房地产基础知识分享工程管理样本

地产知识分享之六工程管理一、建筑施工建筑施工：是工程建设实行阶段生产活动，是各类建筑物建造过程，也可以说是把设计图纸所表达建筑物在指定地点变成实物过程。建筑施工在地产开发中阶段：项目决策阶段（土地获取和可研）→项当前期准备阶段（勘察设计、项目报建、招投标）→工程建设阶段（建筑施工）→项目销售阶段→交付使用阶段建筑施工自身涉及三个阶段：施工准备、施工（现场生产）、验收和移送二、建筑施工内容（一）建筑施工分若干专业，涉及：建筑：将建筑物在平面和竖向分割与组合并加以美化，使其满足使用功能、美观、与周边环境协调等等一系列规定工程专业，功能用途：民用建筑（居住建筑、公共建筑）、工业建筑；高度；单层、多层、小高层、高层、超高层构造：承担和传递建筑物以及外界荷线杆件体系；按材料：木、砌体、钢混、钢；按形式：框架、剪力墙、框剪、简体给排水：将市政管网自来水通过相应设备和管道输送至建筑物相应用水地点使用，并将使用过废水通过相应设备和管道排入市政排水管网工程专业；给水形式：依托市政管网压力给水方式、依托水泵升压给水方式；排水形式：分流制和合流制电气（强电）：将建筑物所需电能，从市政供电网（配电所）引入，并分派至建筑物内各末端设备使用，分为：变电、配电、动力、照明、电热智能（弱电）：将电视、电话、网络等引入至建筑物使用以及使建筑物具备监控、自动化等一系列工程专业。通风空调：改进室内空气质量及环境温度工程专业，按形式分：全空气空调系统、变风量空调系统（VAV系统）、VRV空调系统、风机盘管加新风系统燃气：将气源输送至建筑物指定地点使用工程专业，重要有燃气输配管网、储配站、计量调压站及控制设施等，供气形式：上环下行、下环上行及两者结合（二）建筑施工涉及若干某些：（分部工程：子分部）地基与基本：无支护土方、有支护土方、地基解决、桩基、地下防水、混凝土基本、砌体基本、劲钢（管）基本、钢构造主体构造：混凝土基本、砌体基本、劲钢（管）基本、钢构造、木构造、网架构造、膜索构造建筑装饰装修：地面、抹灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部建筑屋面：卷材防水屋面、涂膜屋面、刚性防水屋面、瓦屋面、隔热屋面建筑给排水及采暖：室内给水系统、室内排水系统、室内热水供应系统、卫生器具安装、室内采暖系统、室外给水管网、室外排水管网、室外供热管网、建筑中水系统及游泳池系统、供热锅炉及辅助设备安装建筑电气：室外电气、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装、备用和不间断电源安装、防雷及接地安装智能建筑：通信网络系统、自动化办公系统、建筑设备监控系统、火灾报警及消防联动系统、安全防范系统、综合布线系统、智能化集成系统、电源与接地、环境、住宅（社区）智能化系统通风与空调：送排风系统、防排烟系统、除尘系统、空调风系统、净化空调系统、智能设备系统、空调水系统电梯：电力驱动曳引式或强制式电梯安装、液压电梯安装、自动扶梯、自动人行道安装室外环境：附属建筑（车棚、围墙、大门、挡土墙、收集站）；室外（建筑小品、道路、亭台、连廊、花坛、场坪绿化）室外安装：给排水与采暖（室外给水系统、室外排水系统、室外供热系统）；电气（室外供电系统、室外照明系统）（三）建筑施工涉及生产工具和办法：施工生产现场准备：暂时设施；水电布置与接驳；厂区道路基坑支护与止、降排水：基坑支护：为保证土方开挖保持边坡稳定办法（工程），深基坑重要支护形式有：土钉墙、桩锚、地下持续墙、内支撑等。止水：防止基坑周边地下水渗入基坑内办法（止水帷幕），按止水原理分：落底式和悬挂式；按成型工艺分：注浆、水泥搅拌、旋喷。支护与止水结合：地下持续墙、咬合桩模板及支撑系统：模板：混凝土成型所采用模具，按材料：木模、砖胎模、钢模支撑：将暂未具备承载能力建筑材料、构配件以及施工荷载安全可靠传递给以具备承载能力下部构造，分为：木、钢管扣件、钢构外架及防护：用以给建筑物临空某些提供操作面并防止物件坠落伤人屏障，当前重要采用钢管扣件式脚手架，按形式划分：落地式、悬挑式、整体提高式机械与工器具：塔吊、施工电梯、钢筋加工机械（切断机、弯曲机、电渣压力焊机、闪光对焊机）、木工加工机械、混凝土振捣机械、水电施工机械、吊装机械水准仪、经纬仪（全站仪）、激光铅垂仪、混凝土回弹仪、测速仪、万能表（四）建筑施工生产要素：人、材料、机械、技术、环境三、建筑施工流程施工准备阶段：定位放线技术准备：图纸会审、施工组织设计暂时搭设：生产、生活、办公红线内水、电、道路地基和基本施工阶段：水电风预留预埋墙柱、梁板构造：模板、钢筋、砼底板钢筋及混凝土浇筑防水及保护层承台土方开挖、砖模、塔吊安装桩基土方开挖基坑支护和降排水主体构造施工阶段：水电预留预埋；砌筑；外架搭设、施工电梯安装；梁板：钢筋、模板、砼【tong二声混凝土】；墙柱：钢筋、模板、砼装饰、装修、水电、设备安装阶段：屋面工程内装饰：抹灰、涂料、吊顶、贴砖外装饰：门窗、幕墙、涂料、贴砖水电安装：给排水、电气、通风空调、智能、电梯、发电机等设备安装外架、塔吊拆除室外工程施工：室外给排水、各专业管线环境（园林）：照明、附属建筑物、道路、植被验收移送阶段：预验收各专项验收竣工核验与备案移送（入伙）

四、五大责任主体和目的控制五大责任主体：建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位委托与被委托：建设单位和监理单位合约：建设单位和勘察单位、设计单位、施工单位监理与被监理：监理单位和施工单位政府监控部门：国土规划、质监站、安监站、消防、环保、水务、民防、供电局、节能办、防雷所、档案馆目的控制：进度、投资（成本）、质量、安全文明施工五、建筑工程验收（一）过程和竣工验收：隐蔽验收：一项工作完毕后，会被下一工作掩盖，从而需要在未被掩盖迈进行验收工作中间验收：分部工程隐蔽验收，如：地基和基本、主体构造等分部工程验收：由总监理工程师组织施工单位项目负责人和质量、技术负责人等对分部工程进行验收。分项工程验收：由监理工程师组织施工单位项目质量（专业）技术负责人对分项工程进行验收检查批验收：由监理工程师组织施工单位项目质量（专业）技术负责人对检查批进行验收，是验收基本单元。预验收：监理机构收到施工单位竣工验收报告（施工单位自检评估合格）后，就验收准备状况和验收条件进行检查，对单位工程质量进行预验收。竣工核验：建设单位收到竣工验收报告后，由建设单位（项目负责人）组织施工（含分包单位）、设计、勘察、监理等责任主体单位进行单位工程验收。竣工验收备案：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具承认文献或准许使用文献，报建设行政主管部门或者其她有关部门备案。（二）专项验收供电验收：建设单位组织各责任主体参加，由供电局到现场对建筑物供配电设施进行验收。（核准通电）排水验收：建设单位组织各责任主体参加，由水务局到现场对建筑物排污设施进行验收。（核准通水）电梯验收：建设单位组织各责任主体参加，由质量技术监督局到现场对已安装施工电梯进行验收（核准使用）消防验收：建设单位组织各责任主体参加，由公安消防局到现场对已施工完毕消防工程进行验收防雷验收：建设单位组织各责任主体参加，由防雷所到现场对已施工完毕建筑防雷装置进行验收。节能验收：建设单位组织各责任主体参加，由节能办到现场对施工完毕建筑物节能进行验收。规划验收：建设单位申请规划部门到现场对已施工完毕建筑物各项规划指标进行竣工查丈等，确认与否在规划报建核准范畴内验收。民防验收：建设单位组织各责任主体参加，由民防办到现场对已施工完毕民防工程进行验收。环保验收：建设单位组织各责任主体参加，由人居环境委员会到现场对已施工完毕建筑物环保工程进行验收。档案验收：建设单位组织各责任主体参加，由档案馆到现场相应归档资料进行验收合格后，整体移送档案馆工作。竣工验收后三个月内完毕。六、建筑工程物业移送和保修工程移送条件：竣工验收合格，并获得竣工验收备案回执。移送对象：各独立产权单元：业主；公共某些及设备：物业公司保修范畴：建筑施工合同商定