2023年房地产估价师之估价原理与方法通关提分题库(考点梳理)

2023年房地产估价师之估价原理与方法

通关提分题库（考点梳理）

单选题（共80题）

1、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢

运动的是

A.冲脉

B.任脉

C.阴、阳跷脉

D.阴、阳维脉

【答案】C

2、中热隘干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指

A.太阳

B.少阳终者

C.少阴终者

D.厥阴终

【答案】D

3、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理

解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应

高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的

报酬率

D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投

资的报酬率

【答案】D

4、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）0

A.楼层单价

B.有效地价

C.楼面地价

D.总价

【答案】C

5、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系

统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以

15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基

金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重

置提拨款下，该房地产价值为（）万元。

A.223.13

B.246.18

C.247.18

D.253.86

【答案】B

6、确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，

并征求委托人同意后综合确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

【答案】B

7、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现

在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）o

A.平均发展速度法

B.平均增减量法

C.数学曲线拟合法

D.中位数法

【答案】C

8、下列关于奇经八脉的描述正确的是

A.冲脉为十二经之海

B.阳踊，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用

C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经

D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、院腹、阴中疼

痛

【答案】A

9、中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映

市场行情，而协议价格（）o

A.往往偏高

B.与市场行情大致是相符合的

C.随情况不同而高低不同

D.往往偏低

【答案】D

10、在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因

素是（）o

A.心理因素

B.交通因素

C.噪声因素

D.卫生因素

【答案】C

11、比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调

整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；

估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%,若改为直

接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为（）o

A.105

B.97

C.98

D.103

【答案】B

12、房地产作价入股估价应当采用（）标准。

A.谨慎价值

B.投资价值

C.市场价值

D.快速变现价值

【答案】C

13、估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场

法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期

为24个月，则后续建设期为（）个月。

A.36

B.24

C.16

D.12

【答案】D

14、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建

成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期

与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格

下降1%,如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状

况调整系数为（）o

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98

【答案】A

15、心病及肝属于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克

【答案】B

16、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,

买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由

卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正

常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由

卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调

整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】D

17、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.预期原理

【答案】D

18、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。

A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价

B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价

c.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价

D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

【答案】C

19、中热隘干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指

A.太阳

B.少阳终者

C.少阴终者

D.厥阴终

【答案】D

20、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于2000

年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件

相同，若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较,

则（）o

A.甲大于

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.难以判断

【答案】C

21、人卧则血归于

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】B

22、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说

明房地产市场不景气。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定

【答案】B

23、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）o

A.销售价格决定论

B.市场供给价值论

C.生产费用价值论

D.替代原理

【答案】C

24、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的

是（）。

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅

【答案】D

25、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算投资利息和开发利润

【答案】D

26、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的

A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分

B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小

肠主液”

C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以

实大便”的治法

D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排

出体外

【答案】D

27、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况

为参照系进行的。

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.标准房地产

D.类似房地产

【答案】C

28、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测

在这6年内房地产价值将上涨20%,报酬率为10%,若采用直接资本

化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（）o

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%

【答案】B

29、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付

30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的

10%,套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%,则该房地产按照建

筑面积计算的实际单价为（）元小2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

【答案】A

30、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住

房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，

对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押

物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】C

31、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度

B.估价对象房地产变为现金的速度

C.估价对象房地产带来净收益的速度

D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】B

32、“分主一身左右之阴阳”的经脉是

A.督脉

B.任脉

C.阴、阳跷脉

D.阴、阳维脉

【答案】C

33、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）o

A.待开发房地产价值

B.管理费用

C.销售税费

D.购买待开发房地产应负担的税费

【答案】C

34、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新

率为70%,房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%,

建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为（）元/m2。

A.1700

B.2000

C.2100

D.2400

【答案】c

35、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。

A.征地管理费

B.耕地占用税

C.安置补助费

D.耕地开垦费

【答案】C

36、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高

4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相

同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000

兀/平方米。假定层局每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10兀。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建

成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万

元。（建筑物报酬率为1。%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06

【答案】D

37、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的

商铺，首期支付50%,目前贷款余额为1L8万元，现欲出售该商铺,

类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费

用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款，

则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】C

38、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，

他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（）o

A.剩余物现象

B.地租现象

C.高工资现象

D.纯粹的剩余物现象

【答案】B

39、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了

评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年

8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

A.2018年6月15日

B.2018年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

【答案】A

40、对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其

价格高低通常依次为（）o

A.东北角、西南角、东南角、西北角

B.西北角、西南角、东北角、东南角

C.西北角、西南角、东南角、东北角

D.西北角、东北角、西南角、东南角

【答案】D

41、某套商品住宅期房的面积为90m2,尚需10个月才能入住。类

似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2,每月末的租赁净收益为

2500元/套。估计年折现率为10%,风险补偿为现房价格的2%。该

期房目前的市场价格为（）元加2。

A.3555.54

B.4144.54

C.4555.54

D.5144.54

【答案】B

42、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者

【答案】D

43、购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列

付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵

押贷款支付

【答案】D

44、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大

小或者准确性的是（）o

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

【答案】D

45、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A.比较法

B.收益法

C.市场法

D.成本法

【答案】D

46、关于明确估价目的的说法，正确的是（）o

A.估价目的由价值类型决定

B.估价目的根据估价师的经验确定

C.估价目的由委托人的估价需要决定

D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

【答案】C

47、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是

（）o

A.估算后续开发经营期

B.估算后续开发的各项支出、收入

C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生

D.估算开发期中的利息和利润

【答案】D

48、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花

费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程

费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费,

并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳

的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有

关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）。

A.1067元/m2

B.1070元/m2

C.1084元/m2

D.1141元/m2

【答案】C

49、下列关于房地产估价的基本程序，①受理估价委托；②确定估

价基本事项；③编制估价作业方案；④收集估价所需资料；⑤实地

查勘估价对象「⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰

写估价报告；⑨内部审核估价报告；⑩交付估价报告；？保存估价资

料。其中正确的顺序应为（）o

c.（WWWZXW©

D.®axB3xwzw@

【答案】B

50、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面

积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面

积的价格为（）元加2。

A.1667

B.1765

C.1875

D.2000

【答案】D

51、津液在体内流注输布的通道是

A.经络

B.膜理

C.三焦

D.脉道

【答案】C

52、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不

相同时，一般（）o

A.不能作为可比实例

B.取相同的部分作可比性

C.经调整后可作为可比实例

D.可作为可比实例

【答案】A

53、相火有“生生不息”功能提出者是

A.刘完素

B.朱震亨

C.张景岳

D.张锡纯

【答案】B

54、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持

续时间称之为（）o

A.经济寿命

B.自然寿命

C.实际年龄

D.有效年龄

【答案】A

55、一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅。首期付款

5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利

率为5.31%,则该套住宅的（）。

A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元

B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元

C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元

D.实际单价为2200元/m2,实际总价为30.16万元

【答案】C

56、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益

【答案】C

57、（）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人

员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括

房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人

员信用档案系统。

A.2001

B.2002

C.2003

D.2005

【答案】B

58、某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑

面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2

和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为

5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引

起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%,则该住宅成本价格为

()万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

【答案】B

59、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是()。

A.促进该地区的房地产价格上涨

B.使该地区的房地产价格下降

C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价

格下降

D.对该地区的房地产价格不会产生影响

【答案】A

60、对于成套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可

以采用（）o

A.叙述式报告

B.口头报告

C.书面报告

D.表格式报告

【答案】D

61、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（）,以为确定赔

偿金额提供参考依据。

A.市场价格

B.保险价值

C.商品价值

D.所遭受的财产损失

【答案】D

62、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

【答案】B

63、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元,

余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%,

则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】B

64、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，

6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%,则该

实例的实际价格是（）万元。

A.24

B.23.42

C.23.43

D.22.86

【答案】C

65、关于估价目的的说法，错误的是（）。

A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要

B.任何估价项目都有估价目的

C.一个估价项目通常有多个估价目的

D.估价目的限制了估价报告的用途

【答案】C

66、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元,

余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%,

则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】B

67、下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室

B.水塔

C.隧道

D.道路

【答案】A

68、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为

86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3

万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价

格为（）万元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】B

69、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为,

估价对象为_____状况下的情形。（）

A.现在，过去

B.现在，现在

C.过去，现在

D.将来，现在

【答案】A

70、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,

当地经济发展属于（）o

A.一般因素

B.区域因素

C.个别因素

D.其他

【答案】B

71、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循

谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高

于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的

()o

A.规范估价行为

B.防范估价风险

C.保障估价质量

D.实地查勘

【答案】D

72、估价上的折旧注重的是()。

A.原始取得价值的减价修正

B.资产市场价值的真实减损

C.重置价值的摊销与回收

D.原始取得价值的摊销与回收

【答案】B

73、收益法的雏形是（）。

A.地租资本化法

B.报酬资本化法

C.早期购买年法

D.直接资本化法

【答案】C

74、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用

为建安工程费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,

销售费用为重新购建成本的4%,投资利息为240万，房地产开发成

本利润率为20%,销售税费为重新购建成本的6%,该房地产的重置

价值为（）万元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14

【答案】C

75、夏季的主气是

A.热

B.暑

C.风

D.火

【答案】B

76、动而心悸、呼吸气短，属于

A.肺卫气虚

B.心气虚

C.脾气虚

D.宗气虚

【答案】D

77、在测算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。

A.开发成本

B.计算基数

C.利润

D.投资

【答案】B

78、房地产权益以（）为基础。

A.房地产权利以外因素的限制情况

B.其他房地产权利的限制情况

C.额外的利益或好处

D.房地产权利

【答案】D

79、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是

A.津停气阻

B.气随液脱

C.津枯血燥

D.津亏血瘀

【答案】C

80、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相

匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C.名义报酬率

D.自有资金报酬率

【答案】A

多选题（共40题）

1、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括

（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拨款

D.所得税

E.房屋保险费

【答案】AC

2、收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。

A.抵押贷款还本付息额

B.房地产折旧额

C.重置提拨款

D.房地产改扩建费用

E.所得税

【答案】ABD

3、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在

2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能

作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅

B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅

D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅

E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300ni2的商品住宅

【答案】ABC

4、房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务,

还经常从事（）o

A.房地产价值分配业务

B.房地产价值减损评估业务

C.房地产价值提升评估业务

D.房地产代售业务

E.房地产咨询业务

【答案】ABC

5、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估

价对象范围内的有（）o

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】ACD

6、根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分,

求取建筑物重新购建成本的方法有（）o

A.单位比较法

B.市场提取法

C.分解法

D.工料测量法

E.指数调整法

【答案】AD

7、关于报酬率的说法，正确的有（）o

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存

款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的

预期收益转换为价值的比率

E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

【答案】D

8、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建价格相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】CD

9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）o

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】ABC

10、下列属于一般损坏房的特点的是（）。

A.部分构件有损坏或变形

B.屋面局部漏雨

C.装修严重变形、破损，油漆老化见底

D.设备、管道不够通畅

E.随时有可能倒塌

【答案】ABD

11、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）o

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】AC

12、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,

往往要求估价师对其净收益同时给出（）。

A.较乐观的估计值

B.较保守的估计值

C.过高的估计值

D.过低的估计值

E.可能的估计值

【答案】AB

13、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地

单价为506元/m2,容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块

土地单价为820元/m2,容积率为2.4,土地使用年限为70年。在

用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%,

则下列表述中正确的有（）o

A.乙地块比甲地块贵

B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

D.甲地块比乙地块贵

E.乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2

【答案】D

14、基本完好房的成新度可以是（）。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】CD

15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是

（）。

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价

格

B.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比

准价格或收益价格

C.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法

测算的结果

D.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E

收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾

向于成交价格

【答案】BC

16、采用比较法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要

建立价格可比基础，主要包括（）等。

A.统一面积大小

B.统一计价单位

C.统一币种和货币单位

D.统一面积或体积内涵和计量单位

E.统一付款方式

【答案】BCD

17、下列房地产中，难以采用比较法估价的有（）o

A.房地产开发用地

B.学校

C.在建工程

D.别墅

E.特殊厂房

【答案】BC

18、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需

求的有（）o

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】CD

19、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有

（）o

A.电梯折旧费

B.租赁保证金利息

C.房地产税

D.企业（个人）所得税

E.房屋保险费

【答案】BD

20、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要

建立价格可比基础，主要包括（）等。

A.统一采用总价

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵E统一付款方式

【答案】BCD

21、最高最佳使用同时符合（）标准。

A.无任何风险

B.法律上许可

C.技术上可能

D.经济上可行E价值最大化

【答案】BCD

22、下列关于可比实例的说法中，正确的有（）o

A.可比实例一定是交易实例

B.可比实例不一定是交易实例

C.交易实例一定是可比实例

D.交易实例不一定是可比实例

E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

【答案】AD

23、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）o

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理

设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其

是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可

能的容积率等指标进行的合理设定

【答案】AD

24、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有（）。

A.房地产估价是专业估价存在的基本前提

B.房地产需要专业估价

C.房地产可以自动的形成适当的价格

D.房地产估价在估价行业中占主体

E.房地产估价是一个单一的估价过程

【答案】ABD

25、关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

【答案】BD

26、房地产估价原则可分为三个层次，即（）。

A.基本原则

B.客观原则

C.特殊性原则

D.普适性原则E适宜性原则

【答案】ACD

27、下列关于假设开发法的表述中，正确的有（）o

A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立

场上

B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和

最局费用

C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设

开发法估价

D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算

E.假设开发法也称为剩余法

【答案】ABC

28、下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有（）。

A.土地使用权

B.所有权

C.地役权

D.典权E租赁权

【答案】AC

29、估价委托合同的内容一般包括（）。

A.委托人的名称或者姓名和资产状况

B.估价服务费及其支付方式

C.解决争议的方法

D.估价机构的名称和住所

E.委托人的协助义务

【答案】BCD

30、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）0

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不全的房地产

【答案】AC

31、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是（）。

A.自然环境恶化

B.消费观念变更

C.设备陈旧落后

D.城市规划改变E政府政策变化

【答案】BC

32、房地产价格构成中的开发成本包括（）。

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D.销售税费

E.开发利润

【答案】ABCD

33、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】CD

34、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】AC

35、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。

A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值

B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平

C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度

D.对可比实例进行市场状况调整

E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

【答案】BD

36、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度

是不尽相同的

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学

模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升,

会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

【答案】AC

37、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物

不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地

的重新购置价格。

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】AD

38、下列属于土地使用管制的事项有（）。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地

B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0

D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E某

宗土地只能用于商业房地产开发

【答案】AC

39、下列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素

限制的情况。

A.地役权

B.租赁权

C.土地用途

D.建筑高度

E.相邻关系

【答案】CD

40、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对

国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权

利。土地使用权一般又可分为（）。

A.临时用地土地使用权

B.农村承包土地使用权（为农民集体土地上的）

C.宅基地使用权（为农民集体土地上的）

D.行政划拨土地使用权（为农民集体土地上的）E出让土地使用权（为

国有土地上的）

【答案】ABC

大题（共10题）

一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积

为30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知,

现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2

（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为

建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,

年利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销

售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入，

销售税费为重新购建价格的6.5%投资利润率为35双又知该建筑

物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500

万元，平均寿命为5年，已使用3年，♦设备的重置价格为200万元,

平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电

梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重

置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装

费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常

月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能

耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗1000。元能源费；同

时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类

房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

【答案】(1)计算重新购建价格C总：方法一：首先，计

算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：

1200x8%=96(元/m2)；③管理费用：(1200+96)x3%=38.88

(元/m2)；④销售费用：Cx3%；⑤投资利息：

(1200+96+38.88+3%C)x60%x[(1+6%)1.5-1]+

(1200+96+38.88+3%C)x40%x[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥销售税费：Cx6.5%；⑦投资利润：(1200+96+38.88+3%C)

x35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，计算总价①建安成本：

1200x30000=3600（万元）；②专业费用：3600x8%=288（万元）；

二、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年

后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期

为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在

改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来

第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2.天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%o方案二：改扩

建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管

理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广

告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可

完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,

现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年

期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地

楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购

买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管

理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,

求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第

2-11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年

净租金收益=3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)

开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)x[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(万元)(改造期1年，出租

期10年，11年后才能转售。)补地价=4500x26400-

1500x12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO)x4%

=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000x26400/(1

+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86x0.5/(1+15%)

0.75=585.71万元旧厂房的价值V0=12606.39-10005-400.2

-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(万元)

三、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：(1)可比实

例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月

30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于

6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元

人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于

L226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人

民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=

60m2/0.72=83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地

产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B1）统一计价单位6.61x16.5万美元=109.065万元

人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/

（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-7%）=117.274

万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币

+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民

币为基准的，取实际成交日的汇率）

四、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10

月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷

款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期

间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,

现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐

观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500

万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率

为8%o请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市

场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的

购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购

买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=

未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其

他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-（已抵

押贷款余额/社会一般贷款成数）-其他法定优先受偿款1）2013年

10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨

慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万

元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Yx[lT/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%x[l-l/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款

余额先求年偿还额600=A/6%x[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还

贷款余额P=81.52/6%x[l-l/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013

年10月1日再次抵押价值=5827.28-（455.08/0.5）=4917.12

（万元）

五、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月

通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月

建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年

使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需

花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价

格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8凯

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

六、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使

用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑

物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积

占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房

地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税

费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%,

该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报

酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：

A=40000x0.7x（1-20%）x40x12=1075.2（万元）；（2）总

运营费用：C=30xl2+1075.2x8%=446.02（万元）；（3）年净收

益：a=A-C=1075.2-446.02=629.18（万元）；或a=4x0.7x（1

-20%）x40xl2x（1-8%）-30x12=629.18（万元）；（4）±

地总价：L=40000/4x2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：

aL=2100x8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；（6）

年建筑物净收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

（7）建筑物总价：B=448.99/10%x[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

七、某幢写字楼，土地面积4000吊，总建筑面积为9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目~2047

年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/

m,建筑物重建成本为3000元/吊，建筑物自然寿命为60年，有效

年龄为1。年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为

3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后,

必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，

可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安

装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为

250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由

于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增

加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，

区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租

金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利

率为5%,土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】

八、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积

为30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知,

现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2

（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为

建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,

年利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销

售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入，

销售税费为重新购建价格的6.5%投资利润率为35双又知该建筑

物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500

万元，平均寿命为5年，已使用3年，♦设备的重置价格为200万元,

平均寿命为10年，已使用3