2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附答案)

2023年房地产估价师之开发经营与管理

通关题库（附答案）

单选题（共80题）

1、如国家债券的收益率为9%,经测算，工业物业市场相对于整个

投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,

则工业物业的预期收益率为（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

【答案】B

2、在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由

（）直接管理。

A.业主

B.租户

C.物业服务企业

D.物业管理协会

【答案】C

3、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括（）o

A.在流动资产中，存货的变现能力最强

B.由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理

C.部分存货可能已经抵押给债权人

D.存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题

【答案】A

4、吸纳量是指报告期内销售房屋和（）的数量组合。

A.建设房屋

B.维修房屋

C.出租房屋

D.维护房屋

【答案】C

5、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利

能力指标的是（）。

A.财务内部收益率

B.财务净现值

C.销售利润率

D.静态投资回收期

【答案】D

6、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁

损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响,

这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】A

7、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是

（）。

A.消防栓系统

B.自动喷洒系统

C.分质供水系统

D.分区分压供水系统

【答案】A

8、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）o

A.材料设备的供应问题

B.劳动力心理素质

C.设计变更

D.气象条件

【答案】B

9、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业

外收支净额之和为（）。

A.利润总额

B.投资利润

C.税后利润

D.可分配利润

【答案】A

10、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系,

考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。

A.产品结构

B.总量结构

C.供求结构

D.投资结构

【答案】B

11、消费者购买行为要受（）、知觉、学习和态度等心理因素的影响。

A.年龄

B.动机

C.文化

D.社会

【答案】B

12、将借款本息视为现金流出的基本报表是（)o

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表

【答案】B

13、房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常是用

不同类型房屋的（）租金来表示。

A.平均数

B.相对数

C.合理

D期望

【答案】A

14、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A.居住物业

B.商用物业

C.工业物业

D.出租物业

【答案】A

15、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元,

净利润为112万元，年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的

净资产收益率是（）。

A.5.6%

B.9.3%

C.14.00%

D.16.00%

【答案】C

16、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜

进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率

为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为

800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟

地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为

10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转

让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开

发完成后的总价值为（）亿元。

A.5

B.8

C.9.6

D.10.6

【答案】c

17、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案

净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，£丙=

2200万元；净现值的标准差分别为6甲=890万元，6乙=910万元,

6丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确

的是（）。

A.乙<丙<甲

B.甲<乙<丙

C.丙<甲<乙

D.乙<甲<丙

【答案】A

18、开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其

到位资金原则上不得少于工程合同价的（）

A.20%

B.30%

C.40%

D.50%

【答案】D

19、下列费用中，不属于企业财务费用的是()。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

【答案】A

20、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、

仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于

()o

A.商品房建设投资

B.置业投资

C.土地开发投资

D.土地一级开发

【答案】A

21、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是

()o

A.资本金现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.借款还本付息表

【答案】D

22、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车

借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押

贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应

为（）元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

【答案】C

23、实物投资可分为（）。

A.固定资产投资、流动资产投资等

B.生产性投资和非生产性投资

C.直接投资和间接投资

D.短期投资和长期投资

【答案】A

24、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面

积

【答案】C

25、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业

毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影

响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】A

26、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用

于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付

息的贷款，贷款期为1。年，年利率为10%,每年可用于还本付息的

折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

【答案】B

27、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。

A.开发项目所处区位和具体位置

B.项目所在城市、区和街道

C.土地面积和规划用途

D.土地开发状况和地上物状况

【答案】B

28、房地产投资的弊端不包括（）。

A.变现性差

B.投资数额巨大

C.投资回收期较长

D.政府难以支持

【答案】D

29、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是

（）。

A.最低可接受收益率原则

B.不行动原则

C.备选方案差异原则

D.最高可接受收益率原则

【答案】D

30、下列不属于产生测量误差原因的是（）o

A.仪器误差

B.观测者的影响

C.旁观者的影响

D.周围环境的影响

【答案】C

31、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之

间的差距（）,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。

A.越小

B.越大

C.无法判断

D.不存在关系

【答案】B

32、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。

A.商品住宅

B.商用房地产

C.经济适用住宅

D.出让国有土地使用权

【答案】A

33、物业甲为写字楼项目，2017年末价值为1000万元，预计2018

年末价值为110。万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；

物业乙为保龄球场项目，2017年末价值为1000万元，2018年末价

值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%,甲乙

两个物业投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险较大

B.乙物业投资风险较大

C.甲、乙两个物业投资风险一样大

D.无法判断

【答案】B

34、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、

地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行

的研究，属于（）研究阶段。

A.投资机会

B.初步可行性

C.详细可行性

D.项目的评估和决策

【答案】A

35、收益性物业的经营费用不包括（）。

A.人员工资

B.抵押贷款还本利息

C.办公费

D.保险费

【答案】B

36、收益性物业管理中的收入包括其他收入和（）。

A.租金收入

B.绿地管理费

C.保安费用

D.能源费

【答案】A

37、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业

服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理

B.设施管理

C.房地产资产管理

D.房地产组合投资管理

【答案】C

38、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销

售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方

法是（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.成本加成定价法

D.认知价值定价法

【答案】A

39、工业建筑设计的评价指标不包括（）。

A.土地利用系数

B.厂房展开面积

C.厂房有效面积与建筑面积比

D.单位面积造价

【答案】A

40、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即

；定位于最大的细分市场，即；同时开发几种产品，

分别定位于不同的细分市场，即O（）

A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销

B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销

C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销

D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

【答案】B

41、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是

（）。

A.流动比率

B.应收账款周转率

C.股东权益报酬率

D.成本费用净利率

【答案】A

42、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和（）两部分。

A.广告费

B.销售费用

C.促销费用

D.不可预见费用

【答案】B

43、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面

积

【答案】C

44、投资机会研究分为一般投资机会研究和（）。

A.详细研究

B.粗略研究

C.特定项目的投资机会研究

D.建设项目的投资机会研究

【答案】C

45、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包

括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A.购买习惯

B.购买心理

C.购买动机

D.购买行为

【答案】D

46、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年

可支配收入为5万元，约有8%的家庭打算当年购房，平均住房需

求90M/户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）

亿元。

A.600

B.48

C.144

D.4320

【答案】B

47、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还

的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本额为

()万元。

A.7.59

B.7.28

C.13.59

D.6.05

【答案】A

48、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和()。

A.资金收益

B.项目规模

C.经营状况

D.项目风险

【答案】D

49、假如市场的整体平均预期收益率为15%,一个投资项目的相关

数是0.5,则其预期收益率为（），

A.10%

B.15%

C.5%

D.9%

【答案】D

50、借贷记账法以（）作为记账理论依据。

A.会计法

B.会计规则

C.会计规程

D.会计恒等式

【答案】D

51、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%,当通货膨胀为3%

时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用

的名义目标收益率应为（）。

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%

【答案】D

52、开发投资的投资者主要是（）。

A.赚取利润

B.保值增值

C.获得收益

D.消费

【答案】A

53、关于资金等效值的说法，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点时的金额

B.现值是资金运动结束时的金额

C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点

上的价值

D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值

【答案】C

54、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款,

已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年，购房者月还款额的增

长率为0.5%,则购房者的首次还款额是（）元。

A.2040.82

B.3451.83

C.5089.01

D.6666.37

【答案】B

55、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。

A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

【答案】A

56、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房,

如对此问题进行调查，属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

【答案】B

57、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多

销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）o

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.目标定价法

D.认知价值定价法

【答案】B

58、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可

供选择的融资方式是（）o

A.发行可转换债券

B.发行普通股股票

C.发行优先股股票

D.发行公司债券

【答案】D

59、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。

A.砖木结构

B.砖混结构

C.钢筋混凝土结构

D.钢结构

【答案】B

60、某房地产开发项目的占地面积2000土地总价3000万元,

如果房屋开发成本为4500元/预测销售价格为12000元/吊,

则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）o

A.1.4

B.1.5

C.1.6

D.2

【答案】D

61、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是

（）o

A.空置率与有效毛收入呈反向变动

B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运

营费用的影响

C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增

加

D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比

率

【答案】A

62、（）不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种

变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标

的影响。

A.盈亏平衡分析

B.敏感性分析

C.风险分析

D.保本点分析

【答案】C

63、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业

顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采

购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不

包括（）。

A.造价工程师

B.结构工程师

C.建筑设备工程师

D.电气工程师

【答案】A

64、关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）o

A.把所有投资均视为自有资金

B.现金流出包括利息支付

C.不考虑信贷资金的还本

D.只能用于计算静态盈利指标

【答案】B

65、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。

A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用

C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】D

66、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（）o

A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策

B.是否合理开发并有效利用资源

C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响

D.是否对重大公共利益产生不利影响

【答案】C

67、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开

发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价

值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于

房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的

现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是

为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本

收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期

的购买与囤积，以待价格更高时抛出

【答案】B

68、在房地产市场指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发

展的总体状况的是（）o

A.土地转化率

B.开发强度系数

C.开发投资杠杆率

D.房价租金比

【答案】B

69、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%,预计未来3年

每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年

等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。

A.110.00

B.110.47

C.119.31

D.172.43

【答案】C

70、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。

A.成本导向定价

B.销售导向定价

C.购买者导向定价

D.竞争导向定价

【答案】B

71、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年,

年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，

按月计息要多付（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53

【答案】D

72、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济

合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A.损益表

B.资本金现金流量表

C.资金来源与运用表

D.项目投资现金流量表

【答案】D

73、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。

A.收益现金流风险

B.未来运营费用风险

C.汇率风险

D.时间风险

【答案】C

74、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（）。

A.税前现金流=有效毛收入-经营费用

B.税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息

C.税后现金流=税前现金流-所得税

D.税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

【答案】C

75、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费

用、管理费用和财务费用是（）。

A.营业成本

B.开发产品成本

C.期间费用

D.开发项目总投资

【答案】C

76、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指

()o

A.房地产管理投资

B.房地产置业投资

C.房地产开发投资

D.房地产资产和经营投资

【答案】C

77、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是

()。

A.容积率

B.空置率

C.资本化率

D.建安费用

【答案】B

78、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以()。

A.提高投资收益

B.降低系统风险

C.降低个别风险

D.使投资毫无风险

【答案】C

79、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、

售价或销售率所处状态的方法是（）。

A.获利能力分析

B.盈亏平衡分析

C.市场状况分析

D.定性风险分析

【答案】B

80、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是

（）o

A.整群抽样

B.分层随机抽样

C.简单随机抽样

D.定额抽样

【答案】D

多选题（共40题）

1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入,

包括（）。

A.销售收入

B.补贴收入

C.出租收入

D.自营收入

E.营业外收入

【答案】ACD

2、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2〜4个基本评

价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度

【答案】BCD

3、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是（）o

A.定额计价以直接费单价为基础

B.定额计价以综合单价为基础

C.定额计价是分部分项工程的不完全价格

D.定额计价是分部分项工程的完全价格

E.目前采用单位估价法和实物估价法确定

【答案】AC

4、新设项目法人融资形式的特点有（）。

A.项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险

C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目

在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

【答案】ABC

5、商标权保护的对象是指（12）。

A.商品

B.商标

C.己使用商标

D.注册商标

【答案】D

6、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

【答案】BD

7、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的

影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率

【答案】BC

8、利率的储蓄投资决定理论认为（）o

A.利率是由货币的供给与需求决定的

B.利率是资本的租用价格

C.利率是由可贷资金的供求决定的

D.利率的高低取决于平均利润率

E.利率不受货币因素的影响

【答案】B

9、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.项目投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】AC

10、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目,

政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】BCD

11、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】AC

12、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.股息或分红

D.租售收益E协议中规定的有关费用

【答案】B

13、房地产周期循环的主要原因包括（）。

A.供需因素的影响

B.政策因素的影响

C.制度因素的影响

D.空置量的影响E开发商竞争的影响

【答案】ABC

14、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公

司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册，并取得商标

权。以下说法正确的是（）。

A.L公司的行为侵犯了M书法家的著作权

B.L公司的行为未侵犯M书法家的著作权

C.L公司的行为侵犯M书法家的商标权

D.L公司与M书法家共同享有该书法作品的著作权

【答案】A

15、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。

A.回归分析法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.指数平滑法

E.市场因子推演法

【答案】BCD

16、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】AC

17、能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（

A.空置面积

B.租金水平

C.收租损失水平

D.可出租面积

E.经营费用

【答案】BD

18、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（

A.利率是由储蓄和投资决定的

B.利率是由货币的供求决定的

C.利率是由可贷资金的供求决定

D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

【答案】B

19、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期

超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段末期

D.第三阶段E第四阶段

【答案】CD

20、敏感性分析的目的在于（）。

A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动

的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据

B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限

值，分析判断项目承担风险的能力

C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从

中选出不敏感的投资方案

D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值

E.确定用于敏感性分析的财务评价指标

【答案】ABC

21、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其

他类型投资的重要特性。

A.不可移动性

B.异质性

C.同质性

D.流动性

E.弱流动性

【答案】AB

22、物业资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式

包括（）。

A.物业管理

B.运营管理

C.设施管理

D.房地产资产管理

E.房地产组合投资管理

【答案】ACD

23、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。

A.土地出让价款

B.土地购置税费

C.基础设施建设费

D.水文地质勘测费

E.土地开发工程费

【答案】AB

24、下列会计科目中，属于资产类的有（）。

A.短期投资

B.累计折旧

C.实收资本

D.委托加工材料

E.坏账准备

【答案】ABD

25、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有

（）。

A.可出租或可使用面积

B.出租方的商业信誉

C.基础租金与市场租金

D.出租单元的面积规划与室内装修

E.物业服务企业的经营业绩

【答案】B

26、以下属于房地产市场运行的社会环境的有（）。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

c.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力

【答案】BC

27、根据会计基本准则规定，以下（）,属于会计信息的次级质

量要求。

A.可靠性

B.重要性

C.谨慎性

D.及时性

E.可理解性

【答案】BCD

28、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。

A.回归分析法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.指数平滑法

E.市场因子推演法

【答案】BCD

29、房屋施工面积包括（）几项。

A.报告期新开工的面积

B.上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积

C.上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积

D.上期已经停建本期未恢复施工的面积

E.上期开始施工跨入本期未施工的面积

【答案】ABC

30、下列符合商业银行一般要求的偿债备付率指标的有（）

A.1.16

B.1.24

C.1.30

D.1.34

E.1.41

【答案】ABCD

31、运营费用的人工费包括（）o

A.工资

B.医疗、养老、失业保险

C.统筹费

D.聘请法律顾问的费用

E.保安费用

【答案】ABC

32、下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（）

A.建筑师

B.律师

C.造价工程师

D.房地产经纪人

E.开发商

【答案】ABCD

33、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不

同用途的房地产在（）等方面存在差异。

A.投资决策

B.规划设计

C.工程建设

D.地域范围

E.产品功能

【答案】ABC

34、下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）o

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

【答案】AC

35、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。

A.合理性

B.可接受性

C.时效性

D.参与性

E.经济性

【答案】ABC

36、房地产营销因素调查包括的类型有（）。

A.产品调查

B.价格调查

C.市场需求容量调查

D.技术调查

E.竞争情况调查

【答案】AB

37、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权

进行住宅和商业房地产开发。

A.配电房

B.商业房地产

C.水塔

D.住宅

【答案】ABD

38、国际上通常采取的住房保障方式有（）。

A.政府直接建房

B.对住房投资人减税

C.对住房承租人减税

D.对住房承租人补贴

E.鼓励营利机构建房

【答案】ABD

39、消费者市场细分的标准可归纳为（）。

A.地理环境因素

B.人口因素

C.消费心理

D.经营变量

E.消费行为因素

【答案】ABC

40、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开

发企业向城乡规划管理部门申领（）。

A.《建设项目用地预审与选址意见书》

B.《建设用地规划许可证》

C.《国有土地使用证》

D.《建设工程规划许可证》

E.《建设工程施工许可证》

【答案】BD

大题（共10题）

一、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条

件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能

力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,

适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，

使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标

准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通

用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用

性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使

用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估

价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否

可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；

反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼,

适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至

估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建

至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，

估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价

值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主,

变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价

对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6.区位：一般地说,

处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区

的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内

的商业用房变现能力弱。

【答案】

二、xx商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估

价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、

委托方XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX号。二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X

级。三、估价对象XX商贸楼位于XX市XX路XX号，四至

xxxx,属XXXX商贸有限公司所有。XXXX商贸有限公司1999

年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限

为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商

业。xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为66nm2,

总用地面积为2560nl2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣

工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估xx商务楼市场价值，为整体转让提供价格参

考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定

义本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】

三、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租

赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获

得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约

定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9

月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估

价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于

2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机

构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）

（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）

四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市

场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。

六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1.《中华

人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋拆迁管理条例》

（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范》（GB/T50291—

1999）o

【答案】

四、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程,

主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万

m2,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产

的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用

性分析”内容片段：估价方法适用性分析1.根据《房地产估价

规范》(GB/T50291—1999),主要的估价方法有市场法、收益法、成

本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，

具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，

故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料

较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用

假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是

预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润,

然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求

取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以

在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预

测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数,

将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价

对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、

成本法估算估价对象开发完成后的价值。4.成本法是求取估价

对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去

折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综

合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估

在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价

格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提

供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3

年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

【答案】

五、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住

宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配

套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住

宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚

未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估

价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最

佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指

法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使

估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体

如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途

为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且

规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更

房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业

用途使用在法律上应视为许可。2,技术上的可能性。虽然估价

对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用

途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建

为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经

济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析

测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入

现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为

商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时

点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2,类似商铺市场均价为

20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修

成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，

估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的

最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

【答案】

六、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面

积2310n12,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用

权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评

估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根

据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确

定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：

1200x2310x60%=1663200（元）-166.3（万元）。（2）建筑

物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重

置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均

匀投入，年贷款利息率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：

2175x0.5x5.85%«63.6（元/m2）。开发商利润为：2175x20%=

435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率

为2%,已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1-（1

-2%）x5/60]xl00%=92%o建筑物现值为：（2175+63.6+435）

x92%x2310=5681934.72（元）-568.2（万元）。（3）估价结

果确定166.3+568.2=734.5（万元）

【答案】

七、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估

价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、

委托方XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX

路XX号。二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代

表：XXX,住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级：X

级。三、估价对象XX商贸楼位于义X市XX路XX号，四至

xxxx,属xxxx商贸有限公司所有。XXXX商贸有限公司1999

年4月1日以出让方式获得XX商务楼用地的土地使用权（使用年限

为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商

业。xx商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611nl2,

总用地面积为2560nl2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣

工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估xx商务楼市场价值，为整体转让提供价格参

考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定

义本次估价采用公开市场价值标准。

【答案】

八、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类