综合项目概念专项方案设计任务计划书

AA项目概念方案设计任务书项目概况项目名称：DD·新全部汇（暂定名）项目位置：项目在重庆市AA县老城区原水泥厂片区，紧邻AA乌江滨江路、两江大桥、两江广场和计划沿319国道线山地绿化公园，项目为相邻三块地组成，从西向东沿乌江展开。项目用地性质：住宅、商业、公园用地项目用地面积：地块一：28555m2（其中包含该地块红线内公园绿地面积8490m2）；地块二：43674m2，其中包含该地块红线内公园绿地7391m2和广场用地35742；地块三：13857m2。累计总用地面积86086m2。项目关键经济技术指标：序号地块名称地块一地块二地块三1用地性质居住用地居住用地商住用地（商住比6:4）2用地面积28555m243674m213857m23计划计容总建筑面积131353m200m269285m24容积率4.64.65.05建筑密度≤35%≤35%≤40%6绿地率≥30%≥30%≥30%7建筑限高100m100m100m8停车泊位0.56个/100m20.56个/100m2商业0.7个/100m2,住宅0.56个/100m29配套公共服务设施垃圾搜集点、小区组织工作用房、物管用房、幼稚园、临滨江配套公厕垃圾搜集点、小区组织工作用房、物管用房、幼稚园、医疗卫生、老年文化活动站、临滨江配套公厕垃圾搜集点、小区组织工作用房、物管用房、临滨江配套公厕注：用地红线详附图。项目定位项目定位：依靠AA县城最关键乌江江景资源、依山伴水风水优势，打造紧邻闹市却又安享清净悠闲、配套齐全、景观优美AA高品质滨江住区。客源定位：喜爱静逸、闲适、阳光、健康、自由、自然、江景AA县城高端人群，如企业主、老师、医师、自由职业者、设计师、政府公务人员等有较高居住追求人士；AA县境内有一定收入、向往城镇生活、提升生活水准、养老或为小孩提前计划乡镇干部、乡镇企业管理人员；AA境内外出务工人员回乡置业者；新婚第一次置业年轻人；AA县城改善性居住换房人群。项目关键物业形态指标分配本项目拟建物业形态关键由高层住宅、滨江商业、配套商业组成，各物业形态具体指标分配详见本文第四条。设计关键点用地计划条件叙述：本项目由三块用地组成，计划分别给出不一样用地计划条件，此次概念方案设计时能够突破各地块分别计划限制，将三地块用地计划要求整体平衡，整体计划，以不突破原三块用地许可地上计容面积之和为标准，同时，原各地块配套公共设施也以作为一个项目标管理需要和方便合理使用标准依据国家和地方规范条例进行整体计划，综合考虑。比如幼稚园、物管用房、小区组织工作用房等能够集中设置。AA作为自治县在项目计划中实施《重庆市城市计划管理技术要求》同时也实施《AA苗族土家族自治县城镇建设管理条例》，二者有冲突地方优先采取后者之要求。比如高层建筑间距在30米基础上打六折，即采取18米即可。《AA苗族土家族自治县城镇建设管理条例》见附件。一地块和二地块西侧计划中各有一块相互连接公园绿地，因位处临山区域，地形陡峭，坡度较大，仅可实施常规上地登山步道，难以打造城市集中住区群众参与性较高城市公园，不能形成项目理想配套，所以，计划中能够将这两块公园绿化用地和地块二内广场用地综合考虑，广场用地和公园绿地位置和形状不受原计划限制，公园绿地能够前移和住宅用地置换，即结合整体计划住宅用地能够向山一侧偏移，而公园绿地能够向江面方向凸入用地，广场用地也能够沿滨江路依据需要移动。提议将滨江广场、公园景观计划布局中相连接，这么既能适度向地块纵深延展部署有价值商业（人流将由滨江路向公园引导），又能打通江景和山景视线通廊增加后排建筑有效观江面。二、三地块之间原计划道路和滨江道路形成锐角，不利于车辆行驶和用地计划，道路线性可结合计划作对应合理化调整。因为高差原因，公园用地前突并可能形成相对平缓部署有价值公园内部设施（如运动设施、公园中心广场等），势必带来下部灰空间，因用地属性，这部分空间能够设计为没有产权车库（该处停车位虽没有产权但纳入配套车位指标）或超市。场地竖向场地高差较大（尤其是后部）是本项目计划中最大一个难点，怎样在尽可能尊重原始地貌，严格控制土石方量、控制挡墙高度和避免随意部署挡墙前提下进行计划设计，设置合理住宅正负零，处理好消防扑救面和穿行于小区内消防车道是需要关键处理事宜。地块为带状，地块进深和后部地形地貌现实状况出入较大，所以小区正负零不一定设置在一个标高上。小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，假如可能，能够考虑经过小区内道路将滨江路和319国道相连。因公园用地和开发用地置换，将造成部分建筑部署和地块后侧斜坡上，从而致使该区域车库临空（即车库高出下一台小区正负零标高），该临空车库不计容（即不实施重庆市技术管理要求临空车库16米进深计容）。商业计划本项目商业定位为面向整个AA县城中高端特色休闲滨江商业。但控制项目商业体量，标准上本项目商业总体量最多不超出3万方。滨江商业层数不超出三层，视情况和立面空间造型需要，局部能够四层。假如项目整体计划中局部区域不能有效消化地形高差，造成住宅小区正负零设置较高，不得不形成四至五层滨江商业，也能够考虑在四、五层位置设置能够销售快捷酒店。商业需处理便捷竖向垂直交通和和商业配套车库关系。结合滨江商业特点和商业物业形态提出理想商业计划。因为本项目处于滨江路沿线能够开发用地末端，需注意一号地块滨江末端商业合理收头（比如能够部署小广场或计划有一定个性立面大中型餐饮物业形态）。本项目不考虑大型集中商业，以特色休闲餐饮为主，能够考虑部分大中型餐饮、洗脚城、KTV使用面积相对中等商业物业形态。为提升滨江商业价值，考虑滨江商业和滨江路之间留出足够户外空间，为首层商业留出外摆场地提供可能。为了提升滨江商业业态适用范围，滨江区商业和上部塔楼能够采取结构装换。住宅计划：AA市民对江景资源含有相当高认同度，不管住宅、商业，计划中均需将对江景资源充足利用作为首要关注原因，在楼栋部署和塔楼户型组合设计时最少需要有70%~80%房型能够观江。住宅标准层组合户数能够为8户，以此消化较高容积率，降低建筑栋数，提升户型景观资源。住宅均为三房及以上户型，能够采取现在通行院馆改造视为房间设计方法，户型面积控制在建筑面积80~120平米范围.三号地块进深较浅，计划时须注意每栋住宅塔楼出入口不可分别直接面向市政街道，从而形成不利于管理和缺乏品质住宅单体楼形态。能够考虑在下部商业裙楼屋顶和首层住宅架空等方法共同设置这个区域住宅公共小区景观。标准上其它塔楼不考虑首层架空。各住宅组团主入口能够考虑设置在滨江路上，为了提升小区品质，需处理好垂直交通，营造主入口形象，如设置小区入口大堂等，各栋楼设置入户大堂，并需结合楼栋单元入口立面形象和建筑整体立面造型设计门厅，提升用户尊崇感和尊贵体验感。交通组织和车库、车位计划：合理利用场地高差部署车库，并尽可能控制车库层数，控制住宅塔楼（尤其是靠近山体后排住宅塔楼）和车库关系，避免在塔楼下形成被车库包围大量无效灰空间，还不得不层层设计结构梁板，造成成本浪费。塔楼计划和车库柱网部署合理，提升车库有效使用率，每个车位均摊面积不得超出35平米。沿滨江路应考虑部署室外停车位，以提升滨江商业价值，尽可能上限利用商业部分室外停车位指标。滨江路适宜位置需处理为商业配套车库出入口。本项目滨江路通长最少有两个出入口。小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，假如可能，能够考虑经过小区内道路将滨江路和319国道相连。建筑风格和城市天际线：建筑风格沉稳且符合现代人审美取向，色彩不可艳丽明快，也需避免昏暗凝重。在控制立面建造成本前提下适度突破现阶段已经采取多年Artdeco建筑风格。能够以鲜明立面个性占领AA房地产市场高低。但一定确保立面风格落地性。地块基础呈带状沿江展开，且江对面为出入AA县城最关键公路通道，计划布局中在考虑利用江景资源为我所用同时，也需考虑本项目塔楼组成城市天际轮廓线效果，重视前后排建筑视线通透关系，做到山景水景和本项目标自然融合。配套设置：提议将幼稚园、物管用房设置和景观面不好区域，以尽可能实现塔楼住宅价值最大化。其它原因：计划中需将项目分期开发原因纳入考虑范围，示范区（销售中心和样板房）提议位置及其理由、分期开发分期验收交付可行性须有可行论证和叙述。设计时间和结果要求咨询草案阶段：目标为向当地政府咨询计划调整意见，请于11月15日提供公园前置和住宅用地置换草案，包含平面置换分析、公园功效分析、剖面分析和二三号地块间道路调