综合项目调研分析报告

仪阳中心小学周围楼盘市市场调研报告7月27日山东佳信房产超市第一章调查说明调查时间:7月27日调查目标：经过对在销楼盘实地调查，搜集产品及竞品楼盘信息。经过对周围学区进行考察，搜集入学硬性条件及距离学校远近。经过对周围居民深入走访，搜集用户对楼盘认可度和购房意向。经过对周围道路实地行走，搜集交通情况。经过对周围超市及市场了解，搜集周围生活便利情况。调查范围楼盘：崇文名苑桃全部龙城王家庄回迁楼龙山河苑回迁楼学校仪阳中心小学肥城市第二高级中学居民当地原住户当地回迁户购房住户4、交通通往市区主干道学校周围辅道5、生活超市数量市场数量餐馆数量调查方法采取实地踏勘、问询和网上搜索相结合资料统计及分析方法此次调查资料统计依据调查统计和所搜集各项资料加以整理，分析方法努力争取全方面、客观。权威性说明此次调查耗时三天搜集资料，对周围居民进行深度走访，深入各个楼盘进行具体问询，得来资料和信息能够确保调查汇报真实性。第二章调查资料统计分析一、配套情况调查关键配套调查情况交通泰西大街（济兖路）到市区车程10分钟。凤山大街（10月份通行）到市区车程5分钟公交线路：6路公交车及乡镇直通车周围辅道均为水泥路，道路无显著破坏痕迹。教育幼稚园：仪阳中心幼稚园小学：仪阳中心小学（市直小学）初中：仪阳初级中学高中：肥城市第二高级中学商网每个楼盘在小区中全部安排有商业网点，伴随开发深入，多家大型商超也有入驻可能。仪阳镇农历五和十全部有大型集市周围商业门店也较多。医院肥城仪阳街道卫生院（原仪阳镇卫生院），周围楼盘和街上全部配有药店及小型门诊。银行、邮电四大银行及农商行、邮政银行全部有，配套服务机构齐全。因特网络属基础配套水电属基础配套煤气属基础配套污水有专门排污管道从上表资料统计比较能够看出：即使仪阳路网比较完善，但因为进入公共交通基础上全部是短途区间车，所以，整个仪阳生活和市内相比还极难说上便利，即使对于整个家庭有一辆私家车有车族来说，也还有很多不便。从教育配套上来看，仪阳镇教育资源丰富，从幼稚园到高中基础全部涵盖，但因为这些学校全部不是肥城比较著名学校。所以项目后期推广也不能太以教育为主推点。从商业配套来看，周围各项目均在内部进行了配套，仪阳镇上也有很多完善商业配套，但缺乏大型商超入驻。这可能也会是后期用户挑剔一个点。对比周围竞品及市区楼盘来看，只能客观来说，仪阳镇作为一个待开发镇来说，含有强大成长潜力，但现在生活大配套仍然是弱项。从交通要道来看，仪阳镇有着完善交通道路系统，两条直通城市主干道给仪阳镇发展带来了前所未有机遇，现在肥城市整体房价偏高，也给仪阳镇房产市场带来了一个大机遇。周围楼盘及竞品统计分析楼盘名称布局层数产权户型风格配套去化率销售均价崇文名苑行列式，全围合式布局18层高层建筑双证齐全105--145平方米各式户型现代简约风格幼稚园、小学、初中、高中。商超、休闲、餐饮、商网。已基础售完仅剩不到60套房还剩两幢楼未开盘4200元/平方米桃全部龙城行列式，全围合式布局6层建筑11层小高层小产权103--138平方米各式户型现代简约风格幼稚园、小学、初中、高中。商超、休闲、餐饮、商网。破旧小区已基础售罄入住率高2500元/平方米王家庄回迁楼单楼，独幢式6-11层建筑小产权95--135平方米各式户型现代简约风格幼稚园、小学、初中、高中。餐饮已售罄入住率高2500元/平方米龙山河苑项目具体信息未公告，暂不清楚具体信息小产权从上表资料能够看出：周围楼盘较多，已形成产业模块，在未来三到五年内，会形成较大规模小区群。小区性质大部分为回迁房，依据走访得悉，建筑质量通常，管理混乱，居住人怨言颇多。崇文名苑项目是大产权楼盘，从开盘时3850涨到了现在均价4200，历时2年多时间。足以说明，仪阳地域地产项目市场还是在缓慢增加。依据周围小产权楼盘二手房价格，基础定位在2300--2500之间，未见有超出2500这个价格。所以新项目除非有比较新奇卖点，不然市场基础定价可能不会超出周围楼盘太多。调研总结优势：项目区位较其它回迁房占有显著位置优势，西临龙山河，东临义务小商品批发城。靠近市区主干道凤山大街。项目周围交通主干道较多，西边泰西大街、凤山大街皆为通往市区主干道，抵达市区车程也仅为10分钟左右。西北方向就是泰肥路，是通往泰安一级公路。项目周围涵盖幼小初高四所名校，家门口即可完成全部教育。其中仪阳中心小学已升级为市直小学。项目周围各类超市、市场和集市众多，完全能够满足生活所需。劣势项目所占位置并非仪阳镇中心，而是在马堂村。项目是小产权房，即使村里能担保贷款，但对后期交易各方面还是有一定影响。项目周围学校皆为村镇学校，对城市购房用户吸引力不够。项目周围楼盘，因后期物业管理不善，造成负面信息较多。项目周围没有大型商超，给购物带来了不便。项目周围公交线路太少，给未来住户出行增加了困难。提议依据肥城市发展计划，和仪阳镇旧村改造计划，项目周围在未来肯定会形成大型小区群。所以提议假如有机会，项目是能够拿地进驻。依据周围竞品楼盘规模及定价分析，所以提议项目建成后价格定位区间为2700/平