论房产测绘中若干技术问题及处理方法

论房产测绘中若干技术问题及处理方法[关键词]房产测绘

；幢

；层；异型外墙；公有；共有[摘要]随着我国经济的发展，近几年的房屋建筑；建造的艺术形式和结构形式都发生了质的变化，在此背景下房产测绘在执行房产测量规范、细则中容易产生分歧，提出了实际测量中常见的若干问题进行研讨，以供大家参考。

从国家建设部及至地方的各级职能部门看，严格实施国标《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（以下简称《细则》）、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法律、法规。但在履行对房地产测绘和房屋面积测量计算中，我国房地产市场的快速发展和建筑设计新方案的不断涌现，不断出现新问题。为此，我把在实际工作中遇到的一些有关房屋面积测量与计算及建筑分摊中疑点、难点问题及解决方法提出来，供大家参考，现就以下几方面技术问题提出处理方法。

二、（一）关于房屋“栋”（幢）的划分问题《细则》中对基本单元和幢的认定：房屋建筑面积测算的基本单元是幢。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。群楼式建筑按单幢处理。连体楼按多幢处理。幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。现在，“栋”的划分方法必须完整，他涉及房屋面积分摊问题，关系重大，绝对不能等闲视之，“幢”区分的基本原则主要有：1）确实是独立的，同一结构的，由不同层数组成的房屋完全可以划分为一栋，这毫无疑义；2）“独立分栋”应该这样判断：a)由于历史原因，新老规范未发布之前的，已经经过有关部门认定的，不论该房屋是何种结构型式，已经确定为一栋的，我们把他确定为一“栋”；b)从新细则发布之后，“栋”（幢）的划分原则应该是：①规划设计图纸中房屋的基础与结构是一个整体的；作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢；②理论上应同期规划、同期建设、同期验收；理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。③是否同一设计单位的同一整套设计图纸的；④如果是裙塔楼相连则看其主副楼是否为独立的共有共用设备的；“幢”的划分，对广大产权人而言，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计⑤改建，扩建后的建筑物是否重新参加原建筑物的分摊，如果不参加原建筑物分摊的；视为独立栋；⑥一家一家建起的私房的山墙是共墙且连成一体的，可看成为一栋；但无共有共用面积的分摊。（只确定共墙面积的分摊）如果不共墙则单独分栋；⑦新建成的超大型房屋，有若干层地下层组成的大型房屋的分栋，一定要仔细分析是否满足上面的前四个条件，具体分析分栋的条件，再具体分栋。例如，正负零以上有多栋独立房屋，正负零以下是为地上多栋房屋服务的地下室，则地上的房屋就应该分为多栋；⑧结构层数相同，户主或门牌号不同、结构又分得开的毗连房屋，可分别分栋；⑨本身原是独立的房屋，利用楼房之间的间隙地，底层或多层以裙楼的形式连成一片的房屋，裙房与原楼房分别分栋；⑩以通廊或架空通廊连成房屋，各自分栋。（二）、关于“层‘的编号问题：近几年，房产管理部门、规划设计部门、开发商、用房单位等在房屋的层号问题上经常与房测人员的编号发生冲突，所谓”层“的定义是，由房屋的某一局部或全部、高度大于2.20米的封闭空间组成的、连续性的，迭加的一个平面空间；1）房屋层数是指房屋的自然层数，按室内地坪±0以上计算，所在层次自下而上用自然数表示；地坪±0以下为地下层数，自上而下用负整数表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高2.20m以上的，计入地下层数。房屋室内地坪低于室外地坪小于该房屋室内净高的1/3，且层高在2.20m以上的，该房屋计算自然层数。房屋总层数为房屋地上自然层数与地下层数之和；2）旋转上升式的楼房，按地坪±0以上计算，以其旋转一周且层高2.20m以上的水平投影为自然层，所在层次按对应的自然层次编号；3）错层房屋的层数按自然层来划分。所在层次按对应的自然层次编号。千万别把同一层面的错层的房屋编号搞错；4）房屋某层内部，利用其空间高度设置的局部空间，利用较大楼梯的局部空间等（如夹层、假层、插层、阁楼、技术层、装饰性塔楼）等，以及突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等不计层数，但也要编号，如某层夹层等；5）房屋套内具有使用功能，但层高低于2.20m的部分，以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h＜2.20m”；“共有产”不是按份共有，而是按系数共有，无法确定其位置，这已超出了我们的范围。（五）、关于露台、晒台、平台（天台、天面）上部分有围护结构的面积计算问题：《细则》中对露台（平台）的定义：指供居住者进行室外活动的屋面或由房屋底层地坪延伸出室外形成的，具有围护结构，无顶盖或顶盖水平投影面积小于围护结构水平投影面积1/2的活动空间。1）露台，指利用房屋的每一层的屋顶平面作为上一层某一户（或套）活动的平台；晒台是指房屋中某一层的屋顶平台；天台是指房屋最高层上有部分围护结构的平台；2）凡在此三台上有符合房屋五个条件的建筑物均计算面积；（3）凡在设计图纸上注明为这三台名称的，一般不计算面积；（4）当有利用上层阳台、挑廊、走道等作为其顶盖，在晒台露台相关部位围成有类似如象阳台、门斗、、门廊的建筑物按相宜的方法和精神，计算其面积。我们的房产测绘是一门边缘学科，我们的房测工作者既是基础学科—测绘—的技术人员，同时也是房产管理人员，也是房产法律工作人员，也是一个社会工作者，涉及的知识面要广。除上以外，我们要将开发、拆迁、交易、抵押、典当、建筑设计、规划、地籍学通；同时还要懂微机、数