【房地产企业破产时购房者权利保护的立法建议综述4100字】

房地产企业破产时购房者权利保护的立法建议综述目录TOC\o"1-2"\h\u9257房地产企业破产时购房者权利保护的立法建议综述 123236一、统一法律适用和裁判尺度 132540（一）明确《审理破产案件规定》是否失效 12889（二）出台有关专项司法解释或指导意见 117937二、通过法律规定设立购房者优先受偿权 222270（一）购房者受偿权优先保护的正当性 2727（二）《企业破产法》中设立购房者优先受偿权 315392（三）完善公示制度在破产法领域的应用 34024三、明确管理人行使解除权的依据及标准 413515（一）完善管理人行使解除权的制度 419312（二）限定破产管理人的解除权适用范围 41425（三）严格规制管理人怠于行使选择权的行为 5一、统一法律适用和裁判尺度（一）明确《审理破产案件规定》是否失效房地产企业破产程序中，在买受人支付全款的情况下，认定房屋的归属，是管理人实际工作经常面临的问题。但最高人民法院在《审理破产案件规定》是否已失效以及第71条第5、6项应否继续适用的问题上，裁判观点前后不一、态度摇摆：在2017年3月31日公布的深圳市湘钢实业有限公司、深圳市科盛达实业有限公司普通破产债权确认纠纷再审审查与审判监督案中认为《审理破产案件规定》已失效，不再适用；随后2017年5月26日在宁波住宅建设集团股份有限公司、沃凯宏第三人撤销之诉再审审查与审判监督案中又认为《审理破产案件规定》未失效，第71条仍可适用；此后2017年11月2日公布的安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书中再次认为《审理破产案件规定》已失效，相关条款不再适用。如此反复，令各级人民法院以及破产管理人矛盾不已。现在最高人民法院为解决这类问题及时印发了《关于建立法律适用分岐解决机制的实施办法》维护司法公信力，算是在建立统一的法律适用和裁决尺度道路上迈出关键一步。（二）出台有关专项司法解释或指导意见为契合房地产破产案件审判和破产管理人工作的迫切需求，需要尽快出台房地产企业破产清算有关的专项司法解释、指导意见或者会议纪要。作为购房者优先受偿权依据的《批复》第2条没有被延续，因而在未出台相关规则前，面对符合《异议复议规定》第29条规定的商品房消费者合理正当的诉讼请求应予支持。笔者认为，虽然此规定被删除，但并不意味着司法实践中不再遵守这项规则，一方面购房人已履行大部分支付义务，尽管尚未登记获取物权，但已经因先前成立债权而获得所购房屋所有权的期待权益，法院在后续的审判或是执行过程中必然会尊重并保护购房者的权利；另一方面，此次最高人民法院发布的新司法解释后注明了“序号（一）”，可推知最高人民法院将陆续发布新的司法解释以完善现有司法解释的缺失善，只是其讨论、制定和发布需要一定时间，我们完全可以期待最高法院后续发布的新规中会体现相关的内容。有了新的司法解释对破产体系的丰富和完善，规范法律、各司法解释之间的衔接使用问题也需提上日程。法律的发展是一个漫长的过程，在法律作出明确规定前需要发挥司法解释的规范作用，平衡破产债权人之间的利益分配，严格限定购房者享有优先受偿权的标准，使购房者优先受偿权限定在一定范围内，避免出现无法可依或适用《民法典物权编》、《破产法》、《规定》等冲突的情况。期待最高人民法院能够结合多年来的司法实践，从规范行业长远发展的角度，逐步的推出新的、更加完善的规定，建立起优先受偿权的完整制度体系，从而促进整个房地产市场、社会经济秩序的长期稳定发展。二、通过法律规定设立购房者优先受偿权（一）购房者受偿权优先保护的正当性从建设工程单位及抵押权人的角度，其所享有的权利更侧重于经营利益；而站在购房者的角度，其在所购房屋上的投入关乎基本生活，更偏向于生存利益。从保护弱势群体利益的社会政策角度，购房者优先受偿权是考虑保障其基本生存利益，是将公民的生存利益放在了企业的经营利益之前，希望通过保障购房者的生存利益，达到居者有其屋的目的价值。《破产法》的立法宗旨涵盖了稳定市场经济秩序、规范破产程序、保护各方合法权益及达成公平清偿四个层面。而协调各方利益、实现债权债务的公平合理地清偿当属该法的核心宗旨。公平原则中的核心理念当属实质意义上的公平，即综合考量不同情况以达到终点线上的公平。为达成自身及家庭成员的基本生存居住需要的购房者，较于其他以投资营利为目的的群体来说处于比较弱势的地位，即使是在与其他债权人的风险相同情况下，此类购房者的抗风险能力极其薄弱，因此其利益应当得到优先保护，这种特别保护亦正是实质公平的完美体现。（二）《企业破产法》中设立购房者优先受偿权有法可依是司法活动得以正常运转的前置条件。一方面，房地产企业破产涉及的主体、客体和内容复杂纷繁，没有明确的法律依据，难以说服平衡各债权人利益；另一方面，对购房者予以优先保护的法理基础源于尊重和保护公民的生存权，将生存权保护的自然地位上升到法定地位，才能成为法定权利从而获得全面妥善的保护。因此，首先应当通过立法将购房者优先权及具体的清偿顺序敲定下来。这样既能明确司法实务中的已有做法，打造司法与立法的无缝衔接，也将促进房地产交易市场的和谐发展。国内外学者在优先权性质当属物权、债权哪一种的问题上分歧很大。大部分学者认为优先权是项具备法定性、排他性和独立性的实体权利，不单指特殊债权被清偿时的优先地位，可归为传统的担保物权类型，因此，为满足体系上的逻辑自洽性应将此权纳进《民法典物权编》中。本文以为，在优先权制度不曾以法律形式被认可确定的当下，借鉴德国的形式较为妥当，即将购房者优先权规定于《破产法》中，明文限定建工程承包人、抵押权人的优先受偿权不得对抗符合优先权条件的购房者。（三）完善公示制度在破产法领域的应用1.明确房地产企业网签备案法律效力据《民法典合同编》、《城市房地产管理法》等规定，合同本身能否与成立生效要件一一对应是房屋买卖合同效力认定的唯一准则。而商品房合同“网签”是房地产监管部门基于自身市场监管的法定职责授予合同双方的义务，旨在稳定交易秩序、维持交易安全和保护购房者权利。合同网上备案这一程序，不能影响购房合同的成立生效，但能够产生对抗第三人的法律效力。成都、南宁、昆明等城市在商品房网签备案程序中取消了“草签合同”环节，简化流程使整个流程中只需签订一次合同，还设计了专门的合同样式，自带可以扫描查询房屋权利瑕疵、网签备案进度的二维码。建议扩大二维码的查询范围，将产权登记部门有关房屋预告登记、转移登记等数据库纳入可查询范围，帮助购房者及时全面的了解房屋的整体情况，全流程掌握房屋状态。2.明确商品房预告登记的破产保护效力保护购房者生存权、维护债权人权益和维护交易安全是预告登记制度本旨的要求，若是在立法中明确了预告登记的破产保护效力，无形中会对破产管理人行使解除权发生约束，有利于规范和监督管理人的工作，更有利于保护购房者的正当权利。例如，管理人想处分房屋，就必须经过预告登记权利人准许，这在一定程度上保障了符合条件的购房者的取回权。预告登记还应当具有受偿顺位的保留效力，也即是当企业破产后，以预告登记的时间为准认定各类债权的清偿顺位。因为当购房者的权利被预告登记之后，标的物所有权在将来转移到购房者名下的可能性极大，第三人在接触此标的物时已知悉预告登记的内容和法律后果，其权利就不具有优先于预告登记人权利的地位。三、明确管理人行使解除权的依据及标准（一）完善管理人行使解除权的制度仅双方均未履行完毕的合同才会走到被决定解除还是继续履行的分岔路口。正常情况下，商品房买卖合同一经签订，一方承担按时交付并配合办理登记手续的义务，对方承担依约缴足房款的义务。房地产企业破产的，即使房屋未建成、未交付或未移转登记，但只要购房者一方履行了全部合同义务，理论上均不能将之划入双方均未完成履行义务的待履行合同范畴。故只要当购房者一方未完成全部合同义务的情况下，均属于待履行合同。理论上管理人有权选择合同走入解除合同或是继续履行，但实务中对此有分岐。笔者认为，考量已付大部分房款与付清全款一样，都受到特别保护，同样享有物权期待权，故不宜无条件解除。在这种情况下，管理人宜先催告商品房消费者限期付清余下购房款，经催告后拒不支付的，管理人才可以解除商品房买卖合同。刘睢朋.房产开发企业破产清算程序中购房者权利保护问题分析[C].河南省法学会、山西省法学会、湖北省法学会、安徽省法学会、江西省法学会、湖南省法学会.第十二届“中部崛起法治论坛”论文汇编集.河南省法学会、山西省法学会、湖北省法学会、安徽省法学会、江西省法学会、湖南省法学会:河南省法学会,2019:732-735.（二）限定破产管理人的解除权适用范围管理人不受约束的任意解除合同，无疑是对购房者权利的肆意践踏，所以必须从行权的范围、条件、程度等方面约束规制，避免出现管理人滥用权力侵害购房者权利的局面。管理人在破产受理之日起一定期限内，将破产企业的审核情况、是否继续履行的征求意见、两种合同走向的利弊等情况整合，用能让购房者知悉的方式告知，由购房者在规定期限内答复最终的选择，把合同走向的选择权在合理期限内由管理人转为购房者。这个权利的转换会给管理人带来有效约束，促使其在后续的权利行使中更加谨慎的权衡。另一方面，这种权利转换能够为失去同时履行抗辩权的购房者多一层保护的渠道，使其在后续的处理握有一定的主动权。另外，未付清全款款，也未实际占有控制房屋，却在破产前已经完成预告登记的购房者，不能与其它未办理预告登记的购房者混为一谈，如果其所享有的期待利益因为管理人不合理的决定致使合同消灭，权利消灭，会给购房者带来难以弥补的损害。（三）严格规制管理人怠于行使选择权的行为破产程序作为法院监督下的债权人自治程序，是包含着强制性规范的私法。管理人责任追究机制和债权人会议监督机制的缺位，也会使得破产管理人在待履行合同的审核确认中怠于行使职权，造成债务人财产的损失。债权人会议是监督破产管理人的主体，而债权人会议受法院的指导。债权人会议中投票表决的结果主要体现了各方债权人的集体意志，但该表决结果须经法院认可准许后才发生法律效力。破产管理人内外