乐湾首府2015年9月市场月报

乐湾首府2015年9月市场月报2015.10.10目录市场资讯土地市场住宅市场重点项目监测市场小结商业市场市场资讯1、房价分化非常明显，一线涨幅较大、三线全部下降国家统计局近日公布的“2015年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，与上月相比，70城新建商品住宅价格有一半的城市实现环比上涨；同比综合平均价格更自2014年9月份以来首次实现转正。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，二线城市则同比涨跌互现，三线城市同比仍然全部下降。备注：对于三四线城市来说，去库存仍然是开发商未来很长一段时间内要面对的课题。3、商品房销售预期不甚理想2015年1—8月巴中商品房累计销售面积104.13万平方米，同比增长19.2%，增速比去年同期上升6.2个百分点，比前7月下降2.6个百分点，比全省高13个百分点，居市州第2位。住房刚性需求大幅下降，提高居家质量购房需求不高；国家不动产登记制度及房产税征收政策即将实施，居民拥有多套住房和投资性购房意愿降低，对房产市场影响很大。今年房地产开发投资和商品房屋施工、新开工、销售面积高开低走，增速比年初大幅回落，至8月分别累计减少6.5个、92个、429.2个、26.4个百分点，分别比去年同期减22.9个、升3个、减96.4个、升6.2个百分点。今年市政府出台的《促进房地产健康消费9条措施》虽取得了一定成效，但房产市场持续回暖尤其是县城预期不甚理想。备注：数据来源于巴中统计局关于巴中1—8月经济形势分析，统计局以商品房网签备案为统计口径。2、负利率中国国家统计局数据显示，8月份CPI同比上涨2.0%，而一年期存款的基准利率是1.75%，这也意味着，存银行的钱只会“越存越少”，“负利率时代”即将拉开帷幕。

备注：“负利率”，是指一年期存款利率低于全国居民消费价格指数(CPI)增速。在负利率时期，由于存款变相贬值，迫使资金更多地流入资产领域，从而推高资产价格，房地产作为国内最大的资产吸金池，或将率先受益。4、公积金贷款政策持续放松9月18日，巴中市住房公积金管理中心发布《关于调整巴中市巴中市住房公积金提取政策的通知》，放宽了巴中市公积金提取权限，市民在提取公积金支付购房款的同时，还可以申请公积金贷款。市民除购买别墅不能提取公积金外，一般购房、房屋租赁都可以申请提取公积金。同时，对提取程序也进行了简化。备注：企事业单位员工改善换房需求注定成为各家开发商抢占肥肉5、发改委下调住房转让手续费9月底，国家发改委、财政部近日印发《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》。住房交易方面，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确，各省可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准，减轻居民购房费用负担。备注：房地产政策宽松的延续，鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置，加快商品房库存消化。巴中宏观市场指标数据常住/户籍人口比商品住宅需求缺口（万㎡）2015年1-8月商品房均价（元㎡）近三年商品房均价/土地均价巴中市0.79-23539765.83伴随着巴中房产库存持续走高以及城镇化率达不到既定目标，已进入实际买方市场。巴中作为传统的外出务工大市，由于产业空心化导致人口一直处于被吸附状态。市场进入白银时代后，众多开发商趁政策红利积极降价跑量、去化库存，回笼资金，主城区住房价格企稳至4000元/㎡左右。巴中目前地价相对较为便宜，主城区120—160万/亩，兴文新区20—50万/亩，相对低廉的“面粉”价格让开发商尚有盈利空间。由于巴中政府相对房地产市场监管力度较弱，绝大部分在建项目在房屋建设初期接受期房预定，且预定金额大小不一，这对开发商快速回笼资金，减少项目开发风险有极大利好。2015年巴中商品房土地供地计划同比2014年全年下降42%（2014年商品房土地计划供应达300万㎡），出现快速回落状态。备注：巴中城市经济结构单一，政府财源有限，土地财政严重依赖，卖地冲动依旧强烈。区域商服用地（亩）住宅用地（亩）中小套型商品住房用地总量（亩）中小套型商品房用地占比（%）市本级15075754.69%经开区46537522514.09%恩阳区060045028.17%巴州区397.5547.545028.17%合计1012.51597.5120075.12备注：以上数据来源于《巴中市2015年度国有建设用地供应计划表》；

土地市场据《巴中市市本级2015年度国有建设用地供应计划》所示，2015全年商品房土地计划供应量达到174万平米，其中商服用地计划供应67.5万㎡，住宅用地计划供应106.5万㎡；土地供应1、本月土地统计数据不包含教育、工业、医疗慈卫用地，只统计通过招拍挂方式出让土地信息，以中国土地市场网结果公告合同签订日期为统计标准。2、楼面地价按照土地出让合同约定最高容积率进行计算。3、本数据只统计巴州区、经开区、盘兴物流园土地出让数据。4、该数据土地出让面积为总用地面积，非净用地面积，包含公建用地,开发商实际拿地成本会相应增加。备注2015年9月，巴中市经开区、主城区均未有土地成功出让，房地产开发投资和商品房屋施工、新开工面积继续走低，开发商拿地热情持续下降。整体在售项目未开发量巨大，库存量巨大，项目新开工率低；兴文区域楼盘库存量巨大，后续将会成为集中放量区域；兴文区域主要楼盘“降价换量”趋势十分明显，兴文区域市场已经进入白刃战。目前巴中市共有本土开发商62家（未包含外来房地产开发商），2012—2015年7月巴州区累计出让土地8980余亩，总建筑面积达到1793万㎡；预计将会有5—8万套的住房在未来5年内陆续面向市场；住宅市场备注1、滨河世纪城由于项目工期进度迟缓、山体滑坡，口碑下降，前期认购客户退房增多。2、丰泽园由于一期延期交房，导致项目二期出现小规模退房潮。3、置信（兴文）本月启动针对公安局、教师的团购活动，预计一批次将推出570套房源。4、浅水湾、置信逸都花园（后坝）市场存量包含写字楼、酒店公寓库存。商品房新增供应乐湾首府兴文逸都花园浅水湾丰泽园滨河世纪城半山逸城置信逸都花园凯莱国际社区8巴中楼市库存持续走高，出清周期接近25个月，由于需求支撑不足（城镇化率达不到预定目标），中长期存在住宅供应过剩风险。即便利好新政不断出台，未来房价仍有较大下行压力。在目前房地产政策环境宽松的有利条件下，主要竞品房企抓紧时机采取积极销售策略去化库存，本月置信逸都花园（后坝）启动精装房认筹排号（交1000抵1万）。9蓝湾国际2015年10111212342016年新推7—15号楼约1000套预计新推D区3栋高层、3栋洋房约480套二期规划楼层调整主推24、25号楼新推2号楼供客户认购，精装房启动排号回风板块老城板块江北板块兴文板块竞品楼盘区域分布图巴州区楼盘本月新增预售情况备注：1、统计数据来源于巴中市住房和城乡建设局。2、统计时间截止2015年9月24日。3、由于置信兴文D2区域1、2、3号楼为本次团购高层楼栋，预计近期团购将会解筹锁定客户。巴州区本月网签备案情况由于巴中区房管局系统升级，暂无其他有效途径查询竞品楼盘月度网签备案情况。主要竞品项目本月营销策略项目名称在售期数成交价格（元/㎡）优惠方式推广活动月去化速度（约）产品卖点乐湾首府主推一期二组团2600—3500元/㎡（不含特殊户型）老带新、特价房3188元/㎡、付款方式优惠、团购优惠区县乡镇行销（坝坝电影）、8年返房款首付（金融创新）、小蜜蜂拓客截流、不间断暖场活动78刚需三房、意式园林、兴文新区、金融创新（房款8年返现30%首付、车位8年全款全额返现）兴文逸都花园别墅排号、洋房、高层团购高层团购均价2800元/㎡、洋房团购均价3200元/㎡、别墅预计7000元/㎡老带新、别墅交5万抵10万、企事业单位团购首付分期、区县行销、团购、暖场活动(团购累计排号约240组）品牌地产、特色物业、学区房、兴文新区半山逸城一期高层全面放开认购，主推21、22号楼高层3800—4400，洋房平层均价4800—6500（跃层赠送车位）特价房（总价28万起售）、老带新、履约优惠、首付一层首付一层、“学区房”、老带新送汽车、业主生日会48（包含抵工程款）”学区房“（巴师附小正式招生）、地中海风格、五星级酒店、山景地产置信·逸都花园C区一批次2、7、8号楼认购；精装房排号（交1仟抵1万）3780—4300（精装房预计4500元/㎡）老带新、特价房、履约优惠置信生活方式——（业主联谊会）69（不包含精装房排号客户）老城板块、品牌地产、特色物业凯莱国际一批次1—5号楼认购3088—4200元/㎡，均价3600首付一层、特价房、履约1%、新春特惠1%短信定投、暖场坝坝电影、“首付一层”25五星级酒店、品质小区滨河世纪城A、B区全面放开认购；C区报规通过成交均价3500老带新、特价房房屋总价最高补贴50%/城市两馆、刚需三房丰泽园二期17—22号楼认购均价3800老带新教师团购（3300元/㎡）/“学区房”、刚需三房观澜上域6—12、16—21号楼3600—4100；均价3950交3000抵8000、老带新奖励1000元物管费特价房62本土品牌房企、刚需三房、工程进度浅水湾一期三批次认购4000—4350特价房、老带新、购房抵用卷二批次分楼栋交房、特价房、温泉体验券14差异定价策略（针对中交王府景）123456161718已推售主推未推出项目一期占地711亩，总建面123万㎡，首期占地226余亩，建筑面积39万㎡，商业5万㎡，容积率2.59，绿地率43%，共有房源3825套，车位4179个，建筑风格为地中海风格，小区内包含6.5万㎡“私家花园”。竞品项目—乐湾首府首期用地由4个组团组成，目前主推一组团剩余房源。9101112131415一组团二组团2T4户，18层高2T6户，30层高一期商业继续尾盘去化，目前主要剩余2、3楼房源，商业累计去化约1.1万㎡；新推78板楼，18层高，2T2户，新推三批次4房房源前期蓄水三组团1920三、四组团户型报规通过本月，乐湾首府为应对置信逸都国际（兴文）项目降价团购策略，主动出击，针对兴文区域学校单位展开上门团拜会，积极推销8年返现30%营销活动，另为提升项目品牌美誉度，对意向客户、业主可免费拍摄情侣艺术照。户型户型特征建筑面积实得面积赠送率套数H-13室2厅2卫98.36118.0320%216H-32室2厅1卫77.5492.7219.6%108H-43室2厅2卫91.51106.1116%108A-13室2厅2卫94.47110.6017%180A-23室2厅2卫88.22103.6717.5%180A-52室2厅1卫68.1081.2319.3%18013室2厅2卫103.68128.0423.5%3523室2厅2卫99.91122.3722.5%3533室2厅2卫92.75108.8717.38%70S14室2厅3卫159.89184.2715.25%36S24室2厅3卫145.81169.0515.94%36乐湾首府产品分析一组团二组团乐湾首府三组团2栋2T2户18层高板楼四房楼王房源，共计72套，目前进行前期排号蓄水。三组团楼王四房楼王户型乐湾首府户型设计整体较为紧凑、实用，得房率高，赠送率全部在15%以上，部分户型赠送率达到23%（赠送面积多以结构板、阳台、入户花园形式赠送），为丰富住房产品线，规划有2栋18层2T2户板楼，以提升项目品质。已开盘持销项目乐湾首府最新动态婚房样板间——客户定位（婚房、小资）购房8年后返房款首付30%（融资创新）提升品牌美誉度——业主赠送艺术照（长效）工程进度形象（一组团准现房、二组团主体施工）乐湾首府购房客户群体主要以区县乡镇客户为主，城区改善换房客群、兴文工作地缘客户为辅。为加速项目去化，进一步提升项目市场占有率，针对城区改善换房客户通过园林景观呈现、婚房样板间（68㎡，总价约22万）予以逼定；而针对农转非区县、乡镇客户，则通过下乡拓展、坝坝电影等营销活动予以项目推广；针对置信(兴文）发力团购（兴文工作企事业单位员工）情况，积极展开销售团购，通过上门团拜方式，力推“购房返首付30%”营销活动。乐湾首府营销推盘节奏时间2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月重要节点营销重点人员框架推广主线关键动作新推1期二批次拓展销售渠道、乡镇推广；团购启动园林景观呈现、金融创新返首付、项目配套与工程形象进度购房返30%首付、3188元/㎡特价准现房、乡镇拓展商业街加推、婚房样板间开放销售人员13人；策划团队4人；拓展团队5人婚房样板间开放、乡镇拓展——坝坝电影竞品项目—兴文逸都花园项目位于兴文新区，总占地367亩，建筑面积约60万㎡，住房总量约4000套。户型为24层的电梯公寓（2梯4户）和9+1的花园洋房，项目被三段水系贯穿，沿水系形成了三个社区公园，分为ABCD四个区域，目前进行D1区域尾盘去化，D2区域启动团购排号，预计近期将会推出精装房，预计价格3500元/㎡。12345678滨水别墅排号（交5万抵10万)新推D2区域团购排号兴文置信逸都国际作为置信在巴中近景最重要的战略布局，其销售压力、回款任务十分严峻，置信拿出部分房源抵押工程款；本月，为加速项目去化、回款，抢占市场占有率，趁政策红利，拿出D2区域推出了团购特价房优惠活动（针对公安局与教师），高层电梯均价2750元/㎡，洋房均价3200元/㎡（未含政府补贴200元/㎡），为保持项目品质，顺势推出别墅（独栋、双拼）排号，排号交5万抵10万，预计别墅单价7000元/㎡。团购楼栋未推出A区B区D2置信逸都国际产品分析户型户型特征建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套数占比去化率（排号中）主力价格区间高层（D2区域）E23室2厅2卫101.71117.0715.10%19226.67%/2666-2951元/㎡E33室2厅2卫109.57127.9716.79%19226.67%/E43室2厅2卫104.47120.3915.24%19226.67%/C113室2厅2卫114.97137.1719.31%486.7%/C124室2厅2卫121.78156.2428.30%486.7%/洋房（D2区域）D43室2厅2卫138.15168.5822.03%486.7%/3110—3293元/㎡置信本月新推D2区域团购房源，高层约672套，洋房约48套，其中套三户型占92.86%，户型整体赠送率在15%以上，部分套四房源户型赠送率高达28%。高层住宅户型全部采用入户玄关、双阳台、餐客一体式设计理念，相对前期推出D1区域户型更接地气。已开盘持销项目兴文逸都花园最新动态别墅样板间开放（独栋、双拼）别墅排号（交5万抵10万）本月兴文区域展开白刃战，置信推出了2466—2751元/㎡高层、2910—3093元/㎡洋房团购价团购特惠房（包含政府补贴200元\平方米，以公安局与教师资格团购，规避降价政策市场风险），排号费用1万，降低意向门槛，由于置信拿地价格较便宜，约20万元/亩，故本次销售价格接近成本价，本案为最接近兴文区域主城楼盘，将进一步分流兴文方向刚需客户。置信逸都国际社区营销推盘节奏时间2015年8月2015年9月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月2016年2月重要节点营销重点人员框架推广主线关键动作新推D2区域房源团购团购、去库存、回款销售人员7人策划团队4人拓展团队5人团购特价房、学区房、别墅样板间开放样板间开放公安局团购区县、乡镇行销海南产品推介会根据营销节点，三盘人员互相支援、配合。D2区域1、2、3号楼拿到预售许可证竞品项目—半山逸城项目总占地585亩，建筑面积108万㎡，容积率2.77，共有房源7000余套，包括24栋花园洋房与64栋电梯公寓，其中一期共计40栋电梯公寓，共计3200套住房，花园洋房共计390套（47栋），别墅16套（联排别墅）。9月，半山逸城开始受到竞品楼盘降价换量策略以及一期延期交房事件影响，本月销量出现下幅下滑；由于项目现金持续紧张，开发商持续以房抵工程款。备注：开发商抵押工程款房源略高于正常销售价格，由于承建商急于变现，降价处理房源，造成房屋销售价格混乱，影响项目口碑形象。在售一期高层二期规划中花园洋房联排别墅五星级酒店已开盘持销项目半山逸城最新动态

销售利好——巴师附小正式开学社区配套——双语幼儿园通过报规8月，半山逸城一期高层分楼栋交房，由于交房时未达到交房标准（小区绿化、道路等未做），对品牌伤害较大，项目美誉度受损，后半山逸城积极补救，通过抢工期（小区园林景观建设）、巴师附小开学、社区配套持续呈现（社区巴士、自动扶梯、垂直电梯）等修复受损项目口碑；项目公司积极组织员工团体活动，提升员工士气、培养销售团队凝聚力与向心力。竞品项目—后坝逸都花园户型户型特征建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套数占比A52室2厅1卫+双阳台87.62102.1116.54%1046.09%B53室2厅1卫+双阳台91.01104.7115.05%1559.07%B73室2厅2卫+双阳台102.14117.0914.64%20812.17%B83室2厅2卫+双阳台+衣帽间104.84122.7617.09%1046.09%B93室2厅2卫+双阳台+衣帽间113.53129.5314.09%31018.14%C24室2厅2卫+9.8×1.8米阳台+衣帽间117.11139.1618.83%20812.17%C34室2厅2卫+双阳台101.11126.2524.86%43425.39%B15室2厅3卫+双阳台+衣帽间194.24236.9221.97%935.44%B24室2厅3卫+双阳台+衣帽间172.32204.0218.40%935.44%C区产品分析C区户型整体较为方正、通透，基本做到功能分区，以高赠送率为卖点，高层住宅产品线覆盖较为全面，主打实用三房与舒适四房。项目总占地204亩，建筑面积约60万㎡（商业9万㎡），共分为四大区域，其中A、B、C区为住宅区，D区为商业中心。A区总建筑面积12.6万㎡，B区总建筑面积14.1万㎡,D区总建筑面积13.3万㎡，C区总建筑面积23.9万㎡，共有住宅30幢，总房源4500套，本月底精装房正式认筹排号（交1仟抵1万）,预计10月7日将会新推C区1栋开盘认购（预计销售均价4300元/㎡）。目前置信加快推盘节奏，趁势抢占市场份额。A区B区D区C区已推售主推7810预计新推主推C区12已开盘持销项目置信逸都花园最新动态公安局团购专场（以价换量）A、B区全面主体竣工精装房启动排号（交1仟抵1万）本月，置信加推C区2号楼直接供客户认购，C区2号楼销售定价延续7、8号楼痕迹，通过楼层差拉开价格差，降低前期购房老业主“反水”情绪，1—9楼、18—32楼一口价4180元/㎡，10—17楼原价去化，约4300元/㎡（C区以价换量效果明显，目前价格稳步回升）（9月20日—30日内认购房屋送12000元家电礼包，二三级市场联动，介绍客户成交赠送5‰佣金）。趁公积金贷款新政持续利好落地，积极展开销售“团购”。（3700元/㎡）竞品项目—凯莱国际1235-15-24已推售未推出户型户型特征建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套数（约）占比A13室2厅2卫+入户花园112.53125.2511.30%22022%A23室2厅1卫+入户花园99.20108.549.42%22022%A32室2厅1卫+入户花园80.8189.9511.31%16716.7%A3ˊ2室2厅1卫+入户花园75.7184.7111.89%555.5%B13室2厅1卫+入户花园+双阳台103.17115.6312.08%555.5%B22室2厅1卫+入户花园81.7191.9412.52%22022%B33室2厅2卫+入户花园+双阳台109.26121.9111.58%555.5%A61室2厅1卫+入户花园53.1758.6310.27%80.8%在售一期项目总占地410亩，酒店用地143亩，房地产开发用地约110亩，绿化、道路用地160亩，总建筑面积约40余万平米，包含约1.6万平米的欧式风情商业街及国际幼儿园区。整个社区由19栋新古典主义风格建筑构成，共计3401户，分三期开发（目前在售一期），由于项目处于巴州主城区的边缘地带，客户对项目地理位置抗性太大以及巴中购房客户地缘性特征较强，导致项目定位十分尴尬，房屋去化缓慢。凯莱国际户型整体较为方正、通透，基本做到功能分区，产品设计以舒适两房和宜居三房为主，户型的赠送面积基本以入户花园和阳台形式出现，产品定位主要以改善、养老客群为主，户型赠送面积较小、不实用，不适合巴中大多数本地客户对紧凑三房的需求，项目一期推售较为困难，客户群体主要以回风、恩阳方向刚需客户为主，目前主要通过首付一层、特价房活动去化房源。五星级酒店预计针对项目二批次房源将会更改户型设计，增加紧凑三房房源数量，减少户型入户花园设计。基础数据开发商巴中凯莱房地产开发有限公司（金强集团）占地规模110亩

总建面积约40万㎡容积率4.5绿化率35%总户数3400户物业形态18-32F梯户比2梯4户、2梯5户销售均价电梯：3600元/㎡特色五星级酒店物业物业费1.6元/㎡2015-01⊙38002014-102014-042014-122013-12⊙4000⊙4200⊙3700⊙3600项目去库存趋势明显，急于脱离巴中市场；板块竞争个案研究：凯莱国际社区22.2竞品信息扫描项目一期在售项目二、三期转让华兴项目名称在售期数成交价格优惠方式推广活动产品卖点乐湾首府主推一期二组团2600—3500元/㎡（不含特殊户型）老带新、特价房3188元/㎡、付款方式优惠、团购优惠区县乡镇行销（坝坝电影）、8年返房款首付（金融创新）、小蜜蜂拓客截流、不间断暖场活动刚需三房、意式园林、兴文新区、金融创新（房款8年返现30%首付、车位8年全款全额返现）兴文逸都花园别墅排号、洋房、高层团购高层团购均价2800元/㎡、洋房团购均价3200元/㎡、别墅预计7000元/㎡老带新、别墅交5万抵10万、企事业单位团购首付分期、区县行销、团购、暖场活动品牌地产、特色物业、学区房、兴文新区半山逸城一期高层全面放开认购，主推21、22号楼高层3800—4400，洋房平层均价4800—6500（跃层赠送车位）特价房（总价28万起售）、老带新、履约优惠、首付一层首付一层、“学区房”、老带新送汽车、业主生日会”学区房“（巴师附小正式招生）、地中海风格、五星级酒店、山景地产置信·逸都花园C区一批次2、7、8号楼认购；精装房排号（交1仟抵1万）3780—4300（精装房预计4500元/㎡）老带新、特价房、履约优惠置信生活方式——（业主联谊会）老城板块、品牌地产、特色物业凯莱国际一批次1—5号楼认购3088—4200元/㎡，均价3600首付一层、特价房、履约1%、新春特惠1%短信定投、暖场坝坝电影、“首付一层”五星级酒店、品质小区翰墨轩一期1-6号楼均价3800老带新老业主介绍（第一批次3400元/㎡）“学区房”、特色配置、有机农场观澜上域6—12、16—21号楼3600—4100；均价3950交3000抵8000、老带新奖励1000元物管费特价房本土品牌房企、刚需三房、工程进度王府景二期三批次认购4000特价房、老带新、购房抵用卷二批次分楼栋交房、特价房、温泉体验券中交品牌、现房、位置2.2主要竞品信息扫描2已开盘持销项目凯莱国际社区最新动态为提升项目知名度与品牌美誉度，8月22日起，凯莱国际社区将会持续推出周末暖场营销活动，活动参与者可以领取啤酒消费券、卤菜消费券、蛋糕消费券，观看“坝坝电影”。业主与登记意向客户可免费领取优惠券一套，普通市民则需要通过微信“点赞”营销方式或参与该项目“全民投篮大赛”营销活动获得优惠券；另为加快项目去化速度，通过持续推出特价房、一层首付等积极去化库存。竞品项目—滨河世纪城楼栋总层数梯户比总户数1-3、5-8273梯6户10924、10-14272梯6户93615-20303梯6户10441234567891011121314151617181920A区B区C区通过报规已推售未推出主推项目总占地277亩，分A、B、C三个区，总建筑面积约70万㎡，共有房源4200套，商业接近20万㎡，其中A、B区共计约3000余套房源，本月继续通过给予利息补贴、置换房源、车位价格减免、减免物管费等方式对客户进行逼定进行网签备案。城市体育馆、游泳馆由于工程进度迟缓以及B区山体滑坡事件影响，目前案场工作人员主要进行前期客户维护以及锁定签约;A区部分楼栋由于属于在建工程抵押至银行，还未解压，故不能办理按揭贷款已开盘持销项目滨河世纪城最新动态本月，滨河世纪城项目开发商继续积极寻找战略投资者，充实项目现金流，保证项目开发；由于交房时间一再延迟，前期认购客群流失严重，为降低客户退房率，开发商给予换区（B区换A区）、利息补贴、赠送物业费、车位优惠等，提升签约率，加速项目回款C区通过规划审批竞品项目—丰泽园项目一期171819202122规划三期在售二期基本售罄主推未推出基本售罄经济指标占地：267亩建面：74万平米容积率：4.0销售均价：3850元/平米（团购特价3300元/㎡）建筑密度：总房源：6000套（一期1900余套，二期1700余套）梯户数：2梯4户、2梯5户、2梯6户交通配套：地处北龛寺村，紧临二环路北环线教育配套：巴州九小，龙泉外国语学校，市技工学校，北龛中学医疗配套：社区内规划社区医院其他配套：营销卖点：学区房、低单价、户型可变空间项目位于江北北龛寺，是目前巴州主城区房地产竞争最为激烈的区域之一，项目一期营销主要通过低单价、定向教育团购实现去化，项目二期由于地理位置以及市场竞争加剧影响，目前率先全面降价进行去化。本月，由于项目工程进度迟缓、一期延期交房事件影响，品牌口碑受到极大损坏，二期前期认购客户持续出现退房潮。丰泽园户型户型特征建筑面积（㎡）实得面积（㎡）赠送率套数占比去化率（约）主力价格区间天12室2厅幻变3室82116.341.83%33019.41%90%均价3800元/㎡天22室2厅幻变3室102113.311.08%33019.41%5%天32室2厅幻变3室96110.915.52%33019.41%25%地12室2厅幻变3室98112.414.69%955.59%35%地22室2厅幻变4室113140.924.69%955.59%5%地32室2厅7785.611.17%955.59%5%人12室2厅幻变4室11114026.13%1428.35%5%人22室2厅幻变3室101116.315.15%1428.35%20%人32室2厅7793.521.43%1428.35%5%户型设计紧凑实用，以三房为主，赠送面积多以“结构板“的形式出现，产品特色为户型的“可变空间”，天1户型赠送面积高达40%以上，去化最为畅销。天1地1人1天2天3地2地3人2人317#18#19#20#21#22#已开盘持销项目丰泽园最新动态随着项目一期违规交房、工程欠薪、二期工程进度陷入停滞等事件持续发酵，项目二期认购客户持续流失至竞品楼盘观澜上域处。车身广告——巴中职业技术学院(被动应对信任危机）

农民工讨要工资——项目品牌持续伤害项目二期规划楼层变更竞品项目—观澜上域观澜上域地处龙北街北侧，紧邻吴家河（后河上游），东临巴中市体育馆、游泳馆，观澜上域作为巴中本土龙头房企，拥有房建一级施工资质，在巴中在建、建成项目众多，对企业品牌形象形成了良好的项目口碑支撑，观澜上域通过持续呈现的工程进度形象、良好的项目口碑、几乎不超过4000元/㎡销售定价从项目开盘至今，持续畅销，引领巴中房产销售冠军，并持续吸附滨河世纪城、丰泽园前期认购客户群体。项目华兴观澜上域占地123亩建面47.4万㎡户数3409容积率5.0层数26、28、32梯户比2T6、3T8面积段78-125（无四房）绿地率35.32%（29000㎡）产品组成商业、高层、幼儿园车位比1:0.45楼栋布局点式围合布局（景观节点）物管费1.5元/㎡/月已开盘持销项目观澜上域最新动态作为巴中本土龙头房企，观澜上域几乎未做渠道拓展、营销活动，而是通过良好的项目口碑、工程进度形象与几乎不超过4000元/㎡销售定价，从2014年开盘至今，持续畅销，并持续吸附滨河世纪城、丰泽园前期认购客户群体。市场竞品楼盘最新动态市场小结改善需求客群为后市竞品楼盘争抢重点随着巴中公积金贷款利好政策持续落地，巴中改善换房需求客群成为了各个主要竞品楼盘的“唐僧肉”，兴文区域开发商针对主要企事业单位率先启动团购，以价换量，去化库存，如乐湾首府、比佛利山庄、置信逸都花园。预计后续主城区竞品楼盘将会跟进。注：目前兴文区域竞品楼盘推出销售团购，更多是通过降价换量。营销推广活动常规的营销暖场活动更多的是一时提升案场销售氛围，对实际销售与转换帮助不大，这就需要展开长效的营销推广，新颖、体验、互动、亲子的活动相对更受客户欢迎。综合体围城—商业运营与线上营销财富广场一期3.5万㎡商业预计将于9月30日展开试运营，蓝湾国际中影星河影院也于9月底营业，随着商业逐步启动，预计近期蓝湾国际、财富广场将会趁势加推商业去化。住宅市场略有回升，但货币政策宽松难撼楼市调整商业市场巴州主城区常住人口41万（截止2014年底），在建、规划商业面积达到100万㎡以上，主城区人均商业占有面积达到2.5㎡（达到国际标准2倍）主要竞品项目经济技术指标项目名称体量（㎡）商业形态销售模式销售单价（万）层高、开间进深平均回报率凤凰国际城18.5万集中商业+底商售后返租0.7万-7.5万/平米；负一楼均价2.8万，一楼均价58000，二楼均价30000，三楼均价19000,4楼均价13000负一楼与1楼层高为5.4米，2—4楼层高为5.1米；1:18%（15年）或联营扣点财富广场12万集中商业售后返租0.9万—3万/平米，负一楼与一楼单价为25000—28000,2楼单价为12000—18000,3楼单价为10000—13000，4楼单价为9000—10000。负一楼5米层高；1楼层高4.8米、2—4楼4.5米层高。7%（5—8年）柳津桥国际城20万集中商业+底商售后返租7000——22000；2号楼负一层均价15000，负二楼均价10000/6%（3—5年）置信逸都花园9万集中商业+底商直接销售与售后返租6000—22000一楼层高7米，二楼层高4.5米前三年租金21%抵房款、7%中泉国际广场5万集中商业待定（预计为售后返租）预计11000—450001、2楼层高6米,3、4楼层高5米预计7%（部分商业自持、部分销售）容邦国际15万集中商业+底商售后返租(部分自持）-1及1楼9000—4万、二楼1—2万、三楼9000—1.5万、四楼9000—1.5万、5楼8000—90001楼、5楼层高6.1米，2—4楼5.1米，商铺进深最低为8米，主要为8米、12米以及部分15米预计7%浅水湾广场6万集中商业+底商集中商业初定自持底商一楼均价20000//滨河世纪城20万集中商业+底商待定待定（抵押工程款）//半山逸城10万底商直接销售8000—20000一楼层高5.5米，二楼层高4.5米，商铺进深普遍为10米以上，最高达到19米，开间主要为4—5米/蓝湾国际6万底商售后返租一楼均价22000，二楼均价160003.6—5.88%乐湾首府6万底商直接销售6000—14000（一楼均价12000，二楼均价7500）一楼5.5,2楼4.2—4.5,3楼3.5/西部商贸城22.6集中商业零售商业待定5000—1.3万（五金机电、汽配）1、3层4.6米、2层4.5米，4层4.7米前三年21%租金抵房款，平均回报8%凯莱国际社区五星级酒店（惠尔