瑞安农贸城操作专项方案初步构想

瑞安农贸城操作方案初步构想瑞安市冠达集团作者：汪涛目录一、瑞安农贸城项目概述二、引进市场专业管理机构势在必行三、瑞安冠达集团企业介绍四、冠达集团六大成功案例1、瑞安数码广场2、瑞安国际商业广场3、瑞安装饰城4、河南驻马店物流园区5、瑞安市塘下镇陈岙村旧村改造工程6、瑞安西部商贸城五、冠达集团五大经营优势1、理念优势2、人才优势3、管理优势4、品牌优势5、整合优势六、瑞安农贸城五大运行成功确保1、项目计划设计定位2、招商运作3、市场管理4、经营推广5、合理引导产业发展七、瑞安农贸城建设终极目标瑞安农贸城操作方案初步构想一、瑞安农贸城项目概述瑞安农贸城在上望新桥头村，计划建设用地123亩，建筑面积7.3万平方米，总投资约1.8亿元，建成后摊位共600个。市场功效区包含副食品交易区、蔬菜瓜果交易区、专业合作社特色产品交易区、冷库仓储区、电子商务及物流配送区等。在建设中突出“以销区市场为主、产区市场为辅，现代物流为主、传统交易为辅”经营格局和“配套温州、辐射闽东”区域定位，该工程项目被列入浙江省A类关键工程。瑞安农贸城将成为浙南区域农副产品物流中心。不仅能够有效处理本市农产品流通问题，还能够极大提升本市商业流通格局。二、引进市场专业管理机构势在必行农贸市场建设是确保老百姓“菜篮子”供给关键组成部分，也是处理“三农”问题，处理再就业有效路径。它不仅含有一定社会性，而且还含有很强公益性，和其它商业设施功效相比，其社会价值取向更能表现政府形象。从全国经验来看，像瑞安农贸城这么大型农贸市场，运行管理专业性极强，要求能力很高，必需引进专业管理团体才行，要向社会招标有市场管理经验和能力机构来担当市场管理大任，实现统一管理模式，改变现在本市农贸市场管理人员素质低下、管理能力差及管理不到位情况。专业事情，必需专业人来做，只有这么才能保障瑞安农贸城长久有效有序地经营，提升瑞安市城市品位和形象，让经营者赢利、消费者满意、社会稳定，政府和市场举行者实现双赢。为此我们将介绍对专业市场有着丰富操作经验瑞安冠达集团（筹），该集团开发多个不一样行业大型专业市场，到现在为止，开发一个，成功一个，积累了大量成功经验。下面我们将从该集团实力、成功案例、经营优势、运行确保、操作模式方面进行全方面介绍，便于市府领导了解，以利双方合作顺利深入。三、瑞安冠达集团企业介绍瑞安冠达集团是瑞安市专业从事商业地产龙头企业，下辖四大专业市场，一个物流园区，一个房地产开发企业，含有雄厚经济实力，现在已开发、运行面积达四十万平方米，投资达十几亿元，经过多年运行，尤其对专业市场开发、运行、管理积累了丰富经验，取得了良好经济效益和社会效益，现在有多个大型项目正在运作中。四、冠达集团六大成功案例1、瑞安数码广场该市场开始运行，现在铺位出租率100﹪，有近200家经营户，生意兴隆，已是一铺难求，租金最高达3800元／㎡，是瑞安市最大、人气最旺数码市场。2、瑞安国际商业广场瑞安最大单体综合商城——瑞安国际商业广场，商城单体三层，总面积3.8万平方米，总投资8000万元，广场配设中央空调、自动扶梯、步行楼梯休闲区及装饰体验馆，尤其是上万平米空中停车场在本市尚属首创。前期有多家企业欲接盘，但因为多种困难，全部中途退出，我集团接手后，正确市场定位，仅用3个月招商率就达成90﹪。现在商城聚集通讯、数码、家电、建材、家俱等行业众多名品精品，500多个经营户，同时集娱乐、休闲、饮食、银行、景观为一体，极大提升了塘下镇商贸档次，为塘下镇向市级镇加速前进抹下了浓厚一笔，为行业树立了新标杆。3、瑞安装饰城该市场发明了当年开工建设，当年招商100﹪，当年开业，当年盈利奇迹！现在有100多经营户，市场运行良好。4、河南驻马店物流园区该项目占地面积133340㎡，折合200亩，物流信息中心大楼6000㎡、综合办公楼3600㎡、仓库12栋43200㎡、宾馆9000㎡、维修站3000㎡、总建筑面积62300㎡；建设停车场0㎡、货物堆场0㎡、道路硬化0㎡。该市场能有效整合驻马店物流企业资源，降低企业流通成本，促进驻马店物流业快速发展。年可配送农资产品、百货等价值10亿元人民币，中转吞吐量150万吨，仓储量160万吨。该项目投资3亿元，正在建设中，现在预定商铺达60﹪，估计建成后，将成为河南省关键区域物流市场。5、瑞安市塘下镇陈岙村旧村改造工程该项目是为了响应中央“建设社会主义新农村”号召，是瑞安市首家旧村改造工程，现在已改造面积达150000㎡。经改造，陈岙村环境焕然一新，改变了过去乱搭乱建、脏乱差情况，使农村城市化，而且节省出大量土地，村民反应良好，今年估计改造十余万平方米，争取成为瑞安市旧村改造示范村。6、瑞安西部商贸城该项目在瑞安市西部重镇——陶山镇黄金地段，占地面积15000㎡，建筑面积26000㎡，集超市、服装、数码、休闲、娱乐为一体，现在已在建设计划中。因为冠达集团良好品牌效应，商铺已预订达50﹪，估计开业运行后，有500家经营户，对提升陶山镇商贸气氛，改善投资环境，加紧西部重镇中心辐射能力，有着关键指导意义。五、冠达集团五大经营优势﹙1﹚理念优势瑞安市冠达集团自成立之初，秉承“艰苦创业、勤勉敬业、廉洁自律、励精图治”16字兴业精神，“专业化、规范化、市场化”战略指导思想；提供高品质商业地产专业化服务团体；经营规范化、管理规范化、服务规范化。专业化是企业立足之本，是发展关键；规范化是企业长远发展基础；市场化是推进企业发展动力。坚持“稳健规范、长远发展”经营标准，一直把企业社会责任放在首位，现在直接处理就业达8000人，间接处理就业达40000人，带动了多个相关产业发展，达成了企业和社会双赢局面。﹙2﹚人才优势企业竞争归根结底是人才竞争。冠达集团前后从北京、广州、深圳、上海等地聘用了几十位包含建筑计划、市场策划、招商运行、市场推广、资本运行等商业地产运行各个步骤专才。集团经过提供一流工作环境、优厚薪酬、良好激励机制，将个人目标同企业发展目标有机结合在一起，培养出一支能打硬仗，善打胜仗专业管理团体队伍，多个专业市场成功招商运行，便是最好证实！﹙3﹚管理优势多年多个专业市场运作，我集团积累了一整套完善管理经验，对专业市场各个不一样发展阶段，不一样行业专业市场，全部做了极其详尽地研究和分析，制订了多部市场规范和手册，科学做到了管理标准化、步骤化。现在各个专业市场管理规范、秩序井然，曾数次被评为星级市场，还数次向外输出管理，支援弟兄单位。﹙4﹚品牌优势我集团经过几大市场专业运作，使消费者得实惠、经营户得利润、地方得发展，在消费者、经营户、政府之间形成良好口碑效应。现在有多方机构同我方洽谈合作事宜，我集团几大专业市场全部得到当地政府大力支持和指导，这种品牌效应，对我集团开拓新市场，赢得政府支持、经营户追捧、消费者放心全部有很好示范作用。﹙5﹚整合优势操作专业市场，必需善于整合各方面资源。我集团运作多个专业市场跨通信、数码、家电、建材、家俱、物流、金融、饮食、娱乐休闲等多个行业，运行全部很成功，就是因为我集团洞悉各类市场运行本质，既能抓住市场共性，又能针对市场差异性灵活经营和管理，对专业市场把控达成一个较高层面，这为我集团以后操作其它专业市场，提供了可靠确保！六、瑞安农贸城五大运行成功确保﹙一﹚项目计划设计定位前期我集团将会对瑞安农贸城进行项目计划设计，包含商业方案设计、建筑方案设计、空间装饰方案设计、外环境设计、管理模式设计、品牌计划及招商策略设计7个步骤。经过这七个步骤正确把控，确定市场发展前景、立意高远，能够有效避免后期带来投资风险。1、农贸城项目方案设计农贸城项目方案设计是项目建筑计划设计第一个步骤，也是项目整个设计过程中最根本步骤，其成败直接影响项目未来发展前景。关键是经过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功效设定、主力店位置、技术经济指标。本阶段关键内容以下：（注：即使瑞安农贸城现已完工，但为了表现计划完整，我们还是从项目初级阶段进行叙述）﹙1﹚立地选项在进行项目立地选项过程中，需要经过具体而周密市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学分析，分析项目本身及资源条件，关键方法是对项目进行科学SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：项目业态定位——明确项目标业态，回复项目是什么问题。项目功效定位——明确项目标基础服务功效，回复项目能够做什么问题。项目专题定位——明确项目标专题，回复项目应该做什么问题。项目形象定位——明确项目标形象，回复项目标经营特色、差异化策略、宣传推广标准问题。项目目标用户定位——明确项目资源优势，回复项目怎样整合资源，提升项目商业价值问题。项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回复项目生存、发展问题。项目战略定位——确定项目整体开发计划思绪和目标，回复项目运行模式问题。﹙2﹚商业计划商业计划就是对农贸城室内空间限定和功效划分进行计划。商业计划关键包含：业态及面积配比计划、功效及面积配比计划、项目交通组织、主力店组合及面积计划、店铺分割计划、楼层品类/功效计划。2、建设方案计划设计这个步骤要求在设计建设配套方案时，必需充足考虑农贸城商业属性、定位和农贸城业态组合和功效，不能单纯地从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：﹙1﹚城市基础设施发展情况。﹙2﹚城市未来计划发展趋势。﹙3﹚项目关键主力店和关键功效区基础物业需求，关键是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。﹙4﹚商业功效通用性设计，不可根据某一个商业机构个性需求设计。农贸城建设方案设计计划关键包含两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套计划设计。相关方案图纸确实定标志着项目建筑设计基础完成，在项目建设和招商、营销过程中，方案需要局部调整和完善。3、农贸城空间装饰方案设计农贸城空间装饰设计关键是依据项目定位、功效、建筑空间限定要求，结合物业建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适购物、休闲、娱乐空间环境。关键设计内容包含：平面部署方案、空间视觉中心方案、关键出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。4、农贸城外环境设计农贸城外环境设计关键包含外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包含：外立面形象设计：建筑外立面设计、建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。外部环境设计：周围交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。5、商业管理模式设计农贸城管理模式整体设计是至关关键，是项目运行根本保障。商业管理模式设计关键包含三大致系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、步骤体系设计。每个体系设计具体内容以下：组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、市场场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。步骤体系设计：业务步骤体系、物业服务步骤。6、品牌计划及招商策略设计我们将依据农贸城功效分区及业态划分，对每个行业引进哪些品牌、多少个品牌要进行合理地计划，树立品牌标准、服务于大众标准、以大带小标准、覆盖面广标准，尤其是对瑞安当地产业可循环发展有着关键带动作用品牌要关键引进，在政策和经营上给扶持，要经过品牌引进，促进产业发展。在招商策略设计上，我们将依据当地租金水平、目标用户分布，确定政府引导，以点带面、全方面出击标准，经过政府、行业协会政策、媒体宣传引导，先引进行业品牌大户，经过大户带动其它商户，经过一栋成功招商，引进另一栋招商成功。﹙二﹚招商运作招商工作好坏直接影响后期运行。所以我们会依据农贸城在前期市场定位、目标用户定位确定基础上制订招商策略，进行具体实施计划。1、招商策略﹙1﹚业态组合和租金估计首先我们对瑞安农贸城周围农贸市场租赁行情进行具体调查，包含价格、租赁方法、业主投资收益等方面。确定引进哪些业态组合，要求每种业态比重、经营面积，项目租金水平则依据调查结果，依据分区、楼层不一样来确定，总体确立放水养鱼标准。﹙2﹚招商宣传招商宣传关键是经过相关媒体公布招商信息，吸引用户前来洽谈，经过项目炒作、造势，让用户快速签约，促进招商顺利完成。因为瑞安农贸城属于政府民生工程，我们会配合政府对媒体导向，加速舆论引导，为项目预热、加温，为招商发明良好环境。﹙3﹚关键目标用户锁定经营户业态组合确定后，我们首先对行业品牌大户进行锁定，推出品牌商家进驻优惠策略。品牌商家品牌效应能给投资者及经营者增强信心，从而有力地促进招商，利用其品牌效应来带动其它商铺招租，经过以大带小标准带动散户、小户加盟。2、招商准备阶段﹙1﹚完成农贸城名称注册、和项目标志等CI设计并注册。注册汉字及英文中国域名（.）及国际域名（.com）；确定宣传包装概念、总体广告宣传用语；完成设计农贸城招商手册，包含农贸城功效分布及内部结构图；完成设计制作农贸城效果图POP、3D资料光盘；完成设计制作农贸城主体、各分体剖面模型沙盘。﹙2﹚制订商户准入标准、引入标准、操作规则等。制订并印制招商租赁协议、租赁申请表、记录表、相关协议、商业管理守则等。﹙3﹚确定企业组织机构和部门设置。招商处筹建；完成招商队伍建立（招聘），进行培训及人员甄选分配；招商部多种管理规章制度、业绩考评奖惩制度、工作操行规则出台；依据招商类别敦促各分部制订招商工作倒计时计划（包含招商区域、关键目标、任务指标完成计划等）3、招商全方面开启阶段﹙1﹚ 媒体推广依据前期制订广告宣传计划，在当地及关键城市主流媒体上公布招商广告和系列广告形式。从不一样角度宣传项目标优势、招商条件、招商内容、树立项目标招商形象、扩大项目标著名度，同时进行大量软性新闻广告宣传。﹙2﹚召开用户、品牌商恳谈会依据招商进度情况，选择最好时机联合政府，行业协会邀请有合作意向用户，品牌商召开一次用户，品牌商恳谈会，宣传项目标优势、相互认识、熟悉优异经营管理模式、发展前景和招商政策、并搜集相关信息。﹙3﹚品牌主力店招商组织专门人员进行主力店招商，明确引进主力店规模、合作条件、区域位置及面积、并进行专题洽谈。同有合作意向和符合条件主力店、主力店商家进行洽谈。4、招商全方面、深入阶段深入加强新闻报道力度和广告宣传造势，经过报纸、电台、电视台、楼体广告、车身广告、过街横幅、软新闻等宣传形式进行立体式全方位招商宣传推广。利用节假日开展社会公益活动，树立良好社会形象，促进招商、招租工作开展。5、招商收尾阶段﹙1﹚ 依据招商实际情况，调整招商政策，完成剩下单位招商、招租工作。﹙2﹚依据招商工作进程，立即安排商户进行商铺二次装修工作准备和推进。﹙3﹚对已确定用户、租赁用户、主力店用户立即进行回访、建档、培训以确保每个有意向用户招商成功。﹙4﹚召开用户、租赁用户、商家答谢会。﹙5﹚继续保持一定广告宣传力度、广告投放频率、深入推进招商工作全方面完成。﹙三﹚市场管理农贸市场实施属地管理，并遵照统一计划、规范管理、市场运作、政府扶持标准。在实践中我们体会到，只要在人员落实，而又含有较高素质前提下做到以下几条，就能够实现农贸城科学管理：1、架构设置、合理高效我集团依据农贸城具体情况和企业人力资源，将管理机构设置为五部一室，即财务部、招商部、工程部、策划部、物业部和办公室。假如农贸城只是日常管理，没有后期招商和施工管理，就不设招商部和工程部，日常工程维修职责将由物业部负担。依据这么架构，能够在董事会领导下，由总经理和2－3个副总经理分工负责对口对应部门，各负其责。2、分工明确、职责到位分工明确、职责到位，明确每个部门关键职责，以岗位责任书公告每个岗位责任制，做到各司其职，有责可追，有利于发挥各个部门主动性和主动性，相互协作，发明友好向上工作气氛。3、制度规范、重在步骤要确保工作职责落实，靠是严密制度和工作步骤。我们制订了一系列简练实用企业日常运作制度，如行政、财务、物业、安保消防、物流、后勤等制度，确保按工作步骤标准化实施。4、检验监督、连续改善制度落实有两个关键点：一要高管和中层实施力，二要企业检验监督机制。我们实施定时办公会议制度，对各部门工作进行检验监督。出现问题，立即整改，再检验，再落实，确保各项工作落到实处。另外市场管理要充足表现和强调对商户统一服务。统一服务包含统一营销（推广）服务、统一培训服务、统一卖场部署指导、商户经营品质监管、租户售后服务监督。只有这么才能打造出高级、清洁、健康、舒适消费和经营环境。就像农贸市场，只有涵盖农贸市场经营全部品种，多样特色菜品应有尽有，且全部为绿色环境保护菜品及符合国家质量标准产品，才能让消费者买得放心，吃得舒心。﹙四﹚经营推广农贸城开业前期，我集团将准备大量市场培育期经营推广开启资金，并制订出具体经营推广计划，包含商场整体品牌形象建立和宣传，节假日促销活动组织，实实在在地为农贸城经营打下基础。农贸城开业后，推广活动是促进农贸城旺场最关键手段，尤其是开业前期，推广活动对市场成败影响更是关键。其实，营销推广不仅是促进销售，更关键是培养消费者购物习惯和忠诚度。1、在农贸城推广利用“五得”经营法，即“引得进、留得住、看得清、买得走、回得来”。经营前提条件：引得进；发明沟通环境：留得住；实现销售基础：看得清；决议购置步骤：买得走；连续经营愿景：回得来；2、吸引人流——我集团开业后关键任务巨大人流造就旺盛人气，旺盛人气汇聚强劲商机。人流是农贸城旺场前提和基础。我们将给批发商提供优惠经营条件，带动上下游批发、采购业务往来，我们会采取优惠促销，明星秀、产品公布会、广告、商业环境营造等多种手段“组合拳”等多个手段吸引消费者前来消费。3、人流导向——经营另一工作关键将人流带过来，并经过科学人流导向设置或采取有效人流导向方法，增加人流在农贸城停留时间，我们将引进饮食、咖啡厅、宾馆住宿等设施增加用户停留时间。4、和大型超市联动，最大程度地利用其带来资源我们通常会为农贸城引入一家大型超市。大型超市进驻无疑将为商场带来巨大稳定人流，和大型超市经营产生互动，最大程度利用其带来人气和人流。5、未雨绸缪，迎战商场开业后三个关键时期商业旺场通常需要3～5年或更长