住宅小区业主委员会工作细则详解

住宅小区业主委员会工作细则一、业主委员会职责

业主委员会是业主大会实施机构，推行下列职责;

（一）召集业主大会会议，汇报物业管理实施情况;

（二）代表业主和业主大会选聘物业管理企业签署物业服务协议；

业主委员会选聘物业管理服务企业，必需经过招标或其它公开透明方法进行，并必需最终得到三分之二以上全体业主确定同意后，业主委员会才有权依据《物业管理条例》代表小区和物业管理服务企业签订物业管理服务协议。

业主委员会签署协议（包含物业管理服务协议）期限，通常不超出业主委员会任期；物业管理服务企业必需含有国家颁发物业管理资质证书或对应资格，并须有两年以上管理相同小区经验。

（三）立即了解业主、物业使用人意见和提议，监督和帮助物业管理企业推行物业服务协议；

对业主向物业企业报修三次以上，物业企业不能处理问题，可由业主委员会出面向物业企业提出书面意见。

（四）监督业主条约实施；

（五）当业主违反《业主条约》、业主大会决议、业主大会制订基础管理制度、或业主委员会制订管理制度时，代表全体业主提起诉讼或非诉讼程序，行使程序中权利，推行程序中义务并负担有效法律文书确定责任；

（六）拟订选聘物业管理企业方案，报业主大会决定;

（七）审议物业管理服务企业专题服务委托协议、收费标准和服务标准，报业主大会决定；

（八）拟订业主委员会年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（九）拟订《业主大会议事规则》和《业主条约》修改方案，报业主大会决定；

（十）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度方案，报业主大会决定；

（十一）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、收益方案，报业主大会决定；

（十二）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地维修、更新、改造方案，报业主大会经过后组织实施和完工验收；

（十三）拟订专题维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；

（十四）监督物业管理服务企业和其它企业或个人在物业管理

区域内进行物业管理服务以外经营活动；

（十五）业主大会及《业主条约》给予其它职权；二、业主委员会会议

业主委员会会议分为定时会议和临时会议。

定时会议每个月第二周周六晚八点召开一次。

在下列情况下，应该召开业主委员会临时会议：

（一）业主委员会主任或副主任认为必需，书面要求召开；

（二）三分之一业主委员会委员书面要求召开；

（三）十名以上业主书面要求召开；

根据前款要求召开业主委员会临时会议，业主委员会主任应该在15天内召开业主委员会临时会议。

业主委员会会议按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托副主任负责召集。

（二）委员因故不能参与会议，提前3日向业主委员会召集人提出书面说明。

（三）会议召集人提前5日将会议通知及相关材料送达每位委员。临时召集会议不适用上述要求，但必需在会议前一日将会议内容通知每位委员。

（四）做好会议书面统计，并由主持人和统计人签字；包含关键事项会议由全体出席会议委员签字。

会议统计本应该根据业主大会要求采取订本式，连续编号。会议统计本由业主委员会秘书妥善保管，不得毁损、遗失或销毁。会议统计应该工整清楚，业主委员会秘书应该在会后整理成会议纪要，并送和会委员签字确定后存档。业主委员会委员对签字会议纪要应该留底存档。业主委员会委员对会议纪要、会议统计真实性负担法律责任。

（五）会议应该有过半数委员出席方可召开，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。

（六）业主委员会召开会议时，依据议题需要能够邀请政府相关部门、物业管理服务企业等单位人员列席。

（七）审议业主提出议案时能够邀请提议案人列席业主委员会会议并做出说明，但提议案人无表决权。若议案内容超越业主委员会权限，则应提交业主大会会议审议。

（八）业主委员会做出决定，应该在作出决定后二天内，以书面形式，在业主大会指定公告栏向全体业主公告最少14天。业主委员会公告应该由业主委员会主任或副主任签字，并加盖业主委员会公章。

业主对业主委员会决定有疑问，应该在14天内向业主委员会书面提出；业主委员会主任应该在三天内对业主疑问作出书面解答，并同时将书面解答内容向业主委员会委员书面汇报；业主委员会委员对解答没有提出书面异议，视作同意解答；业主委员会应该在业主大会指定公告栏公布业主疑问和解答。

（九）业主委员会做出决定，不得违反法律、法规、政策要求，不得违反业主大会决定，不得损害业主公共利益。业主委员会决议违反法律、法规、规章，或超越《业主条约》和本议事规则授予职权致使业主委员会遭受财产损失，业主委员会委员应该负担民事赔偿责任；但在业主委员会相关会议中对业主委员会决定表示反对并记载于会议统计委员不负担责任。三、业主委员会委员任期、换届及资格终止

业主委员会委员任期十二个月，在任期届满2个月前，应该召开业主大会进行业主委员会换届选举；逾期未换届，建设行政主管部门及街道办事处能够指派工作人员指导其换届工作。

经业主委员会或20％以上业主提议，认为有必需变更业主委员会委员，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

原业主委员会应该在其任期届满之日起10日内，将其保管档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

业主委员会委员有下列情形之一，经业主大会会议经过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上；

（三）因疾病等原因丧失推行职责能力；

（四）有犯罪行为；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈；

（六）拒不推行业主义务；

（七）在物业管理区域从事物业管理服务或相关利益经营活动；

（八）其它原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会委员资格终止，应该自终止之日起3日内将其保管档案资料、印章和其它属于业主大会全部财物移交给业主委员会。

因违法、越权或渎职行为而被免职委员，假如给业主委员会造成财产损失或法律责任，业主委员会应追究其赔偿责任。四、业主委员会公章使用章程

第一条为规范本小区业委会公章使用管理，预防错用、滥用、盗用，特制订本章程。

第二条业委会公章必需按本章程严格管理，严禁违章使用。

第三条业委会公章由业委会委派专员保管，并设置公章使用登记册，建立完整公章使用制度。业主委员会秘书应该对全部盖章文件进行编号存档，分为公告类和知会类两种。公告类文件以“（XX小区业委会[201×]公告第×××号）”进行编号，知会类以“（XX小区业委会[201×]知会第×××号）”进行编号。随时供业主查核。

第四条公章投入使用前应在房管局、公安局、物业管理企业等相关单位预留印鉴，专员保管、使用时由主任审批并实施使用登记制度。

第五条使用公章，通常会令业主大会、业委会对外负担法律责任和经济责任，必需由全体业委会委员议事表决经过，超出议事规则要求权限还须经业主大会同意，并逐项登记使用情况。比如业委会代表全体业主对外聘用物业管理企业签署物业协议、针对物业维修基金申用和支出对外签署汇报、协议等。

不会令业主大会及业委会对外负担法律责任和经济责任，但包含事项较关键，必需经业委会主任同意，并逐项登记使用情况。比如经全体业委会委员讨论经过向全体业主公告通告、对外同政府相关部门、物业管理企业进行咨询、协商往来函件等。

第六条

严格控制开具盖有公章空白介绍信，因业务或工作特殊需要必需开具者，必需经副主任以上人员同意，并签领立案．领用人返回后，必需汇报使用情况进行核销。未使用空白介绍信一律交回。隐瞒不交回者，一经查实，给必需处分。

第七条

严禁将公章随意扔放，无人看管；严禁任何人随身携带公章外出办事，遇特殊情况需经业委会主任或授权副主任同意方可带出。

第八条公章保管人对公章必需妥善保管，预防公章丢失、被盗和被盗用。如发觉上述情况必需立即汇报业委会主任并采取补救方法。

第九条违反公章保管、使用要求，视情节和后果追究责任人相关责任；情节严重者，提请业主大会取消业委会组员资格；如已经给业委会、业主大会造成损失必需全额赔偿，不然将经过法律路径追究相关人员责任。

本届业委会公章保管人为：XXX（业委会委员）五、业主大会档案资料管理

业主委员会应该建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专员保管。形成档案资料每十二个月应该编号造册。业主委员会应该建立下列档案资料，并指定专员保管：

（一）各类会议统计、纪要；

（二）业主大会、业主委员会做出决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会产生、登记材料；

（四）业主、使用人情况目录、清册；

（五）签订物业管理服务协议；

（六）相关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人书面意见、议案；

（八）维修基金收支情况清册；

（九）其它相关资料。六、业主委员会活动经费

经费起源：业主委员会经费由全体业主分摊。

业主委员会收入经费使用要求用于以下几项：

（一）业主大会、业主委员会会议经费及其它办公经费；

（二）小区公益活动及福利事业。

（三）业主委员会经费收支账目应该按季度每十二个月四次将经费使用情况在本区域显著位置公布，接收全体业主质询。七、业主委员会接收业主咨询措施

为便于业主向业委会进行问题咨询及意见反应，每七天二晚19:30—21:30业委会办公室会有两名业委会委员值班负责接待业主；另外业委会将在小区东门设