重庆金万科地产精装修专题研究报告样本

重庆金万科地产精装修专项研究报告一、精装修及有关政策解读（一）、精装修概念在房地产装修概念中涉及到全装修、某些装修、简装修、精装修等概念。普通精装修指是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用原则，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。在实际操作中，开发商因应需求实行精装修档次不尽相似，而国家有关部门当前并未就此内容进行有关立法规定，缺少统一原则。（二）、行业政策解读国家对装修房持勉励和扶持态度。房屋装修装饰涉及层面较多，为了规范发展，政府有关部门相继出台了一系列政策法规，对房屋装修装饰进行了指引和规范，某些重要法规解读如下：1、《都市住宅室内装饰装修管理办法》实行时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年内颁布。重要内容阐述：据理解该管理办法初次明确规定了室内装饰明令禁止五项行为，以及必要经批准方可进行七种行为。分析：业内人士以为此管理办法虽然直接管理是装饰行业，但受益却是消费者。在装饰过程中，装饰公司不懂得哪些行为被禁止哪些行为是必要经批准，因而导致纠纷和矛盾无从化解，该管理办法颁发有助于杜绝此种状况浮现，在浮现纠纷时也能有法可依。2、《住宅整体厨房》实行时间：《住宅整体厨房》行业原则于6月26日由国家建设部发布，10月1日实行。重要内容阐述：本原则有三大内容：一是规定将来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中龙头作用，原则规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜原则尺寸为原则，厨房电器和厨房其她设施尺寸要符合整体橱柜原则尺寸，为此，《住宅整体厨房》共制定了14种I型厨房原则和21种L型厨房原则类型；三是规定厨房给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设立，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同步，管线与设备接口应保证密封。分析：可以说从大原则到细则，本原则都制定了一系列详细厨房装修行业原则和严格规定，这大大增进了厨房装修规范和成熟。3、《商品住宅装修一次到位实行细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》实行时间：上述法规于6月份开始实行。重要内容阐述：上述法规只是指引性意见，并推广到康居示范工程3A级住宅里面，同步也推荐给全行业房地产开发、设计和施工单位参照执行。细则一方面对什么是住宅装修一次到位进行了拟定，细则初次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量第一负责人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应售后服务。并且，住宅开发单位必要向购房者提交装修质量保证书，其中涉及装修明细表，装修平面图和重要材料及部品生产厂家，并执行关于保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程全过程，不容许购房者个人聘请施工单位自行装修等。此外细则也对样板间以及保持装修多样性问题给出了指引性意见。分析：此法则实行标志着房地产向一次装修时代迈进，国家对一次装修持勉励和扶持态度，此后市场上装修房应运而生，所占份额越来越多。行业政策小结：国家对装修装饰行业规范从不间断，相继出台了大大小小政策、法规、细则以及原则等，对行业规范越来越细，也大大增进了行业发展和规范。从现状来说，国家对装修装饰业规范依然滞后，尚有许多方面未达到统一原则。因而开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大操作空间，和装饰公司以及置业者也较容易产生纠纷。当前较容易产生纠纷来源于对装修后验房缺少统一原则，政府在这方面当前还没有详细原则。在此状况下，一方面除了需要政府完善有关政策法规外，另一方面开发商也需要对现行政策法规进行完全吃透，在现行政策法规下找出一套符合公司自身良好发展模式，前期做好与置业者沟通工作，避免后期不必要纠纷。二、精装修市场发展以及优劣点分析（一）、国内精装修市场发呈现状国内精装修房市场发展较为成熟区域是房地产市场发展较为成熟北京、上海、广州等地区，上述区域精装修市场有着各自市场发展特性，代表着当前国内精装修市场最高水平，对精装修商品房质量、信任度以及装修个性化问题有着一套行之有效解决办法，这些都市精装修住宅开发模式和经验值得咱们借鉴和学习。北京：精装修正梯次推广。，北京精装修商品房很少，并仅限于小户型；到，这一现象发生主线变化，50%以上高档楼盘在实行精装修，而都市中心酒店式公寓、高档公寓及高档住宅区几乎所有在推广精装修。上海：半只脚进入精装修时代。据记录，当前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。之前大行其道毛坯房终于抵挡不住装修房蚕食，上海半只脚已经踏入精装时代。依照筹划，到，全装修住宅占新建商品住宅比例在中心城区将达到60%-70%，其她地区力求达到30%-40%。广州：精装修呈现专业化。早在七八年前，广州就浮现许多精装修住宅，当前，在售精装修楼盘约占总数五六成以上，都市中心地段房子装修原则平均每平方米约为-3000元左右，广州购房者好像已习惯了精装修住宅。据记录，广州所推出新楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅占40.5%。（二）、精装修优劣点分析精装修房作为房产发展一大趋势，越来越被各界接受，作为一种先进事物，自身有其长处和局限点，透彻分析精装修房优劣点，对于公司开展精装修房工作有莫大协助。在分析精装修优劣点前，咱们一方面得理解毛坯房装修弊端。1、毛坯住宅装修五大弊端装修质量不高。由于各住户分散装修，缺少高水平设计师指引，装修合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。装修对构造破坏较大。由于诸多装修队伍都是不懂行木工、瓦工构成，对建筑构造设备等都不理解，按住户规定盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下诸多安全隐患。纠纷诸多。由于住宅主体是开发商完毕而装修又是住户完毕，对住宅使用过程中浮现质量问题就很难说得清；此外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造诸多难以协调矛盾。从征询、设计、施工到验收，整个过程都是住户自行安排，少则一种月多则好几种月，顾客重要精力都要放在装修上，加之绝大某些住户对装修都是外行，各个环节坑蒙拐骗现象很难提防，材料及设备质量很难保证，住户经济利益也无法保障。政府职能部门监管也无法贯彻。尽管政府职能部门也成立有关机构也制定某些管理办法，但由于建设主体分散性等建设过程自由性，很难从程序上进行全方位监控。综上所述，“毛坯房”是旧有住房制度形成一种畸形儿，这种装修方式可谓是劳民伤财，已经到了影响住宅产业健康发展地步，精装修住宅呼之欲出。精装修住宅作为新兴事物，具备有助于实行住宅装修产业化生产、有助于装修设计水平提高、有助于装修质量及造价控制、有助于保障施工质量、有助于保障室内环境质量以及有助于社会监控等优势。2、精装修住宅六大优势有助于实行住宅装修产业化生产。精装修商品房能做到设计、施工、监理及验收一体化，能提高现场装修限度，能形成规模效应适合产业化生产，增进住宅整体水产提高。有助于装修设计水平提高。由于有了规模效应，可以吸引更多、更好设计师参加装修设计及研究，进一步提高装修设计水平。同步，住宅设计与装修设计是同一种业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提高住宅品质，为居住者提供高质量居住环境。有助于装修质量及造价控制。装修材料及住宅内设备品种繁多，更新换代频繁，普通住户无法全面理解。精装修商品住宅材料及设备购买都是有关专业人士控制，同步承包商与供应商长期合伙关系及批量经营，材料及设备质量有保证，价格合理。施工质量有保障。由于精装修住宅装修工作量大，通过招标方式可以择优选取有实力装修施工队伍进入家装行业，彻底杜绝路边施工队现象，有效地保证住宅装修质量。室内环境质量有保障。各方面专业技术人员介入，使室内装修能注重环保和防污染问题，选用无毒、无害、无放射性、无污染环境，有益于人体健康环保型材料及设备，防止成品家具对室内环境污染，使健康住宅成为现实。社会监控有保障。由于精装修商品住房提供是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供应住户各个环节都能得到有关职能部门有效监控。建设是一种主体，对浮现问题没有推委对象，责任也很不明确。住户与业主方矛盾以及住户之间矛盾会减至至少。然而，精装修也并非十全十美，对开发商、消费者以及装修公司来说，精装修操作、消费存在各种各样矛盾和弊端。3、精装修住宅三大弊端装修质量问题突出。有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多是质量问题，装修房质量已经成为消费者最关怀问题之一。当前行业缺少对精装修房验房统一原则，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因而产生纠纷。个性化装修被埋没。有调查显示大某些不接受精装修房业主，其中一种重要因素是对商品房装修风格不满意，以为千篇一律，不能呈现个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不也许做到每套一种方案，因而此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大某些业主需求。操作难度较大。商品房进行精装修，对于开发商来说并不但仅是多了一道工序。如何与装修公司合伙，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间责任和分工，对于装修顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到增进销售作用反而对因而严重阻碍销售，影响到公司品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。鉴于上述因素，精装修住宅将必然成为住宅发展主流方向，有助于引导消费潮流,但需要不断改进和克服行业自身弊端。三、精装修客户群分析客户群对精装修接受限度究竟如何？装修设计方案与否令到客户满意？客户对咱们会有哪些意见和建议？不同地方客户群会有不尽相似需求，但通过一种地方客户群调查分析，可以看出大多数此类客户市场共性需求。万科在青岛曾经做了一次精装修客户群调查分析（面对48位业主），分析成果如下所述。1、客户可以接受装修费用原则结论：63%客户可以接受装修费用为1000和1200两个原则。2、客户对装修接受原则阐明：基本装修：顶棚、地面、墙面作装修，厨卫简朴洁具。结论：客户对精装修、全装修认同度比较高，两者达到87%比例。3、客户装修关注因素排序装修房屋关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素环保问题装修质量开发商名誉材质品牌装修风格--客厅卫生间厨房卧室餐厅阳台地板橱具入户门灯具开关面板分户门结论：客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商名誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注区域；地板、厨具、入户门是最为关注装修产品。4、客户对厨房装修需求厨房装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素第七因素厨房门面开放式磨砂玻璃拉门透明玻璃拉门木门橱柜门把手内嵌式条形把手圆形把手橱柜台面浅色人造石深色人造石钢化玻璃水槽双槽单槽橱柜品牌海尔LG西门子方太帅康松下老板油烟机品牌海尔方太LG帅康西门子松下老板打火灶品牌海尔LG方太帅康西门子松下老板厨房墙面瓷砖大理石涂料厨房地面瓷砖大理石结论：客户对厨房需求倾向舒服和干净。5、客户对卫生间装修需求卫生间装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素洗手盆款式台上盆台下盆立柱式洗手盆卫生间储物柜吊柜+落地柜吊柜手盆下落地柜镜后柜洁具品牌TOTO科勒美标箭牌乐家热水器品类太阳能电热燃气热水器品牌海尔西门子史密斯林内能率卫生间附属间卫浴挂件清洗盆烘干机卫生间墙面瓷砖大理石涂料厨房地面瓷砖大理石结论：客户对卫生间需求倾向豪华、舒服和卫生。6、其她区域装修需求其她区域装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素玄关大理石地板地砖客厅墙面涂料+局部壁纸所有壁纸涂料卧室墙面涂料+局部壁纸所有壁纸涂料阳台墙面瓷砖大理石涂料客厅地面实木复合地板实木地板复合地板瓷砖大理石卧室地面实木地板实木复合地板复合地板地板格瓷砖墙/地面环保质量品牌风格涂料墙面环保质量品牌风格地板地面环保质量品牌风格结论：环保是其她区域装修重要考虑因素。7、客户对家电需求阐明：40人提出不需要配备家电，7人提出需要所有配备，1人提出只需要配备空调。结论：大某些人不需要配备家电，这在装修方案拟定中需要特别注意。调查小结：1、精装修或者全装修客户接受限度较高，也是将来市场发展趋势；客户能接受装修原则和地区经济水平以及客户经济能力关于。按照规律普通装修价格越高市场承办能力越小，必要恰当控制装修原则，太高档次装修并不是最佳选取，800-1500元/㎡装修原则为市场普遍接受；2、客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商名誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注区域；地板、厨具、入户门是最为关注装修产品。开发商在做好上述客户最关注内容之外，对其她方面也需要精益求精；3、大某些客户不需要配备家电，普通需要配备家电是投资客户或者少某些自住客户。在普通精装修操作中，很少配备家电除非本地市场有此类需求。四、开发商精装修操作模式及要点问题探讨（一）、三大模式及优劣点分析产业链模式模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配备采购以及装修实行，具备一条龙服务产业链。代表公司：碧桂园。操作方式：碧桂园旗下博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、构造及装修设计等；旗下全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目建筑工程；而碧桂园精修房、五星级酒店等装修基本上由其旗下雅俊装饰公司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己砖厂、玻璃厂等建材公司。优劣点分析：成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修实行，甚至装修材料，所有由属下公司承担，因而可以避免每一项环节上利润支出，并且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化产业链操作模式下，形成了碧桂园产品低成本、高竞争力。公司资金规定大，不适当模仿。碧桂园开发模式不是其她开发商可以容易模仿，它一方面需要庞大资金链支持。正由于此，碧桂园精装修操作模式只是一种特例，不适合大某些开发商模仿。常规合伙模式模式阐述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修实行，与材料供应商、家电供应商（重要是厨卫供应商）达到战略性长期合伙关系。代表公司：万科等大某些开发商。操作方式：普通开发商通过公开招标，聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施工公司按照设计方案进行装修施工；装修所需要材料以及家电配套，和有关供应商形成长期合伙关系。优劣点分析：成本较低，惯用操作模式。通过招标货比三家，尽量减少成本；和供应商长期合伙，成本相对较低，是当前开发商精装修房最惯用操作模式。环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工公司以及材料供应商进行合伙，之间环节繁琐，涉及层面较多，容易浮现问题引起纠纷。新颖合伙模式模式阐述：开发商与住宅工业化公司达到合伙，由住宅工业化公司整体负责装修事宜，涉及土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。代表公司：湖南远大住工。湖南远大简介：（湖南远大生产基地）远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立新型住宅制造工业公司。96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业公司起步，组织实行了一系列革新、创造、实验活动，通过发展，远大住工整体攻克了中华人民共和国住宅工业化一系列课题，并就国内住宅工业化发展最为核心模数协同、产品原则、技术集成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题摸索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅动态产能。技术长处：质量优秀：·彻底解决老式建筑质量通病·工厂化体系保证质量可控·全过程质量品控促成严格质量原则功能齐备：·十大住宅居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒服、耐久、环保、人性化·户型空间运用率高，符合人体工学原理环保健康：·全面采用环保材料，达到欧洲环境原则规定·空气干净技术运用，对老人小朋友尤为有益·水质净化解决，保障生活健康无忧购房：·无装修烦恼，保证入住即达到安心原则·积极式维修服务，一站式全方位售后维保，超越当前物业管理方式满足购买力：·从都市中产阶层收入出发设计产品，普通６年家庭收入可轻松拥有远大集成住宅·工业化优化过程增进成本下降与品质提高，不断提高性价比总价控制：·在单价不降基本上总价得以控制，并减少与面积关于其她各项费用·35万左右两房全装修房为产品供应主力户型优化：·以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高，使中小户型发挥大户型效率·主力户型面积控制在70-90平米，同功能节约20%户型面积使用费用低：·质量保障，维修成本低·节能，节约大量电费、燃气费·节约大量物业管理费用等远大操作模式图示：1、系统构成图示2、建筑组建图示3、优化集成图示4、主体系统图示5、机电系统图示6、装修系统图示成本原则：依照客户需求，可选取不同成本原则，普通600元/㎡。原则产品系列：BH5-40系列产品BH5—70系列BH5—90系列BH5—125系列（二）、精装修操作要点问题分析据关于部门记录，楼盘装修投诉已经占到整个房地产投诉比例30%以上，成为继物业管理之后房地产投诉又一大热点。（1）市场对精装修住宅满意度分析从其她都市抽样调查来看，已购买全装修商品房消费者中，表达满意、基本满意和不满意比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。分析成果：当前购房者对精装修商品房接受度和承认度较高，这也从此外一种侧面反映了随着精装市场成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎态度，也预示着精装修市场大有作为。（2）精装修常用投诉问题分析精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其原则描述不清引起矛盾、交付装修用料、手工和当时业主在样板间看到有天壤之别等，由此产生了大量交收楼纠纷。归结起来重要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确商定占了28.6%（如下图示）。分析成果：精装修是一种趋势，推广需要一种较长过程，需要对公司自身条件进行科学评估，特别是对即将浮现大系列问题又清晰认知。基于上述图表不难看出来，精装修市场投诉问题重要集中在四个方面，如果开发公司能较好大解决这四个方面问题，相信对于精装修推广会起到很大增进作用。（3）精装修重要矛盾及对策装修所带来问题可以归结为三种矛盾：开发商与装修公司之间矛盾、开发商与消费者之间矛盾，针对这些矛盾需要有恰当方式予以规避。①解决开发商与装修公司矛盾对策重要矛盾：装修公司以次充好、偷工减料；装修公司模糊报价；装修公司不能按规定期间竣工等；对策：通过招标方式，选取有较好品牌形象装修公司，并对外发布，这既是对工程质量保障，同步也可增强消费者信心，提高项目形象（对于装修公司也可提高其品牌形象）；此外选取与类似湖南远大住工这些住宅产业化公司合伙，会是较好解决问题办法之一。严格派专人监控装修公司操作流程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；订立周详装修合同：在装修合同里明确工程合用施工规范（可参照建设部颁布《住宅装饰装修施工规范》）；注明装修项目所使用重要材料以及设备品牌、型号、生产厂商，核心项目工艺做法、原则，重要装修项目要在合同附件中备有必要图纸；明确工程验收原则(关于验收原则各地有地方规定《家庭居室装饰工程质量验收原则》，建设部有合用于全国《住宅室内装饰装修管理办法》)；明确装修工程监理公司，验收时规定出具合法监理公司报告；明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项价格原则；明保证修时间和售后服务办法；明确浮现问题时罚则等。②解决开发商与消费者矛盾对策重要矛盾：消费者以为“货不对板”；消费者对装修质量不满意；消费者过于挑剔或故意找茬回绝收楼等。对策：订立装修补充合同，以保证双方利益，从装修设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细阐明，以此作为解决日后纠纷根据；在样板房展示时，将非交楼原则装修予以明示，避免消费者产生误解；设立工法样板房和装修材料展示区，把整个住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看明白，用放心；产生装修投诉总是很难避免，若发生投诉，应迅速采用应对办法，切忌迟延，以避免事件影响范畴扩大；发生投诉时，严格遵循之前订立合同作出评判，逐个解释查清，从保护消费者权益出发但又要维护自身合法权益。小