【去杠杆对房地产企业融资模式的影响案例探析：以S房地产公司为例13000字（论文）】

第页共18页去杠杆对房地产企业融资模式的影响案例分析—以S房地产公司为例目录TOC\o"1-2"\h\u649去杠杆与华发股份融资模式研究 122890[关键词]：房地产；去杠杆；融资模式 129948一、引论 15851二、去杠杆与企业融资现状分析 25101（一）核心概念界定 229526（二）去杠杆政策现状分析 35418三、去杠杆对整个房地产行业融资行为的影响 625522（一）去杠杆对企业融资行为的影响 616260（二）去杠杆对房地产企业的融资行为的影响 927519四、华发股份去杠杆对融资模式的影响 1010279（一）公司基本情况 1029593（二）华发股份降杠杆方式分析 12882（三）华发股份降杠杆对融资结构的影响 1323048（四）华发股份降杠杆存在的问题及原因分析 1428113五、对策建议 1511782（一）扩宽融资渠道，进行融资创新 1529737（二）积极利用政策，发展股权融资 1624875（三）结合实际情况，反对盲目扩张 168401参考文献 16[摘要]：当前国内正处于经济转型的关键期，房地产行业的高杠杆率已经成为了国家重点关注和要求解决的问题。去杠杆的要求导致了房地产行业过去单一地依靠银行贷款型的间接融资模式已经不能持续下去。面对严峻的去杠杆要求，探明华发股份的融资模式将会如何变化，是今后华发股份能够持续发展的重点。本文先阐述了去杠杆背景下，过去房地产仅仅依靠企业重组、偿还借债的方式已经不能适应政策的要求。讨论了企业融资模式将会发生的变化，以及相关的融资活动会受到的影响。之后讨论了华发股份在去杠杆的政策导向下，自身的融资模式开始由单一的间接型融资向直接型融资模式转换，股权融资模式开始得到重视，但是仍然存在重视度不够，融资模式单一化仍然严重的问题。最终提出对策，对于华发股份而言，加强股权融资建设、扩宽多样化融资渠道成为了当前最重要的方法。[关键词]：房地产；去杠杆；融资模式一、引论近年来，伴随着经济社会的不断发展，经济的结构供给化改革成为了建设新时代社会主义市场经济的重要环节。为了加快供给侧的结构改革同时防范金融风险，去杠杆化逐渐成为国家重点关注和引导的内容。2016年，国务院正式出台了《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，对于去杠杆这一改革的重要任务做出了具体的战略部署。房地产行业作为国家经济的命脉行业之一，是国家进行经济改革不能忽视的关键行业。为了达成经济市场的去杠杆化，不能离开对房地产行业内的杠杆率水平的控制。但是杠杆作为企业获取资金的重要工具，对于企业的融资活动影响重大。尤其是在房地产行业这类对现金流量要求极高的行业中，降低自身的杠杆率对于资金流的获取有着显著的不利影响。华发股份作为知名的房地产企业，也有着房地产行业内所共通的特点。为了达到国家所规定的“红线”标准，降低杠杆率水平，同时维持正常经营的资金需要。华发股份必须通过改变自身的融资结构，选择更合理的融资模式来进行融资。二、去杠杆与企业融资现状分析（一）核心概念界定1.去杠杆杠杆，通常与企业的资产负债率直接挂钩，是企业中资产与风险负债之比。杠杆是撬动资金最普遍的手段，合理使用杠杆，企业能够通过增加自身的借债获取资金。通过借债获取资金是企业为了扩大自身发展，壮大实力的常见手段。借债增加，就会导致负债上升、杠杆率增加。企业的正常经营离不开负债，一定的杠杆率在市场经济中十分常见甚至不可或缺。在衡量一个企业时，杠杆率通常会被作为判断其经营风险的一个重要指标，在企业经营状况良好时，高杠杆率意味着企业可以吸收更多的资金，快速发展。但是一旦企业的经营陷入危机，高额的杠杆率也就代表了更高的负债。对于国家来说，宏观经济的杠杆率也在一定程度上代表了经济市场的风险，在经济飞速发展的时代，高额的杠杆率是一剂强心剂，但是一旦杠杆上的某一个环节出现了问题，金融危机就很可能接踵而至。去杠杆，就是要把杠杆率降低到一个可以控制的水平上，既发挥杠杆在企业经营上的优势，同时避免带来过高的金融风险。去杠杆降低企业的负债水平控制风险，同时也有利于国家经济的稳定发展。与降杠杆不同，去杠杆明确地要求了要将杠杆率水平降至一个较低的、稳定的标准上，而降杠杆更多强调动作。在一些行业落实去杠杆政策时，出于自身经营状况等原因，不能一蹴而就地完成去杠杆化，只能采取降杠杆的方式逐步完成。如房地产行业，由于其原本杠杆率就很高，加上经营需要资金较多，导致了行业内部对杠杆依赖严重，去杠杆的幅度与步伐都会比较缓慢。对于这类去杠杆化难度较大的行业，去杠杆是他们的最终目的，但当前还只是在逐步地降低自身的杠杆率水平。2.融资模式融资模式，指企业进行融资的方式。根据是否直接从投资者手中获取资金，通常将融资模式分成直接融资和间接融资两种。直接融资，包括股权融资型和债券融资型。间接融资多指向银行等金融机构进行借贷型的融资。相比于间接融资，直接融资会更加稳妥，但是生效较慢，并且会对公司的股权结构产生一定的影响。间接融资则见效较快，更加灵活，但会带来更高的负债比，增加金融风险。通常来说，企业不会只采取一种融资模式，而是会根据实际操作的需要结合两种不同的融资模式，产生不同的融资结构。不同的融资结构会带来不同的资产负债比，合理地结合两种不同的融资模式能够使得企业经营得更好。3.房地产行业房地产行业，是指利用土地、建筑来经营获利的企业所在的行业。房地产行业一直以来都是国家经济的重要支柱，规模庞大。截至2019年，从事房地产开发相关的企业已经达到99544家，是国家经济市场的重要组成部分。房地产行业由于对于资金尤其是现金的大额需求，导致借债十分频繁。整个行业的杠杆率一直居高不下。而由于房地产行业是国家经济的支柱行业之一，其高杠杆率也一直受到国家关注。为了敦促各大房地产企业尽快地降低杠杆水平，国家出台了关于房地产行业的“三道红线”政策，即限制房地产企业在剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比（现金流动负债率）小于一倍。这三道红线是对于房产行业资产负债率的明确限制，达不到标准会被列为红档企业，要求整改。（二）去杠杆政策现状分析1.去杠杆政策为了降低杠杆率，国务院于2016年出台了《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》（简称《意见》）。在《意见》中，国务院对于如何解决杠杆率过高的问题提出了三类共三十四条政策意见。提出积极发展股权融资，拓宽股权融资的资金来源、加快健全和完善多层次的股权市场、开展市场化的银行债权转股权、引导企业的业务结构重组和加大对企业实施兼并重组的金融支持等诸多实践上的政策和意见。政府的政策主要分为两个方面：一是想办法要求企业降低负债。国家多种渠道齐头并进，以政府出头加快进行债转股的实行，鼓励支持银行、机构、企业等将自身的债权转换为股权，对于这些银行和企业提供政策或经济上的援助。同时国家鼓励企业和银行进行债务上的清偿，减少三角债，恶性债的存在。对于企业进行结构改革提供支持，清理掉危害市场的僵尸企业等。但是减少负债只能在一定程度上缓解当前高杠杆的形势，要想解决这一难题，还说需要通过改变企业单一的融资模式这一手段。除此之外，政府更加鼓励企业转换融资模式，提升直接融资尤其是股权融资的比例，改变企业的融资结构。为了鼓励企业积极进行股权融资，国家实行了多项优惠政策，如：依照投资者适当性的原则，促进社会储蓄转化为股权投资，同时扩展企业的资本融资渠道；鼓励私募的股权投资基金等多元化的投资主体发展，丰富股权融资市场投资者群体。股权融资模式成为当前政策鼓励与支持的融资模式，也成为了高负债企业进行转型的重要选择。2.去杠杆的实施方法“去杠杆”方式分成两种：一是通过偿还债务减少负债总额，简称“减债”；二是通过增发新股、增加留存收益或其他的方式来增加所有者权益总额的方式，简称“增权”。相比于“减债”，“增权”的方法更加稳妥和积极。因为如果采取减债的手段来降低自身的杠杆率，往往意味着企业需要用自身的资产来去偿还债务。会对企业的正常经营和发展造成损伤。相比之下，采用“增权”的方式来降低杠杆率，除了控制自身的资产负债比之外，也能增大自身的规模，有利于企业的长远发展。不同类型行业，采取的降低杠杆率的方法不同。过度负债程度更高的企业，更多采用“增权”的方式。因为对于过度负债的企业而言，在考虑减少自身杠杆水平时，扩大自身经营规模的动机也同样强烈。这些企业认为“减债”成本更大，“增权”的成本更小，“增权”还能使得公司的规模增大，收益也更大。成本和动机的角度驱使他们更多地采用减低自身负债的方法去降低杠杆率。相反，如果采取减债的方式就意味着企业自身资金的流出，会导致企业的业务经营受损，对企业的规模造成损害。过度负债会导致企业破产概率上升，这会增加企业所有者或管理者的投机行为去损害债权人、消费者和供应商的利益，如高杠杆企业会倾向投资于那些预期净现值为负的高风险项目，从而会损害债权人的利益。如果公司价值成长的成果被债权人获得，那么高风险成长性企业可能会敢弃盈利项目。正是由于过度负债企业的上述特点，使其更难获得外部融资。因此，从优化企业杠杆率的角度来说，拥有高债务融资的企业即杠杆率过高的企业，在股票市场发展时股权融资需求将更强烈。过度负债的企业往往都是债务繁多，想要减轻自身的负债并不是容易。减债的阻力和难度都会比“增权”来得更大也更快。陆正飞等学者研究发现，公司新增的长期负债融资资金会导致公司新增投资的增加，换言之，公司负债融资资金基本是被其营运活动和投资活动所占用的。因此，负债经营企业很难真正做到通过偿还债务的方式来降低债务水平，“借新还旧”会成为这些企业的常态。除了负债程度较高的企业之外，成长性较好的企业也常采用“增权”融资的方式来降低自身的杠杆率。对想要快速扩张的企业来说，以“增权”融资的方式来减少资产负债比率，可以同时扩大企业的规模。房地产行业由于行业的特性，资金需求量大且回报周期长。同时房地产行业是国家重点关注和支持的行业，成长性强。导致了房地产企业，容易兼具过度负债以及成长性较高的特点。故房地产行业中在选择降低杠杆率的方法时，更多的企业会选择采用“增权”的方式。因为使用减债方式的企业，往往要想办法去减少自己的债务。而对于需要大量资金、现金流且回报周期较长的房地产行业，使用减债的方式会减少企业的资金存量，这样对于企业自身的风险以及经营都会有诸多不利。但在实际操作中，通过减轻负债来达到降低杠杆率水平的企业仍旧存在，主要原因在于当前国家规定的房地产去杠杆任务较紧，此时采用“减债”生效更快。3.去杠杆成效自2016年国家开始实行去杠杆政策以来，除去2020年受到疫情影响之外，总体上宏观总杠杆率已经开始逐渐降低（见图1）。图1去杠杆政策实施以来宏观总杠杆率根据前瞻数据库的数据，可以得到近几年来的房地产开发行业的平均资产负债率（图2）。可以看出房地产行业的资产负债率在近几年仍没有能够得到下降。不过，房地产行业的资产负债率水平虽然仍然在上升，上升速度却得到了缓解，这也加深了对政策的实行程度。而房地产行业中一直没能缓和的高杠杆率，使得近些年来的房地产领域内的严格管控无法放松，对于房地产企业的借债融资、债券融资等行为仍然要求严格，这导致原本还在犹豫的一些房地产企业不得不加快进行融资模式的转变。图2房地产开发行业平均资产负债率三、去杠杆对整个房地产行业融资行为的影响（一）去杠杆对企业融资行为的影响1.去杠杆对企业融资模式的影响去杠杆政策对企业融资模式的影响，源于政策对于单一的间接型融资的抑制，以及对于股权融资的鼓励。为了增强市场上企业的股权融资能力和意愿。政府采取了多方面的政策。首先，通过并购贷款等方式支持企业进行业务重组，优化企业结构以提升企业的股权融资能力。比如国家鼓励和支持保险资金、年金和基本养老保险基金等有长期性的资金，进行股权方面的投资。意图将国民的储蓄转化为股权上的投资，从而缓解企业的资金困难。还有重启并且扩大IPO的规模，支持企业进行上市融资等政策优惠。另一方面，国家限制了企业的借贷行为，促使企业的股权融资倾向增大。《意见》出台后，银行贷款业务的审查变得更加严格。尤其是对高负债率、低偿债力的企业，通过贷款、借款进行融资难度陡升。如在房地产行业，国家就曾在2018年的《中国金融稳定报告》中提到，防范房地产领域中的不正当融资，限制高负债率和囤积土地过多的企业的融资。这些举措直接限制了相关企业进行债务融资的能力，尤其是限制了高负债企业对于银行的贷款。这些措施，不仅促进了企业的去杠杆化，同时也一定程度上改变了企业的融资偏好。为了降低企业的负债水平，国家倾向于提倡企业采取更多直接融资、股权融资的融资模式来改善自身的融资结构，而不是仅依靠清偿债务来降低负债率。2016年出台《意见》之后，2018年、2019年国务院又先后出台相关规定进行补充和修正。2019年，国务院出台《2019年降低企业杠杆率工作要点》，要点中对于如何控制杠杆率，又提出了五点要求。其中重点强调了要改善企业的经济结构，扩大企业的股权融资能力，从而提升股权融资比例以改善融资结构、降低杠杆率。政策上的倾向性以及去杠杆的紧迫性，使得之前更倾向借债融资的企业们也纷纷开始实行股权融资的方式。国家对于股权融资的鼓励。重点在于从政策上支持股权融资：支持企业进行战略重组、结构调整等手段来提高在股权方面的融资能力；支持企业进行债转股，鼓励和要求银行或企业将一部分持有的债权转化为股权，这样既减少企业的债权，又增加了企业的资金。对于进行债转股方面的支持，使得更多的之前的债权人转化为股东，更加促进了企业的股权融资。总结下来，受到政策鼓励，企业去杠杆多采取进行融资“增权”，而进行融资活动会影响企业的融资结构。之前采用间接融资、借债融资的企业，在考虑到过高的杠杆率后往往会采取股权融资的方式进行融资，从而使得企业的股权结构发生改变，企业的融资机构也会发生改变。对于房地产行业之类对于现金流有要求很高的行业而言，在日常经营中的借债是无可避免的。因此，改善融资结构，避免借债融资的占比过高，成为房地产上市公司在降低杠杆率上的最有效选择。随着对于杠杆率的进一步控制，房地产企业的股权、债券融资比例都会显著地上升，从而影响整个企业乃至整个行业的经营状况。2.去杠杆对于企业融资活动的影响社会融资规模的增量，是指在一定的时期内，实体经济从金融体系中获得的资金总量。是分析企业进行融资活动的规模的重要指标。中国人民银行的资料显示，2020年全国的社会融资规模增量达到34.86万亿元，相比于去年同比增加了9.19万亿元。2019年的增量为25.58万亿元，同比增加3.08万亿元。在过去的几年中，经济社会的正常融资活动仍保持着向上的增长。去杠杆的政策没有抑制经济社会的正常融资运行，反而起到了促进融资的作用。图3近五年社会融资规模增量近五年来，社会的融资规模适中保持着上涨的趋势（图3），这表示在去杠杆政策的刺激下，融资活动还是正常有序的进行。图4近五年非金融企业股票融资相比于整体的融资活动，股权融资呈现出明显的波动。2016年是近些年来股权融资占比最高的一年，相比于2015年的同期，利用股票来进行融资的金额增加了4826亿元，同比增长率高达63%。这是由于2016年国家刚刚出台《意见》时，政策上对于股权融资有了较大幅度的放宽和优惠，投资者们对股权融资的热情空前高涨，导致股权融资迅速迎来了一次大幅度的上升。在狂热之后，股权融资的规模开始正常性的规律型回落，最近两年，股权融资的规模又逐渐上升。（二）去杠杆对房地产企业的融资行为的影响1.去杠杆对房地产行业融资模式的影响国家为了抑制房地产行业中存在的高杠杆现象，一面加大了对于股权融资方面的支持，另一面减少了对于房地产商对于银行贷款的贷款额度。同时，“三道红线”的政策压力，也使得房地产行业内的企业纷纷加快了去杠杆的步伐。（1）去杠杆限制了房地产企业的间接融资政府对于房地产企业进行了严格的贷款限制，具体表现为：贷款成本上升、额度收紧、资质要求更加严格同时用途限制更加规范。房地产企业要进行贷款的难度陡然增加。对于房地产企业进行贷款额度上的限制，从反方向加速了企业改变原有的单一的融资模式。2016年10月，《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》颁布，严格限制了房地产企业在债券方面的发行，同时限制了通过债券募集的资金，只能用于还债和补充流动资金。政策规定下，房地产企业无法从银行或金融机构获得足够的资金，也无法利用债券募集的资金进行买地等扩张行为，就会增加直接型的股权融资的比例，从而改变原有的以间接融资为主的结构。（2）去杠杆政策促进了房地产企业股权融资政府措施扩大了企业在股权方面的融资渠道。为了降低房地产行业的杠杆水平，国家提倡房地产行业增加股权融资的比例，对于进行股权融资提供了许多优惠的政策，如有对长期性资金进行股权方面的投资的放宽，有对于进行股权融资时审查方面的放松等。政策上的优惠降低了房地产企业进行股权融资的成本，正面地提升了房地产企业进行股权融资的意愿。但是根据wind数据库的资料显示，2016年房地产行业进行股权融资的金额为1673亿元，2017年进行股权融资的金额就降到了284亿元。这其中的原因一是在于2016年国家关于去杠杆的《意见》刚刚出台，引起行业内的热烈反响，导致股权融资的金额一下子大幅度的上升，二是由于股权融资的成本较高、股权稀释等原因，导致房地产企业们在16年以后又回到了之前的态度，对于股权融资的倾向又降低了。直到2020年，40家典型房地产企业的股权融资金额上升为1709.23亿元，同比上涨162.79%，这次的主要原因是因为2020年国家对房地产行业提出了更为严格的“三道红线”政策要求，原有的依靠卖子还债的去杠杆方法显得力度不够。不断的政策出台，补足了之前房地产行业内对于股权融资的信心，才使得越来越多的房地产企业开始转变自身的融资模式。2.去杠杆对房地产企业融资活动的影响近五年来，房地产行业内的融资活动仍然保持着稳妥的增加趋势，2019年房地产融资实际到位资金达到了178609亿元，其中国内贷款占比已经降到了14.13%、自筹资金占32.56%。2020年，房地产行业的总到位资金达到193115亿元，与同时期相比增长率达到8.12%。图5近五年房地产行业建设情况根据国家统计局资料显示，2016-2020年国内房地产行业开发资金仍然呈持续上涨趋势（图5）。对于房地产行业的投资趋势没有减少和波动，始终以较为平稳的速度发展。地产行业的新开发面积和销售面积虽然有波动但是仍然保持向上发展的倾向。这意味着地产领域在吸引股权融资方面仍有很大的力量。去杠杆的政策导向虽然严格限制了房地产企业在银行等金融机构的借贷，但是一方面为了还债和经营，企业仍然需要大量的融资。另一方面，房地产行业内的企业开始通过其他融资渠道来转换融资模式，逐渐开始摆脱原本单一的间接型融资模式，顺应政策加大股权融资的力度，从而保证了融资活动能够有效运行。四、华发股份去杠杆对融资模式的影响（一）公司基本情况1.经营特征华发股份，是珠海华发实业股份有限公司的简称。作为知名的房地产开发公司，华发股份自1992年正式成立以来，在房地产行业取得了辉煌的成就。2004年，华发股份正式成为房地产上市企业，之后华发股份成功打造了不少国家精品楼盘项目，更曾经获得过多次国家殊荣。华发股份始终以诚信、品质和服务为核心价值观不断发展，整个集团的实力已经成为了房地产行业中的大型企业。在2020年财富的中国五百强排名中名列296位，也是2020年中国百强房地产企业排行榜中的第41位。不过随着华发股份实力的不断增强，规模不断扩大，进行投资和开发的资金需求日益增加，企业负债率也不断攀升。尤其是近年来，不断壮大的华发股份开始将目标设立为成为销售额达千亿的千亿集团，更加加大投资与开发力度。在这样壮大的目标下，华发集团自身所将要面临的是更高的负债率以及现金周转困难的现状。2.基本业务华发股份主营业务为房地产开发与经营，先后开发了银海新村、海滨新村等房产项目，通过房产业务所得的收入占据了华发股份总营业收入的绝大部分。除了主营业务，华发股份还拥有一些从事建筑工程、室内装修的子公司。这些子公司在经营中占据的份额不大、获利不多，但是需要用于周转的资金却不少，这也是导致华发股份资金紧张、负债率高的原因之一。华发股份虽然主要在房地产开发方面进行经营，但是却为旗下的建筑工程方面的子公司花费大量现金，其自身的经营结构拥有一定的问题。3.资本结构房地产行业是我国主要的非金融类行业中的高杠杆行业，华发股份作为房产行业中的领军者之一，也拥有着和其他同类行业相似的高杠杆率。除了万科与万达之类的更大的企业以外，华发股份的杠杆率在整个行业中也处于较高的水平。高杠杆的原因有两个。一是华发股份的快速扩张。作为房地产企业，华发股份的扩张主要依靠的自然是进行房地产开发和投资，高速扩张带来的自然的负债的增加。因为作为房地产行业，大量的现金流的需要导致了高负债的存在，加之华发股份一直想要进入年销售额达千亿的千亿级房地产行业，就更加加大投资与借债。自从2016年起，华发股份的销售额年年攀升，但是销售额不断攀升的同时，利润率却鲜有起色。这是因为华发股份为了扩大自身的规模，不断地利用为子公司提供担保等方式向外借债，利用融资的得来的资金进行买地开发，而很少采取股权融资的方式获取资金进行开发。对于融资方式的不重视导致其融资结构出现问题，最终使得华发股份杠杆率高升。（二）华发股份降杠杆方式分析华发股份采取的降低自身杠杆水平的方法包括两种，第一种是依靠贩卖自身资产来达到偿还债务的“减债”法，第二种是通过发行债券来达到提升资产的“增权”法。华发股份之所以同时采取两种方法，原因在于自身杠杆率水平一直居高不下，靠一种方法很难有效控制。且华发股份所面临的降杠杆的任务较为急迫，并没有达到国家所规定的要求，其杠杆率水平还仍旧在国家所规定的“三道红线”之上，截至2020年9月底，华发股份在剔除预收账款后的资产负债率为78.5%，净负债率为148.4%，现金短债比为1.19，除了现金短债比达到要求之外，其余的两项均超过标准。达不到国家要求，会对华发股份在日后的经营与借款上造成很多的困难。对于华发股份而言，降低杠杆率成为了当前刻不容缓的紧急任务。1.华发股份的“减债”行为为了降低杠杆率水平，华发股份首先采取了通过出售子公司来获取资金，从而还债的方法。根据华发股份公布的公告，华发股份在2020年将自己的全资子公司珠海华薇投资有限公司持有的建泰建设有限公司的40%的股份和持有的珠海华发景龙建设有限公司的50%的股份出售给了深圳市维业装饰集团股份有限公司（以下简称维业集团）。采用现金支付股权对价的形式，通过这次的交易，华发股份共获得了合计30850.00万元。华发股份在之后发出公告，表明自己此举的目的在于把精力重新放回到房地产行业上来，优化自身的业务结构，将施工类企业剥离出华发集团的经营范围之中，也是有效降低去也负债率的手段。除此以外，获得大量资金用于偿债，能够尽快地降低自身的杠杆率水平。通过出售自己的子公司，华发集团得到了大量的现金流。在当前“三道红线”的紧迫要求下，这种快速的资金回笼的手段，加速了华发股份去杠杆的进程。2.华发股份的“增权”融资行为2020年上半年，华发股份先后以公开形式进行了债券融资，又以非公开形式进行了债券融资和股权融资。根据华发股份自己出具的华发股份2020年半年度募集资金（非公开发行公司债券）、（公开发行公司债券）和（非公开发行公司股票）使用情况专项报告说明，华发股份于2020年半年度以非公开债券的形式融资1352950万元，以公开债券形式融资458000万元，全部用于偿还公司债务和补充流动资金。以非公开发行股票形式融资431200万元用于开发项目。根据华发股份出具的2020年半年报，华发股份积极拓宽融资渠道，综合运用多种融资手段，成功发行公司债、抗疫债、超短融等融资产品，进一步保障公司的资金稳健。同时积极探索专项租赁公司债、收益票据PRN、企业债等创新产品，为公司未来的融资工作做好储备。通过发行不同类型的融资债券，华发股份筹集了不少的资金，从而降低了杠杆率。同时华发股份还分别在2019年和2020年进行了购房尾款收益权融资，分别融资了19亿和2.63亿元。（三）华发股份降杠杆对融资结构的影响华发股份在国家出台“三道红线”标准，要去房地产行业严格达到降杠杆要求之前，其主要的融资模式是以子公司为担保向银行等金融机构进行借债。但随着国家对于地产行业的杠杆率要求更加紧迫，对于高负债企业的贷款更加严格后，华发股份原有的融资渠道已经难以满足其大肆扩张所带来的融资需求。为了偿还之前的借债，华发股份于是一边选择卖掉一些子公司用来回血一边以多种债券为手段进行债券融资。利用债券获得的资金在除了偿还到期的债务之外，也有部分被用作经营活动所需。华发股份在日常经营中的融资模式得到了一定程度上的改善。这是进行偿债的一面。在“增权”方面，随着国家对于股权融资的支持与号召，华发股份也响应国家号召进行股权融资，用股权融资获取的资金进行经营活动。可以看出，去杠杆深刻改变了华发股份的融资模式，使得其由原来的主要间接型融资模式变成了间接融资，直接融资均有的融资模式。去杠杆化所带来的是华发股份改变原来较为单一的融资手段，采取更直接也更积极的手段进行融资，华发股份的融资渠道明显得得到了扩张。1.降杠杆改变了华发股份的融资模式在华发股份的去杠杆道路上，融资筹集资金是最主要的一环。故随着去杠杆的目标的不断推进，华发股份的融资模式也受到了影响。相比于之前，华发股份增加了债券融资，股权融资的模式，减少了使用子公司作担保进行担保借债融资比例，优化了自身的融资结构。之前，华发股份的主要融资模式为依靠子公司担保进行融资，融资模式主要是向银行和金融机构进行担保型间接融资。在落实去杠杆政策之后，华发股份开始重视债券融资和股票融资，华发股份的融资模式开始转变为向公众和投资者发放债券和股权的直接融资。尤其是以前很少进行的股权融资，也成为了华发股份融资的重要手段。融资模式的改变，使得华发股份杠杆率水平降低的同时，融资渠道也得到了扩宽，今后融资活动的稳定性得到了加强，对其今后的经营有很大程度上的支持。2.降杠杆促进了华发股份的融资活动华发股份开始降杠杆后，融资活动的频率和规模都得到了扩大。主要目的在于偿还之前的债务降低杠杆。根据华发股份出具的2020年第三季度季报，上个季度华发股份的融资额为41,425,763,071.75元，上期的融资额6,079,222,553.87元，一期的融资额增加了35,346,540,517.88元，增加的比例达到了581.43%。这主要是由于华发股份在今年的上半年进行了大规模的融资活动。华发股份通过大规模的融资，收取了大量的现金。融资得来的资金被全部用于偿还债务与补充现金流。通过如此大规模地快速融资以偿还债务，华发股份目的明显在于尽快降低自身杠杆率以达到国家要求。（四）华发股份降杠杆存在的问题及原因分析1.华发股份降杠杆时存在的问题几年来开始使用各种手段降低外债和增加融资以后，华发股份在降低杠杆率水平上成效显著。在2018年，华发股份的净负债率高达惊人的214%。而在2020年，这一数字被降为了148.4%。通过一系列去杠杆手段，华发股份不仅达成了降低自身杠杆率的主要目标。在企业结构上，华发与主要承接施工业务的子公司剥离，使得经营结构得到了一定程度的调整，公司的活力得到了提升。但是华发股份在仍存在较多的问题。和许多企业相同，国家虽然要求了降低杠杆率水平，但是许多企业由于自身的经营特点，出于对股权结构的把握性以及对融资成本的考虑，没有选择转变融资模式，而是采取通过改变公司结构，出售资产用以还债等方式来降低自身的负债率。去杠杆的政策要求，确实从抑制间接融资和鼓励股权融资两方面扩大了房地产行业中的企业对于股权融资的需求，使得企业从原来单一的间接融资模式开始逐步转变。股权融资变得越来越常见而重要，一些之前很少进行股权融资的房企也开始采用这种方式。在去杠杆化的大背景下，房地产企业开始由单一的间接型融资模式向股权融资的直接型模式转变。但是相比于借债型的融资，股权融资拥有的几项缺点，一直以来都是阻碍之前企业进行股权融资的缺点。其缺点除了股权融资会稀释一部分原有控股人的股份之外，股权融资的融资成本一般来说也比借债融资要来得更高，这主要是因为股权融资往往会带来更大的信息披露与沟通的成本。因此，在国家大力出台支持股权融资的政策之前，即使是为了达到去杠杆的目的，企业往往多数是通过偿还债务来降低杠杆率水平。自从国家进一步加强去杠杆政策的力度，并且出台扶持股权融资的政策之后，企业进行股权融资的次数才开始上升。华发股份也是在近年来才开始增加自身股权融资模式的比例。之前这样依靠“卖子还债”和发行债券以偿还到期债务的做法终究只是一时之际。对于华发股份这类房地产企业而言，考虑到国家政策的导向，“三道红线”政策的出台以及对股权融资的鼓励，过去的房地产企业为了去杠杆而仅仅是采取出售资产、偿还债务的方式已经不能跟上国家的要求，要想达到国家所规定的标准，仅仅依靠还债还不够。华发股份必须采用更为积极的方法，也就“增权”的方法。华发股份确实也进行了融资结构的改革，华发股份一方面转为更多采取债券融资方式用于还债和经营以摆脱对于金融机构的依赖。另一方面开始增加了自身的股权融资比例。华发股份最大的问题还是在于其改变融资模式的力度不够。2.华发股份产生问题的原因分析华发股份之所以采取股权融资的力度不够，原因之一在于通过股权融资的方式来获取资金，可能会稀释公司的经营权。这也是大多数企业不愿意进行股权融资的原因之一。尤其是对于华发股份这种正处于上升期的企业而言，保持股权不被稀释是维持现有统治局面继续发展的根基，是企业稳定当前发展趋势的重要手段。且当前降低杠杆率水平的任务重、时间紧。另外，华发股份已经踩到了国家所规定的“三道红线”中的两道，属于迫切需要降低杠杆率的类型，这导致了生效较慢、较为繁琐的股权融资方式难以成为当下华发股份进行融资活动的主力。这也是大多数高负债率的企业所面临的困境之一，面临高额的负债率，要在短时期内降到国家标准，股权融资来得较慢。这时候往往就会更倾向于“卖子回血”和进行购房尾款收益权融资等生效较快的方式。五、对策建议（一）扩宽融资渠道，进行融资创新过去的华发股份常以向银行进行贷款来获得融资作为主要的融资方式。而在当前的去杠杆大背景下，银行等传统金融机构的放债额度缩减，为了获得正常经营所需的资金，企业必须扩宽自身的融资渠道。而国家又已经限制房地产企业通过债券来获得的融资的用途。导致过去房地产企业常采用的债券、借贷等方式已经不能完全满足房地产行业内部旺盛的资金需求。必须寻求新的、多种的融资渠道来获取资金。为此，房地产企业可以通过采取信托资金融资、进行购房尾款收益权融资、股权融资等多种融资方式使自身的融资渠道多元化。例如可以发展REITs型的融资方式,即通过发放收益凭证的方式，向受托人进行直接的融资。（二）积极利用政策，发展股权融资对于华发股份，优化融资结构最好的方式就是利用好政府的政策优势，扩大自身进行股权融资、直接融资的规模。这不仅是为了达到去杠杆的目的，同时也是对融资结构的优化。股权融资是近几年来，政策重点扶持的领域，政府放宽了对于股权融资的种种限制，这在之前的房地产领域是不多见的。政府在股权融资方面出台了大量的优惠政策，使得房地产行业内的股权融资变得宽松。尤其是对于债转股的大力支持，使得之前不少饱受债务困扰的房地产商们有了新的转危为安的机会。顺应机遇，利用好国家出台的政策，发展股权融资的规模。同时利用好国家对私募市场的放宽，进一步实现股权融资占比扩大化、合理化。（三）结合实际情况，反对盲目扩张近年来，不断壮大的华发股份开始将目标设立为成为销售额达千亿的千亿集团，更加加大投资与开发力度，为了实现自身的做大做强，而不计实际的大规模买地建房的情况时有发生。这些交易需要大量的现金流，会对企业的经营与融资造成困难。华发股份在2015年左右就进行大规模的买地扩张活动，虽然使得公司整体的经营规模和销售规模得到了扩大。但加重了自身的负债水平，使得贷款能力下降。导致现如今需要依靠各种融资手段甚至卖掉资产来不断进行偿债。在不顾自身实力的情况下，这种行为是导致房地产企业负债率高升的重要原因。一味地进行规模的扩大化，不仅会导致负债率的攀升，也会降低自身的融资能力。投资者对于这些高负债的企业会失去信心，政策上也会倾向于更稳妥的