评估分析报告书

广西沙塘林场林木资源资产评定华寅评报字（）3033号生态工程101班第四组1项目名称：广西沙塘林场林木资源资产评定完成单位：生态工程101班第四组法人代表：王冠清项目负责：******（高级工程师、注册咨询师）技术负责：应启围（工程师、讲师）审核：******（高级工程师）评定人员：黄海浪梁艳园石智祺覃密密目录摘要…………………………2资产评定汇报书…………3基础情况……………3评定目标……………3评定对象和范围……………………4评定基准日…………4评定标准……………4评定依据……………4评定方法……………5评定过程……………5评定结论……………5尤其事项说明………………………5评定基准以后重大事项……………6评定汇报法律效力…………………6评定汇报提出日期…………………7备查文件（附件）（一）林地、林木资产评定技术说明（二）评定范围外业调查图（三）资产评定委托方承诺函（四）森林资源评定机构及评定人员承诺函（五）评定范围林权证（六）资产评定人员资格证书复印件（七）委托人身份证复印件（八）评定范围林地、林木照片广西沙塘林场林木资源资产评定摘要关键提醒以下内容摘自资产评定汇报书，欲了解本项目标全方面情况，应认真阅读资产评定汇报书全文。评定目标在用掌握通常资产评定理论和技术问题基础上，来确定对象范围内全部林木资源资产现值，对沙塘林场3、4年速生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等林木资产作为作价依据，利用适宜方法评定森林资源资产价值，使森林资产得到愈加好实现其本身价值。二、评定对象和范围对象和范围为广西沙塘林场13林班面积累计35.4亩和16林班面积累计62.1亩林地生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等资源资产。三、评定基准日：6月10日。四、评定方法依据森林经营和森林资源资产评定方法特点及评定对象实际情况，基于现有资料和经营目标，分别采取重制成本法、收益净现值法和年金资本化法进行评定。五、评定结论在评定基准日1月10日，评定对象连续经营前提下，产权属于*********************企业此次拟评定林木、林地资产总价值为20397386.8元（大写金额为贰仟零叁拾玖万柒仟叁佰捌拾陆元捌角）。********资产评定（盖章）法人代表：项目责任人：评定人员：6月15日广西沙塘林场林木资源资产评定华寅评报字（）3033号受广西省*********************企业委托，依据国家相关森林资源资产评定要求，本着“客观、独立、公正、科学”标准，根据公认资产评定方法，对广西沙塘林场林木资产实施了实地查勘、市场调查和询证，和我们认为有必需评定程序，对需进行评定林地、林木资产在评定基准日1月10日所表现市场价值做出了公允反应，现将林地、林木资产评定情况及评定结果汇报以下：一、基础情况****市兴宾区*********************企业集体所属林权证上林地面积共4239.0亩，林地在****市兴宾区城厢乡格兰村委和平安村委，详见《中国林权证》编号：B，记录表JDYMSY050001和《中国林权证》编号：B，记录表JDSYMSY010001。林地有村级柏油马路通达，林区道路很好，林地质量很好，集运材条件好，其中部分林地有被占情况，森林资源经营管理水平偏低。此次拟评定抵押贷款范围中，*********************企业所属林权证编号为B中1500亩速生桉林木资产全部评定，因该林地是承包平安村集体，委托方不要求评定；林权证编号为B中2739亩林地资产全部为企业全部，外业全部核实，有661.5亩林地用途已发生改变，此次林地评定量为0元，剩下2077.5亩林地全部评定；评定范围内1年生速生桉林木资产委托方不要求纳入此次评定范围，但要求评定其林地价值。二、评定目标在用掌握通常资产评定理论和技术问题基础上，来确定对象范围内全部林木资源资产现值，对沙塘林场3年及4年速生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等林木资产作为作价依据，利用适宜方法评定森林资源资产价值，使森林资产得到愈加好实现其本身价值。三、评定对象和范围对象和范围为广西沙塘林场13林班面积累计35.4亩和16林班面积累计62.1亩林地生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等资源资产。四、评定基准日6月10日。五、评定标准(一)遵照独立性标准；(二)遵照客观公正性标准；(三)遵照科学性标准；(四)遵照产权利益主体变动标准；(五)遵照资产连续经营标准；(六)遵照替换性标准；(七)遵照公开市场标准；六、评定依据(一)《国有资产评定管理措施》及其实施细则(二)《资产评定操作规范意见（试行）》(三)《森林资源资产评定技术规范（试行）》(四)委托方提供相关拟评定资产明细表及相关产权归属、工程技术、森林经营等方面资料。(五)和委托方签订评定承诺七、评定方法依据森林经营和森林资源资产评定方法特点，评定范围内森林资源有源资产现值，对沙塘林场3年及4年速生桉用材林、马尾松用材林马尾松经济林、湿地松经济林等林木资产，基于现有资料和经营目标，分别采取重制成本法、收益净现值法和年金资本化法进行评定。具体评定量算过程及相关指标见附件：林地、林木资产评定技术说明。八、评定过程接收委托本组接收广西沙塘林场委托，明确评定目标，确定评定基准日和评定对象及范围，确定评定方案，按评定要求搜集相关资料。资产清查在委托方配合下，对沙塘林场所提供拟评定林地、林木资源资产资料进行实地核查，内业统计分析，验证委托评定森林资源资产真实性和正确性。评定估算依据核查后拟评定森林资源资产清单和相关技术经济指标，选择对应评定方法，确定评定参数，进行评定估算。评定汇总依据评定操作技术规范对评定结果进行汇总和分析验证，撰写资产评定技术说明和资产评定汇报书，根据评定工作质量控制要求，经复核后向委托方提交资产评定汇报。九、评定结论在评定基准日6月10日，评定对象连续经营前提下，产权属于广西沙塘林场此次拟评定林木资产总价值为元（大写金额为贰仟零叁拾玖万柒仟叁佰捌拾陆元捌角）。具体评定值见下表1:评定结果一览表。十、尤其事项说明1、本汇报未考虑未来可能负担抵押担保事宜，和特殊交易方可能追加付出表1：评定结果一览表单位：亩、年、元林权证编号资产种类面积（hm）林种/地类立地等级每亩株树林木起源林木价值总价值B3年生速生桉16.83用材林Ⅰ植苗B4年生速生桉5.27用材林Ⅰ植苗B马尾松4.63用材林Ⅰ植苗B割脂马尾松22.57经济林Ⅰ植苗00B湿地松26.2用材林Ⅰ植苗BB其它林地15.45其它Ⅰ累计价格等对评定影响，也未考虑未来国家宏观经济政策,尤其是林业政策改变和自然力和其它不可抗拒力对资产价值影响，评定汇报仅作为委托方此次评定目标使用。2、此次评定中相关委托资产产权、图表等资料由委托方提供，其真实性、正当性和完整性由委托方负责，评定机构对于因委托方未提供真实完整资料而可能造成此次评定结果失实不负担任何责任。十一、评定基准以后重大事项评定基准以后，若资产数量及作价标准发生改变（如发生大规模森林火灾或病虫害使资产数量大量降低；或林业税费大幅度调整），对评定结论造成影响时，不能直接使用本评定结论，须对评定结论进行调整重新评定。十二、评定汇报法律效力（一）本评定汇报结论是在产权明确情况下，以连续经营为前提条件。（二）本评定汇报在评定机构签字盖章后，含有法律效力。评定汇报使用期为十二个月，即1月10日至1月10日期内有效。（三）本汇报书评定结论仅供委托方为此次评定目标和送交森林资源管理部门核准使用，汇报书使用权归委托方全部，未经委托方许可，我企业不得随意向她人提供或公开。十三、评定汇报提出日期广西沙塘林场于6月10号接收生态工程第四组委托并开展相关调查工作，于6月15号向委托方提交资产评定汇报。********资产评定（盖章）法人代表（签字）：王冠清项目责任人（签字）：评定人员（签字）：黄海浪梁艳园石智祺覃密密6月15日林地、林木资产评定技术说明按《森林资源资产评定技术规范（试行）》相关要求，依据森林资源资产评定对象年纪及评定目标不一样，常见评定方法有重置成本法、市场价倒算法、收获现值法等。此次评定依据森林经营和森林资源资产评定方法特点，此次评定森林资源有2年和3年生速生桉树用材林和5年生柑桔经济林，和林地资产，基于现有资料和经营目标，分别采取重制成本法、收益净现值法和年金资本化法进行评定。评定方法（1）重置成本法重置成本法：即按现在技术标准和工价、物价水平,重新营造一片和被评定资产一样林分所需资金成本和资金投资收益（利息）。其计算公式为：En：n年森林资源资产评定值K：调整系数。Ci：第i年以现时工价和生产水平为标准投资额。各年度投资标准、管护费详见技术经济指标。p：利率；n：年纪。（2）收益净现值法收益净现值法：是经济林评定常见方法，是将被评定林木资产在未来经营期内各年净收益按一定这现率折为现值，然后累计求和得出林木资产评定价值方法，其计算公式为：En：林木资产评定值；Ai：第i年收入；Ci：第i年年成本支出；u：经营期；p：折现率；n：年纪。（3）年金资本化法年金资本化法：年金资本化法是将评定林地资产每十二个月相对稳定地租收益作为资本投资收益，按合适投资收益率估算林地评定值方法，按以下公式计算林地使用权价格：无限期使用林地评定方法：Bu：林地评定值；A：是已明确年地租；p：是折现率或称投资收益率。2、外业调查小班外业调查关键经过资产全部者提供林权证等相关图表，到实地去核查面积、树种及生长情况，关键调查因子有造林面积、树高、胸径和林木生长情况等；调查结果见下表2：小班外业调查一览表。表2：小班外业调查一览表林权证编号资产种类面积林种/地类立地等级每亩株树林木起源林木年纪平均树高平均胸径平均冠幅B3年生速生桉16.83用材林Ⅰ85400植苗312.411.30.3B4年生速生桉5.27用材林Ⅰ81380植苗412.711.72.8B马尾松4.63用材林Ⅰ263植苗2713.8163.0B割脂马尾松22.57经济林Ⅰ80植苗2715.417B湿地松26.2用材林Ⅰ80植苗261318.31.7BB其它林地15.45其它Ⅰ累计3、速生桉生产经营各项技术经济指标（1）林木生产经济指标。见下表3：林木生产经济指标表表3：林木、林地生产经济指标表支出项目单价实施时间清山、炼山费120元/亩第十二个月整地（机勾）、回土、放基肥、种植人工费等400元/亩（按80元/工日估算）第十二个月苗木费0.7元/株（组培苗加运费，按10％苗木损耗及补植计算），77.7元/亩第十二个月抚育割草、松土、阔坎等250元/亩.年3年前每十二个月肥料费用基肥200元/亩（肥料价按2200元/吨估算）；第十二个月追肥250元/亩.年（肥料价按2200元/吨估算）；3年前每十二个月病虫害防治等森林保护费10元/亩.年；采伐前每十二个月护林职员资25元/亩.年；采伐前每十二个月管理费15元/亩.年；采伐前每十二个月土地租金220元/亩.年采伐前每十二个月不可预见费5元/亩采伐前每十二个月说明：表中经济指标参考****市林业生产交易市场调查数据综合确定；（2）利率：包含银行贷款利率和林业生产风险利率。银行贷款利率按中国银行7月7日公布5年以上贷款利率7.05％计算，风险利率依据国家国有资产管理局和林业部相关公布《森林资源资产评定技术规范（试行）》通知和财政部、国家林业局相关印发《森林资源资产评定管理暂行要求》[财企]529号文件相关要求，风险利率取1％，综合二者此次评定利率为8.05％。4、评定量算（1）速生桉林木价值评定：第十二个月支出：C1＝120＋400＋77.7＋250＋200＋250＋10＋25＋15+220+5=1572.7元/亩；第二年支出：C2＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/亩；第三年支出：C3＝250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/亩；第四年支出：C4=250＋250＋10＋25＋15+220+5=775.0元/亩3年生速生桉林木价值为：＝1.0×[1572.7×1407.9×(1＋8.05%)2+775.0×1407.9×(1＋8.05%)1]＝3763997.7元3年生速生桉林木价值为：＝1.0×[1572.7×1103.5×(1＋8.05%)3+775.0×1103.5×(1＋8.05%)2+775.0×1103.5×(1＋8.05%)1]＝4111736.6元（2）柑桔经济林林木资产评定：＝6844012.7元（3）林地评定：*********************企业所属林权证B上面积为2739.0亩，其中有661.5亩为其它林地，所以评定无限期使用林地面积为2077.5亩，带入公式得：评定范围总值为：3763997.7+4111736.6+6844012.7+5677639.8=20397386.8元即在评定基准日1月10日，评定对象连续经营前提下，产权属于****