神木县益辰仓储物流贸易市场商业计划书样本

目录

第一章前言1

第二章项目概述2

2.1项目提出背景2

2.2项目基本信息3

2.3项目发展和长期规划5

第三章市场分析8

3.1中华人民共和国物流业市场8

3.2区域物流市场发展与展望9

3.3目的市场分析11

第四章项目定位和整体规划13

4.1项目定位13

4.2项目经营发展模式14

4.3项目整体规划15

4.3.1功能分区16

4.3.2道路交通规划19

4.3.3绿化景观规划20

4.3.4用地规划20

第五章市场营销22

5.1市场需求分析22

5.2营销理念23

5.3营销渠道方略23

5.3.1招商方略23

5.3.2市场推广方略25

5.4招商推广筹划25

5.4.1筹办期25

5.4.2简介期25

5.4.3强力推广期26

5.4.4稳定推广期26

第六章管理体制27

6.1管理体系27

6.2人力资源配备与薪酬体系27

第七章财务分析29

7.1预测根据29

7.1.1收入及利润根据29

7.1.2成本估算根据29

7.2投资收益预测30

第八章资金需求38

第九章风险分析40

9.1风险概述40

9.2重要风险影响分析41

9.3风险对策与控制42

第十章结论44第一章前言

初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业发展规划，将物流业列入其中，将仓储、配送等各个物流环节营业税税率与运送业统一，调低为3%；扩大营业税差额增收范畴、对各地物流园区布局进行合理规划。

神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司紧跟国家对于将来产业振兴政策发展方向，结合陕西省榆林市神木县第二新村产业规划实际状况，拟在本地构建一座大型综合仓储物流贸易中转中心，以有效带动地区经济，并增进其她产业繁华。

榆林市神木县地处陕西北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之险，持灵夏之冲，其独特地理地貌、悠久历史、丰富土地矿产资源以及完备都市配套设施使得本地建设牵一发动全身，成为陕西省和西部地区物流业发展必经之地。

通过前期初步勘测和分析等工作，项目切实结合了国家政策、陕西省建设发展规划及神木县本地经济发展形势，抓住了当代物流业发展机遇。项目可以有效弥补本地仓储物流业空缺，通过开辟仓储周转中心和提供全面优质服务，缓和交通运送压力，增长经济推动力，为工业园区建设和陕西省物流业发展注入新活力。同步，从经济效益方面看，项目具备较高投资回报率，项目税前收益率可达28.90%，回收期在4.31年左右，高于行业基准，属于投资小，收效快建设项目。

本筹划书以国家和地方政策为指引，结合项当前期工作，分七大某些，从投资背景、目的市场、建设规划、营销方式、组织构造设立、风险控制，以及财务预测等方面综合分析规划，细致阐述项目各项基本方案，以呈现项目总体蓝图。

第二章项目概述

2.1项目提出背景

中央经济工作会议提出"拓宽民间投资领域和渠道，增强拉动经济增长社会合力"。会议强调，科学发展观第一要义是发展，越是在经济发展面临较大困难时候，咱们越是要坚定不移地贯彻发展是硬道理战略思想，牢牢扭住经济建设这个中心，始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋发展。随着世界经济危机进一步深化，国家及地方投资项目逐渐开始萎缩，某些公司倒闭破产，给社会带来极大就业压力。2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调节振兴规划，物流业是融合运送、仓储、货运代理和信息等行业符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，增进生产、拉动消费作用大。但是国内物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益提高。必要加快发呈当代物流，建立当代物流服务体系，以物流服务增进其她产业发展。

国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业发展规划。1月14日，钢铁和汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；2月4日，纺织工业和装备制造业调节振兴规划也获原则通过；2月11日，国务院审议并原则通过了船舶工业调节振兴规划；2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划；2月19日，轻工业和石化产业振兴规划获得通过；最后，有色金属和物流业振兴规划也获通过。至此，十大产业调节和振兴规划所有出齐，其实行时间将从至。

随后陕西省政府下发了《关于进一步增进榆林跨越发展若干意见》文献，积极响应号召，发展神木经济，神木县政府制定了《神木县国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》，编制了《第二新村产业发展规划》，建立了神木县第二新村产业园区。

神木县位于神府煤田，为中华人民共和国当前查明最大煤田，是世界七大煤田之一。该煤田重要分布于陕西省榆林地区，含煤面积24561km2，含煤地层为侏罗系中统延安组，单层最大厚度12.5m，总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。神府煤田储量丰富，煤层稳定，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性好不粘煤和长焰煤，是良好动力燃料和工业气化用煤。近年来，作为环保干净煤被国家关于部门和北方都市广泛推荐使用。煤化学活性和热稳定性好，是动力、气化、液化、化工、建材、民用抱负用煤。石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在97%以上。此外，铁矿石、石灰石、石油、膨润土等储量也很可观。

神木县领导与规划部门，也已经充分注意到了发展神木物流业迫切性。在推动"五个转型"发展途径中提出了"推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主流物流体系，形成与产业构造相匹配"能化产业物流+建材+装备制造综合物流"模式，成为"晋陕蒙地区物流集散中心"构想。

由此可见，本项目符合国家对于将来产业振兴政策发展方向，抓住了本地经济起飞机遇，弥补了本地物流中转空缺，项目建成后将会有效带动地区经济，并增进其她产业繁华，项目建设前景辽阔。

2.2项目基本信息

项目名称：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目。

承办单位：神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司。

项目地点：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目位于陕西省榆林市神木县第二新村神锦大街南侧。

项目总投资:9687.86万元。

项目重要服务对象为陕西省榆林市神木县第二新村经济开发区内生产公司，以及经本地交通网络进行运送作业中间商、运营商等物流行业从业商。项目重要业务拟设立有：

公司经营组织规划为：

公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。

公司组织机构共设1个高层决策系统，四大管理系统，若干个重要职能部门。组织决策系统实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。

组织决策管理层分为三层:总经理层、副总经理层和主管层。各层分别掌握不同层次决策权限和管理工作。

总经理层为战略决策层和总体规划层，副总经理层为战术决策层和筹划制定监督层，主管层为事务决策层和筹划执行协调层。新组织机构开始向机构扁平集约化，管理柔性化、级别弱化趋势发展。

各系统内部协调与合伙由中心副总经理负责，各个系统之间协调与合伙由总经理负责。

部门设计原则为:各个管理系统内部门设立必要保证是组织经济日标或组织资源价值优化日标直接实行机构，不单设参谋性机构或指引性机构。

公司重要经营模式为：

1、仓储交易：为钢材、工程机械和汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源重要为租金及自营收入；

2、仓库物流：水泥、陶瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货品提供储存仓库，收入来源重要为租金；

3、金属镁交易平台：打造金属镁交易服务专业平台，涉及交易服务和网络服务平台，收入来源重要为服务费；

4、临街商铺：建设大型工程机械配件供应中心，收入来源重要为周边公司和个人提供工程机械配件和维修服务营业收入；

5、办公区租赁：收入来源重要为租金。

2.3项目发展和长期规划

战略目的：公司经营发展目的是构筑"全国知名仓储物流中心，成为晋陕蒙地区物流中心集散地"产业基本格局。构建主业良性成长发展平台，同步择机发展有关服务产业，形成以物流为中心、集各项服务于一体综合性商业平台。

公司以仓储物流为核心，在陕西神木县建立一种大型物流产业基地，不断扩展中心业务，在2年内，逐渐完毕各项基本建设；5年内，初具规模，逐渐开发有关配套产业；内，成为陕北最大仓储物流中心，并最后发展成为全国知名连锁物流集散集群公司。

公司远景规划：

公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司发展方向。依照这一思路，公司拟定了远景规划发展战略：

1、致力于仓储物流行业发展，开创当代仓储物流产业新模式。

2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值提高。

3、以人力资源为主线，营造人才发展环境，实现人才国际化战略。

4、以服务为带动，依托专业、全面、优质服务理念，以网络推广与品牌战略为有力补充，实现多元化发展。

5、以创新为动力，加强多边合伙关系，以创新服务形式来引导市场发展，从而提高核心竞争力。

详细规划：

公司将来发展思路如下：

-：

1、是公司创立之年，公司将完毕项目选址论证、项目可行性论证，并经政府有关机构审批，获得榆林市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并逐渐开展初期建设。

2、公司将在两年内完毕项目基地基本建设，开展有关配套服务业务。

3、初步确立公司品牌战略研究及规划，逐渐建立公司战略品牌。

-：

1、建设成为完善物流产业基地，打造专业网络商业服务平台。

2、实现公司资本扩张，建立完善法人治理构造。

3、扩展有关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务为一体综合大型物流周转中心。

-：

1、公司进行规模扩张，建立集团化经营管理模式。

2、建立长期合伙伙伴制度，发展全国性业务推广，依托品牌效应，成为陕西省最大仓储物流中心，并以此为基本向全国拓展，发展物流品牌连锁经营模式，并最后成为全国知名连锁物流集散集群。

第三章市场分析

3.1中华人民共和国物流业市场

物流业是由服务分销业、运送业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信息业、货运代理业、包装业等构成复合型产业，是国民经济重要构成某些，涉及领域广，吸纳就业人数多，增进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中骨干产业和国民经济新增长点。进入新世纪以来，国内物流业总体规模迅速增长，服务水平明显提高，发展环境和条件不断改进，在增进产业构造调节、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

，全国社会物流总额达89.9万亿元，比增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增长值2.万亿元，比增长1.9倍，年均增长14%。，物流业增长值占所有服务业增长值比重为16.5%，占GDP比重为6.6%。某些制造公司、商贸公司开始采用当代物流管理理念、办法和技术，实行流程再造和服务外包；老式运送、仓储、货代公司实行功能整合和服务延伸，加快向当代物流公司转型；一批新型物流公司迅速成长，形成了各种所有制、各种服务模式、多层次物流公司群体。全社会物流总费用与GDP比率，由19.4%下降到18.3%，物流费用成本呈下降趋势，增进了经济运营质量提高。

但是，国内物流业总体水平依然偏低，还存在某些突出问题。一是全社会物流运营效率偏低，社会物流总费用与GDP比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流需求局限性和专业化物流供应能力局限性问题同步存在；三是物流基本设施能力局限性，尚未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便捷综合交通运送体系，物流园区、物流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁和行业垄断对资源整合和一体化运作形成障碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养和物流原则还不能完全满足需要，物流服务组织化和集约化限度不高。

下半年以来，随着国际金融危机对国内实体经济影响逐渐加深，物流业作为重要服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运送和仓储等收费价格及利润大幅度下跌，一大批中小物流公司经营浮现困难，提供运送、仓储等单一服务老式物流公司受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但导致物流产业自身发展激烈波动，并且对其她产业物流服务供应也产生了不利影响。

大型交易市场建立和发展是搞活流通，繁华市场，扩大城乡消费，保证市场繁华，不断提高物流服务当代化水平，增进物流业跨越式发展重要战略选取。面对国际金融危机影响，物流行业已成为当前拉动内需，扩大消费，搞活流通，繁华市场，振兴经济重要产业。在国家《物流业调节和振兴规划》指引下，各地区正在抓紧物流园区建设，发展大型物流交易市场。

3.2区域物流市场发展与展望

"十五"期间，随着经济、社会和技术迅速发展，陕西省物流业发展步伐加快，由起步阶段开始迈向理性、务实、迅速发展新阶段。物流规模不断扩大，货运总量迅速增长，第三方物流开始起步，物流公司数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增长值稳步上升。究竟，物流业产值超过300亿元，全省物流业增长值年均增长11.7%。物流业对经济发展增进作用不断增强。

尽管陕西省物流业发展获得了一定成绩，但与发达国家和先进省市相比，还存在某些问题和差距。一是物流基本设施薄弱。重要体现为总量局限性，不同交通方式之间、交通与仓储设施之间配套性、兼容性较差。保税物流设施建设滞后。二是物流公司总体规模不大，服务范畴窄。既有物流公司普遍基本设施和装备落后，管理方式粗放，缺少担当龙头大型当代物流公司。服务范畴集中在运送和仓储领域，功能比较单一。三是物流专业人才严重匮乏。缺少具备当代物流理念和专业知识策划、管理人才以及纯熟掌握物流信息技术专门人才。四是观念滞后，现行某些体制、政策、技术、原则等还严重制约着当代物流业发展。

加快发呈当代物流业是新时期经济社会发展必然趋势。依照《陕西省"十一五"当代物流业发展专项规划》，到，陕西省要基本建成以西安为枢纽，宝鸡、榆林、汉中、安康、渭南、商洛为节点当代物流体系，把陕西建成国内承东启西、沟通南北重要物流集散地；大力发展第三方物流，积极哺育和发展具备较强竞争力大型物流公司，努力提高物流业社会化、专业化和国际化水平。全省物流业增长值年均递增18%左右，达到900亿元，占全省生产总值15%左右。物流费用占全省生产总值比率在当前23%左右基本上下降3-4个百分点。

神木县物流业发展在陕西省处在较低水平，相对滞后于全县整体经济发展，尚处在自发阶段，急需整体规划，统一布置，重点哺育，使其与全县整体经济发展相协调，并成为神木县新经济增长点。当前，神木县政府已经充分结识到发展神木物流业必要性和迫切性。

《神木县国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》规定做大做强当代物流业，建立当代物流配送体系。详细涉及：1、加快哺育和引进物流公司，建立和完善物流配送、连锁经营等当代物流配送体系。2、发展以县城为中心消费和物流配送市场，满足中、高收入者消费需求；发展以重点城乡为中心流通、货品集散市场，发展城乡贸易。3、对老式商业应用当代经营方式、服务理念进行改造，着重发展商贸流通、交通运送、市政服务等行业，增强流通公司活力，广泛开辟市场。

随着金融危机传导效应显现和扩散，神木县域经济发展中产业构造不优、公司自主创新能力弱和抗风险能力低等深层次问题逐渐暴露，已成为掣肘科学发展"短板"。危机既"凸显"了发展中局限性，也带来了调节构造、提高层次大好机遇。此种状况下，神木县政府正在积极推动产业层次、产业构造、民营经济、社会构造和民生建设五个方面转型。在产业构造转型发展途径中，提出了"推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主物流体系，形成与产业构造相匹配'能化产业物流+建材+装备制造综合物流'模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心"构想。

3.3目的市场分析

，神木县经济继续保持了又好又快发展势头。全年实现地区生产总值290.58亿元，增长47%；完毕财政总收入72.27亿元，增长52.1%，完毕地方财政收入16.7亿元，增长55%；完毕固定资产投资134亿元，增长45%；城乡居民人均可支配收入达16075元、农民人均纯收入达6028元，分别增长27%和18%。县域经济综合实力居全国第59位，西部第5位，陕西省第一位，成为陕西省第一种综合竞争力进入全国百强县。

国民经济建设蓬勃发展，给本地钢材、水泥等建材市场提供了辽阔市场空间。《神木县国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》拟定了"十一五"期间，神木县环绕强县富民目的，以转变经济增长方式为主线，大力推动工业化、城乡化和新农村建设进程，实现城乡与农村统筹发展、经济与社会协调发展、北部矿区与南部山区兼顾发展、人与自然和谐发展、中省市公司与地方经济共同发展，全面推动经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神木、魅力神木、和谐神木。为了实现规划目的，神木县经济社会建设项目蓬勃发展。仅一年，神木县共安排基本建设项目157个，年度投资145亿元，其中县财政投资18.5亿元。如：大交通体系构建，涉及榆神高速公路、神府高速公路、包西铁路、准神铁路和红柠铁路建设等；工业区建设，涉及神木新村、第二新村和赵家梁、石窑店等工业区建设。

神木县位于煤炭资源富集区中心地带，县境内储煤面积达4500平方公里，已探明储量500亿吨。近年来，能源化工项目强势崛起，截至底，神木已经成为全国第一产煤大县（亿吨级）、全国最大兰炭生产基地（千万吨）、全国最大聚氯乙烯基地（百万吨），西部最大煤电基地（600万千瓦）、西部最大浮法玻璃基地（600万重量箱）、西部最大电石基地（百万吨），煤制烯烃、煤制油和多晶硅、三氯氢硅、1.4-丁二醇、煤焦油轻质化等高新技术能源化工项目已经建成或正在加快建设。

当前，榆林市将金属镁产业列为重点发展产业项目，将打造"中华人民共和国镁都"作为本地发展金属镁产业战略目的，神木、府谷也已经将金属镁产业发展提上日程，榆林地区金属镁产业发展迅速，当前生产能力和产量均居国内前列，成为国内金属镁重要生产基地。当前，全世界约有200家金属镁生产公司，其中中华人民共和国有160多家，榆林地区有40家，约占全国1/4。其中，府谷17家，神木11家。

硅铁、白云石和煤气等是生产金属镁重要原料，占金属镁生产成本一半以上，其价格对金属镁成本影响非常大。在当前金属镁价格低迷，原材料价格波动激烈状况下，低成本优势凸显。神木及周边地区硅铁、白云石和煤气等资源极其丰富，价格低廉，在发展金属镁产业方面，拥有其她地区不能比拟低成本优势。神木、府谷、榆林在国内金属镁产业链中地位逐渐提高，金属镁流通业务在神木前景可人。

当前，神木县境内大型仓储物流公司仍属空白状态，依照大型仓储物流依照神木县煤炭、电力、化工和城乡化等所获得成就，神木县发展规划，钢铁、工程机械、汽车和建材等产品大型仓储物流将是神木县经济发展重点发展产业。近年来，神木县都市规模迅速扩张，神木县相继启动了锦界工业园区、神木县城第一新村建设，神木第二新村也已启动。本项目即位于神木第二新村物流仓储区内。

神木第二新村规划中，规划产业项目涉及陶瓷、塑料、橡胶、镁合金和机械加工等，并配套有占地约2500亩物流仓储区。该物流仓储区将为神木第二新村及周边公司提供物流服务，依照需求，物流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、贵金属、化工与矿产原料仓储物流区、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽车城、工程机械等。第四章项目定位和整体规划

4.1项目定位

项目建设理念：整体规划，突出合理分布布局；突出配套功能，展示服务功能，发挥主导产业优势；明确市场定位，按照"总量控制、层次清晰、特色突出、发展协调"原则，塑造益辰仓储物流贸易市场交通便捷、配套完备、安全可靠、高效形象；构建完备信息服务平台，建设当代化服务体系；注重经济发展和环境发展平衡，加强绿化建设。

本项目建设地点位于榆林市神木县第二新村内。第二新村位于神木县城西北5公里处，占地面积15平方公里，依托神锦工业大街，以产业为主、人居为辅，由民营公司创业园和生态移民区两大区构成。

本项目位于神锦工业大街南侧，三面临街，处在第二新村核心地带，交通便利，配套公司、设施齐全，区位优势明显。项目东面紧邻第二新村管理中心，配套服务设施及其便利。神锦工业大街北侧为陶瓷工业园区、镁合金加工园区、橡胶加工园区和塑料工业园区，项目南侧是机械装备制造园区。

本项目拟建成神府地区设施装备领先、市场规范协调、供货质量稳定及时、服务完善大型综合当代化仓储、物流、贸易市场。目的顾客重要涉及：建材、机械、钢材等生产公司和贸易商。项目建成后，将成为神木地区集钢材、工程机械、汽车、建材（水泥、陶瓷、涂料、装饰装修材料等）生产厂家直销、代销及超市、商场货品仓储、物流、贸易为一体大型仓储物流贸易中转市场。

4.2项目经营发展模式

益辰仓储物流贸易市场采用规模开发、集约用地，注重可持续发展开发模式。仓储交易区、仓库物流区和临街商铺经营，采用自营和租赁双重模式。五年后，在经营需要状况下，可某些出售仓库物流区仓库（约2.15万平方米）使用权或产权，以加速投资回收，减少投资者投资风险。

益辰仓储物流贸易市场由神木县益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责管理。益辰仓储物流贸易市场有限责任公司本着"便捷高效、透明公正"原则，全权负责为入驻商户解决配套服务问题，为公司提供优势服务，营造良好仓储物流贸易环境。其重要职责：统一负责项目规划、建设、政策制定和入驻商户管理等工作。园区由益辰仓储物流贸易市场有限责任公司统一管理，入驻商户将依照不同公司规模享有园区相应服务:除可以直接使用物流信息系统平台支持外，尚有相应业务培训和专家征询支持，增进当代物流公司和当代工商公司成长。

金属镁交易中心则是依托神木优势金属镁产业，运用地缘优势，集中资源优势，建立起本地金属镁生产公司和外地采购商交易桥梁，通过各种增值服务，减少金属镁交易成本，为客户创造价值。重要服务方式涉及：1、在益辰仓储物流贸易市场办公楼辅楼设立金属镁生产公司展厅；2、设立交易服务中心，进行金属镁市场信息收集整顿、采购中介服务等业务；3、构建网络信息平台，营造金属镁交易服务专业平台。

4.3项目整体规划

本项目规划总用地面积为140亩，建筑面积51755.4平方米。在考虑用地、周边环境和建设现状等因素基本上，按照"集中高效"原则，确立了益辰仓储物流贸易市场四大主题片区：（1）仓储交易区。重要业务为钢材、工程机械、汽车销售；（2）仓库物流区。重要业务是为建材贸易、日用百货等货品提供仓储中转物流服务；（3）临街商铺。重要业务为工程机械配件供应与售后维修服务等；（4）办公区。重要业务为仓储物流办公服务和金属镁交易中心。

神木县益辰仓储物流贸易市场平面图

4.3.1功能分区

1、仓储交易区

仓储交易区占地约56亩，建成6大交易区，交易区总面积2.76万平方米，交易区道路宽8米。6大交易区细分为钢材、工程机械和汽车交易区。

仓储交易区平面图

（1）钢铁交易区

重要服务客户：神木第二新村工业区机械装备制造园区公司，周边煤矿、电厂、化工厂和建筑市场等。

重要钢铁品种：制造用钢、建筑用钢两大类，涉及板材、线材、型材和管材。

（2）工程机械交易区

重要服务客户：建筑工程公司、厂矿公司和运送公司等。

重要交易品种：载重车辆、挖掘机械、装载设备、筑路机械、起吊设备等，兼营售后维修服务。

（3）汽车交易区

重要服务客户：社会团队、居民，厂矿公司和运送公司等。

重要交易品种：各类轿车，以中高档为主，兼营售后维修服务。

2、仓库物流区

仓库物流区占地约48亩，建成6大仓库，仓库总面积2.15万平方米，仓库主干道道路宽12米。仓库物流区服务重要对象是本地和外地建材公司及贸易商等，为她们提供货品仓储中转物流服务。

仓库物流区平面图

3、临街商铺

在毗邻神木第二新村管理中心临街面和项目南侧临街面，建立一种大型工程机械配件供应中心，为周边公司和个人提供工程机械配件和维修服务。临街商铺为两层，临街商铺呈"L"行，临街长度为597.4米，建筑面积2.42万平方米。

4、办公区

办公区紧邻神锦工业大街，由一栋8层主建筑和2栋三层辅楼构成，周边辅以绿化带、喷泉和广场。办公区负责整个仓储物流贸易市场管理和服务职能，形成"一站式服务"和"全方位服务"服务中心。同步，在辅楼设立金属镁生产公司产品展厅和交易服务中心，为金属镁生产公司提供展示产品和公司形象窗口，同步为外地金属镁采购商提供一站式采购服务。

4.3.2道路交通规划

本项目紧邻神锦大街，项目2公里范畴内有众多公路交通枢纽：榆神、神府高速路出口；包神、榆神、神兴、神佳二级出入境公路与神木过境线交汇处。货品重要通过公路运送。此外，项目距神木火车站4公里，并有铁路延伸第二新村规划，铁路交通也是本项目运送途径之一。

项目场地内道路系统设立合理，在项目北面，设有两出入口与神锦大街相连，出入口宽8米，项目内建设二纵七横干道。南北向2条道路宽8米；办公楼与仓储交易区之间东西向道路宽12米；仓储交易区内道路宽8米；仓库物流区四周东西向道路宽12米。项目内道路宽敞，车少时，货车可迅速实现倒车，车多时，可环线行驶，以便货车高效进出。

4.3.3绿化景观规划

益辰仓储物流贸易市场绿地建设分为如下几种类型：

1、公共绿地：涉及草坪、花坛、喷泉广场等公共设施绿地。

2、隔离绿地：益辰仓储物流贸易市场在项目西侧规划有宽约5-6米，长约361.4米防护隔离林带，可以有效隔离噪声和污染。

3、林荫大道：益辰仓储物流贸易市场内沿主次干道布置绿化带，道路两侧种植树木，形成绿色林荫大道。

此外，在市场外围绿地上用不同颜色自然花草编织广告，既达到绿化目，又可为市场内公司提供宣传平台，同步也形成了一道绿色围墙。

4.3.4用地规划

1、总体规划用地

益辰仓储物流贸易市场用地涉及仓储交易用地、公共设施用地、道路交通用地及绿化用地等。仓储交易用地重要承担仓储流通功能，规划按低中、低密度开发，建筑形式进行简洁。详细用地规划如下表。

益辰仓储物流贸易市场规划用地明细

2、建设周期

建设周期两年。土建安排在每年3月15日-11月15日间。

项目实行进度表

第五章市场营销

5.1市场需求分析

近年来，神木县依托资源优势，高度注重城乡一体化发展，重点建设县城、大柳塔、店塔、锦界、大保当5个重点城乡和四大工业园区，发展产业集群。第二新村位于神木老城区和锦界工业区中间位置，临近县城，综合区位优势明显。

神木县第二新村物流仓储区占地2500亩，其中，益辰仓储物流贸易市场140亩，占第二新村物流仓储区5.6%。依托神木县第二新村产业集群优势和区位优势，益辰仓储物流贸易市场合处市场需求旺盛。依照《陕西省神木县第二新村产业发展规划》，-，第二新村物流产业年平均销售收入能达120亿元。

-陕西省神木县第二新村物流产业收入预测

5.2营销理念

益辰仓储物流贸易市场在招商和管理进程中将始终如一遵循如下宗旨：1、突出配套功能，展示服务水平；2、构建完美信息网络平台，提高信息互通速度；3、设施共享，以便入驻商户经营；4、生态设计，营造舒心工作和交易环境。

在项目建设经营理念指引下，益辰仓储物流贸易市场贯彻五个营销理念，运用灵活多样招商手段，分四个阶段针对三类客户，为入驻商户全面解决仓储物流贸易配套服务。

项目处在神木第二新村仓储物流区内，该区将建成各种物流园区。为了避免相邻地区物流基地恶性竞争，为谋求自身更大发展空间，益辰仓储物流贸易市场要采用恰当市场细分方略，依托自身独特优势，争取物流运作资源，比竞争对手更有效地为客户提供与物流活动有关基本设施、信息、征询等一系列服务。

5.3营销渠道方略

益辰仓储物流贸易市场营销涉及两某些内容：1、招商，采用各种招商方式，吸引商户入驻市场；2、市场推广，将益辰仓储物流贸易市场作为整体向市场推广，扩大知名度，为入驻商户开展业务提供良好市场环境。

5.3.1招商方略

在招商过程中一方面应准备完备宣传资料,这些资料涉及宣传画、电子宣传工具、原则服饰和招商手册等，培训专业招商人员，在此基本上可以运用如下招商手段，或者在某一阶段只强调一种手段，或者将几种办法结合起来使用，灵活多样地进行招商活动。

1、运用传媒招商

针对目的客户媒体习惯，设计打动心扉广告，运用老式电子媒体和印刷媒体进行大规模招商宣传。

2、举办或参加行业招商会

有选取地参加某些故意义行业会议，广泛联系客户。针对意向客户采用方案营销方式进行深度接触和谈判。

3、借助中介机构联系渠道招商

充分运用如招商代理机构等关于中介，向其传递招商信息，运用她们信息和渠道进行更大范畴招商活动。

4、安排招商小组积极招商

益辰仓储物流贸易市场可积极派出专业招商队伍，进行宣传、信息收集、拟定意向客户规定和原则，开展深度接洽和有筹划谈判进程。

5、借助电子网络招商

设立益辰仓储物流贸易市场专用网站，网站设立专门招商频道，网站内容要体现互动交流、内容丰富、信任公正等特点，借助网络搜索引擎连接各类招商网站和有关公司。

6、运用各类政府及协会渠道

运用政府关于机构和行业协会权威性，通过这种平台宣传和展示益辰仓储物流贸易市场招商信息，搜寻目的客户，提高招商推广力度。

5.3.2市场推广方略

仓储物流贸易市场市场推广目是提高市场知名度，吸引客源，增长市场交易额，为仓储物流贸易市场和入驻商户增长效益。益辰仓储物流贸易市场可以采用宣传手册、顾客杂志、出席推介会和交易会、视觉形象设计、互联网和广告等各种手段混合使用综合营销方式，以达到预期效果。此外，招商和市场推广可同步进行，也能互相增进，但各有侧重点。

5.4招商推广筹划

益辰仓储物流贸易市场营销战略能否最后贯彻，市场推广能否成功，招商活动起着举足轻重作用。招商活动可以分为四个时期，每个时期均有不同工作重心和工作内容。

5.4.1筹办期

筹办期工作重心为：在进一步市场定位基本上，规划招商预算，完毕招商宣传工具制作，积极运用新闻媒体和各种有效宣传工具，让潜在客户理解益辰仓储物流贸易市场理念和经营战略，为简介期招商活动做好准备。

时间安排：8月-3月。

5.4.2简介期

简介期目是在形成强有力销售组织基本上，加大宣传力度，引导潜在客户对益辰仓储物流贸易市场有一种明确人士，通过招商会和一对一招商人员推广活动，使招商活动进入抱负启动阶段。

时间安排：3月-6月。

5.4.3强力推广期

强力推广目是加大推销力度，力求益辰仓储物流贸易市场在简介期基本上完毕合计总量80%招商目的。

时间安排：6月-12月。

5.4.4稳定推广期

稳定推广期工作目的是完毕滞留20%招商任务，在以往招商经验基本上，寻找新客源和积极改进招商方案。

时间安排：1月-6月。

第六章管理体制

6.1管理体系

益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责益辰仓储物流贸易市场土地开发、基本设施建设、投资融资、招商引资、行政管理、协调和服务等工作。

公司采用直线职能管理体系，机构设立及职能划分如下图：

6.2人力资源配备与薪酬体系

需要配备各类人员125人。

用工形式：业务性较强岗位上所有采用合同制用工方式，别的采用暂时工用工形式。

本项目招聘有丰富经验管理人员、仓储、物流、贸易专业人员，各类人员上岗迈进行专业知识培训，并经考核合格后方可上岗。掌握当代化管理方式，提高公司管理水平。

劳动定员表

第七章财务分析

7.1预测根据

7.1.1收入及利润根据

1、基建贷款利率：执行中华人民共和国人民银行颁发现行3-5年期贷款年利率5.76%。

2、销售税金及附加拟定

（1）营业税：依照地方税务局规定，按销售收入5%计提营业税。

（2）增值税：由销售税抵扣进项税，税率为17%。

（3）都市维护建设税:依照国家财政部（1993）财发第42号文规定，按营业税5%计取。

（4）教诲费附加：依照国务院国创造电（1994）第2号文规定，按营业税3%计算。

3、所得税：依照服务业所得税原则，按利润总额25%计取。

4、基准收益率：按8%计算。

7.1.2成本估算根据

（1）管理费用：本项目管理费用为开发公司在管理和经营中所发生费用,按营业额4%计算。

（2）营业费用：本项目营业费用为公司经营过程中及寻常所发生各项费用按销售收入3%计算。

（3）财务费用：项目财务费用为开发公司为筹集建设资金所发生各项费用,本项目重要为贷款利息按年利率5.76%计算，第五年经营产生正钞票流入时，按利润总额15%补充贷款利息。

（4）工资等费用：各类人员工资按人均工资1500元/月估算,职工福利费按工资总额14%估算，中高层管理人员工资略高于普通工作人员，共498.56万元/年。

（5）其她费用：本项目场地维修费用及其她费用按销售收入1.4%计算。

7.2投资收益预测

方案一：所有建筑物所有用于租赁

将来五年公司整体业务财务数据预测

总成本费用表

单位：万元

项目收益估算表

单位：万元

项目效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将项目投资及项目收益与公司其他投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目投资收益及风险。项目钞票流量估算表

单位：万元

经计算，该项目年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。

依照利润和利润分派表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝48.23%

资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金

×100%＝67.55%

BEP（生产能力运用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%

＝25.09%

方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区

将来五年公司整体业务财务数据预测

总成本费用表

单位：万元

项目收益估算表

单位：万元

项目效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将项目投资及项目收益与公司其他投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目投资收益及风险。

项目钞票流量估算表

单位：万元

经计算，该项目年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。

依照利润和利润分派表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝55.54%

资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金

×100%＝77.78%

BEP（生产能力运用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%

＝25.60%

从计算指标看，方案一所有投资税前财务内部收益率为38.66%，税后财务内部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元，只要年营业收入达到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投资税前财务内部收益率为44.45%，税后财务内部收益率为35.76%，均高于行业基准收益率12%，并高于当前银行长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入达到25.60%，公司就可以保本。表白本项目除能满足行业最低规定外，尚有盈余。表白该项目具备较强赚钱能力，在财务上是可以接受。

第八章资金需求

为适应迅速增长区域经济形势，完善区域内建材产品物流贸易体系，实现公司业务和规模奔腾，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场，为本地钢材、镁产品供销提供良好平台及工程机械、汽车租赁平台。

本项目筹划总投资9687.86万元人民币，其中，固定资产投资8587.06万元，建设期利息100.8万元，流动资金投资1000万元，明细状况见下表：

总投资估算表

单位：万元

本项目项目建设总投资9687.86万元。其中，自筹5187.86万元，占总投资53.55%，别的46.45%投资额，即4500万元采用债权融资方式获得。

第九章风险分析

9.1风险概述

本项目在建设和全面投入运营后，将会受到各种风险困扰。这些风险重要来自于市场、内部管理、财务以及某些不可预见因素。如下就项目重要风险及其来源做简要阐述。

（1）市场风险

市场风险重要为行业市场发展进程风险、将来前景增长，以及行业内既有和潜在竞争等所引起风险。本项目所建设仓储物流园区，就所处地区、经营范畴和政策导向等方面来看，在长期市场竞争中，随着陕西省榆林市及周边地区各产业迅速发展，潜在竞争浮现几率较大，存在着一定市场竞争风险。但是本项目具备独厚地理、交通便利等优势，在一定限度上缓和了本项目市场风险。

（2）管理风险

管理风险重要针对公司在经营过程中内部风险控制，因而在设计时应从制度上规避也许存在内部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥公司自身管理优势，参加外部竞争。

本项目管理风险重要集中在领导团队决策中。陕西省榆林市神木县第二新村是一种集陶瓷、加工、物流、装备制造等各大工业生产为一体综合工业园区，中心物流园区管理和对大客户之间协调将严重影响本项目长期运作和收益。因而本项目管理风险重要来源于其操作中存在风险。

（3）财务风险

公司融资产生财务杠杆作用犹如一把双刃剑，公司财务风险重要表既有无力偿还债务风险和利率变动风险。国家贷款利率有波动，必然导致公司资金成本控制难度增大，从而抵减了预期收益。

本项目借贷和偿还能力方面财务风险较小，重要风险来自于对流动资产使用和控制方面。大型仓储物流行业需要固定流动资金以便进行正常运作。对大量流动资金进行精准运用和控制将增长公司在财务操作中难度，同步也会增大公司财务风险。因而本项目财务风险将集中在流动性风险中。

（4）其她不可预见风险

本项目所存在不可预见风险重要指社会环境、金融环境、自然灾害等因素所带来风险。在经历了世界金融危机后来，国内出台了十大振兴产业筹划，大力扶持物流业。同步项目所在地社会及人文环境相对稳定，长期发展前景良好，因而，重要不可预见风险将来自于本地自然环境及自然灾害方向。

9.2重要风险影响分析

通过对本项目各种重要风险来源判明，可以得知各种风险在不同方面影响着本项目建设和实行。现就各项目影响限度做综合比较，以便得以全面分析风险，并得出相应对策。

本项目重要风险影响限度对比

就本项目各种重要风险影响力来看，操作风险和流动风险相对较大，对项目顺利建设和持续运作有较大影响，需要着重引起注重；市场风险和项目风险位居另一方面，承办单位应在一定限度上予以必要考虑，提前做好应对办法；而行业风险等其她风险影响较小，公司只需实时进行必要方略调节即可。

9.3风险对策与控制

在分析了本项目各种风险及其影响限度之后，制定相应对策和控制办法就显得格外重要。因而，现就几种重要风险对策和控制方式进行阐述。

1、操作风险

为了减少操作风险所带来影响，本项目将引入当代管理机制，详细做法如下：

（1）制定明确长期战略目的和规划；

（2）建立强大管理和决策团队；

（3）开发各种经营业务，建立各业务实时跟踪评价体系；

（4）完善人力资源管理制度，建立有效绩效考核体制和公平公正薪金制。

2、流动性风险

减少流动性风险，最重要办法为加强资金掌控能力，为此本项目将：

（1）确立长期资金筹措和管理规划方针，有效保持一定限度流动资金比例；

（2）加强资金预算工作，建立灵活有效资金链监测和管控体系；

（3）加快项目建设周期，合理安排各项建设进度，以压缩建设成本、尽快达产；

（4）合理运用资我市场、投资公司、民间资金、基金机构等等广泛吸引投资，为项目将来发展提供充分资金保障。

3、市场风险

针对项目存在长期市场竞争风险，公司将努力建设长期合伙体系，以稳定客户和服务对象为依托，建立品牌效应：

（1）与大型运送商建立长期合伙伙伴关系；

（2）多元化服务模式，避免单一服务所带来风险增量；

（3）建立品牌效应，以品牌拉动市场。

第十章结论

本项目是在充分分析国际国内形势基本上，积极相应国家号召，结合本地实际状况，支持本地经济建设，为创业者提供经营平台，提高公司竞争优势基本之上提出。

本项目符合国家产业发展政策，2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调节振兴规划，随着物流行业发展，市场需求量将进一步增长，为行业提供了良好发展环境。

本项目重要收益除来自仓储租赁、金属镁贸易外，尚有商铺、办公楼租赁收入，此外项目地理位置决定项目土地具备较强增值潜力，在经营与土地双重获利模式下保证投资人资金安全。

神木县第二新村产业园区配套设施完备，动力成本低，可以大幅减少项目投资。总体来说，该投资项目风险小，回报率高，投资回收期短，具备较大投资效益。

本项目建成后，不但可觉得陕西省榆林市神木县带来可观政府财政收入，并且弥补了本地仓储物流业行业空缺，服务于神木及周边地区各产业及地方建设，不但支持了本地地方经济建设，也搞活了附近地区经济发展。该项目将会吸引国内外各类有关产业公司、物流、商贸等产业进入，在本地形成产业集群，最后形成庞大产业集群，给本地注入前所未有经济活力，并向周边形成辐射，带动周边地区经济发展。项目钞票流量估算表

单位：万元

经计算，该项目年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。

依照利润和利润分派表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝48.23%

资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金

×100%＝67.55%

BEP（生产能力运用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%

＝25.09%

方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区

将来五年公司整体业务财务数据预测

总成本费用表

单位：万元

项目收益估算表

单位：万元

项目效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将项目投资及项目收益与公司其他投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目投资收益及风险。

项目钞票流量估算表

单位：万元

经计算，该项目年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。

依照利润和利润分派表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝55.54%

资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金

×100%＝77.78%

BEP（生产能力运用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%

＝25.60%

从计算指标看，方案一所有投资税前财务内部收益率为38.66%，税后财务内部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元，只要年营业收入达到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投资税前财务内部收益率为44.45%，税后财务内部收益率为35.76%，均高于行业基准收益率12%，并高于当前银行长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入达到25.60%，公司就可以保本。表白本项目除能满足行业最低规定外，尚有盈余。表白该项目具备较强赚钱能力，在财务上是可以接受。

第八章资金需求

为适应迅速增长区域经济形势，完善区域内建材产品物流贸易体系，实现公司业务和规模奔腾，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓储物流贸易市场，为本地钢材、镁产品供销提供良好平台及工程机械、汽车租赁平台。

本项目筹划总投资9687.86万元人民币，其中，固定资产投资8587.06万元，建设期利息100.8万元，流动资金投资1000万元，明细状况见下表：

总投资估算表

单位：万元

本项目项目建设总投资9687.86万元。其中，自筹5187.86万元，占总投资53.55%，别的46.45%投资额，即4500万元采用债权融资方式获得。

第九章风险分析

9.1风险概述

本项目在建设和全面投入运营后，将会受到各种风险困扰。这些风险重要来自于市场、内部管理、财务以及某些不可预见因素。如下就项目重要风险及其来源做简要阐述。

（1）市场风险

市场风险重要为行业市场发展进程风险、将来前景增长，以及行业内既有和潜在竞争等所引起风险。本项目所建设仓储物流园区，就所处地区、经营范畴和政策导向等方面来看，在长期市场竞争中，随着陕西省榆林市及周边地区各产业迅速发展，潜在竞争浮现几率较大，存在着一定市场竞争风险。但是本项目具备独厚地理、交通便利等优势，在一定限度上缓和了本项目市场风险。

（2）管理风险

管理风险重要针对公司在经营过程中内部风险控制，因而在设计时应从制度上规避也许存在内部风险因素，在审计、管理流程上完善，从而在经营过程中更好发挥公司自身管理优势，参加外部竞争。

本项目管理风险重要集中在领导团队决策中。陕西省榆林市神木县第二新村是一种集陶瓷、加工、物流、装备制造等各大工业生产为一体综合工业园区，中心物流园区管理和对大客户之间协调将严重影响本项目长期运作和收益。因而本项目管理风险重要来源于其操作中存在风险。

（3）财务风险

公司融资产生财务杠杆作用犹如一把双刃剑，公司财务风险重要表既有无力偿还债务风险和利率变动风险。国家贷款利率有波动，必然导致公司资金成本控制难度增大，从而抵减了预期收益。

本项目借贷和偿还能力方面财务风险较小，重要风险来自于对流动资产使用和控制方面。大型仓储物流行业需要固定流动资金以便进行正常运作。对大量流动资金进行精准运用和控制将增长公司在财务操作中难度，同步也会增大公司财务风险。因而本项目财务风险将集中在流动性风险中。

（4）其她不可预见风险

本项目所存在不可预见风险重要指社会环境、金融环境、自然灾害等因素所带来风险。在经历了世界金融危机后来，国内出台了十大振兴产业筹划，大力扶持物流业。同步项目所在地社会及人文环境相对稳定，长期发展前景良好，因而，重要不可预见风险将来自于本地自然环境及自然灾害方向。

9.2重要风险影响分析

通过对本项目各种重要风险来源判明，可以得知各种风险在不同方面影响着本项目建设和实行。现就各项目影响限度做综合比较，以便得以全面分析风险，并得出相应对策。

本项目重要风险影响限度对比

就本项目各种重要风险影响力来看，操作风险和流动风险相对较大，对项目顺利建设和持续运作有较大影响，需要着重引起注重；市场风险和项目风险位居另一方面，承办单位应在一定限度上予以必要考虑，提前做好应对办法；而行业风险等其她风险影响较小，公司只需实时进行必要方略调节即可。

9.3风险对策与控制

在分析了本项目各种风险及其影响限度之后，制定相应对策和控制办法就显得格外重要。因而，现就几种重要风险对策和控制方式进行阐述。

1、操作风险

为了减少操作风险所带来影响，本项目将引入当代管理机制，详细做法如下：

（1）制定明确长期战略目的和规划；

（2）建立强大管理和决策团队；

（3）开发各种经营业务，建立各业务实时跟踪评价体系；

（4）完善人力资源管理制度，建立有效绩效考核体制和公平公正薪金制。

2、流动性风险

减少流动性风险，最重要办法为加强资金掌控能力，为此本项目将：

（1）确立长期资金筹措和管理规划方针，有效保持一定限度流动资金比例；

（2）加强资金预算工作，建立灵活有效资金链监测和管控体系；

（3）加快项目建设周期，合理安排各项建设进度，以压缩建设成本、尽快达产；

（4）合理运用资我市场、投资公司、民间资金、基金机构等等广泛吸引投资，为项目将来发展提供充分资金保障。

3、市场风险

针对项目存在长期市场竞争风险，公司将努力建设长期合伙体系，以稳定客户和服务对象为依托，建立品牌效应：

（1）与大型运送商建立长期合伙伙伴关系；

（2）多元化服务模式，避免单一服务所带来风险增量；

（3）建立品牌效应，以品牌拉动市场。

第十章结论

本项目是在充分分析国际国内形势基本上，积极相应国家号召，结合本地实际状况，支持本地经济建设，为创业者提供经营平台，提高公司竞争优势基本之上提出。

本项目符合国家产业发展政策，2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调节振兴规划，随着物流行业发展，市场需求量将进一步增长，为行业提供了良好发展环境。

本项目重要收益除来自仓储租赁、金属镁贸易外，尚有商铺、办公楼租赁收入，此外项目地理位置决定项目土地具备较强增值潜力，在经营与土地双重获利模式下保证投资人资金安全。

神木县第二新村产业园区配套设施完备，动力成本低，可以大幅减少项目投资。总体来说，该投资项目风险小，回报率高，投资回收期短，具备较大投资效益。

本项目建成后，不但可觉得陕西省榆林市神木县带来可观政府财政收入，并且弥补了本地仓储物流业行业空缺，服务于神木及周边地区各产业及地方建设，不但支持了本地地方经济建设，也搞活了附近地区经济发展。该项目将会吸引国内外各类有关产业公司、物流、商贸等产业进入，在本地形成产业集群，最后形成庞大产业集群，给本地注入前所未有经济活力，并向周边形成辐射，带动周边地区经济发展。项目钞票流量估算表

单位：万元

经计算，该项目年平均利润总额为4672.49万元，年平均所得税1168.12万元，年平均所得税后利润为3504.37万元。

依照利润和利润分派表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝48.23%

资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金

×100%＝67.55%

BEP（生产能力运用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%

＝25.09%

方案二：在经营第四年出售仓库物流交易区

将来五年公司整体业务财务数据预测

总成本费用表

单位：万元

项目收益估算表

单位：万元

项目效益分析及财务评估按照新增资金来测算，即将项目投资及项目收益与公司其他投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目投资收益及风险。

项目钞票流量估算表

单位：万元

经计算，该项目年平均利润总额为5380.42万元，年平均所得税1345.11万元，年平均所得税后利润为4035.32万元。

依照利润和利润分派表计算投总投资收益率、资本金净利润率：

总投资收益率＝年平均息税前利润项目总投资×100%＝55.54%

资本金净利润率＝年平均净利润项目资本金

×100%＝77.78%

BEP（生产能力运用率）＝年固定总成本年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本×100%

＝25.60%

从计算指标看，方案一所有投资税前财务内部收益率为38.66%，税后财务内部收益率为28.90%，税后财务净现值为14,954万元，只要年营业收入达到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投资税前财务内部收益率为44.45%，税后财务内部收益率为35.76%，均高于行业基准收益率12%，并高于当前银行长期贷款利率5.76%。税后财务净现值为19,323万元，只要年营业收入达到25.60%，公司就可以保本。表白本项目除能满足行业最低规定外，尚有盈余。表白该项目具备较强赚钱能力，在财务上是可以接受。

第八章资金需求

为适应迅速增长区域经济形势，完善区域内建材产品物流贸易体系，实现公司业务和规模奔腾，将募集9687.86万元新建神木县益辰仓