113高层104小高层139高层16500小高层173001513%11交通紫园6-1323874、87、89、114、135171327933%—公园里6-14354120、1381845815343%83印象巴黎6-1423695、98、101、118、129109009038%106名门府6-2154141、182、208234121426%2海外滩6-215188、95、1151680024%0新东城6-211201700滨江府6-21183110、131、134、184小高层18166高层164755027%2中海国际社区6-2219788、105、117、139946011759%12首府6-2484103、133178001012%6宜家华府6-26352高层97、108；多层94、112、115、124、132高层10320多层1305513739%6江城国际6-27141高层92、106、118、139、141172001511%—保利城三期6-27171高层102、109、113叠墅170、196、240、284高层8900叠墅126005029%—开盘平均销控率30%【近期待售工程汇总】7月预计8个工程开盘，共19.1万方，为金色城市一二级竞品，金域传奇二级竞品，万科城一级竞品，云鹭湾一二级竞品。近期待售工程情况汇总项目开发商区域产品类型主力面积（平米）预计体量（万方）预计售价（元/平米）预计推出时间备注嘉乐星城嘉乐集士港高层78-1262100007月中旬金色城市一级竞品恒威国际城恒威高桥高层90-140480007月中旬金色城市二级竞品公元世家开投庄市高层90-1402110007月中旬万科城一级竞品铂悦府九龙仓新三江口高层96-1382150007月底云鹭湾二级竞品碧湖国际绿地慈城新城高层991.2110007月中旬云鹭湾一级竞品檀宫环合下应别墅400-6003250007月底金域传奇二级竞品中央公园荣安中心区高层115-1733.6210007月初——恒大山水城恒大九龙湖高层82-1321.367007月中旬——合计19.1近期市场小结6月大市供给量162万方，环比增幅达128%，成交量持平；六区供给110万方，成交22万方，成交量均价13276元/平米。6月大市各产品线成交根本持平。六区因降价热潮降温，成交速度放慢，但成交情况仍优于降价前市场。1-6月万科大市排名第6，六区排名第5。16个工程开盘〔加推〕，平均销控率31%，两个工程销控过半：格兰晴天当天销控50%，中海国社三期59%。【近期待售工程汇总】外地高压开发商：九龙仓、世茂股份地产、中海、景瑞、龙湖。特征：宁波工程体量大，且一定程度进行价风格整。高压开发商项目开盘均价（万元/平米）在售均价（万元/平米）降价动作分产品线库存套数分产品线待推套数<9090-144144-180>180<9090-144144-180>180九龙仓铂翠湾高层1.9高层1.8、大平层1.6降1000

1453137

铂悦府———

881

龙湖滟澜海岸多层1.1、高层0.63、别墅1.65多层1.1、高层0.63、别墅1.65降1000145346325108未知名景台———

40464

世茂地产海滨花园高层0.7、别墅1高层0.5、别墅1降2000143123769

世茂首府高层2.2高层1.78降4200

326136

世茂城高层1.7高层1.6降1000

1606

世茂股份滨江府小高1.8、高层1.65小高1.8、高层1.65—33705485

孙家地块———

未定中海雍城世家高层1.6-1.8高层1-1.3降50001701

44

九唐别墅2.8别墅2.8—

85未定中海国社高层1.27高层0.95、大平层1.45、别墅2.6降3200528825748417771007354

寰宇天下———

520

阳光玫瑰园———

未定景瑞望府1160010000降1600168181910238238

上府———

256592

国社待推量极大【近期待售工程汇总】外地稳健开发商：金地、方兴、恒大、华润、绿地。特征：在售工程少或去化较快，库存压力小。稳健开发商项目开盘均价（万元/平米）在售均价（万元/平米）分产品线库存套数分产品线待推套数<9090-144144-180>180<9090-144144-180>180金地金地东御高层1.6、多层2.1多层1.1

1

48

新外滩1号高层1.7高层1.61910091

方兴金茂府——

505

272华润凯旋门高层1.1、别墅2.5高层1.15、别墅2.5

2214

卡纳湖谷别墅3.3别墅2.5

27

40湾头项目——

未定绿地海外滩高层1.75高层1.68-1.935027433132

94碧湖国际一期别墅1.3别墅1.3

18106

120210

恒大山水城高层0.65高层0.677242

未知城市之光——

69021680【近期待售工程汇总】本地高压开发商：荣安，雅戈尔。特征：存在大体量高价库存难去化，后续地块开发开盘延期。高压开发商项目开盘均价（万元/平米）在售均价（万元/平米）降价动作分产品线库存套数分产品线待推套数<9090-144144-180>180<9090-144144-180>180荣安荣合公馆高层2.3、别墅4别墅4—3

38

心居高层1.7高层1.3降4000

38

中央公园高层1.95—封盘调整价格2310661139

50300荣安月园高层1.3-1.4高层1.3-1.4—252334

3173

荣安香园———

未知东钱湖地块———

未定雅戈尔长岛花园高层2.8-4、别墅3.9高层1.9-2.2、别墅2.3降16000

7463

新海景花园高层4.5、别墅2.7别墅2.7—

14

苏园高层1.9高层1.9—

27

东海府高层1.6、别墅1.7高层1.6、别墅1.7—

4664388

紫玉花园高层3、别墅3.2高层3、别墅3.2—

106

26

御玺园高层3、别墅4.4高层3—

27

钱湖比华利别墅3.5别墅3.2降3000

19

新东城高层0.69高层0.7、别墅0.88—1001126060