《民宿文化与运营》课件-第四章 民宿建设

旅游民宿基本要求与评价1、标准

本标准规定了旅游民宿的定义、评价原则、基本要求、管理规范和等级划分条件。

2、范围

本标准适用于正式营业的小型旅游住宿设施，包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等。一、旅游民宿基本要求与评价3、术语和定义

旅游民宿homestayinn

利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。

注：根据所处地域的不同可分为：城镇民宿和乡村民宿。一、旅游民宿基本要求与评价4、评价原则

4.1传递生活美学

4.1.1民宿主人热爱生活，乐于分享。

4.1.2通过建筑和装饰为宾客营造生活美学空间。

4.1.3通过服务和活动让宾客感受到中华民族传统待客之道。

4.2追求产品创新

4.2.1产品设计追求创新，形成特色，满足特定市场需求。

4.2.2产品运营运用新技术、新渠道，形成良性发展。

4.3弘扬地方文化

4.3.1设计运营因地制宜，传承保护地域文化。

4.3.2宣传推广形式多样，传播优秀地方文化。

4.4引导绿色环保

4.4.1建设运营坚持绿色设计、清洁生产。

4.4.2宣传营销倡导绿色消费。

4.5实现共生共赢

4.5.1民宿主人和当地居民形成良好的邻里关系。

4.5.2经营活动促进地方经济、社会、文化的发展。一、旅游民宿基本要求与评价5、基本要求

6、安全管理

7、环境和设施

8、卫生和服务一、旅游民宿基本要求与评价9、等级

旅游民宿分为二个等级，金宿级、银宿级。金宿级为高等级，银宿级为普通等级。等级越高表示接待设施与服务品质越高。一、旅游民宿基本要求与评价10、等级划分条件

环境与建筑

设施和服务

特色和其他一、旅游民宿基本要求与评价谢谢观看民宿调研--文艺是病，文艺青年先别急情怀

“我要一所大房子，有很大的落地窗户，阳光酒在地板上，也温暖了我的快子。我要所大房子，有很多很多的房间，一个房间有最快的网路，一个房间有很多的吉他，一个房间有我漂亮的衣原，一个房间住着朋友和他的爱人.....”一、云之蓝

大理白族原生古村里一片门前有湿地、情人树，背靠苍山面向洱海的土地二、其光处于半开发状态的小洲村三、肯派静姐家一到春天，朋友们就盼着院子里的樱桃花和樱桃四、松赞白玛多吉说:“我希望在精神层面对别人有所帮助。我是给客人做家，松赞就是很多客人远方的家。”五、慕吉·云溪山居古朴低调的客家老房子。仿佛与山、树、溪流一起成长《旅游民宿基本要求与评价》中，民宿被定义为“利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然文化与生产生活方式的小型住宿设施”深圳新旅民宿客栈发展研究中心高级顾问徐灵枝认为：“非标”，单体“小而美”或“小而馨”或“小而趣”，以“民”为主、以“宿”为基广州市城市规划勘测设计研究院建筑设计四所所长张伟认为：倡导生活体验的经营模式。在功能上，又可以将民宿分为以下五种类型：农业体验型：以农林渔牧业为基础，含吃、住、娱、休闲度假于一体的综合型场所。一、过云山居民宿，不仅仅是旅游过程中酒店住宿的补充，应该说民宿是一个独立的业态，一个有故事、有心灵触动的业态二、安之若宿我们的相遇，我们的融合，所有的一切，都只是顺应着自然，所以就自然地微笑向暖，安之若素吧三、肯派静姐家“这里首先是我们的家和手艺工作室，其次才是待客的民宿。”民宿行业现状从数据来看，民宿行业正处于高速发展阶段，我们特地联系了莫干山民宿学院的班主任李鸣，向他打听参加课程的学员特点，从中勾勒出计划开民宿和已在经营民宿的人群的画像。谢谢观看选址原则

“民宿一种新兴的旅游休闲形式，是农民向城市居民提供的一种回归自然、放松身心、愉悦精神的休闲旅游方式。一、民宿选址，讲究天时地利人和

1.找合适的地方架摄影机，考虑环境景色和在这个地方的感受

在松赞梅里精品山居遥望梅里雪山，这里四周的景色

都是“推窗即景”

一、民宿选址，讲究天时地利人和2.若没有政府的保驾护航，民宿就像没有爹妈疼爱的小孩儿一样一、民宿选址，讲究天时地利人和3.不要轻易陷入自建配套的境地，尽量找基础设施较完善的地方一、民宿选址，讲究天时地利人和4.考虑周边配套，替客人想“来了民宿后还能干什么”

“安之若宿”所在的和顺古镇位于云南省腾冲市西南，

四面火山环绕，山上名木古树郁郁葱葱，涛声阵阵一、民宿选址，讲究天时地利人和5.选择游客量稳定的区域，不要被美好而偏僻的山水迷惑

一、民宿选址，讲究天时地利人和位于莫干山深处碧坞村的“大乐之野”6.考虑交通可进入性，解决客人的停车问题

一、民宿选址，讲究天时地利人和7.寻找有特色、与当地文化接轨的地方，成为第N+1户人家

一、民宿选址，讲究天时地利人和8.选择产权明晰的物业，寻找人品可靠的房东

一、民宿选址，讲究天时地利人和谢谢观看民宿选址民宿经济是农家乐的“升级版”，是一种将生态农业、生态旅游业和生态人居业“三合一”的新业态，是一种与未来和国际接轨的新兴经济业态。1.选址是决定民宿经营成败的第一要素一、民宿选址的重要性

2.选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。1具有合法性，要具有法律规定的经营场所。

2节约成本，以理想的租金租到理想的经营场所。二、民宿选址的依据三、民宿选址须考虑的因素

（一）市场因素

（二）生态环境因素

（三）交通条件

（四）气候因素

（五）区域基础配套条件

（六）区域客流稳定性(季节性民宿类型选址要求赏景度假型民宿著名观光景点或风景区等自然条件优越地区农村体验型民宿有农牧生活为主要卖点的农村，如种植、采收、挤牛奶等农业活动民俗型民宿地方性传统艺术或是特色文化为主的地区历史文化型民宿古城古都旁边四、根据民宿定位来确定选址类型

谢谢观看选址要素选址要素与投资潜力区域气候交通生态环境区域景观独特性区域基础配套条条件获取物业及建设成本运营及管理成本：区域政策风险区域客流稳定性(季节性)

区域文化氛围及民情选址——区域定位进行民宿选址时，需要收集调研信息,主要包括：年接待游客、年龄结构、客栈总量、客栈日常平均价格、游客过夜量等。例子（2012年丽江）：2012年,丽江年接待游客为1500丽江客栈总量大约为2500多家消费年龄结构主要为20-35岁200-300的房间价位最受欢迎游客到丽江后过夜的平均天数为2.5天通过数据得出结论:当时丽江客栈方面的缺口很大,还有很大潜力!所以,我决定到丽江去开客栈。客源目的地的考察确定：游密到丽江后必须去的几个地点,首选当然是丽江的古城-大研、其次是束河古镇、玉龙雪山等地,通过分析得出结论：丽江的古城-大研是游客必须去的景点。必须去的景点,也可以理解为客源的主要目的地。在客栈前期数据搜集时,我们着重选择客源的主要目的地,这是区域定位分析的关键点。选址——市场定位结合当地特色打造客人最喜爱的客栈！！！！客栈的定位,首先考虑客栈必须要有自己的特色,要适应市场,满足客人的需求。通过前两项的选择以后,大体上丽江这家客栈的蓝图就呈现出来了:客栈的位置一定要在古城里面,它的风格一定要具有当地的特色。然后我才会考虑客栈周边设施、交通、夫来潜力以及营销方式等,最后全方面的综合考虑客栈建立在哪个位置。选址——其他因素有些不足可以弥补：在实地选址中应该会常遇到这样的问题:看上的地方要么租金成本太高,或者已找不到好位置,其实,有时我们客源用未来的发展趋势可以来弥补现有情况下的地理位置上的不足。营销方式影响选址：不同于以往，如今的客栈营销方式已转变为线上为主、线下为辅的情况,我们新开民宿客栈时就得充分考虑,如何将来自线上的客源与我们的客栈地址定位相结合。线上客源对于位置和价格的要求相对较高,比如位置不便利、交通不方便等,会影响口碑，相同区域价格若是具有吸引力,客人会用价格的优势抵消客栈在位置方面的劣势。选址——盈利公式客栈年总收益的百分之四十≥年运营成本费年总收益(年平均房价x客栈间夜量x年平均入住率）x40%≥年运营成本(租金+员工+水电费等）选址客栈选址一般选在交通最为便利,城市文化最有厚重的点。综合看,在交通重要节点的巷子里会是一个不错的选择。第一,如今客栈都是基于网络销售为主,所以不一定都需要在大路口这样的最佳位置；第二,从成本角度考虑,在巷子里面成本相对低一些。以目前国内情况来看,租金高，销售的价格却不一定成正比。因此,在城市中,有文化热点的区域里,寻找一个交通尽可能方便的巷子,会是不错的选择。物业与合同选址区域确定后,我们着手在这个区域寻找相关的物业。物业里面主要针对租金、年限、房东人品、房屋的证照等问题进行考虑。当我们在看一份合同时,除了基础的租金、年限以外,需要参考的因素有很多。首先,在中国现有法律框架下,房东的人品以及单位是十分重要的,房东违约事件在大理、丽江、腾冲都卷发生过,这可能是合同条款外很重要的一个方面此外,大家也都知道,没有证照的话,在经营中会更被动。例如,遇到一些不好的客人,比如东西被偷、客人大吵大闹、喝醉酒等,都会对老板形成不同程度的压力。再就是转让费与装修,前面提到的租金、期限、增长率、违约金,这些都是大家会注意的合同内容,但往往我们容易忽视这个房子是否存在被拆迁、扰民,以及需要转让费与装修费等问题。这里还会涉及收益分析,销售减去支出就是年盈利额,由此计算出投资一个项目会得到怎样的回报。物业规划出来后,床位、平均房价,乘以全年的天数与入住率,就等于销售收入,支出费用包括房租、工资、水电加维修费用等。谢谢观看选址案例分享

“汐糖”所在的塘栖古镇，运河水在桥下流过，小镇的气息每时每刻都是崭新的“汐糖”选址在一片闹中取静的区域，宽30米，进深60米，由清末民初两所典型“步步高”设计风格的老房子组成这里有院子，有果树，有来自天南地北的客人案例1:汐糖——江南古镇，枕水而眠

“你是我的虚荣”五羊店开业，粉丝口中的“广州打卡必到文艺圣地”诞生案例2:你是我的虚荣——城市中心的丽江大理

广州空港文旅小镇，民宿集群所在区域案例3:广州空港文旅小镇

——以广府传承为根，以飞行文化为魂谢谢观看国内外民宿发展的经验与借鉴学习目标PART1PART2PART3民宿旅游定义国内外发展经验总结民宿旅游民宿：民宿兴起于欧美，以英国的B&B（bed&breakfast）为代表。是在旅游环境中为游客提供住宿和餐饮服务的旅舍，游客可通过入住民宿了解当地居民的日常生活和文化。民宿旅游：是利用自由乡村住宅，结合当地乡村旅游资源特色，自行改造与周围环境相协调，符合规定数量的客房，采取自行经营方式，提供游客住宿，并配套餐饮或娱乐，休闲体验等服务的乡村休闲旅旅游者能够深入体验当地的自然环境和人文风俗。国外发展经验法国普罗旺斯——澎湖民宿国外经验法国处于欧洲的中心地带，是欧洲面积第二大国，也是世界上游客到访最多的国家。普罗旺斯的民宿是法国名宿的一个典型，其中的遗迹历史悠久，所蕴含的文化内涵丰富；通过一栋栋居家风格迥异的民宿，游客们能很好的感受并融入周围的产业环境，充分领略当地历史风貌与现代产业文化相结合的魅力。国外经验法国民宿在经营上有下列特色：一是等级制度：民宿联盟（协会）会依据标准，对民宿的服务质量、住宿环境、舒适度、基础设施及卫生设施配备情况等项目进行综合分析，并划分等级，并以法国乡村常见的麦穗枝数加以反映，从一枝到最高的五枝，麦穗数目越多，该民宿的综合条件越好。但由于民宿定价自由，由经营者们自行调控，受等级、季节、气候和地区影响，所以麦穗数并不直接决定民宿的价格。二是规范经营：法国民宿经营形式采用B&B方式（BedandBreakfast），在经营中提供床铺和早餐，吸引房客入住。2000年以后，法国政府对民宿法进行修订，对限定民宿房间最多不得超过5间，超过5间的则称之为旅馆。在法国，民宿分为按天计价和按周计价两种，前者称为Chamber,而后者则称为Gite.法国的民宿经营虽方式多样，但多以家族型态经营为主，其民宿品牌对民宿的占地面积、设备配备、清洁卫生情况、环境等都有严格要求，并且每五年进行一次评鉴，以此保证民宿业良性发展。国外经验英国民宿发展的经验

20世纪60年代初期，为增加收入，英国西南部与中部出现了人口较少的农家民宿。当时，民宿数量不多，均为B&B的经营模