中海春城全案策划计划书样本

中海春城全案策划筹划书前言人最想与之为邻，决不是什么花鸟鱼兽，而是同为高档物种人。人最想生活地方，也决非所谓世外桃源，而是霓虹闪烁大都市。寄情山水，与鸟为邻，与兽为邻，与木为邻，与石为邻，这些仅仅只是生活一种调剂，一种精神超脱，而决不是生活自身，也不值得与之长相厮守。回到都市，回到需要咱们同步咱们也需要地方，这应当才是真正生活状态。第一某些：中海春城项目核心理念本着对人性理解与尊重，咱们愿与中海人一道向长春郑重承诺：让春城业主和业主子孙后裔永远满意。一、春城文化长春市是一座年轻文化名城，这里有东三省最知名综合性大学——吉林大学，加上白求恩医科大学、东北师范大学等30多所高校；有新中华人民共和国电影开路先锋——长春电影制片厂；有汽博会，都市汽车文化源头——第一汽车制造厂，共和国先进品牌解放、红旗，和如今畅销捷达、宝来、奥迪A6。这些都是长春名片，每一种新中华人民共和国公民都引以自豪和羡慕谈资；而每一种品牌建立中所积淀文化特质，正是这个都市个性与气质，长春人以文化人自居，崇文崇官轻言商，而不象广东人笑贫不笑娼，这种文化是最让长春人爱长春理由根源。而大工业社会和文化文艺基地，又培养了大批能干人才，使她们能走出长春，到他乡去传播长春文化，同步也受到他乡异国文化影响，又反过来影响和变化着其故乡长春文化；因而，长春文化体现特性不同于西安、成都那种崇尚盛唐遗风怀旧文化情结，而是类似于北京、上海、深圳等地杂文化，即历史、本土、外来都能相安无事又能互相影响渗入。二、中海春城功能和定位中海春城，地处正在高速发展都市边沿地带，属长春地产东南板块，一定限度上映衬着将来新长春形象，是极具升值潜力。该地段正处在极速发展期，是郊区化向都市化转型期，土地平整、视野开阔，极其适合有实力大公司介入，在众多房地产项目中，尚未形成真正意义超级大盘和超级名盘，对全市其她行政区域来讲，在住宅开发上，未形成真正有号召力龙头项目，处在群龙无首状态，同步由于各盘各自为战，基于成本控制和利润目的不同，在竞争上体现残酷，大打价格战，而未能专一和持续地把精力用于提高产品素质，增强竞争力，实现协同作战，做旺区域，完善区域配套，共同打造影响长春地产全局真正竞争力东南板块。价格战成果是，暂时掩盖了区域升值潜力，产品素质下滑，失去中端产品市场客户，削弱该区域——东南板块对长春整体市场综合竞争能力，汇集都市低素质、低收入阶层，使该区域有也许成为新人员复杂、文化素质低、治安状况差、对都市破坏力大新城区。因而，致力于开发中端产品，吸引长春都市社会中坚力量在此安居，对挽救东南板块，树立长春都市新文化，均有着极其重要和深远历史意义。对中海地产和我司来讲，是机遇也同样是挑战。中海春城占地90余万㎡，总建筑面积将会突破100万㎡，总户数可超过8000余户，按户均3.5人折算，居住人口达2.8万人，是真正意义新城乡概念。依照房地产开发内在规律来讲，本项目不适合做成全封闭社区，因素在于基地横、纵面均过长，导致居民生活、购物、停车、出入诸多不便，原则上讲至少局部要实现半封闭、半开放城乡概念。详细而言，就是将社区配套公建项目、幼儿园、学校、商铺、会所等应通过统一规划，实现一定限度开放地，有机穿插分布在社区中，这一点对于物业收费水平整体较低长春，特别重要，以实现公建设施不但能服务于社区增长物业配套获利能力，又能吸引周边居民，我司相信专业功力深厚擅长大盘开发中海地产公司可以使之完美无憾。事实上，长春市既有大盘，基本都是依托于都市周边配套，而没有一种在建造真正意义新城乡概念楼盘，涉及万科在内。距本项目近来园丁花园、富奥花园也是全封闭社区，所谓商业配套模式也只是在外围卖了一某些门市房，而由业主自定经营范畴和项目，同步未能完全考虑到建设一种真正意义教诲体系，完全没有城乡概念。因而，我司以为本项目第一卖点是造城、造镇新城乡概念，一种富有创造性和历史意义适于人栖居和休闲，有着芳草蓝天，详和、安全和极具生态环境绿色人居环境，是让业主和业主子孙后裔都满意，让长春人自豪新都市花园样板社区。长春以往郊区化住宅产品大多还停留在花园式社区水平，在设计上没有注重都市功能完善配套，和邻里关系营造，要么是虽然有了镇符号，如低层高密度斜顶洋房和钟楼、特色小店、广场，但由于整体全封闭环境，配套小店只能在项目一侧，导致远端居民不便，而不是城乡中心概念，如适于集会休闲广场、钟楼、商业街区和娱乐休闲中心（会所），和自成体系教诲配套（含幼儿园、小学、初中、高中），同步车道与绿化布局不够合理，使建筑空间布局没有了小城乡亲切感，也就没有了邻里关系和谐和谐氛围，与以往花园社区相比，造镇更强调是生活方式。三、21世纪居家特点思考21世纪是一种知识经济时代。长春作为中华人民共和国东北第三大国际化大都市，所面临冲击和挑战无疑都是巨大。对于人们生活影响，将体当前如下几种方面：1．人口高度集中，交通多样化和高度密集，都市压力更大，节约市内用地将更加急迫，城区南征北占倾向严重。2．筹划经济转向市场经济，经济构造体制多样化。各种新兴产业兴起及计算机普及，使大规模集中工作制度有所变化。信息时代到来，社会化分工越来越细，全能型公司减少，让一某些人在家工作成为现实，居家办公这种也许性将赋予居住区和住宅以新商务功能。3．汽车进入普通百姓家庭，同步也面临着同当前发达国家同样交通问题和环境污染问题。因而，当前借鉴她们成功和失败经验格外重要。4．能源危机和居家环境面临破坏和巨大变化使回归故园成为诸多人一种寻梦情结，人们更加怀念和渴望花园式家园。5．人口进入老龄化，关怀老人成为全社会一种重要课题，老年公寓及敬老设施配套场合将成为新卖点。6．经济高速发展必然导致文化复兴（世界经济发展史无多次印证了这一点）。建学校、幼儿园等配套设施，投资较大。住宅从来是一种有隐喻意义空间符号，一种隐喻着身份个性及价格观念空间体现，住宅也是表达这种文化复兴最为直接载体。中海春城正是一种基于东方及西方老式和当代文化，当代技术性基本上回归；向更能表达人性和自然以及必定自我回归。在人们生活每个阶段，家均有着永恒不变意义，中海春城真正吸引力来自各界人士因她们经历和对提高生活质量及对中海地产信任而产生认同感，这是个性化，也是群体意识。人们籍着对春天向往，安居在大地之上，中海春城意味着下面意义：·孩子从这里结识世界；·年轻人精神庇护地和温暖港湾；·老年养老所在及发挥自身价值，享有晚年天伦之乐之所在。以人为本——对于建筑来说就是要创造一种以人为主题布满生机和活力场合，使各种年龄和层次人们自由自在生活在一起，可以彼此交流又互不干扰，对自己生活场合布满了自豪和归属感，这就是咱们要创造21世纪新城乡。以人为本——对于长春来说，就是要从中华人民共和国文化及价值观出发，结合长春地区文化特点，创造有乡土特色和布满自信，不同于其她地区，弘扬长春人所特有空间观念及表达形式，体现长春人提高生活质量孜孜追求概念。这个布满活力倡导春满人间而能满足以人为本居住区，应具备下面特点：·有着东方文化历史延续，体现儒家思想；·界域感清晰，满足人性占有欲；·布满阳光、空气、绿地和水，彰显大自然恩赐；·富有当代国际化大都市生活魅力，体现色彩斑澜；·便捷交通、服务，有效组织、管理，夜不敝户良好治安；·易熟识交流邻里，共同领域感；·社区内包括着从婴儿到老人生命周期配套设施平衡；·良好私密性，共同活动中心，密切人际交流；·建筑语言充分灵活性、多元性、多层次，兼蓄西方文明文化品味。四、中海春都市场价值趋势长春城郊住宅项目，有着明显低品质、低价位特性，与市区住宅开发存在着一定水平差距，固然对于整个房地产市场来说，它们之间有一定互补和竞争关系。城郊住宅优势分析从优势来看，居住郊区化是发达国家，涉及国内北京、上海、深圳、广州等经济都市在内都市化发展进程中自然趋势。在住宅设计理论中始终都隐藏着一种家居抱负模式，那便是远离尘嚣，谋求田园般生活。随着只求有瓦遮头时代终结，人们追求是环境秀美、空气清新、功能齐全和价格合理、教诲环境好住宅。在这些方面，中海春城必要发挥出相对于市区及周边住宅具备无可比拟优势。1．环境优势居住环境是人类最为重要生活空间，居住环境也是衡量人类生活品质一种重要指标体系，在3A级住宅评估中，环境因素是一种特别重要构成某些。从市区迁到中海春城，不但仅是为了追求宽敞，更重要是为追求高质量人居环境。它涉及生态环境、生活环境和心理环境、教诲环境。中海春城要营造出世外桃源般自然环境，营造深刻生态主题，借助地处净月潭旅游胜地、紧临长春市区唯一河流——伊通河，流水、阳光、清风、鲜氧、绿色是中海春城生态追求，对提高本项目是有着十分重要意义。加上令人向往居住空间，实现长春人对采菊东篱下，悠然见南山生活向往。居住有价，居住环境无价正是中海春城优势体现。正是由于人类对于优美宁静环境不断追求，使得中海春城向长春人提供中高品位产品成为一种也许，浮现市场需求一种空间。当长春人惊讶于中海春城高品质生活内涵时，才具备真正市场机会点。中海春城占地90万㎡，设计师可以淋漓尽致挥洒生活蓝图，为人们提供充分休闲娱乐场合，和阳光、清风、鲜氧充分生态环境，充分尊重自然，注重自然与人结合，生态办法和工程办法相结合，使人工艺术与自然环境达到共存、共乐、共雅，令长春人重拾家园梦想，愿中海春城，其乐融融，春风常在。2．价格优势影响长春市房地产发展最重要因素，是长春人整体经济收水平，经济承受力有限，使价格成为影响购房最重因素。市区内过高楼价对于绝大多数市民，特别是工薪阶层来讲是高不可攀，加上户型面积过大，使总价过高。从，长春市房产局记录数据来看，高于3500元/㎡成交套数全市才264套，可见高价盘压力相称巨大。相反，本项目周边富奥花园、园丁花园都因低价使销售速度和销售率均在长春名列前茅。因而，本项目应采用低开高走方略，多层住宅在均价控制在元/㎡以内，房子总价应在30万元以内，以15—20万元/套住宅为主力产品，按揭要实现8成30年。3．配套及服务优势中海春城提出新城乡造镇概念，就是要让业主享有舒服、便利生活方式。配套有建成敞开式商业街，这一点是基于整个开发区，没有非常都市化都市商业街而设，步行街要突出都市化、国际化、当代化、商业化，步行街连同整个广场是对内、外共同开放，是中海春城与外界联系桥梁，与外界环境及人共处与沟通，自身就是情谊产生源泉。步行街要铺设广场砖、设广场椅、店铺、水景、绿化、磁卡电话、公厕、都市雕塑等，两侧商业店面要高低不同，以二层为主、三层为辅，风格突出，体现出无序中有序。百余米长步行商业街自身易形成开发区商业焦点、景观焦点，最大限度地消除了与长春市中心城乡差别，满足了普通百姓都市情结，而浓郁民族风情与异国情调共融，自身就增长了卖点，使之成为政府认同，长春百姓爱看、爱逛人造景观。商业街上有净菜、副食品、日用百货超市、艺术照相店、彩扩店、花店、书店、药店、洗衣店、邮政所、储蓄所（交通银行昼夜银行网点）、网吧、特色酒吧、酒店、诊所、美容院、美发厅、中华人民共和国古典风格茶馆、电器维修部、房屋中介店、修鞋店、缝纫店、礼物店、文具店、室内小朋友反斗城、玩具店等；如此以来，商业街将一步至位成为长春市独具风格主题商业街，成为开发区一道亮丽风景线。同步配套有会所、学校、幼儿园等大型公建，加上中海物业精诚服务，中华人民共和国第一居家品牌优势，形成合力，提高了中海春城品质，增长了卖点。五、北国之春中海地产是专业、稳健、内敛、实力强劲、后劲十足房地产开发公司，但由于房地产开发区域性特性，使中海地产和中海物业在长春鲜为人知。因而，在本项目市场导入期，要在长春做一定公关活动和媒体宣传，让长春人从感性结识上升到理性结识，充分积累一定忠诚客户。去年，由于长春朝阳区易安花园宣传，使长春一某些人，理解某些中海物业，但尚不成熟，要充分借助政府和本地媒体之力宣传中海、宣传中海春城，通过新闻炒作，使中海进一步民心，让长春人充分结识到中海地产登陆，是给长春地产带来了春天，给长春人民带来了春天，是给四季分明北国，带来春天。六、项目核心理念提出在贵司提供《项目定位报告》基本上，结合中海春城与周边开发发展趋势与消费者心理，进一步挖掘销售力，特别独特竞争优势，并指出项目核心理念，从而真正让优势转化为胜势。目的消费群设定产品市场消费者市场审视长春房地产市场，大多数楼盘在包装策划时要么强调景观、要么强调环保或是配套、智能化、地段、周边配套等项目自身优势，而往往忽视了消费者存在。依照房地产成熟地区发展过程，可以看到房地产市场必然发展趋势：由产品市场到消费者市场。消费者是市场主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活坐标观中基本欲望与需求，才是楼盘生存之本。由于本期产品差别性，拥有与其各组团（如花园洋房、小高层、TOWNHOUSE差别）不同目的消费群体，其特性为：年龄层次——以28—55岁之间中青年为主，28—35岁中多为一次置业，35—55岁也许为改进居住环境，提高生活质量二次置业者；教诲限度——大专以上学历，一某些多为本科、研究生；职务状况——中高层管理层或专业技术人员，职业经理人，成长型公司老板；经济收入——个人月收入达元以上，家庭月收入5000元以上，有一定积蓄；职业背景——国家机企事业单位公务员，私营或外资公司中级管理人员，金融界、教诲界、IT界中坚力量；家庭成员——二、三口之家居多，有一孩（中坚知识阶层，遵守游戏规则），3—8岁之间居多，此外为欲退休高档知识分子；兴趣兴趣——约会，旅游渡假休闲，可以接受新鲜事物、特别是美好事物，兴趣上网、健身、书画、棋奕、休闲等。依照年龄层次、教诲限度、职务状况、经济收入四项基本特性将本期目的消费群设定为：中坚知识阶层购买群。中坚知识阶层购买群涉及如下人群：中青年创业者；职业管理层；专业人士（如医生、证券分析师、会计师、律师）；自由职业者；金融从业者；文艺工作者；政府机关干部；外企高档白领。通过对国内重要都市市民消费形态分析所得，家庭阶段开始推迟并延长，购房者趋向年轻化。据上海市场调查：35岁如下占53.8%，年轻、高收入、高学历一代已成为最重要购房消费群。这一点，在长春也逐渐明显，她们将形成中端产品市场重要争夺对象。针对购房消费浮现年轻化新特性，房地产开发商在开发方略上要予以注重，应当依照居民住房需求行为变化作出恰当调节，要注意发掘年轻潜在市场需求群体。年轻人对户型构造、居住环境、配套服务等规定与其他年龄层消费群有所不同，具备人口少、求新潮、个性突出特点，对这些特点要注意研究和把握。中坚知识阶层购买群具备独特品位与品味，对开发商实力、楼盘理解是更加深刻，她们抱负居住形态是：地段：满足工作、生活以便性，将来前景好，都市市政道路及公共交通以便；社区环境：轻松、健康、环保、和谐，人文特色突出；会所：活动性、参加性、实用性、便利性，与邻里和谐性；户型：舒服而实用、当代感强，符合中华人民共和国三口之家新型人口构造，房不适当过多；智能化：信息与网络技术引进；子女教诲：具备良好文化氛围，有益于子女成长，有独立幼儿园、小学；社区文化：和谐、积极向上，强调丰盛人生，家庭和谐。市场现状随着长春房地产发展，靠概念炒作、一招致胜时代已通过去。真正属于中坚知识阶层楼盘并不但仅是某一方面或某几方面领先，而是全方位综合质素超越。并且，不但仅是物质体现，它还要符合她们更深层次地对生活方式、生活环境、居住文化规定。只有针对目的消费群对高素质生活追求，提供一步到位产品，才干全面击中目的消费群，抢占市场，成为目的消费群购房首选。以此衡量，通过对长春房地产市场进一步理解与分析，咱们以为：长春没有真正满足中坚知识阶层需求楼盘。项目核心理念提出项目核心理念：中坚知识阶层精彩生活特区理念阐述：旗帜鲜明地进入市场，迅速找到市场突破口；有效整合项目各种优势；直接打动买家，与其购买心理相符；占据竞争制高点。七、项目定位新观点长春房地产市场总量不大，客户量小，但针对中坚知识阶层住宅尚未浮现，同步依照长春市民文化背景较深特点应使项目定位有一种冲击力强、个性鲜明文化特色，以强势文化包装击中目的消费者，征服长春，使她们爱上与之生活方式与品味匹配中海春城。长春人对异域风情接受是有着其历史渊源，旧中华人民共和国曾作过亡国奴，成为伪满洲国皇宫，饱受了日本文化侵略；新中华人民共和国建立时，一汽是由苏联援建，诸多老一辈长春知识分子都懂俄语，甚至去过俄罗斯，有相对突出异域情缘。改革开放后，一汽厂与德国大众合伙，生产出了捷达、宝来、奥迪A6，诸多人对德国有着不同于其她地区深刻结识，理解和美好憧憬；德国文化深刻影响着一汽人，影响着长春人，然而在房地产市场，迄今尚无以德国生活、德意志风情为倡导特色社区，反而有倡导意大利水城风情威尼斯花园，鸿城国际新加坡风情，太阳当代居港式豪宅，也就是说长春地产商自己也未能发现长春人真正异域情缘应当是德意志风情。长春是北方地区，与德国汽车城慕尼黑有着相似纬度，相似北方高寒气候，都是四季分明，冬季寒冷，同属北方特点，均有着汽车文化情结。因而，我司以为中海春城，异域风情中提到荷兰千色园，不能足以打动长春人，没有德国风情来实在和痛快，同步伊通河与莱茵河也能结缘，同为各自妈妈河，对项目分期开发有一种良好贯穿。因而，我司以为，中海春城项目，可以定位成一种异域风情小镇，以德国小镇中有汽车文化背景，浪漫文化小镇为蓝本，赋予全方位文化包装，倡导成熟、高品质德式风情生活方式。香槟小镇诞生在魅力无穷德意志联邦，有一种美丽富饶、格外恬静小镇，它就是香槟酒GoldDry故乡艾斯宁根，奔驰汽车也在那里设有分厂。德国艾斯宁根小镇建于公元777年，盛产GoldDry香槟酒，是欧洲知名八大风情小镇，已有1200近年历史，是全世界旅游者圣地，文化名人、政要度假爱地。德国是世界上第三大经济体，德国制造标签是免检，虽然发动过两次世界大战，但日耳曼民族在哲学、诗歌、音乐、工业、造形设计成就，都是以让全世界为之肃然起敬。是许多文化巨匠诞生地，歌德、巴赫、贝多芬、莫扎特、马克思、黑格尔、爱因斯坦，是莱茵河水哺育了她们，是莱茵河畔处处森林、鲜花烂漫美景，激发了她们灵感，使她们创造了不朽文化成就。影响当代建筑设计建筑界包豪斯运动，也来源于德国。德国人素以理性、稳健著称，这一点同中海人有着惊人相似风范，德国制造品质，让全世界人民感到放心。到过德国您就不会忘掉莱茵河畔如画美景、丰厚人文和看似随意鲜花烂漫恬静小镇看过奔驰、BMW、奥迪、欧宝您就会懂得什么是德国式理性和务实洋在实处是德国产品真正风格，也是中海地产一贯风范。德国离咱们很远，德国生活却离咱们很近。咱们开过奔驰、宝马、奥迪、欧宝、捷达、POLO，穿过BOSS，用过西门子冰箱、洗衣机、MONTBLANC万宝龙金笔住过凯宾斯基饭店，听过贝多芬、莫扎特、巴赫音乐，喝过汉斯啤酒，看过贝肯鲍尔踢球，读过马克思、黑格尔、歌德名著，德国是令咱们有着无限遐想地方。项目包装方略本项目由于占地较大90万㎡，同步考虑到长春北方季节性特点和市场因素，我司以为项目开发至少应提成四期5—6年内所有完毕。项目整体定位，应是一种布满德意志风情、鲜花烂漫，生态良好、邻里和谐、街区完备亲切、适当人居造镇概念，即中海春城·香槟小镇。中海春城·香槟小镇邀请每扇窗，都开向纯净天空与澄澈自然每颗心，都涤荡开阔明丽怡人风光每一处，都蔓延闲适浪漫德国香槟小镇风情每份爱，都浸润柔曼舒缓优雅乐章每个梦，都沐浴清澈德风和甜香空气每一刻，都徜徉阳光、绿色、音乐和香槟中海春城·香槟小镇，属于您阳光假期第一期分期主题园区为北国之春，（以花园洋房为主）；第二期分期主题园区为德国印象，（突出德国风格品质）；第三期分期主题园区为德国艺墅，（以TOWNHOUSE为主）；第四期分期主题园区为莱茵河畔·水印长春（临伊通河开发）。四期贯穿概念是中海春城·香槟小镇，属于您阳光假期。广告宣传语第一期主题广告宣传语参照：中海春城，咱们造镇！中海春城，城中求成！四期开发主题广告宣传语参照：中海春城·香槟小镇，属于您阳光假期！中海春城·香槟小镇邀请！八、在东北房地产开发项目中建议东北有着四季分明气候特点，长春冬季较长，因而，不同于南方。东北人十分强调采光和日照条件，不象深圳更注重通风规定，户型设计上，厨房、卫生间可尽量北侧，注重南屋应多些，同步北方人由于身材高大，对户型开间也有禁忌，户型居室开间，不适当不大于3m，主卧室原则上不适当不大于3.6m，客厅不适当不大于3.9m，同步进深不能太大。南阳台普通较大，喜欢封闭，北阳台（生活阳台）不适当过大。东北人十分注重冬季采暖，建议采暖方式应采用集中供热，分户控制采暖。方式上当前有老式暖气片、电热膜采暖技术、地热采暖三种。老式暖气片，暖气片外观较差，外观好北欧暖气片又较昂贵，不适合本项目控制成本；同步交房装修时，又得装修暖气罩，不但挥霍木材、人工，又减低了散热效果。过热时，由于是对流作用，容易使暖气上方墙体变黑，人感觉不是十分舒服。电热膜采暖，最早在沈阳万科花园新城一期，由万科引入，从运营效果来看，由于在棚上安装，一是违背了热辅射原理，导致头热脚凉，效果不好，同步电费昂贵，使业主叫苦连天。地热采暖，当前在东北发展不久，重要由韩国人引入，过去价格昂贵，后由大幅度减少。由于地热辅射采暖，热效果较好，室温高，又易于分户控制，同步是脚热头凉，人感觉较好，在沈阳当前约有50%项目都在大量采用，长春去年易安花园使用效果较好，业主十分满意，业主热到开窗纳凉，这本来对于南方人来说是难以忍受，但东北人很买帐。大规模铺装当前价格应在40元/㎡（包工包料），安装队伍沈阳公司技术较成熟。唯一就地热装修时不适当铺纯实木地板，一是实木缩水性，二是实木地板铺装要与地面打木棱，易破坏地面水管。在景观设计上，东北由于冬季因素，不适当象南方做过细，植物密度也不适当过大，届时一场大雪则万物皆白，应注重空间尺度与层次，恰当有些冬季常绿松树。水景上不适当过多，东北适当做浅水硬质铺装水景，冬季水没了，也能与广场相融，同步适当做旱式喷泉。东北人很在乎分户单元门厅，这方面沈阳已有诸多突破，诸多项目都做了专门一层门厅，有项目甚至有地热采暖，使业主一进门，感到十分温馨、温暖，其实重要是温差因素，由于东北冬季户外温度普通在－10℃～－20℃之间，只要门厅内保证0℃以上温度，就有温暖感，也就没有了地面结冰现象，门厅甚至可以放某些花卉植物，使长春人耳目一新。东北地下停车场较少，全地下停车场显得特别潮湿、阴冷，建设时宜设采光天井，增强日照，同步灯光不适当用节能冷光源，会增长寒冷感，宜采用暖光源，也可采用半地下停车场。东北人老式观念中不买厢房，只买正房，由于厢房生活确苦不堪言，夏天通风不好，冬天采光不好，西北房则是大忌，由于冬天会太冷。同步房山房始终是大忌，特别是西房山，普通都低价销售，但近2年由于社区环境景观效果，和外墙保温技术提高，也有地产商在房山房增长落地窗，强调在保温原则状况下景观视觉效果，这一种房等于有了两个窗，反而卖出高价，沈阳情谊城便是如此。此外，在地面硬质铺装中，不适当采用豪华光面石材，冬季易成冰面，使人举步维艰、寸步难行。在物业管理上，应考虑社区物业创收，以便补足物业费亏空，由于北方物业费低，交费意识不强；同步，冬天社区除雪将是大考验，社区大，物业人员有限，难以承担大雪突袭后除雪工作。东北人游泳池必要是室内，这就加大了一定投资与管理费用，并且室内游泳池应注意与桑拿浴之间有机联接，东北人乐意把二种活动放在一起完毕。国际学校和幼儿园，应建成港式管理、双语教学小班制，这对长春会一定吸引力；深圳、香港水平，长春人还是信服。第二某些全程策划推广方案一、产品定位1．位置地块位于长春市东南部长春净月开发区内，东临临河街，南临高速路，北连卫星路，西接伊通河，地处经济开发区与市区和净月开发区交界处。2．地质地貌状况·地形：呈不规则地块。·地质：表层为耕麦土，二层为粉质黏土，三层为淤泥质粉质黏土，四层为中砂层，五层为风化泥质页岩；地下水对混凝土无侵蚀性，适合建设住宅建筑；3．土地占地面积：90万平方米中海春城地块位于长春市净月开发区与市区和经济开发区之城乡结合部位，随着开发区投资建设规模扩大，土地具备较大升值潜力；地块规则平整，地质适当作住宅建筑用途。4．地块交通条件调查·南北干道：临河街是二道区重要街路，贯穿开发区、二道区，东西分别与南湖大路（南中环路）、自由大路（南内环路）、吉林大路、东荣大街（北中环路）相连，以上均为通往市中心主干道。临河街四车道，宽32米，路况良好。·东西干道：卫星路西接迈进大街，东至乐群大街，连接卫星广场和长春最繁华人民大街。·重要公交车及其路线：225路：长春火车站——南湖大路130路：卫星广场——东万隆重队125路：伪皇宫——小河湾轻轨：火车站——卫星广场——净月潭·项目对外水、陆、空交通状况火车站：距离项目地块车程30分钟。汽车南站：距离项目地块车程20分钟。飞机场：距离项目地块车程45分钟。·地块与公共交通连接——亚交通条件地块与卫星路、临河街直接相连，车辆进出十分便利，亚交通条件优良。5．周边市政配套设施调查·菜市场：可运用卫星路、开发区六区市政配套，建议兴建社区超市，也可辐射周边配套服务。·商店、购物中心：深圳街——繁华商业街，距地块2公里处，北方服装批发市场（北方市场）——深圳街西侧，宏泰商城——自由大路，距地块3公里。·小学、中学：新世纪小学——临河街，地块西北方向2公里，东北师大附中——临河街，花园式寄宿制，长春大洋高中——师大附中南侧，全日制寄宿制：九十七中——南湖大路，距地块2公里。·其他学校：长春六中专——珠海路，距地块1公里，吉林省军星艺术学校——卫星桥，距地块0.8公里，长春广播电视大学——临河街，距地块2.8公里；当代职业学校——浦东路，距地块2公里，长春财政学校——东隆重街，距地块2.5公里。·医院：中日联谊医院（医大三院）——东隆重街，距地块2.5公里，长春开发区医院——浦东路，距地块2.5公里·银行、邮政、电信：中华人民共和国银行——深圳街，地块北2.2公里，工商银行——深圳街，地块北2.3公里，建设银行——浦东路，距地块2公里，电信局——东隆重街，距地块2公里，考虑设公建预留。6．项目定位方略·项目定位：中海春城，香槟小镇邀请。·项目功能构成和重点指标（建议方案）：A．一期总用地面积20-25万M²㎡B．总建筑面积22-27.5万M²Ｃ．容积率1.1。·分类别指标构成：多层住宅类型70%约15.4——19.25万M²㎡景观电梯公寓类10%约2.2——2.75万M²㎡C商服物业类2.5%约0.5——0.7万M²㎡公建配套类2.5%约0.5——0.7万M²㎡联排别墅15%约3.3——4.125万M²㎡·主力户型配比模仿A.多层住宅类（15.4——19.25万㎡）：80—100M²㎡占30%，约4.62——5.8万M²㎡；110——130M²占45%，约6.93——8.67万M²㎡；130-150M²占20%，约3.08——3.85万M²㎡；其中异型占5%约0.77——0.96万M²。B.景观电梯公寓类（2.2——2.75万M²㎡）：120—130M²㎡占66.6%约1.5——1.83万M²㎡；140——160M²㎡占33.4%，约0.7——0.9万M².景观电梯公寓类可考虑1-2层做成复式单位，同步从南墙垂直延长6M，乘以面宽做为该户独院，景观电梯公寓应考虑板式（一梯二户）点式（一梯三户）两种穿叉。C.联排别墅（TOWNHOUSE）户型应在160M²——220M²之间，同步有车库、有院。7．项目规则：建筑和环境要领设计重要原则·注意规划品牌引导性：充分注重邻里关系和交流空间延伸、人性化尊重，富有情趣生活街道设立，注意与周边楼盘景点差别化内容。·注视采光内容：后当代设计风格，立面色彩和谐，建筑构件和装饰简洁明快，恰当突显异域风情，力求达到吸引目，东西方建筑思想综合运用，立面形式与户型内容统一，形式服从于内容。·多级道路系统：车行道、人行道、自行车道、散步道、晨跑径、私家路、软化道路、健身道路、彩色道路。·绿化系统：运用地貌设计园区绿化系统和组团绿化系统，水系统综合解决，考虑冬季保温因素。·风水文化传承和关注：建筑造型符合都市文脉，标志性建筑物建设，景观主题，导示系统命名，地貌与水系统与住宅关系需要密切注意。８．规划要点及需要注意问题购买力计算：长春市职工人均收入为700元/月左右，按三口之家两人工资计算，家庭年收入为1.7万元左右，按照房价与家庭收入6：1国际平均比，6年家庭收入为10.2万元，按两房70平方米计算，每平方米1450元价格比较适中（尽管此价位业已超过了大多数市民900——1200元/平方米心理价位）。以长春市当前两千多元商品房平均价格来看，房价与家庭收入比为16：1左右，显然购买力有限。布局：长春地处东经124˚18’-127˚02’，北纬43˚05’-45˚15’之间，夏季炎热干燥，冬季漫长，属温带季风性气候，冬季冻土层常年在0.7~1.3米，有些年份达2.0米，每年10月入冬，近6个月为漫长冬季，冬季受西北季风影响，住宅对室内采光、风向状况规定较高，因此“直排式”布局被普遍采用，围合式规则基本不合用。长春市老式居住习惯是坐北朝南正房概念，基本不适当做东西向住宅（厢房）。规定建筑走向偏东不超过30°，偏西不超过15°，在此范畴内，建筑可做恰当调节，恰当偏东向，百姓是完全可接受，同步丰富排列。日照：长春本地政府规划日照间距系数1.7，现实中并不实用，市区项目事实上规划日照间距在1.55-1.7之间。充分日照作为长春居民改进小气候，保证住宅卫生重要条件，也是住宅舒服与否重要规定。长春地处北纬44°，日照时间以大寒日不少于两小时为原则。每套住宅至少应有一种居住空间获得日照（最低限度），当一套住宅中居住功能空间总数超过4个时，其中应有两个房间获得充分日照。户户朝南往往是开发商强劲卖点。但值得注意是：住宅楼南北间距达不到规范规定，南向窗面积很小或开在深凹槽里往往达不到采光规定。中海春城项目日照间距系数不应低于1.7。园林绿化项目园林设计风格多样，但是居住环境重要硬性指标——绿化率，是当前长春消费者比较关怀一种问题，绿化率不同于绿化面积，新建住宅区绿化率不应低于30%，有些园区绿化率达50—60%。长春同步处在地质亚寒带，冬季常年气温较低，长绿植物较少，松树科植物在园区中移栽也没有想象中效果好，要注意针叶，阔叶植物和灌木立体搭配，和冬季植物落叶景观效果。绿化要有层次感绿化与路网和景观节点要综合考虑设计，最佳多采用硬铺装，虽然成本也许会高，但有助于建成后园区物业管理。长春有雕塑之城说法，市政府和规划局于对园区内雕塑小品，硬铺装设计比较注重。长春属重度缺水都市，水景可以起到画龙点晴作用，但不适合做大型有深度水面，应考虑水体排干后景观维护和效果，但可以做旱式喷泉与浅水硬质底面水景。在地下设施上面植树或实行绿化要考虑堆土要高，植树土层要两米以上，成活率才会高。容积率建筑容积率不但是规划设计方案中重要技术经济指标之一，同步也是长春市消费者较关怀问题，长春楼盘普通以低容积率为重要卖点，如天安第一城、鸿城国际，容积率都在1.0如下，但是这只是宣传效果，实质上容积率还是依照项目特点和经济总体分析为判断内容。普通容积率在1.0—2左右均为比较适度，最重要建筑布局要疏密有致，层次变化丰富，恰当弧度变化和高低丰富天际线以及运用地貌地形进行坡地设计也是消费者易接受，这一点，应强调是项目整体性效果。单体设计建筑住宅单体之间距离除考虑日照，通风因素外，还必要考虑视线干扰。南立面凹凸应不超过两米。普通消费者对于东西两侧冷山型住宅有抗性，要考虑解决好冷山住宅设计和保温节能新型墙体材料运用，也可以大胆在冷山墙作落地景观观景窗解决。节能住宅要采用冬季保温和夏季隔热，既节约采暖和减少空调能耗。屋顶和西向外窗采用隔热办法。按建筑热能分区，长春地处寒冷地区，北向窗户不适当过大，并应尽量提高窗户密封性，对凸窗解决，也很接受。住宅外墙采用苯板保温，增长隔热性能，如外维护墙较薄时，应加保温构造。当前，主入口新设计放在南侧，虽然损失某些面积，但是可以避免冬季西北入口寒冷状况，但原则上不合理，不如设带地热门厅，保持在北侧。建议外墙保温避免冷桥，使用飘窗时，应注意上下保温解决。冷桥解决——南方设计院普通不太注意冬季住宅冷桥和结露现象，但这是影响销售重要问题，普通窗口构造主体连接部需要做好保温，北方采用苯板和EPS保温材料解决防止墙体与窗洞连接部结露，同步需要施工监理加强管理工作。通风炎热夏季，良好通风同寒冷季节日照同样重要，长春夏季多为东南风，如果住宅有南北两个朝向，夏季有穿堂风，比住宅中所有房屋都朝南，但没有穿堂风要好。夏季使用空调期短，并且长春人爱用纱窗，而并不十分习惯空调，因此普通来说，板楼通风效果好于塔楼，点式住宅普通为品字形，一梯三户可以接受，一梯四户普通接受不了；此外，要注意住宅楼与否处在开敞空间，楼层布局与否有助于在夏季引进主导风，保证风路畅通。某些多层和板楼，从户型设计上看通风状况好，但由于围合过紧，或北靠高大体量建筑物，致使实际无风光顾。层数长春消费者老式上抗拒高层，超高层住宅，重要是过去高层电梯分时开通，管理太差；当前此类住宅均为动迁户居住，高密度住宅不是北方都市老式居住习惯。普通比较倾向1-7层多层和11层板式小高层。如果多层可以带电梯也是一种良好卖点，但成本高昂。长春仅有富苑花园和鸿城国际采用，前者以豪宅为卖点，后者价格低廉，销售效果不佳。小高层带电梯普通均可接受，特别周边环境景观优美，视野开阔更容易被消费者接受。色彩建议多采用明快暖色调，灰色调要慎用，重要由于长春缺少雨水，立面清洗成本较高，此外在冬季灰色调显得较旧。立面色彩要丰富和谐，需要采用比较简洁立面构造设计，尽量在南立面不要采用过多装饰性构件，但要注重南、北立面丰富，避免北方老式住宅过平。风格由于长春房地产项目启动较晚，都市文脉与建筑风格实用性正在摸索中，老式当代风格设计不太被消费者接受，重要是没有真正做好建筑，当前，后当代风格单体设计较容易被消费者认同。但要考虑园区单体设计统一性和差别性。应在统一风格基本上，依照住宅不同面积功能，单体设计之间要有一定差别性，避免千篇一律现象浮现。长春消费者比较适应新事物，接受都市新现象，楼盘立面风格和色彩往往在项目销售初期起到决定性作用，以中海地产经验，这方面可以大胆些，让长春人看看先进开发理念真实水准。交通系统人车分流作为卖点未被长春楼盘全面接受，居住者由地库直入单元房屋设计当前只有富苑花园、太阳当代居做到。但大型社区不太也许完全分流，但可以实现半分流。中海春城项目超大，严格人车分流难以达到，可以是半分流状态，由于长春消费者基本生活在人车混行园区，这不是重要问题。重要需要解决，车行主路要绝对畅通，以防过境车流对社区干扰，与否留足泊位，停车位与否合理，普通原则是露天停放，车辆昼不进住宅组团，停车场或入口不得接近住宅，应尽量靠山墙而非住宅正面，汽车泊位区别租赁和购买两种状况。车位普通讲总户数与车位配比0.5—0.6即足够，1：1比例不适合中海春城项目，特别在一期。户型设计客厅：二房如下（含二房）开间不能不大于4.0米，最大不要4.5米，面积不可不大于25平方米，三房以上（含三房）开间不能不大于4.5米，最大不要超过5.2米，面积不可不大于30平方米，四房以上最佳达到40平方米，当前，北方普通三口之家居多，四房以上并不合用，普通在不不大于150㎡以上房，也只做成三房二厅，只但是是主卧是带书房，固然书房若独立，也可称为四房二厅二卫。需预留电源插座3组，有线电视终端接口，电话线接口一种。主卧：二房以上（含二房）开间不能不大于3.9米，最大不要超过4.8米，面积不可不大于13平方米，三房以上（含三房）开间不能不大于3.9米，最大不要超过4.5米，面积不可不大于15平方米，四房以上最佳达到20平方米，超大面积（180M²㎡）以上，主卧一定要连书房，还要有阳台。需预留电源插座3组，有线电视终端接口，电话线接口一种。次卧：二房如下（含二房），面积不可不大于10平方米，三房以上（含三房），面积不可不大于12平方米。二房需预留宽带终端接口，可考虑设计成北向。书房：面积不不大于10平方米，需预留宽带终端接口，最佳设计为南向。卫生间：一房一厅及两房一厅可做一种卫生间，三房以上考虑两个或各种卫生间。消费者可接受暗卫生间，无论是暗卫不是明卫，需提前做好排风管道，因冬季气温过冷，无法开窗通风。如果只有一种卫生间，建议需做出干湿分离设计。卫生间面积最小不少于5平方米。卫生间建筑构造上，可考虑做出下沉式，以便业主实际使用以便性。卫生间设电源插座3组，复式住宅考虑另设电梯接口。餐厅：150平方米以上户型，建议餐厅设计成明厅，150平方米如下户型，不必太多考虑明厅设计。餐厅最佳不要放在走道位置上，影响功能分区明确性。餐厅面积最佳不不大于8平方米。厨房：厨房天然采光、通风十分必要，此外一定要接生活阳台。厨房面积建议不少于6平方米。厨房电源插座不应少于3组。设计时要考虑燃气炉或电热水器位置，否则线路安装不合理，会导致安全隐患。阳台：阳台窗子应采用优质塑钢窗和双层玻璃，以求密封性及保暖性。普通都会有南、北两个阳台，南阳台可不封闭，并且不必过宽，可以满足人凭栏远眺即可，否则会遮挡室内阳光，北阳台普通会与厨房相连，并设计为封闭阳台。北阳台也可考虑把暖气安装到阳台上，并把上、下水可接到阳台，预留洗衣机位，做操作阳台用。业主可以阳台上洗衣服。玄关：大某些客户有对玄关需求，面积不能不大于1.5—3米，并且不可过长，感觉不要像风道，要增强实用性。玄头要预留电源插座，电子门禁位置。面积：北方都市老式居住理念依然是比较喜欢较大户型设计，购房者以为不大于100平方米住宅就是只能是低档消费暂时过度产品。长春某些经济实用住房大房型、复式也建了不少，其实尺度大住宅，人在里面不一定感受舒服，从经济上考虑，不但购房支出大，并且物业采暖方面支出也会增长。普通长春三口之家，比较喜欢80—100平方米户型，二次购房较大选取在100—150平方米之间，购房者最注意是住宅与否是精心设计，与否合理配备房屋、卧室、餐厅功能，与否将有限空间运用起来。空调——长春夏季随着近些年地球温室效应升高，气温较高，虽然是节能住宅，有些家庭也会配备空调，但空调有效期在2个月左右，并且诸多人习惯于用纱窗。隐式空调位设计要充分考虑市场主力机型尺寸，普通消费者喜欢采用隐式空调机位建筑设计，大户型要考虑各种机位位置。管线——洗手间、厨房需要考虑通风管合理设计，普通在楼层公用某些预留暖气，主干线一积分户量表箱，要提高预留管线原则。三表（煤气、暖气、电表）出户被普通采用，煤气管线埋设要在地下2米左右，防止冬季结冻。外网工程建设较老式施工期需要提前，以免浮现重复施工现象。洗手间——要考虑设计深圳原则下错式以利于管线辅设和维修；管线质量：高档社区普遍采用ppr管材，普通社区采用塑铝管材；上下水管线采用铸铁管等静间管材要比upvc管材高档，消费者比较喜欢。配套设施学校、幼儿园长春消费者比较注意初中高档教诲体系社区配套状况，特别对于初级教诲体系中幼儿园比较注重，稍大居住社区必要设立幼儿园，同步要考虑附近要有小学，以解决都市交通对学龄前小朋友和小学生上学路上威胁，住宅离幼儿园、小学校距离应在300米左右按港式双语模式建设。威尼斯花园与东北师大附小联建小学；富豪花园与吉林省第一幼儿园联建幼儿园，与90中学联建高中，都极大改进了其综合配套能力，至于初级、高中、普通购房者并不将其作为重要目的，都市交通通体系可以解决；国际双语幼儿园、小学概念对长春会有冲击力。会所、运动娱乐设施泛会所概念并不能解决购房者对会所消费无奈，长春社区配备会所楼盘较多，但管理水平低，除了亚泰会馆比较成功，其她均处在亏损状态，大某些难以运营，我司相信中海物业专业管理能力。亚泰会馆重要处在二道区核心区域，周边无高档消费场合，而二道区人口基数极大，具备强大消费规定。会所对于长春购买者是个较新事物，需要专业管理机构进行经营，大型社区不能没有会所，但需办有特色，同步要准备初期亏损经营状态。会所内普通要有餐厅、茶馆、洗浴中心、游泳池、健身房等设施，要让购房者生活空间向会所延伸，提供高品质生活，高品位生活方式。运动休闲设施需配备各种网球场、游泳池、篮球场、羽毛球场地、健身器械、跑步道等是必备。商业配套菜市场普通均在超市体现，长春市商业体系比较齐全，大型超市在社区内普通都设有加盟店、迷你店。社区居民普通每天都要光顾基层商业配套，服务半径最佳不超过300米，超市对于房屋构造规定是框架混凝土构造，如果是异型柱构造就比较麻烦，不利于商业机构配备货品，普通规定加盟店面柱距在4-6米。物业管理长春物业管理普通分为委托管理和发展商自营两种，当前，新开发社区均采用自营式，管理水平很低，去年易安花园引入了中海物业顾问，在长春小有影响。购房者对于物业基本结识在于保安保洁和维修服务三方面。共管式、宾馆化、无人化、个性化物管均有所体现。但长春物业管理牌初创阶段，比较不成熟，物业管理理论水平低、人才缺少，管理体系不充备，中海物业进入，必将提高整个长春物业管理原则和水平。物业管理收费比较复杂，水、电、煤气、暖气托收容易被购房者接受，物业管理费收取视服务限度而异，某些发展商减少收费作为卖点没有可信度0.6—1元收费是基本水平，大量园区采用此类原则，普通来就，规模较大社区可觉得餐馆、超市、洗衣店、会所提供充分客源，住户也相对容易得到稳定完善地价物业服务。生活用水一定要为业主24小时供生活用水。也可采用供24小时热水，但收费不可过高，一吨8—10元较适当。管道直饮水，在长春尚未流行，也可考虑做一销售卖点来推广。9．目的市场定位中海春城·香槟小镇项目发展目的项目将以拥有稳定收入，讲求生活品味和质量中上等收入稳定家庭为销售目的客户，以外商及外企打工皇帝为租赁目的客户。项目通过建筑设计、市场营销、物业管理等各环节组合、协调，发展成为开发区乃至长春市大型中高档居住区样板。以居住文化协调环境、建筑与人三者间关系，建立起以环境健康、建筑文化、人文生态为内核，以当代简洁明快建筑风格流派为外观形式花园式休闲度假区居住模式。详细而言：•社区环境与人居流动融合协调，居住环境园林化，生活环境健康化，安全管理智能化；•建筑造形模仿欧洲当代派，兼收文艺复兴主张，力求空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处；•倡导与人为善、生态环保、回归自然生活模式；•户型设计以满足人生活舒服需要第一，先室内后室外；•以售后服务增长物业附加值；A、中海物业公司物业管理；B、完善配套设施；C、营造社区文化，倡导健康生活娱乐方式。建立以德意志风情小镇、阳光假期、生态园林为主题生活居住区是指在居住区规划设计、物业管理方方面面，渗入对人居住文化、健康需求深切关怀与体认，其实质是以人为本居住理念详细化，是环境景观、建筑空间与社区氛围完善融合，是一种全方位休闲、度假概念，倡导文明高雅生活方式是情谊城外商生活区主题。中海春城项目，由于规模较大，100余万平方米住宅，按四期五年开发，因而目的客户会有一定限度变化；并且随着项目公众认知度和美誉度及价格提高，会吸引不同人士注意力。建筑空间与社区氛围完善融合，是一种全方位生态园林、阳光假期、德意志风情小镇概念，倡导文明高雅生活方式是中海春城发展目的。A．阻力分析治安差和缺少配套设施是履行居住郊区化此外两个重要障碍，居民但愿可以住到有自然景观，布满田园气息郊区环境中，但郊区住宅给居民留下治安不好缺少配套设施印象，这些因素也会令人望而怯步。依照建设部在全国十大都市做关于郊区住宅专项调查描述中显示，有三成居民紧张郊区住宅治安不好，列受访者批准各描述第五位；有23.0%居民以为郊区住宅缺少医疗、教诲、休闲等设施，居第七位。郊区住宅描述有自然景观价格便宜布满田园气息适合休息度假地方适合家庭居住地方将来抱负居所比例49.1%44.0%30.6%25.8%20.6%11.0%B．潜力分析自然环境好和价格便宜是郊区住宅吸引消费者两大因素。消费者对郊区住宅布满憧憬：分别有49.1%、30.6%和25.8%居民以为郊区住宅有自然景观、布满田园气息和适合休闲度假地方，分列居民受访者批准各种关于郊区住宅描述前三位，在价格方面，有44.0%居民以为郊区住宅价格便宜，居第二位；此外，分别有11%和20.6%居民以为交区住宅是将来抱负住所和适合家庭居住地方。不论评价如何，郊区住宅仍颇具吸引力。居住郊区已成为社会各界必定一种将来居住模式，提前传播、及早启动、拟定第一批消费对象，是开发商当前首要任务。通过度析各阶层消费特点、经济主需求变化，居住郊区化第一批消费对象应首推白领工薪阶层，由于她们是最庞大、也是最爱追求潮流生活方式一族。居住郊区化是将来居住潮流。提早进行思想准备，提早进行舆论传播，提早进行规划和建设，无疑将有助于居住郊区化发展进程，有助于政府、发展商运筹帷幄。当前尚未买房人绝大某些是收入居于中低水平工薪阶层，而使其徘徊不前、持币待购重要因素还是较高房价，以当前价位及价格趋势，以当前工薪水平及可预见涨薪幅度，可以说，购买市区住宅对于她们当中大多数而言，只能是心有余力局限性，除了购买小面积单身公寓略为轻松外，70—80平米小二房、小三房，她们已经难以应付。再有，整个国家正处在经济改革与调节阶段，面对广大中、低阶层不能不居安思危，谨慎从事，再比照欧美发达国家普遍承认合理支付比例，也证明中、低收入阶层难以接受现今市区房价。C．销售区域分析从当前一次置业人士角度，结合首期开发不利因素，也许对周边区域影响较大，易产生认同感；详细来讲，开发区公务员及白领，产生吸引力。随着市场知名度提高，和一期20余万平方米入住口碑形象及良好口碑，会吸引至市内各区甚至周边市县某些百姓。由于跨年度和价格调节，将对销售区域产生较大影响；因而，咱们要立足本地靠规模、环境，面向全市靠品质、价位、特色、服务。长春作为超大型都市，诸多区人对另一区有极大陌生感，会不自觉产生对外区排斥性，但开发区综合影响力，还是有一定很积极作用，因此，咱们有理由相信可以吸引来自于市内各区域人士。销售区域还受许多人工作上班与居家距离影响，其实质还是交通问题；因而，大力宣传轻轨概念等市政交通完善是十分必要，并且设立通勤大巴、中巴将最直接有效。比照发达国家和地区房地产发展规律，可知当人均GDP超过3000美元时，都市空心化就将成为必然趋势；以上海为例，1999年一季度，上海远郊浦东区内销房量占上海总内销房量21.7%，成为上海内销房量最大一种区；而从1997年开始，上海虹桥区人口浮现负增长。当前国内人均GDP超过3000美元上海、广州、深圳，都市居民已显示出明显郊区化倾向，而市中心正在上演空心化。并且由于地铁、环城高速、私家车拥有量上升，使时空概念发生变化，地区距离在明显缩短，心理距离也在缩短。•一次置业者人均GDP较低长春，居住近郊物业好社区也正在成为潮流，良好自然景观、布满田园气息和清新空气加良好物业管理，特别是较低价位，正在吸引着大批一次置业和二次置业者目光。并且开发区良好硬件配套环境，无疑使本项目在长春具备较强优势。应当承认，当前尚未买房人绝大某些是收入居于中低水平工薪阶层，而使其徘徊不前，持币待购重要因素还是较高房价，以当前市内普遍2600元以上价格，对她们而言，只能是心有余而力局限性，除购买小面积回迁楼性质单间及套间略为轻松，70-80平方米小二房、小三房，她们已很难应付。因而，这某些一次置业者较易接受户型应当是70-100平方米二室一厅或三室一厅，价格应在1300-1800元/平方米，选取按揭也许较多。但由于这某些大多要准时上、下班，因而对公交车便利性规定较高；并且孩子尚小，对教诲环境因素考虑较多，教诲因素也将是影响她购房决定性因素，引入名小学、幼儿园概念和小朋友上、下学接送及托管服务将极大影响她们作出购买决策。这某些人月收入在1000元如下，文化层次较低，不是中海春城真正目的客户。一次置业此外客户应当是处在婚嫁阶段或在市区及开发区上班中高收入年轻人，她们也许是公务员、IT人士、外企白领、个体私营业主、装修广告界人士等，实际月收在元以上；并且配偶也大多处在相似阶层，文化层次较高，比较讲究潮流，收入稳定，有一定小规模积蓄，消费意识超前，敢于贷款购房、易接受超前消费。对项目卖点新概念易于接受，会所将为她们提供运动、健身、交际、休闲场合，她们更注重第一应当是环境、房子品质、品味，然后才是配套，最后才是价位。她们抱负户型应在90-120平方米二室二厅和三室二厅、半跃等花样也也许是首选。尚有一某些选取70-100平方米左右一次置业者，也许是遍及长春娱乐场合女公关，她们大多有3000元以上收入，有甚至月薪高达数万元，但由于吃青春饭，服装和化妆品是在她们消费中占有较大比重；并且由于公安部门时松时紧扫黄，也使她们收入较不稳定，同步又易受到警察中败类和黑社会剥削，并且诸多外地人，文化层次较低，预计迁户口、价格和按揭是吸引她们最重要因素，付款她们中一某些也许是靠自身积蓄，而大多数也许靠所谓男友，此类男友也许是政界要员、商界巨子等，大多属于婚姻外恋类型，她们心态是价格好、物业好、位置偏易避开熟人，便于把这见不得光关系保持下去，而又未花太多钱。选取大户型一次置业者，大多应当是外地来沈经商人士或大公司涉及外资公司负责人，或开发区外商及打工皇帝。•二次置业者按近二年长春市商品房销售量分析，可知在房地产二次置业规模将越来越大，也就是说很大一批公务员在1999年开始住房货币化分派政策实行先后，都已得到相应住房，一批个体私营小业主，也在耐不住按揭及房地产广告诱惑后，纷纷安居置业。选取二次置业有如下几种心理：A．当前收入太好，急需提高生活质量，买个特大户型（120--200余平方米）；B．与父母住在一起，婆媳关系等家庭矛盾难以解决；C．单位分房太小，想换个好环境，选个好户型；D．孝敬父母，给老人养老用；E．投资置业，想倒手赚钱；F．在开发区工作，选取较大户型提高生活质量；G．想把市内房租出去，用房租来抵新居按揭款投资概念；H．被社区整体环境吸引，纯凭感觉,相信中海物业;I．市内工作5天，想在周末2天度假、读书用途；J．想买来投资，选取较大户型，作精装修后，租给开发区外商；K．被广告吸引，看买人多就买，属于占有欲强或从众心理较重；L．给孩子预备，以备子女长大结婚用；M．邻近富裕农民，孩子非闹着住电梯楼；N．买来给员工住，或奖励先进员工。O．买来留着，等退休后居住。二次置业不同心理代表了不同人，共性是收入基本稳定并且较好，获得一定范畴事业成功，有较好选购房经验，这批客户将是咱们主力客户，当户型面积超过120平方米，价格超过元/平方米时，此类客户应当逐渐汇集，她们更看重应当是楼盘品质、实用性、价格、环境，这批人诸多是有车族；也就是说整体完善性、超前性内核，是她们第一看中某些，另一方面是价格性能比优势，此类人能接受有电梯楼，户型上喜欢大平面或半越，甚至全越，但愿有花园。职业特性来讲，涉及政界要员、公务员（负责人以上级）、个体私营业主、有隐形收入知识分子，个体营业主、演艺界、广告界、传媒、电脑IT界精英等，应当说文化基本和社会经验均达到一定高度社会中坚群体。长春作为吉林省商贸物流中心，拥有驰名中外汽车城、各类批发市场、家具城、电子城、电脑街、花鸟鱼等一大批商贸批发城，培养了数以万计百万富翁、千万富翁。这一批先富裕和正在走向富裕勤快成功者，需要郊外温暖阳光、花园式洋房彰显身份和财富，来放飞她们商海搏击中劳顿心，她们也将在亲情、领里和谐中得到彻底放松，也将在游戏、康乐运动中呈现奋斗精神，她们需要阳光，渴望家园，她们最懂得赚钱，也最懂得生活。二、价格方略定价是兑现开发利润核心环节，也是咱们操纵市场有效手段。地产价格，事实上是指地产市场价格，是地产交通双方实际成交价格。它普通是随着供求关系变化及交易双方心态变化而经常波动。因而，定价根据要顺应市场及时间变化规律。在制定价格方略，进行价格定位之前，一方面必要拟定价格方略目的，这是咱们选取定价办法根据。中海春城价格方略目的不外乎如下几点：·最大利润目的·销售目的，不但能使房子所有销售，并且要能在最短时间内使销售额达到最大。·市场竞争目的，引进市场注意力，应付竞争、防止竞争、避免在竞争中败北。·品牌目的，塑造、巩固、发展中海地产品牌形象，为日后长期发展打基本。鉴于本项目成本因素、实话战略及竞争因素考虑，原则上采用低开高走、差别定价、组合促销定价方略。·低开高走，出于存在比利润重要考虑，低于周边项目市场价，接近人们心理随价，便于引起市场注意力，等于做了一种广告，同步有了良好开端，易产生无形效益。·差别定价，房子差别重要体当前户型、外立面、社区环境设计等方面，由于户型面积大小不同，楼层不同，视觉景观不同，采光朝向不同而分别定价，是运用价格杠杆来调节目的客户重要手段。·组合促销，通过与金融界、车位、装修套餐等促销手段组合，提高市场竞争力。有位地产专家曾形象地打了个比喻：客户又买又骂，阐明售价定得适当；客户只买不骂，必定是售价定低了。定价过程，一是要考虑成本，如资金成本，不可预见成本、广告费等，二是考虑利润合理性及可实现性；三是入市姿态，高品质房子绝不会把价位定得过低。在市场经济环境中，随着供求关系变化和市场竞争激烈，价格也就有上升和下降波动，为配合销售状况，有必要进行价格调节，以反映出市场需求变化。同步由于市场营销实质在于不断细分市场，制造细分市场上供求不平衡，因而随着销售过程不断进一步，以及营销方略不断调节，价格调节也变得很有必要。A．建议价格上市价格建议在1900—2200元之是，最低楼层为2层，最高楼层跃层单元，由二层起每高一层增长5-8%，跃层加率为最高楼层价10%左右，一楼送花园单元房价为最高楼层价。模仿一座五层房价格即为，2层为1800元/平方米，则三、四层为1890—1944元/平方米，而五层复式房价为2100元/平方米，一层带花园可觉得1890—1944元/㎡。然后再依照景观朝向设定平面价格差别，此阶段建议以示范单位为界，实行提价方略，一期项目可提成四段销售，每段5万平方米左右，这样做既保证及时回款，又保证了适时提价，达到预期利润目的。此外从房型面积上来讲，先销中小户型，跃层及大单位，建议在样板间完毕后销售，大户型及跃层建议调节不同材料，如防盗门也许为子母门等等。在完毕每段销售目的后，要对策划案及时调节，对调查报告重新论证，对项目自我批评，做好总结，以便及时调节价格方略。景观电梯楼，上市价格建议上市价格在2200—2800元/M²㎡之间，TOWNHOUSE建议价格在2800—3500元/M²㎡之间。通过宣传体现发展商为迎合将来需要追求，带给顾客超前享有和看得见升值，以及成为社区业主获得那一份悠然和成就感。B．价格方略不断调节为获得良好销售业绩，并于入市时较易获得市场接受，需要不断调节价格方略，基本调价原则；·低开高走，分期、分阶段提价，可运用位置上客观存在差别来实现。·入市时为市场留出一定升值空间，吸引投资者入市，并使购买者获得心理满足，从而形成社会关系集团购买局面。·有竞争力市场价格，整体售价充分体现市场行情，体现业主级数。使质素价格比达到抱负水平，实现物业价格社会公认。创造精品住宅——中海春城·一方面是必要树立起创造精品住宅意识。·精品不等于豪华品、高档品·创精品住宅核心在于把握市场脉搏，进行精确市场定位。·坚持以人为本设计思想，规划设计工作把提高人居环境质量作为基本出发点和最后目的是创造精品住宅保障。·精品住宅建设是一种动态过程，需要通过高质量建设和高水平管理来实现，将实践重于承诺贯彻始终。最后实现一种精品住宅从设计到建设，到管理可持续发展良性循环。三、营销组织·营销组织：地产营销组织门道贯穿始终：从营销机制、策划流通程、到销售筹划、销售模式、销售节奏、开盘时机、现场包装和售楼人员培训，既环环相扣又一脉相承。为集团公司可持续发展，发现和储备专业人才，建议采用如下功能架构。销售总监销售总监公关销售部项目策划部公关销售部项目策划部价格战略市场调研广告公关营销推广地产战略项目定位价格战略市场调研广告公关营销推广地产战略项目定位·项目策划部：负责国家、本地政策、市场信息收集、整顿、分析（涉及市场地价、市场定位、产品方略、地块分析、楼盘售价、建导致本、热销因素、周边环境、公司模式、物业服务等）将来市场预测研究分析，为决策层提供精确市场住处同步结合公司及市场状况，对项目进行整体策划，作可行性分析报告，通过系统分析，为公司决策提供支持，项目完毕后，对项目进行投资评估、总结，为公司后续发展提供投资资料。人员素质构成：建议35岁如下，同业经历优先，男女不限，以男性为主，本科以上学历，建筑学、经济管理、中文、英文、工民建、商专业优先。初拟抬收3—5人，专业各不相似，形成有效互补。公关销售部：重要负责外部联系，内部粘合伙用，同步负责项目销售，记录、总结销售状况，以利改进或为将来项目做好市场调查及积累经验、教训。人员素质构成：拟招收25岁左右，大专以上文凭，以文史类、财经语言类专业为佳，男女不限，以女性为主，身高在1.60米以上，五官端正，气质好，初步筹划招收12—16名，语言表达能力强，其中1—2名须懂韩语、日本语。要做一种有远见、有实力发展商，就必要在已相对成熟、相对抱负市场环境中，建立起一套完善研究机构，对市场变化须知出精确预测和迅速反映。当今市场经济本制，迫使咱们在项目建设立项之前，要进行市场调查、市场定位、前期策划、制定营销方案等项工作。·销售准备：销售准备工作是一种时间较长内容较庞杂工作，涉及制定销售筹划、酝酿价格方略、选取销售模式、确立开盘时机安排销售节奏、编制卖场馐方案及开展员工培训等内容，只有逐项统筹，才干做到有条不紊，万无一失。·培训筹划在西方经济管理体系中，是见事不见人，人只是一种执行者、组织者和操作者，它更注重人技术方面素质，更注重对服务质量和客户住处反馈以及对人技术方面培训。培训内容大概分如下三种：A．销售技巧、服务技能、礼仪、建筑知识和有关法律法规等专业培训。B．财务会计、经济分析、计算机、网络、心理学等管理技能培训。C．会议组织、语言技巧、领导才干、销售组织与管理、经验交流、模仿服务、专项讲座等管理组织技能培训。培训目就是为了整合目的与理念，提高素质、统一行动和提高效率。对销售部门来讲，效率是第一位，员工也是第一位。有了一大批技术能手成为公司业务骨干，公司发展就有了基本保障。A．培训工作指引思想从当前本项目各方面因素分析来看，采用差别化定价，因房型面积、花园、楼层、朝向不同而定。紧扣中心工作目的来规划全年工作，始终有极高站位，胸怀中心全局，培养人才大事上始终长抓不懈。通过循序见进培训方式，将知识变成技能，将规定转变成素质，将技能和素质转化为财富，为公司做好房地产经营人才储备。B．培训工作目的培养骨干人才，适应公司发展；建立学习团队，营导致功环境；形成培训模式，弘扬公司文化。C．培训任务通过培训，普遍提高管理者管理水平业务人员专业技能；建立完善新员工培训体系、管理技能培训体系、业务技能培训体系、能力与素质提高体系；形成良好学习氛围和习惯，建立一支学习能力、适应能力、应变能力、操作能力强，对公司忠诚、善于合伙、有敬业精神员工队伍。D．培训方式部门培训：以提高专业技能为目。高档培训：为部门负责人设立，重要提高能力和素质，提高管理技能和策划水平。可推荐到高档经理培训班去培训。培训形式有专家、讲座、调研、模仿、考试、参观、考察、深造等。培训师资涉及公司人事部专职人员、公司管理层精英及外请专家，专家及业内资深人士。·详细培训筹划（略）四、形象推广筹划1．形象定位形象定位不但是指中海春城形象，也涉及中海地产和中海物业形象。长春人除从事房地产人懂得中海地产外，只是去年由于中海物业管理易安花园才使某些人理解了中海地产；因而，中海地产形象宣传也尤为重要，固然此某些在下一某些将作专项阐述。中海春城应在造镇、阳光假期、生态园林三个方面进行归纳定位，树立实力大盘，配套完善、生态园林、休闲度假、中华人民共和国第一管家全新形象。实力大盘，占地90万M²㎡，年开发量20余万M²㎡，总面积可达100余万M²㎡总户数超过8000余户，每户按3.5人计算，总人口突破2.8万人，是由颇具实力中海地产开发造镇项目，将配套有大型会所（涉及桑拿、泳池、网球场、西餐厅、中餐厅等）、国际小学、双语幼儿园、超市、商业街等设施。住户将足不出镇享有高质量都市生活。生态概念：中海春城地处长春市旅游胜地——净月潭旅游区，紧临市区唯一河流——伊通河，阳光、流水、清风、鲜氧、绿色是该项目宝贵资源，这些都是都市生活所缺少。因而，阳光、绿色、生态是提高本项目潜在价值一种重要因素，也是一种重要策划构思。充分发挥生态优势，以阳光、生态为要领主题，给顾客一种鲜明主题倾诉，塑造自然生机、潮流休闲风格。力求营造出布满阳光感温馨生活氛围，满足人们多元化居住规定。阳光概念：因长春地处东北地区，每年10月入冬，气候寒冷，有近6个月漫长冬季，居民户外活动受到了很大限制。因而咱们着重强调阳光概念，在策划中应运用各种手段尽量消除寒冷气候影响，特别在阳台采光等细节上，营造出一种布满阳光感社区。人文教诲概念：净月潭筹划成为文化教诲区，当前已有农业大学、吉林大学、警官学校、中医学院、中药学院、东北师大、工艺美术学校、职业技术学院、卫星路北侧有师大附中、军星艺术学校、大洋高中，同步依照项目自身需要，配备中学、小学、幼儿园，这样将形成完整教诲体系。德意志风情小镇概念：长春与德国纬度相似，拟以艾斯宁根（欧洲八大风情小镇之一），创造一种主题形象突出异域风情，从建筑形式、符号、园林、雕塑、生活场景等多节点立体体现，倡导德国生活方式。水岸——亲水概念，紧邻妈妈河——伊通河，千米河堤，再加上中海春城内水景，构筑亲水住宅。取名莱茵河畔·水印长春，以表达亲水、德国风情主题。阳光假期概念：通过对形象定位描述，描绘出蓝水、白云、清风、阳光、鸟语、花香、亲水、生态园林和谐美景，模仿出一种度假休闲生活方式，呈现度假休闲生活场景，展示出中海春城生活品质。2、形象推广筹划地产项目包装力度，除了楼盘外观形象，更凸现于营销推广先后所营造氛围、推广主题、广告创意和促销广告投放。还应联系多家媒体，透过新闻炒作大肆渲染与鼓吹。至于促销中公关活动，样板房展示和柜台技巧等等，全都要有板有眼、有模有样。说一千道一万，毕竟成交才是硬道理，营销组织、价格方略、营销方案乃至项目定位、地产战略对的与否，都要通过成交来检查。值此临门一脚之际，谁都不应冒功败垂成风险而偷工减料。项目包装方略项目环境、交通、设计、发展商等综合优势要为市场接受和熟悉，因而，初步设想项目宣传主导思路是如何进一步提高社区形象，即如何将环境、设计及居住心理感受、消费心理等提高到新高度，并力求使宣传民众感到一种真实自然展示，宣传着眼点是形象和气势、社区文化氛围和底蕴，可考虑分阶段从如下角度展开宣传：重点对中海地产、中海物业进行新闻炒作。重点对中海春城理念与将来进行新闻炒作。突出建筑物自身风格、户型设计和环境文化健康特点为主。临近开售，新闻宣传以开发区环境质素及发展商处处为业主着想为重要思路。正式销售阶段宣传以形象为主，可考虑如下角度：A．市场焦点制造，中海地产形象推介。B．消费心态（如：期待已久选取）；主题为：中海春城，香槟小镇邀请。中海春城，精彩——值得等待。C．心理感受挖掘（如：成为社区业主获得享有和成就感）。主题为：中海春城，咱们造镇；中海春城，城中求成。通过宣传体现发展商为迎合将来需求追求，带给顾客超前享有和看得见升值，以及成为社区业主获得那一份悠然和成就感。超前眼光捕获商机当前，国内房地产正步入稳步发展期，从发达国家和中华人民共和国东南沿海地区经验和大量市场调查中显示，随着国内改革开放进一步进一步，人们收入增长，加上金融界全面进入按揭市场，必然带旺百姓购房消费。和外国人有了钱便花在娱乐、买车、旅游上不同，几千年来奉行安居乐业理念中华人民共和国人，始终把房子放在消费第一位。形象推广期5月1日—8月30日为形象推广期。在8月25日前，应完毕户型设计、效果图、园林景观设计、沙盘模型、售楼处装修、楼书、ＰＯＰ，并组建完销售队伍，培训销售人员，做好迎展准备。择5月一房展会揭幕时，长春国际会展中心揭幕现场项目阐明会，全面简介中海春城项目。重要参加单位：各大媒体、广告界、政府主管部门（规划局、房产局等单位）、金融界、地产界、东大、鲁美、吉林电视台、长春电视台、吉大、开发区管委会。重要发布内容：项目整体规划、设计思路、建筑周期，坚决不谈价格；发放关于资料，赠送礼物；发放调查表，做好项目征询、登记。发布会后，在房展会期间展示项目，做好客户征询积累工作，和市场调查与反馈，为日后价格方略提供参照。期间，做一定量新闻性报导，以《中海地产在中华人民共和国》《感动中华人民共和国、感动长春》等形式见报，同步与媒体解决好关系。开盘当天，举办中海情·中华人民共和国心·奥迪风，奥迪中华人民共和国名车展与长春一汽和奥迪中华人民共和国办事处合办，符合中海春城·德国香槟小镇定位，同步借助奥迪车迷和车主，积累目的购买者，同步举办奥迪车