中小城镇房地产建设存在的问题及对策专项研究

中小城镇房地产建设存在问题及对策探究摘要：伴随中国改革开放深化和城镇化建设步伐加紧,房地产经济得到了迅猛发展。在到，因为国家调控方法有效实施，一线城市及二线较大城市房价出现了缓慢稳定回落。不过，三线城市、中小城镇房价却少有下降趋势有甚至有显著上升趋势。1-4月房地产开发投资保持30以上强劲增加，同期销售则显著放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增加34.3，较1-3月34.1略有加紧。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推进，同期城镇固定资产投资增加25.4。由此可见，中小城镇房地产业也得到飞速发展,尤其是发展较快农村地域。本文针对目前中小城镇房地产开发现实状况和出现问题,较为全方面地叙述了这些问题成因和造成不良后果,继而提出了对应处理对策。关键词：房地产房地产建设中小城镇1.中小城镇房地产发展现实状况中小城镇是农村人口相对集中地域,是区域经济关键组成部分。目前国家对房地产市场发展和社会主义新农村建设进行一系列宏观调控,使得很多中小城镇借此新农村建设契机,掀起了房地产“开发烧”,为了换取经济快速发展而盲目占用大量土地来开发商品房,并以很优惠价格吸引投资者,城市开发商也开始向农村转移,需求新“经济增加点”。不过中小城镇正在兴起房地产“开发烧”有悖于科学发展观本质要求,和新农村长远计划并不友好。从总体上看，中国现在经济发展水平普遍不高，使得小城镇发展还处于起步阶段。中国小城镇形成有两种情形：一个是行政区划调整撤县改镇，这类小城镇规模较大，基础设施较为完备；另一个是世纪之交推进城镇化过程中，撤乡并镇而来，这类小城镇不管是规模还是基础设施全部不如前者。不过，这些小城镇在房地产建设中存在着部分共同问题。这些问题存在现有机制原因，又有观念原因。下面我们逐一加以分析。2.中小城镇房地产发展中存在问题房地产计划意识淡薄,计划滞后,房地产市场结构性供需不平衡。中国中小城镇房地产建设缺乏完善理论指导,存在低水平反复建设现象,同时投资也含有很大盲目性;房地产开发区位选择不合理,土地供求失控,建设项目和城镇计划不相衔。国有土地得不到有效利用,大量土地被搁置。中小城镇土地利用计划滞后,土地资源使用效率普遍不高,造成房地产投资不合理;房地产建筑密度较低,布局松散,而且建筑形态千篇一律,失去了地方特色。房地产开发水平低,有甚至连工程质量全部无法确保。基础设施比较落后,公共设施缺乏统一计划;房地产市场隐形交易比较活跃,国有资产流失严重尤其是税收;物业管理比较落后,购房者权益无法保障,生态环境遭到严重破坏等很多问题全部制约着中小城镇房地产市场可连续发展。下面我就其中比较突出多个问题进行简单分析。2.1小城镇房地产建设区位不合理小城镇土地资源违法占用，浪费现象极为严重，使用效率普遍低下。因为旧中国是一个半封建、半殖民地国家，自给自足自然经济占主导地位，大城市中民族工商业尚刚刚起步，工业基础极其微弱，所以由撤县改镇形成小城镇，旧城区没有工业区、商业区、生活区分化，手工作坊、商业店铺、居民住宅混杂在一起。新扩城区工厂，机关，学校，卫生院等设施也缺乏同一计划。而且伴随社会发展和城镇规模不停扩大，机关、学校、和卫生院等几经搬迁，留下很多废弃土地。撤乡并镇而形成小城镇，大多由原来较大村庄或集镇发展而来，多以农业经济为主，商业经济为辅，缺乏工业基础设施。新中国成立后，这些小城镇建立了一定规模工业。不过，伴随上个世纪九十年代改革开放深入发展，这些国有企业或集体企业在转型、改制过程中，因为本身天生弱点而遭受灭顶之灾，结果是关、转、并、停，全部已破产倒闭，成为废弃场院。以后，新兴部分私有企业，经过划拨、租赁、私转（挪用自己承包土地）等手段取得了部分良好耕地，重新建设厂房设施。不过这些企业在市场经济自由竞争中，经过多轮大浪淘沙，多数倒闭破产，不过所占场地没有立即拆除，退耕复种，造成了大量土地资源浪费。伴随中国公路建设加紧，很多公路尤其是高等级道路建设不得不绕过原来小城镇进行。不过很多小城镇尾伴随公路走，沿过境公路两侧进行房地产建设，客观上形成了空心城镇和公路城镇并存情况。小城镇计划缺失和计划编制缺乏科学性、预见性和超前性，使得小城镇发展空间受到限制。不重视小城镇内部资源充足利用，忽略旧城区改造，项目用地布局不合理，生活区和工业区、商业区等功效区相互混杂，直接造成了用地结构松散，基础设施和公用设施配置困难，投资反复，浪费严重，资源浪费和生态环境恶化。2.2小城镇房地产建设形态单一、档次不高现在大部分小城镇房地产开发采取几乎全部是外延扩展模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。乡镇企业厂房、车间和办公设施大同小异，多为质量低劣平房。临街商业店铺和违规乱建路边店也多是稍微体面一点平房，即便有楼房也多是两层、少数三层，空间狭窄、建筑质量低下。居民住宅一律为平房加院落模式。全部这一切，也全部造成了有限土地资源严重浪费。分析其原因就是，小城镇房地产开发和建设投资主体全部是单个乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，致使房地产开发建设水平比较低。再者，科学计划缺失和建筑形态上千篇一律，也使小城镇建设从整体上失去了地方特色和个性，反应不出当地地域特征、民俗传统和历史积淀。2.3基础设施不完善，功效不健全小城镇建设是一项系统工程，水、电、路、公厕、绿化、农贸市场、学校、医院等公共基础设施必需配套建设，而多种配套性设施建设需要大量资金投入。因为资金紧缺，很多小城镇基础设施长久得不到改善，有地方街道狭窄，弯曲不畅；有地方街道和公路不分，马路和市场不分，人车拥挤交通阻塞严重。有小城镇没有公共供水系统，大家吃水难问题长久得不四处理。有些小城镇变电站容量小，电力供给不正常，不能满足乡镇企业和居民用电需要。再者，小城镇普遍缺乏文化、娱乐、社交场所。基础设施和配套设施严重滞后，生活垃圾乱倒，污水横流。大量未经处理工业废弃物直接堆放在镇区内，生态环境遭到破坏，严重影响了小城镇面貌，危害着居民身心健康。2.4小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高小城镇房地产建设缺乏正规企业，建筑队素质不高既是小城镇房地产建本身存在问题，也是小城镇房地产建设形态单一、档次不高结果产生一个关键原因。在小城镇，没有正规房地产开发企业，没有含有合格资质施工队伍，绝大多数是由农村木匠和瓦匠、或被称为“泥木两桌”小能人组合建筑队，这些人员全部不一样程度地存在着文化水平低、技术含金量少问题。即使在农村这些人能够被称为能工巧匠，但因为缺乏专业学习培训、必需建筑设备和科学管理制度，她们就不能满足小城镇现代化建设需要。在建造过程中，她们缺乏房地产正规建设经验，轻易忽略质量、风险等高层次东西，形成了低层次、低技术含量简单再生产，最终造成了小城镇房地产建设档次不高。2.5集聚辐射作用不显著中国建设小城镇目标是努力争取经过1O年左右努力．将一部分基础很好小城镇建设成为规模适度、计划科学、功效健全、环境整齐、含有较强辐射能力农村区域性经济文化中心。其中少数含有条件小城镇要发展成为带动能力更强小城市，使全国城镇化水平有一个显著提升。不过目前中国小城镇发挥集聚、辐射和带动作用距离目标要求差距很大。首先是小城镇人口规模普遍偏小。中国设镇标准低，1984年1O月中国调整后设镇标准要求．乡政府驻地非农业人口达成人左右就能够建镇．加上历史原因中国小城镇人口规模普遍偏小．而很多小城镇计划人口规模依据不足，直接限制小城镇规模经济发挥．降低小城镇对农村剩下劳动力和外来人口吸纳能力．影响其集聚．辐射．带动作用发挥。中国小城镇镇区人口只有少数超出1万人．多数全部在5000人以下。而中国一批大城市和特大城市郊区也一样存在相当数量规模偏小小城镇．和中心城发展很不适应。星罗棋布小城镇规模偏小．一样达不到规模经济，无法形成社会服务及其设施建设合理规模．也严重影响城镇集聚和辐射功效形成。其次，小城镇计划理论方法落后。尤其是小城镇相关城镇体系计划理论方法研究，和小城镇计划建设相关政策．标准法规研究基础微弱．显著落后于目前小城镇发展。另外，小城镇盲目建设，造成浪费。中国地域广阔．地域经济发展很不平衡．不一样地域小城镇发展基础差异很大．小城镇发展需要有相当经济实力作为基础．而且不一样地域不一样类型小城镇需要有其辐射适宜腹地范围。小城镇区域差异性和类型不一样性．要求小城镇依据不一样区位条件和其要素分析．确定小城镇计划布局合理功效定位．规模和地理分布。而近些年来部分地方不用户观条件和经济社会发展规律、片面追求小城镇发展、盲目攀比一哄而起，功效重合、反复建设不仅造成资源浪费，也直接影响小城镇集聚和辐射，和健康可连续发展。2.6房地产建设投资不足房地产投资不足，这是制约小城镇房地产建设健康发展又一关键原因。从投资结构看，现在小城镇房地产建设国家和集体投资缺位，国家财力和政府资金还没有能力大量投放到小城镇房地产建设。小城镇房地产开发和建设投资主体是乡镇企业和个体商贩，她们实力全部比较弱。作为私营老板和个体商贩，首先要保障经营顺利进行，其次要不停扩大企业和经营，进行扩大再生产。她们全部不可能把过多资金投放到房地产建设。金融部门支持小城镇建设中长久贷款不足，且资金运作不规范。这种情况造成了在小城镇建设早期投资不足，基础设施规模过小，后期规模扩张改建压力增大。预算外投资关键起源是土地出让金，过分地依靠预算外投资，会造成土地价格抬高，提升了农民进城和开发商投资建设门槛。小城镇建设中非规范资金运作使得小城镇发展难以和真正市场机制接轨，房地产开发资金难以做到滚动周转。资金起源分散，资金利用效率低下，难以发挥资金集聚功效。3.针对存在问题所采取对策在未来房地产发展中,中国要高度重视中小城镇可连续发展、走特色城镇化道路。要坚持以市场为导向,逐步规范房地产市场机制,合理利用土地资源,主动引导中小城镇房地产业发展;编制科学计划,完善中小城镇房地产开发配套管理方法;加强中小城镇房地产业宏观调控;努力提升中小城镇地域风格特色,加强对房产发展相关政策、法律、法规宣传工作。在中小城镇房地产发展过程中坚持可连续发展战略,优化生态环境,努力营造人类最适宜居住场所。小城镇房地产业发展是市场经济发展产物，受到需求和供给等原因影响，同时受到地域经济和社会发展水平制约。小城镇发展源动力在于经济发展、产业支持，尤其是乡镇企业和专业市场发展，小城镇房地产业发展也必需以经济发展为源动力。所以，要处理上述存在问题，应该主动采取以下对策。3.1从小城镇房地产建设整体出发，编制科学计划中国农村城镇化过程是一个自下而上城市化过程，政府调控对小城镇发展含相关键作用。小城镇房地产开发关系到小城镇健康发展，而土地利用计划和小城镇建设计划是政府对小城镇建设进行宏观调控关键技术手段。但从中国小城镇发展现实状况来看，计划严重滞后于小城镇发展，土地利用计划滞后于小城镇建设计划。从计划层次上讲，土地利用计划应对城镇计划起指导和约束作用。但在实际操作中并非如此，小城镇发展关键是以外延发展为主，是一个重数量、轻质量城镇化道路。这种发展模式造成小城镇规模偏小，城镇用地粗放，其直接后果是城镇集聚功效难以完善，基础设施投资成本过高，设施修建难于形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。所以，小城镇房地产开发必需遵照先计划、后建设标准。政府应结合小城镇建设客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制订科学、超前计划。尤其是在小城镇房地产开发投资日益多元化形势下，经过计划约束作用，使得房地产开发逐步实现“统一计划、统一开发、统一征地、统一管理”建设格局，引导房地产开发行为合适集中，最终形成良好土地利用格局。3.2要开发房地产多个多样建设形态，提升房地产档次现在大部分小城镇房地产开发采取几乎全部是外延扩展模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低，造成了有限土地资源严重浪费。小城镇房地产开发和建设投资主体全部是单个乡镇企业和城镇居民，资金实力比较弱，资金分布相对分散，致使房地产开发建设水平比较低。所以要处理房地产形态单一问题就必需要提升小城镇房地产开发和建设投资主体，多为乡镇企业和城镇居民相关方面素质。再者，科学计划缺失和建筑形态上千篇一律，也使小城镇建设从整体上失去了地方特色和个性，反应不出当地地域特征、民俗传统和历史积淀，所以必需要加强中小城镇房地产建设科学计划，杜绝建筑形态上千篇一律，设计和建设要尽力突出地方特色和个性。3.3要完善配套管理方法，培育房地产市场。小城镇房地产业健康发展，必需要有对应政策方法和之配套。首先，要改革现有城镇行政管理体制，合适扩大小城镇行政管理权限，尽可能降低繁琐审批手续及相关费用。其次，要不停深化土地使用制度改革。能够实施小城镇住宅用地指标周转制度，经过压缩分散农村宅基地，将得到用地指标集中起来，进行居住小区建设。同时要主动探索农民进城后原有承包地和宅基地流转，明确土地流转路径和管理方法。再次，要主动培育房地产市场，以市场为导向，主动引导小城镇产业聚集发展。现在，中国房地产市场发育还很不成熟，法律法规还不健全，管理体制还不灵活，宏观调控缺乏力度。房地产隐性交易活跃，减弱了政府调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和对应法律规范，从而加剧了房地产业投机性。因为小城镇房地产市场竞争较弱，所以还没有形成统一市场体系和合理价格标准，房地产价格混乱，人为原因影响大，造成了房地产交易行为不规范，房地产企业行为缺乏约束。3.4要加强宏观调控加强宏观调控，强化政府监管职能。首先，要加强房地产开发管理，对于素质不高、没有投资开发能力房地产开发企业要限期整理；对于没有资质非法建筑队要取消其从业资格；对于具体开发项目全部要采取向社会公开招标形式，加强对项目建设监理。其次，要规范小城镇房地产市场，使房地产业稳定、协调、可连续发展。政府能够采取经济、技术、法律等手段来规范房地产市场，立即建立起有形房地产市场，使得房地产交易各项信息公开化，同时完善各项规章制度，强化房地产交易价格申报制度、评定制度，杜绝房地产地下交易行为，为房地产业发展发明一个公平环境。3.5要集中力量发挥聚集辐射作用，提升城