《公共租赁住房运行管理标准+JGJT+433-2018》详细解读

《公共租赁住房运行管理标准JGJ/T433-2018》详细解读CATALOGUE目录1总则2术语3基本规定4承租程序5配租6合同与租金管理CATALOGUE目录7运行与维护8退出9档案管理本标准用词说明引用标准名录编制说明011总则01021.1编制目的保障公租房公平分配和合理使用，维护社会和谐稳定。规范公共租赁住房（以下简称公租房）运行管理，提高管理效率和服务水平。1.2适用范围本标准适用于公租房的房源筹集、租赁管理、物业服务、监督管理等运行管理活动。各地可结合实际情况，制定具体的实施细则。政府负责制定公租房政策和规划，市场力量参与公租房的建设和运营。政府主导，市场运作公租房的分配和管理应当公开、公平、公正，接受社会监督。公平公正，公开透明公租房的保障标准应当与当地经济社会发展水平相适应，并随着经济社会发展进行动态调整。保障基本，动态调整实行租金和补贴分离的制度，根据不同保障对象的实际情况，分类确定租金和补贴标准。租补分离，分类保障1.3基本原则022术语公共租赁住房是指由政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。公共租赁住房具有保障性、政策支持性、租赁性、专业性、供应群体广泛性等特点。定义特点公共租赁住房定义承租人是指与公共租赁住房产权单位或运营单位签订租赁合同，并按照合同约定支付租金的个人或家庭。权利和义务承租人有权按照合同约定使用公共租赁住房，并按时支付租金；同时，承租人也有义务遵守租赁合同约定，保护房屋及其附属设施，不得擅自转租、转借、调换所承租公共租赁住房。承租人运营管理单位是指负责公共租赁住房日常运营和管理的机构或组织。定义运营管理单位负责制定公共租赁住房的租赁管理、动态监督、维修养护等相关制度，并按照合同约定为承租人提供租赁服务。同时，运营管理单位还负责对承租人的资格进行审核，对违规行为进行调查和处理。职责运营管理单位033基本规定03稳定就业外来务工人员在保障本地居民住房需求的前提下，将符合条件的外来务工人员纳入保障范围。01中低收入住房困难家庭重点保障对象，包括城镇低保、低收入、中等偏下收入家庭等。02新就业无房职工针对刚毕业参加工作，在当地无住房的职工提供住房保障。3.1住房保障对象多种渠道筹集房源通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集公共租赁住房房源。严格执行建设标准公共租赁住房建设应符合国家及地方相关建设标准和规范，确保住房质量和安全。注重环保与节能在房源建设和改造过程中，应注重环保和节能，推广使用环保材料和节能技术。3.2房源筹集与建设租金标准制定根据当地经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平等因素，合理确定公共租赁住房的租金标准。租金动态调整建立租金动态调整机制，根据保障对象收入变化、住房市场租金水平等因素适时调整租金。租金减免政策对于符合条件的低收入住房困难家庭，可以实行租金减免政策，减轻其经济负担。3.3租金管理引入专业化的运营管理机构，负责公共租赁住房的日常运营管理工作。专业化运营管理建立公共租赁住房信息化管理系统，实现房源管理、租赁管理、租金收缴等工作的信息化、智能化。信息化管理定期对公共租赁住房进行检查和维护，确保住房及其设施设备处于良好状态。定期检查与维护3.4运营管理044承租程序承租公共租赁住房应遵循公平、公正、公开的原则。承租程序应符合国家及地方政府的相关法规和政策。承租双方应签订书面租赁合同，明确双方的权利和义务。4.1一般规定申请人应符合当地政府规定的收入、财产和住房困难等条件。申请人应具有完全民事行为能力，并符合年龄要求。申请人及家庭成员在申请地无住房或住房面积低于规定标准。4.2准入条件123申请人应向当地住房保障部门或运营单位提出申请。申请人应如实填写申请表，并提交相关证明材料。申请人应对所提交材料的真实性负责。4.3申请受理单位应对申请人的申请材料进行初步审查。申请材料不齐全或不符合要求的，应一次性告知申请人需要补正的全部内容。受理单位应在规定时间内完成受理工作，并出具受理凭证。4.4受理审核单位应对申请人的家庭收入、财产和住房状况进行调查核实。审核结果应在规定时间内完成，并书面通知申请人。申请人对审核结果有异议的，可以向审核单位申请复核。4.5审核03公示期限应符合当地政府规定，一般为7-15个工作日。01审核通过的申请人名单应在当地政府网站或指定媒体上进行公示。02公示内容应包括申请人姓名、身份证号码（部分）、家庭人口数、收入情况等基本信息。4.6公示055配租010203公共租赁住房的配租应遵循公平、公正、公开的原则，确保符合条件的申请人有机会获得住房。配租过程中应充分考虑申请人的家庭结构、收入状况、住房需求等因素，合理确定配租顺序和住房类型。各地应根据实际情况制定具体的配租政策和程序，并及时向社会公布。5.1一般规定配租标准应根据当地经济社会发展水平、居民收入状况、住房供需状况等因素制定，并适时进行调整。配租标准应包括住房面积、租金水平、租期等要素，确保满足申请人的基本住房需求。对于特殊困难群体，如低收入家庭、残疾人家庭等，应适当放宽配租标准，给予优先保障。5.2配租标准配租方案应充分考虑不同群体的住房需求，确保各类申请人都能获得相应的住房保障。配租方案应公开透明，接受社会监督，确保公平公正。配租方案应根据房源情况和申请人需求制定，明确配租对象、配租顺序、配租方式等内容。5.3配租方案公共租赁住房的配租方式可以采取抽签、摇号等随机方式，也可以采取评分、排序等方式进行。配租过程中应确保申请人的知情权和参与权，及时公布配租结果和相关信息。对于未能获得配租的申请人，应给予合理的解释和说明，并提供其他可行的住房保障途径。5.4配租方式066合同与租金管理公共租赁住房租赁合同应当明确租赁期限、租金标准、支付方式、修缮责任、违约责任等主要条款。租赁期限一般不低于2年，合同到期后，承租人仍需租赁的，应在合同期满前3个月提出申请，经审核符合条件的，可以续租。承租人应当按照合同约定使用住房，不得擅自转租、转借、调换、经营或者改变住房用途。6.1一般规定0102046.2合同管理公共租赁住房租赁合同应当采用书面形式，由出租人和承租人签字或盖章后生效。合同应当一式三份，出租人、承租人各执一份，另一份由住房保障部门备案。合同内容应当真实、准确、完整，双方当事人应当遵守合同约定，履行合同义务。合同变更、解除或者终止，应当采用书面形式，并报住房保障部门备案。03承租人应当爱护并合理使用住房及附属设施，不得擅自拆改、损坏或者丢弃。承租人应当按照规定缴纳租金和相关费用，不得拖欠或者拒交。承租人应当保持住房内外环境整洁，遵守公共秩序和物业管理规定。承租人应当配合出租人进行住房维修和检查，保障住房安全和正常使用。6.3租赁规约公共租赁住房租金标准应当结合当地市场租金水平和住房保障对象的经济承受能力等因素确定，并实行动态调整。出租人应当定期对租金收缴情况进行检查和审计，确保租金收缴的合法性和规范性。租金收缴应当实行专户管理、专款专用，任何单位和个人不得挤占、挪用。对拖欠租金的承租人，出租人可以采取法律手段进行追缴，并将其纳入个人信用记录。6.4租金管理077运行与维护

7.1一般规定公租房的运行与维护应遵循安全、经济、适用的原则，确保房屋及其设施设备处于良好状态。公租房管理机构应制定完善的管理制度和操作规程，明确各部门和人员的职责和权限。公租房的运行与维护应建立档案管理制度，对房屋及其设施设备的运行、维护、维修等情况进行详细记录。公租房管理机构应制定租赁管理方案，明确租赁条件、程序、租金标准等内容，并公示。公租房管理机构应定期对租户进行走访，了解租户需求和意见，及时处理租户投诉。公租房管理机构应建立租金收缴制度，确保租金及时、足额收缴，并按照规定使用。7.2运营管理公租房管理机构应建立巡查制度，对公用部位和公共设施设备进行定期巡查，发现问题及时处理。公租房管理机构应确保公用部位和公共设施设备的清洁卫生，定期进行清扫保洁。公租房管理机构应制定公用部位和公共设施设备的维修养护计划，定期进行维修养护。7.3公用部位和公共设施设备的物业管理01公租房管理机构应制定室内设施设备的维修养护计划，指导租户正确使用和维护室内设施设备。02公租房管理机构应建立报修制度，对租户报修的室内设施设备及时进行处理。03公租房管理机构应定期对室内设施设备进行检查，发现损坏或存在安全隐患的设施设备及时维修或更换。7.4室内设施设备的管理088退出03退出流程的规范退出流程应包括申请、审核、搬离等环节，确保有序、高效地进行。01退出机制的原则公共租赁住房退出应遵循公平、公正、公开的原则，确保资源的合理分配和高效利用。02退出条件的明确租户在租赁期满、违反租赁规定或不再符合租赁条件时，应按规定退出公共租赁住房。8.1一般规定自愿退出租户因个人原因自愿退出公共租赁住房，应提前向管理部门提出申请，并按规定办理退出手续。购房退出租户在租赁期间购买住房，应主动向管理部门申报，并退出公共租赁住房。其他情形如租户因工作变动、家庭变故等原因需要搬离，也可主动申请退出。8.2主动退8.3被动退违反租赁规定其他违规行为不再符合租赁条件拖欠租金等费用租户在租赁期间违反租赁规定，如转租、改变房屋用途等，管理部门有权解除租赁合同并收回住房。租户在租赁期间收入、财产等发生变化，不再符合公共租赁住房租赁条件，应按规定退出。租户长期拖欠租金或其他相关费用，经催缴仍不支付的，管理部门有权采取法律手段追缴欠款并解除租赁合同。对于其他严重违规行为，如破坏房屋结构、擅自装修等，管理部门也有权要求租户退出公共租赁住房。099档案管理档案管理应遵循真实性、完整性、安全性和可利用性的原则，确保公共租赁住房档案的准确、完整和安全。各级住房保障主管部门应建立健全档案管理制度，明确档案管理职责，规范档案管理流程。公共租赁住房档案应实行集中统一管理，确保档案的完整、安全和有效利用。9.1一般规定01020304公共租赁住房档案归档范围应包括项目立项、建设、分配、运营、退出等全过程形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式和载体的历史记录。归档的档案材料应真实、准确、完整，能够反映公共租赁住房管理活动的真实情况和历史过程。归档的文件材料应按规定进行分类、组卷、编号和装订，做到分类清晰、组卷合理、编号准确、装订整齐。归档的档案应按规定进行移交和接收，移交时应编制档案移交清册，列明移交的档案名称、卷号、册数、起止年度和档案编号等内容。接收时应检查档案质量并办理接收手续。9.2归档管理10本标准用词说明由政府或政府委托的机构持有，以低于市场租金的价格向保障对象出租的保障性住房。公共租赁住房运营管理单位承租人负责公共租赁住房日常运营管理的机构或组织，包括但不限于公租房管理中心、物业公司等。符合公共租赁住房申请条件，与运营管理单位签订租赁合同并实际居住的个人或家庭。030201术语和定义本标准采用的术语和定义应与国家和地方现行有关标准、规范相协调。对于未在本标准中定义的术语，应使用国家和地方现行有关标准、规范中的定义。在本标准中，同一术语或定义应始终保持一致，不应出现不同的解释或含义。在本标准中，凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。用词规范本标准中使用的符号和缩略语应具有明确的定义和解释，并在文中首次出现时进行说明。符号和缩略语的使用应保持一致，避免出现混淆或误解的情况。对于专业性强或易产生歧义的符号和缩略语，应在文中适当位置进行解释或说明。符号和缩略语11引用标准名录国家法规及政策《公共租赁住房管理办法》住房和城乡建设部发布的官方文件，是公共租赁住房运行管理的基础性法规。相关国家住房政策包括国家层面发布的关于住房保障、租赁市场、公共租赁住房等方面的政策文件。《住房租赁和销售管理条例》涉及住房租赁和销售管理的行业标准，对公共租赁住房的运行管理具有指导意义。建筑设计规范关于建筑设计、施工、验收等方面的标准规范，确保公共租赁住房的建设质量。行业标准及规范各地根据国家法规和政策，结合本地实际情况制定的公共租赁住房管理办法。各地公共租赁住房管理办法各地发布的关于住房保障、租赁市场、公共租赁住房等方面的地方性政策文件。地方性住房保障政策地方性法规及政策12编制说明住房问题是社会关注的焦点，公共租赁住房作为政府解决住房问题的重要途径之一，其运行管理标准的制定至关重要。随着公共租赁住房规模的不断扩大，运行管理面临着诸多挑战，如租金管理、房屋维护、租户管理等问题，需要制定统一的标准来规范。编制背景制定《公共租赁住房运行管理标准》旨在规范公共租赁住房的运行管理，提高管理效率和服务水平。通过标准的制定和实