市场比较法2011教材

市场比较法——房地产估价方法之王第一节市场比较法概述一、市场比较法的概念是指将估价对象于估价时点近期的、类似地产交易的实际成交价格进行比较，通过对这类似房地产已知的实际成交价格进行适当的多方面的修正，以此估算估价对象在估价时点的客观合理价格的方法。理论依据：替代原理适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

①有足够数量的比较案例（不少于3个）；②与待估土地具有相关性和替代性；③交易资料可靠；④交易合法。难以适用的情况：1.在没有类似房地产交易或类似房地产交易较少的地区2.在较长时间内没有发生类似房地产交易的地区3.估价对象为特殊房地产的，如教堂、寺庙、学校、医院、名胜古迹、保护建筑等。估价基本步骤搜集交易实例选取可比实例建立价格可比基础可比实例成交价格的修正（交易情况、日期、区域、个别）求取比准价格选择可比实例1、可比实例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例。（可比实例）从搜集的交易实例中选取3个以上（一般为3-5个）可比实例。2、比较案例的要求：与待估土地用途应相同或相似（如住宅、商业、厂房、办公楼等）；与待估土地的地段应相同；与待估土地的建筑结构相同为正常交易或可修正为正常交易；与待估土地价格类型（买卖、租赁等）一致、地产权利等相同；交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。（2年，最长不超过3年）建立价格的可比基础目的：主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干可比实例之间及它们与估价对象之间，可能再付款方式、成交单价、货币种类、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对他们进行统一换算处理。换算处理包括：统一付款方式统一采用单价同一币种和货币单位同一面积等付款方式通过折现计算方法，统一为成交日期时一次性付清。(折现系数：）某宗房地产的成交总价为83万元人民币，分两期支付，首付30万元人民币，余款53万元与半年后付清。已成交日期一次付清为基准，当时人民币的月利率为1%，则其成交日期时一次付清的价格相当于:可比实例成交价格的修正交易情况修正估价期日修正区域因素修正个别因素修正其它因素修正交易情况修正1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交价格。2、造成价格偏差的因素：交易双方有一定的利害关系；偏低急于脱售或急于购买；偏低或偏高不了解市场行情；偏高或偏低有特别动机或者特别偏好；偏高受债权债务关系影响；偏低相邻地块的合并；偏高特殊交易方式；交易税费非正常负担；其他。3、修正步骤：剔除非正常的交易案例；测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数；利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为：修正后的价格=比较案例价格×交易情况修正系数4、修正的方法主要有百分率法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：交易后的正常价格＝可比实例的成交价格×交易情况修正系数交易情况修正例：为评估某房地产价格，选取A房地产作为可比案例，可比案例A的成交价格为3200元/m2，比当时同类房地产的市场价格低10%，则估价对象房地产进行情况修正的正常价格为：期日修正1、概念：将可较实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种修正称为期日修正。2、目的：:消除由于交易日期与估价期日的不同所造成的价格偏差，使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情况。期日修正实质上是对地产市场状况对土地价格的影响进行修正。经过了期日修正后，就将比较案例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

3、修正方法：⑴利用类似房地产的价格指数进行修正⑵采用类似房地产的价格变动率进行修正⑴利用类似房地产的价格指数进行修正⑵采用类似房地产的价格变动率进行修正

例：评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列比较实例：成交价格3000元／m2，成交日期2005年10月末．另调查获知这类房地产价格2005年6月末至2006年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均每月比上月上涨2％．对该比较实例进行期日修正，修正到2006年9月末的价格为：

区域因素修正1、实质：将比较交易案例在其区域因素下的价格修正为在估价对象区域因素下的价格，消除由于地区特性不同所产生的价格差异。2、内容：区域因素包括区域繁华程度、交通状况、基础设施状况、区域环境条件等。总的思路是：如果比较案例区域因素好于估价对象区域因素,则应对比较案例价格做减价调整；反之，则应做增价调整。3、方法步骤：①确定比较因子；②评价各因子的比较修正系数；③利用修正系数，进行区域因素修正。

区域因素修正的一般公式：区域因素修正后的价格=可比实例成交价格×区域因素修正系数区域因素修正系数＝估价对象区域因素指数可比实例区域因素指数例题：需评估某待估房地产2005年5月末的市场交易价格，经调查搜集相关资料，获得估价对象房地产和可比实例房地产的区域因素条件，并经比较分析，各分项分值如表1所示，可比实例成交价格为4000元/m2.4000×100/90=4444(元/m2)区域因素条件分值表序号比较项目价格对象可比实例1地段等级15152交通条件15143配套设施15154环境状况10115商业繁荣1086城市规划597人文环境558旅游娱乐559视觉景观5510其他条件53合计/10090个别因素修正个别因素包括宗地位置、面积、形状、宗地基础设施及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制条件等。其修正方法与区域因素修正基本相同。

个别因素修正后的价格＝比较交易案例价格×个别因素修正系数其他相关修正1、土地使用年期修正：2、容积率修正：

确定比准价格(一)四项修正的综合求取有前面内容可知，市场比较法至少需要选取三个以上的可比实例，而每个可比实例都必须经过交易情况、交易期日、区域因素和个别因素的修正。修正到估价时点的价格。每个可比实例的综合计算公式为：（二）比准价格的求取算术平均数求取；加权平均数求取；众数求取等方法市场比较法估价案例分析【案例一】（一）估价对象概况：估价对象为城市规划住宅区内的一宗住宅房地产，其他情况略（二）估价目的：求取该估价对象在2005年9月初的正常单价（三）估价时点：2005年9月初（四）估价作业日期：2005年9月3日-9月18日（五）估价方法：由于该类住宅房地产近期有较多的交易实例，故采用市场比较法。（六）已知条件：根据估价人员调查分析，在估价对象附近选取了A、B、C三宗已经成交类似商品住宅，有关资料如表所示三宗已成交类似商品住宅资料

比较项目ABC成交价格4500元/m2600美元/m25000元/m2成交日期2004年11月初2005年1月初2005年6月初交易情况-5%0%+2%区域因素+2%+3%-2%个别因素-3%+5%-2%其中，负值表示低于正常值（估价对象），正值表示高于正常值。另知，2005年1月初人民币与美元的市场汇率为1:8.5；该类住宅以人民币为基准的价格在2004年6月初至2005年3月初之间平均每月上涨1%，在2005年3月初至2005年9月初之间平均每月上涨1.5%。求取比准价格以上各修正价格差距不大，故将上述三个修正价格的简单算术平均数作为比准价格，则最终该估价对象的价格为（5447.52+5259.96+5337.23）/3=5348.24(元/m2)【案例二】（一）估价对象概况：某房地产位于某市二级地段内，为一独立式花园住宅，占地面积240m2，建筑面积460m2,庭院面积300m2，建筑物结构为砖木一等，内部装修良好，保养程度约为七成新，设备有电话、空调等。（二）估价目的：求取该房地产2005年3月的市场交易价格（三）估价时点：2005年3月（四）估价作业日期：2005年1月20日-2月20日（五）估价方法：市场比较法（六）已知条件估价人员经过调查，选取了五个可比实例，相关资料、区域因素及个别因素比较见表1，表2，表3.另知，可比实例C的成交价格低于当时的正常市价2%，其余可比实例均为正常价格；同类物业的交易价格2003年平均月上涨1.5%，2004年平均月上涨2.5%，2005年平均月上涨2%。表1可比实例相关资料比较项目ABCDE

坐落区域一级三级二级二级三级

庭院面积(m2)250320330280220

建筑面积(m2)420480550380350

交易日期2004.52004.82003.102003.82005.1

交易单价（元/m2）1600014500158001350015080序号比较项目设定分值对象分值实例A实例B实例C实例D实例E1地段等级1091089982交通条件1081089873市政设施109999984环境景观1010788775商业繁荣107877766文教设施107778777公共设施106878888小区等级108978879供求状况1078