企业工程管理手册

龙

湖

集

团

工

程

管

理

手

册

前言

随着龙湖集团乩全国布局和腺,工程职M3乍为产品建群Lffi空者,开断面I磕新9麻成不考验：，运

营节奏加快，宠户对房屋质量,尽管过程中有过挫折，但是我们仍旧开辱使命：户均报事量降低、报

事完结率提升,工程质量满意庙稳步提升开维持在较高分位；以项目成功交付为核心乩"两线六点五

管理"乩工程管理体系构建完成;工程职能四项核心能力——资源管理能力、组织管理能力、风险管

理能力、精益建造能力——也在“一前两化三目标”乩业务或略拴引下日益提升。

但另一方面，公司快速U又展、人才需求7T断提升，在开iR节奏紧张乩条件下，如何帮劣员工短时

间内快速熟悉和掌插龙湖工程管理相关制庙，这成为摆在我们面前乩一个亟待览决乩问题。为此，集

团工程部启励了《工程管理手册》（以下酶"手册’）白牖制工作。"手册"白牖制分为职育合野项目

管理两镂,第Tffi"文化不体系"，从企业及工程文化、组织架构、工程管理体系、工程核心能力四个

方面，对职能管理白相关内容过行了介约;第事分册"项目管理"，从计划管理、合约管理、技术管理、

质量管理、信息文档管理、安全文明管理、风险管理七个方面，对集团现有工程管理相关制庙速行了

系统乩梳理和归纳。如果将各个制庙比喻成珍珠，那么"手册"就是打各个珍珠串成项链乩线，我们

希望"手册"乩这种"穿针弓线’乩作用，能够帮劣同事们快速查阅和学习特定制庙，提升自身乩工

程管理能力开最终转化为生产力。

"手册”收布后，集团工程部会根据相关制庙能调整及后续意见调研情;牙，定期组织一线工程师

和相关同事通行修订和调整，力争打《工程管理手册》打造成为系统性强、覆盖面广、美观实用乩学

习工具。

最后，感谢集团运营部、造价采贩部、研4又部、人力资源部、物业管理部以及各地匙公司提出宝贵意

见乩同事们，感谢你们对二《工程管理手册》编制工作乩大力支持。

龙湖集团工程部

2015年12月

目录

第一分册文化不体系............................................................1

第一章企业及工程文化......................................................2

一、龙湖企业文化........................................................2

二、龙湖工程文化........................................................2

第二章组织架构............................................................4

一、集团工程部组织架构..................................................4

二、地区公司工程部组织架构..............................................4

三、工程部工作职责.......................................................5

第三章龙湖工程管理体系....................................................6

第四章龙湖工程职能核心能力................................................7

第二分册项目工程管理拴引......................................................8

第一章计划管理............................................................9

一、项目全景计划.......................................................10

二、工程形象进度计划...................................................11

三、工程验收计划.......................................................20

四、技术质量行为计划...................................................21

第二章合约管理..........................................................22

一、合约体系及招标组织.................................................23

二、招标管理...........................................................24

三、合同履约管理.......................................................30

第三章技术管理..........................................................39

一、勘察管理...........................................................41

二、设计介入...........................................................43

三、技术及施工方案管理.................................................48

第四章质量管理........................................................49

一、质量前控及过程管控.................................................50

二、质量检查及验收.....................................................52

三、分户验收及承接查验.................................................54

四、交房及质量维保.....................................................56

第五章信息文档管理....................................................58

一、信息文档体系分类...................................................58

二、信息文档动态管理...................................................60

第六章安全文明管理....................................................63

一、安全生产...........................................................64

二、文明施工...........................................................67

第七章风险管理........................................................72

项目全周期风险管控表...................................................72

第一^分册文化与体系

第一章企业及工程文化

一、龙湖企业文化

1、有纨律的投入型文化

■

结果

有企业家精神的职业经理人+操心员工on----->做大

优秀的个人

2、龙湖的核心价值观

二、龙湖工程文化

，匠人文化

匠人文化

行活到位，靠谱洒重要

既算大帐，也算小账，心中有薪

交冏，系统性思考

2,甲方能力

甲方能力

统筹项目计划，合理组织利用资源管理项目

识别、暴露、顿控项目风险

甄别、吸附、培养分供方资源一

尊重分供方，坚持同路人、合作共赢原则

具有甲方服务意识，有战利用合同管理分供方达成既定目标

3、工程师精神

工程师精神

对与业技术保持高庙白L敬畏心，严谨务实

系统思考，注重前控

责伏心强，敢担当

爱钻研，善二总结沉淀

具有宠户规觇

4、龙湖工程气质

揽全局重客户常自省

5、龙湖工程师七大工作原则

末梢原则为客户创造完整产品

样板合格后方每一项工作都应落实到未以合理成本，为客户提供

工，产品与样梢即执行者,确保工作能优质、功能完善、维护方

够及时完成。便的产品,并创造更多附

加价值。

Xi

第二章组织架构

一、集团工程部组织架构

二、地区公司工程部组织架构

项

目

技

术

负

麦

人

S

注：工程XX中心包括精装工程中心，景观工程中心，

对二i也匙公司工程部a厮能、项目人员配置基本原则及娱E程、景观工程中心乩设立条件，详见《龙湖

集团工程人力体系配置参考要求》（2016版1

此外，为帮劣新员工尽快熟悉龙湖工程体系管理要求和标准，《龙湖集团工程部入职引导人工作参考知

议（2016版）对二员工入职引导人工作乩基本原则和内容也速行了明确。

三、工程部工作职责

1、集团工程部主要工作职责

以工程质量宠户满意庙为导向，依托地匙公司，深化、完善工程管理相关贬则（强制性贬范、拴引、

参考知识），培讦开推广使用；组织集团工程棚查及地匙公司工程管理绊验交流，统一工程管理行为（技术

管理行为、质量管理行为）,提升工程职能四大核心能力（资源管理、组织管理、风险管理、精益建造）。

2、集团工程技术中心主要工作职责

以守节、提质、增战为目标，依托地匙工程职能，编制不修订工程管理相关贬则和组织培讦，提炼、

推广甘林做去，促迎地匙公司技术质量管I蜗隹化；建设维护工程IT平台，促迎集团工程管理信息化，为

工程管理行为落地提供支持；跟踪了览行业前沿技术，协劣地匙公司开展前沿技术试点应用，组织绊验研

认、案例分析开适时推广运用。

3、集团工程管理中心主要工作职责

以工程棚查、宠户报事系统为基础，通过数提不案例分析，促速地匙公司工程职能管理体系建设，确

保贬则落地；依据集团分供方管理制庙，协劣地匙公司提升资源管理能力，推励地匙公司合格分供方资源

库乩完善；通过项目启励会评实、片匙巡框I、停止点榴查，提高地匙工程职能风险顿控能力，确保项目实

现完整产品交付。

4、集团精装工程中心主要工作职责

推励地匙公司工程职能精装体系建设，依托地匙公司编制不修订精装工程管理贬则，组织与业培讦；

依据集团分供方管理制庙，协劣地匙公司提升精装资源管理能力，推助地匙公司合格精装分供方资源库乩

完善；通过项目启励会评笑、停止点榴查，顿控风险，确保项目实现完整产品交付。

5、地区公司工程部主要工作职责

推励和实现集团工程管理体系落地，提升工程职能核心能力，保证产品工程质量乩市场竞争力；完善

组织架构，提升员工能力及组织凝聚力；甄别、吸附优秀分供方资源，顿控风险，实现项目产品批期保质

乩完整交付，组织、跟速项目维保。

6、地区公司工程管理（技术）中心主要工作职责

深化集团工程管理贬则，推励和实现贬则落地；以月庙工程棚查、第三方质量评估、宠户报事系统为

基础，通过数据不案例分析，梳理项目工程管理系统性问题，顿控项目风险，提升各项目速庙、技术、质

量管理能力；组织绊验交流、培讦考试，提升工程师乩工程管理能力。

7、地区公司工程项目部主要工作职责

以工程质量宠户满意庙为导向，以国家法徇法贬和集团、地匙公司相关期则为前提，以合同为依提，

协调、整合内外部资源，实现项目产品洸期保质乩完整交付。

第三章龙湖工程管理体系

工程管理体系

以项目成功交付为核心乩"两线、六点、五管理"乩工程管理体系。

项

项

目

业务战略目

成

一前工

功

西化程

管

三目标交

理

付

y==

/职雌］（■一（

（黑输组织管理资源管理~^t酬^会议

〃一前.两化、三目标〃的业务战略

第四章龙湖工程职能核心能力

工程职能核心能力

全景计划工程节点管控建立完善的工程职能管理体系、

工程进度预警系统管控人才梯队培养体系

第二分册项目工程管理指引

第一章计划管理

计划管理主要相关文件

职能序号文件名称文件类型

1《龙湖集团项目全景计划管理办法（销售型业态）》（2015版）强制性赃范

2《龙湖集团项目全景计划管理办法（自持商业》（2015版）强制性赃范

3《龙湖集团项目运营停止点管理办法》（2015版）强制性赃范

运营

4《龙湖集团自持商业项目运营停止点管理办法》（2014版）强制性赃范

5《龙湖集团项目启动会管理办法》（2015版）强制性赃范

6《龙湖集团项目启动会成果模板》（2015版）援引

7《龙湖集团自持商业项目启动会阶段、样板阶段工彳隹引》（2015版）援引

8《龙湖集团工程计划管理办法》（2016版）强制性赃范

9《龙湖集团工程技术质量行为计第J管理办法》（2016版）强制性贬范

工程10《龙湖集团项目启动会工程管理桂引》（2016版）援引

11《龙湖集团工地开放日参考要求》（2016版）参考知识

12《龙湖集团住宅工程工序管理参考知识》（2016版）参考知识

研发13《龙湖集团设计计划管理制度》（2015版）强制性贬范

一、项目全景计划

1、销售型业态全景计划节点数量

职能运营投iR宠研研R又造采工程宠服营销物业景观合计

集团管控107—162211——48

地匙管控8413112122135

职能合计181114734232183

2、自持商业全景计划节点数量

职能运营商业财务研4又造采工程精装景观物业投4又人力合计

集团管控2517—171014———9193

地匙管控128116145221770120

职能合计37251332466217161213

3、运营停止点检查

对二销售垄业态，在项目运营周期内，集团设置了六个运营停止点逆行风险管控,（相关管理励作参见

《龙湖集团项目运营停止点管理办法（2015版）》）:

序号停止点名称序号停止点名称

1项目事阶段启励会4交房启励会

2首次开盘前风险框1查5工地开放日前点评

3中期运营停止点6组团后评估

首次开盘前风险检查交房启动会组团后评估

对二自持商业，在项目运营周期内，集团设置了蚯运菖凰埴通行风险管控,（相关管理励作参见《龙

湖集团自持商业项目运营停止点管理办法（2014版）》）:

项目二阶段启动会中期检查消防验收启劫会商业复盘

*

▲K▲AX▲-

±1骏取开工开业

1<____________________^1______________

60d450d1<_____________90d

240d

二、工程形象进度计划

1、全景计划中的工程节点

销售型业态

序号管控节点管控级别序号管控节点管控级别

1基础开工集团18完成外墙门窗主框施工集团

2主体结构施工至±0集团19正式电梯验收完开投入使用（新增）集团

3地库顶板防水及保护层集团20施工电梯拆除集团

4示范匙开工集团21景观单位速场集团

5主体结构施工至可售状态集团22自来水速场（新增）集团

6主体结构封顶集团23电力速场（新增）集团

7交房样板点评地匙24燃气过场（新增）集团

8屋面工程集团25开闭站、配电房设备安装完成（新增）集团

消防泵房、生活水泵房设备及管道安

9砌体及事次结构完成至1/2（新增）地匙26集团

装完成（新增）

10砌体及事次结构完成集团27正式通水地匙

11第一批次主体结构验收集团28正式通电地匙

12外墙抹灰完成至1/3（新增）地匙29燃气验收具备通气条件地匙

13外墙抹灰集团30具备供热条件地匙

14内墙抹灰地匙31完成道路基层施工地匙

15客内地热及地坪施工集团32清水工作面桐交精装地匙

16完成外墙保温及涂料施工集团33精装修元成实体工乙样板点评地匙

17外架拆除集团34户内精装完成及集中整改地匙

自持商业

序号管控节点管控级别序号管控节点管控级别

1完成项目所在地块市政条件调查表地匙34消防报警系统收点编程地匙

2基坑支护及囿方工程开工集团35防火卷帘安装完成地匙

3囿建总包迎场地匙36完成消防系统施工地匙

4完成囿方及桩基施工集团37正式通水集团

5主体结构施工至正负零集团38正式通电集团

6地下客外墙防水地匙39完成消防系统调试地匙

7囿建总包向机电施工单位桐交场地地匙40完成消防系统栩测地匙

8主体结构封顶集团41防火门安装完成地匙

9客外囿方回填地匙42完成地下客地坪懒散捏示\照明地匙

10地下客砌筑地匙43疏散楼梯前面层懒骷薪'照明地匙

11外用施工电梯安装地匙44幕墙达到消防验收条件集团

12屋面构筑物工程地匙45完成消防道路及景观硬铺地匙

13地上砌筑地匙46公匙精装达到消防验收条件集团

14完成屋面防水施工及虹吸雨排集团47地铁连廊结构工程完成地匙

15完成采光顶封闭施工集团48地铁连廊机电及消防施工完成地匙

16囿建总包向公匙精装单位桐交场地集团49地铁连廊精装、机电施工完成地匙

17完成货梯安装地匙50雨污水正式接通地匙

18完成扶梯安装地匙51完成空调主系统调试地匙

19污水泵安装开具备使用条件地匙52具备供热条件集团

20完成幕墙外装施工集团53正式通气到厨房末端集团

21完成生化池、隆油池安装地匙54道路面层施工完成地匙

22完成夜景照明施工地匙55完成空调通风及水系统综合调试地匙

23变电所囿建达到供电接收条件地匙56商业IT机房交付（含精装、设施设备）地匙

24消防控制客囿建条件完成地匙57商管、物业办公用房正式桐交地匙

收银内网综合布线不网绚设备安装调

25变电所设备就位地匙58地匙

试

26塔吊拆除地匙59地下客地坪工程及车位划线地匙

27外用施工电梯拆除地匙60地下客交通标识完成地匙

28消防控制客装修及设备安装条件完成地匙61商场标识系统完成地匙

29配电箱安装地匙62广告胖、庖招、LED完成地匙

运营商手机全覆盖（含电信、桐励、

30母线安装地匙63地匙

联通三家运营商）

宠流系统（含广场级和庖铺级）乩线

31电缆安装地匙64地匙

路铺设、设备安装、精庙调试

WiFi系统白殿路铺设、设备安装、故

32风机单机调试完毕地匙65地匙

果调试

智能停车场乩线路铺设、设备安装调

33消防水泵单机调制完毕地匙66地匙

试（全规频停车系统）

工程职能相关节点参赞辑图

地库顶板防水及

保护层*

工程职能管控节点

[I其他职能管控节点

_____S

屋面工程

砌体及二次结构外墙抹灰完成至

，3

内墙抹灰外墙抹灰

室内地热及地坪完成外墙门窗主

▼

工地开放日

完成丽E

承接查验

2,期量及逻辑关系

《龙湖集团工程计划管理办法》（2016版）分业态（高层、洋房、别墅）对工程速庙计划乩期量及逡

辑关系通行了说明，以供工程师在编制计划时参考。

序号工作项参考期量及要求逡辑关系及其他说明

地基处理工程

1根据实际情;牙地基载荷试验（如试桩）尽量前置。

完成

高层、洋房40天每批次流水基础施工范围至少应涵盖当批次单体砌筑捏入乩杼料运

2基础结构完成

别堂30天输通道和加工埼放乩场地。

高层、洋房每层25天集团全景计划M疆。硼次地库顶板施工范围至少应涵盖当批次单体

3地库结构施工

别壁20天砌筑捏入白田料运输通道和加工埼放乩场地。

高层：主体结构封顶前301.地下车库结构施工必须为单体砌筑及时捏入创造条件。如果砌

天完成体阶段乩杼料水平运输必须通过车库顶板，则车库顶交通流线

洋房：主体结构封顶后60匙块上乩防水及保护层必须在主体结构开超过6层前完成，同时

地库顶板、防水

4天完成开始安装调试施工电梯，丐最迟在主体通行到8层时，全面展开

及保护层

别墅：地库顶板结构施工完砌筑工程。

成后20天内完成防水及保2.高层大地库，最后一块地库顶板防水及保护层最晚完成时间应

护层为主体封顶前30天。洋房大地库，主体封顶后60天。

最后一块车库顶板防水及保

地库外侧基槽目乩：创造良好白场地状;牙，便二后期交通组织；

5护层完成后30天内应完成1.

回填

周边基槽回填。2.地下客外墙防水及保护层应紧随车库结构完成。

1.高层标准层期量设为6天，为综合平均值，已I各首层配模降版

高层每层6天探架搭设，高层垂直运输设备降战等因素考虑在内。

6主体结构洋房每层8天2.洋房标准层期量设置为8天。

别墅每层20天3.别墅单层期量抗流水批次结构工期每层JT应超过20天（含屋

面）。

屋面以上结构、

大屋面以上女儿墙、电梯机房、造垄及其他零星结构及砌体，封顶后

7砌体、事次禁主体封顶后45天完成

45天应完成。

（高层）

1.实测实量、结构打磨清理及导墙应在拆模清理后立即捏入丐须

高层、洋房：主体封顶后60在砌体施工前完成，开得占用关键线路。

天内完成；2.砌体及事次结构，须在封顶后60天内完成。

砌体及事次结别墅：砌体最晚搜入时间为3.高层：每栋主体结构施工至8层前，全面搜入砌体及事次结构

8

构完成每栋主体达到正负零后60施工，每层参考期量6天；洋房：单层砌筑期量为8天；别墅

天，主体封顶后60天内完单层砌筑期量为10天。

成。4.以上各业态期量为综合平均值，已将顶塞、事次结构等时间间

噎、降故考虑在内.

高层：主体封顶后105天内1.高层应在主体封顶后105天内全部完成，洋房为60天，别墅

完成；洋房：主体封顶后60为90天。

10屋面工程

天内完成；别墅：主体封顶2.别墅、洋房：在外架方案案核时充分考虑中间层小屋面和露台

后90天内完成尽新孰条件，尽量在刑呆温施I前完成小屋触露台冈胜层.

序号工作项参考期量及要求逡辑关系及其他说明

1.前置条件：主体结构验收。

高层、洋房单层期量3天；

11内墙抹灰2.高层、洋房完成时间开应B贮砌体完成后45天，别墅完成时间

别墅单层期量6天

开应晚二砌体完成后30天。

砌体完成后30天内完成1.前置条件：主体结构验收.

12外墙抹灰高层、洋房单层期量2天，2.完成时间开应晚二砌体完成后30天，高层、洋房单层抹灰期量

别墅单层期量6天综合平均值设置为2天，别墅为6天。

1.此处地坪包括卫生间、厨房、阳露台等部位，楼层内所有需要

客内地暖及地高层、洋房平均每层2天，打出平白领尽量一次完成。

13

坪施工别墅平均每层5天。2.高层、洋房完成时间开应晚二内墙抹灰后45天。

3.前置条件：内抹灰、管道、防水施工完成。

前置条件：

1.客内电梯（如有）通过安棚验收开能启用；

14施工电梯拆除外架拆除后50天2.外门窗框安装完成；

3.内外抹灰、地坪完成；

4.屋面工程完成；

5.别墅如无施工电梯，则开考虑此项.

1.剩余外装工作全部完成。

施工电梯拆除高层40天内翔

152.可以在拆梯前尽量多完成非交通口处凯砌筑工作，少留工作量

后剩余外装洋房20天内完成

在拆梯后。

前置条件

清水工作面桐：

客内工作面桐交应在30天

16交精装（批量精1、外门窗安装完成、地坪完成、机电顿埋及隐蔽工作完成；

内完成

装）2、重点关注第一E殳桐交时间和精装单位过场时间；

3、客内电梯启用（如有）。

完成时间为单体第一段户

17防火门安装内、公匙抹灰和地坪完成后吩沟婿房、管井、公旧盼，重辍主iS备房及蜗时电

45天.

最晚开始时间为单体第一段