论我国物业管理行业保险机制的引入

论我国物业管理行业保险机制的引入

摘要:物业管理是一个高风险行业,直接涉及较大范围的人身和财产安全,而且可控性较低;与此同时,它又是一个微利行业,这和它所承担的高风险具有很大反差。而保险是指为了偿付自然灾害和意外事故带来的经济损失,以充分的物质准备来保障社会安定,建立专门用途的后备基金的一种经济活动方式。因此,为了保障物业行业的发展和人身财产的安全,有必要将有效转移风险的保险机制引入到物业管理行业中来。

关键词:物业管理;风险;保险

1我国物业管理行业发展的基本情况

作为房地产业的一个分支,我国的物业管理行业起步较晚,经历了起步、休眠、复苏与发展三个阶段。

本世纪20年代初到抗战前夕,是中国房地产萌芽和初步发展阶段。在此期间,在我国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市大量出现一些八九层高的建筑物。此时,因房地产市场的需求,产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些专业公司的管理形式与我们今天的物业管理公司的服务形式较为相似。

1949年新中国成立后,城市土地收归国有实行无偿划拨使用,房产绝大部分转为公有制,住宅建设基本上由政府包下来作为福利分配,房地产管理由政府设立的管理机构统一管理,政、企、事合一。这样,房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通,其经营活动停止,物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。

20世纪80年代后,随着我国市场经济的不断发展,房地产业重新崛起并不断加快其发展的步伐。在沿海开放城市和一些特大城市,由于房地产业的迅猛发展,同时出现了这些物业的管理问题。此时,由深圳和广州开始,出现了借鉴香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行业。1994年,建设部以33号令颁布建国以来我国有关物业管理的第一个部门规章——《城市新建住宅小区管理办法》,从而明确了这种新的管理体制。同年6月,深圳市人大常委会通过了我国有关物业管理的第一个地方法规——《深圳经济特区物业管理条例》。上述这些法规和规定的实施,进一步确定了物业管理在中国的地位,标志着中国物业管理事业的发展进人了新的时期。

2我国物业管理行业引入保险机制的必要性

物业管理的特点所决定

物业管理的管理对象是物业,即有办公楼、商场、厂房、花园别墅、高档商品房、售后公房、旧住宅小区等;服务对象是人,既包括物业所有人(业主)和使用人,又包括在物业管理区域里的活动对象。实施专业化、契约化、规范化物业管理,除了房屋及公共设备的维修养护外,其他物业管理的内容在程度上或方式上,存在着某些不同的社会职能,如安保、消防、保洁、绿化,任何组织和个人都会与物业管理产生各种,并通过这种形成人与人之间的社会关系,因此,物业管理的权利主体和义务主体非常广泛。同时,在物业管理活动中,潜藏着一些不可预见的风险,如外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、电梯困人造成第三者受伤、机动车遭窃、老人摔跤等,现今物业建设的档次越来越高,小区中各类配套设施数量也越来越多,诸如空调、健身娱乐等,为小区的安全管理增加了难度,将会因为使用不当、疏忽等原因造成不必要的伤害,再优秀的物业管理公司,在具体管理和服务过程中都难免出现失误,难逃承担赔偿责任,因此需分担风险、分散意外损失。

保障物业管理行业发展的需要

物业管理是微利、高责任风险行业,其经济实力十分有限,难以承担经济索赔责任。引入保险机制有助于物业管理减轻经济责任纠纷的困扰,提高服务质量和信誉,而业主及非业主使用人的合法权益受到侵害时,也能够及时、有保障地得到赔偿。

为解决业主和物业管理公司矛盾提供了一种机制

在赋予物业管理公司管理服务权利的同时,一份沉重的责任也随之而来。目前因为意外事故造成业主同物业管理公司之间产生纠纷的事例已占到相当大的比重,特别是业主的合法权益受到侵害,尤其是生命安全受到侵害时,业主和物业管理常为赔偿责任分析大费周折。通过保险,可以减轻化解和转移经营风险,协调缓解业主与物业管理公司之间出现的矛盾。

3我国物业行业引入保险机制主要面临的问题

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公民缺乏较强的保险意识

在我国,保险意识没有深入人心,多数物业公司认为只要公司管理规范,就不会发生意外事件。物业管理公司对物业保险认知不足,以致发展多年的深市物业管理行业内至今都少有人过问和购买物业保险,在日常管理和服务过程中发生了许多诸如机动车辆被盗、高空抛物砸伤过路人、污水井盖被盗掉进小孩、电引导,形成整个小区积极投保的氛围,就可以使整个物业管理活动积极开展,树立物业公司自身的形象,从而为长远发展奠定基础。所以,为了获得物业管理公司业主的双重利益,物业管理公司应当主动加强和保险公司的合作。

保险公司合理设计险种

由于有不断出现的物业管理风险,才会有物业公司投保的需要,才会有保险公司从研究分析到推出物业保险产品。但是,保险的成熟并为社会所普遍接受,是需要一个过程。保险公司在开发新险种的同时,必须在实践中不断地完善条款和调整费率,促进买卖双方的距离不断接近,使保险产品为相关的群体所接受。保险公司是经营风险的机构,为了避免自己的风险,在保险责任的设置和费率的安排上自然十分谨慎,但谨慎到让被保险人的风险无法转移,也就等于结束了这个