情人岛概念规划方案

目录

1.总论..........................................................5

1.1项目概况...............................................................5

1.2研究方法及程序...........................................................5

1.3研究结论.................................................................7

2.项目建设背景分析..............................................8

2.1旅游业市场现状及发展趋势................................................8

2.1.1.国际旅游市场现状及发展趋势.....................................................................................8

2.1.2.中国旅游市场现状及发展趋势.....................................................................................8

2.1.3.四川旅游市场现状及发展趋势....................................................................................12

2.2婚庆产业发展现状与前景分析.............................................13

2.2.1.中国新婚消费需求分析................................................................................................13

2.2.2.中国婚庆产业发展现状与前景分析............................................................................15

3.项目资源条件评价...............................................22

3.1项目区位、交通条件评价.................................................22

3.2地质条件评价...........................................................23

3.2.1.项目水文条件................................................................................................................23

3.2.2.项目地质条件................................................................................................................23

3.3项目自然资源评价........................................................23

3.4项目人文历史资源评价...................................................24

3.5项目基础设施条件评价...................................................24

3.5.1.供水设施.........................................................................................................................24

3.5.2.供电设施.........................................................................................................................24

3.5.3.天然气供应....................................................................................................................25

3.5.4.通讯设施............................................................................................................25

3.6项目资源条件总体评价...................................................25

4.项目形象定位.................................................26

4.1城郊旅游开发六大模式..................................................26

4.1.1.森林公园模式.............................................................................................................26

4.1.2.风景名胜区模式.............................................................................................................26

4.1.3.旅游度假区模式.............................................................................................................27

4.1.4.主题公园模式.................................................................................................................28

4.1.5.体育旅游模式.................................................................................................................28

4.1.6.观光农业模式.................................................................................................................28

4.2成都市及周边旅游项目解析...............................................29

4.3项目综合诊断与分析流程.................................................29

4.4形象定位结论............................................................30

5.项目概念规划.................................................31

5.1项目总体规划...........................................................31

5.1.1.规划原则................................................................31

5.1.2.规划期限...............................................................31

5.1.3.规划目标...............................................................31

5.2项目功能分区...........................................................32

5.2.1.项目功能分区原则.......................................................32

5.2.2.顼目功能分区方案.......................................................32

5.3项目开发建设方案.......................................................32

5.3.1.婚庆文化板块...........................................................32

5.3.2.商业休闲板块...........................................................33

5.3.3.生态景观板块...........................................................34

5.3.4.蜜月度假板块..........................................................35

5.4游憩模式设计...........................................................35

5.4.1.商务会议模式...........................................................35

5.4.2.观光游览模式...........................................................35

5.4.3.休闲度假模式....................................................35

5.5项目概念规划图.........................................................35

6.项目环境影响评价...............................................39

6.1环境现状..............................................................39

6.2项目施工与运营对环境的影响...........................................39

6.2.1.项目施工对环境的影响..................................................39

6.2.2.项目运营对环境的影响..................................................39

6.3环境保护与防治措施.....................................................39

6.3.1.旅游环境保护措施.....................................................39

6.3.2.环保设施建设.........................................................40

6.4环境影响评价结论.......................................................40

7.项目投资估算与资金筹措.........................................41

7.1投资估算...............................................................41

7.1.1.投资估算依据...........................................................41

7.1.2.投资估算范围...........................................................41

7.1.3.估算结果...............................................................42

7.1.4.有关说明...............................................................42

7.2项目资金筹措...........................................................42

7.2.1.资金来源渠道...........................................................42

7.2.2,资金筹措及使用计划.....................................................42

&项目财务预测及评价.............................................43

&1财务预测...............................................................43

&1.1.财务评价基础数据与参数选取............................................43

&1.2经营收入估算............................................................43

8.1.3.运营成本...............................................................43

&14.税金...................................................................44

&1.5.财务评价报表................................................................................................................44

&1.6.财务评价指标................................................................................................................44

(1)盈利能力分析...............................................44

&2经济运作分析...........................................................51

项目经济运作分析表................................................52

9.项目社会评价...................................................53

9.1项目社会影响分析.......................................................53

9.1.1.带动当地市场的繁荣,推动城市经济的发展...........................................................53

9.1.2.提供就业岗位,保证社会稳定....................................................................................53

9.1.3.增加居民收入,提高居民生活水平...........................................................................53

9.1.4.加快城镇化建设的进程................................................................................................53

9.1.5.项目实施有助于弘扬地区传统文化,提升城市形象................................................54

9.2项目与所在地互适性分析.................................................54

9.2.1.不同利益群体对项目的态度及参与程度...................................................................54

9.2.2,各级组织对项目的态度及支持程度............................................................................54

9.2.3.地区文化状况对本项目的适应程度...........................................................................54

9.3社会评价结论...........................................................54

10.项目组织管理与人力资源配置.....................................55

10.1组织管理架构...........................................................55

10.1.1.项目法人组建方案.....................................................................................................55

10.1.2.管理机构组织方案.....................................................................................................55

10.2人力资源配置...........................................................55

10.2.1.公司定员.....................................................................................................................55

10.2.2.员工来源及招聘方案.................................................................................................56

10.2.3.员工培训计划.............................................................................................................56

11.项目风险管理...................................................57

11.1项目风险识别.........................................................57

11.1.1.政治风险.....................................................................................................................57

11.1.2.市场风险.....................................................................................................................57

11.1.3.社会风险.....................................................................................................................57

11.1.4.生态风险.....................................................................................................................57

11.1.5.财务风险.....................................................................................................................58

11.1.6.突发性风险.................................................................................................................58

11.2项目风险衡量...........................................................58

“古城华韵”项目风险衡量表........................................58

11.3项目风险控制...........................................................58

11.3.1.财务风险控制.............................................................................................................59

(2)资金回收风险分散.............................................59

11.3.2.市场风险分散.........................................................59

11.3.3.其他风险规避.........................................................59

总论

1.总论

1.1项目概况

＞项目名称：“古城华韵”农业观光及婚庆文化旅游示范项目

＞项目业主：绵阳名门房地产开发有限公司

＞建设地址：四川成都郸县古城镇古城村

＞建设性质：新建

＞项目建设目标及规模：

本项目占地面积约150亩，合10万计划分期分批次投资1.1亿元人民

币。本项目将农业观光、婚庆文化旅游、休闲度假融为一体，力争打造成为区域

型“农业观光及婚庆文化旅游示范项目”，努力打造成为成都市民婚庆的首选场

所、郸县新的旅游亮点、热点。

＞项目投资

项目总建设投资1.1亿元人民币。

＞投资计划

资金筹措及使用计划

资金来源及使用单位：万元

项目主要投资方向

2008年2009年2010年2011年

业主自筹10005000500500基础设施建设

银行贷款2000500旅游设施建设

借调资金1000500旅游设施建设

合计10008000100()1000旅游设施建设

＞项目建设工期

启动建设期2年，拓展建设期2年。

1.2研究方法及程序

本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、理论研究等方法，对

项目进行了战略策划和可行性研究。在项目研究的过程中，多次与相关部门领导

进行沟通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下

图所示：

总论

组织管理与人力资源

配置

形象定位

概念规划

环境影响评价

投资估算

资金筹措

社会影响分析

互适性分析

风险识别

风险衡量

风险控制

第一章总论

具体研究步骤为:

1）运用经济学的工具和方法论证旅游业在我国目前经济社会发展中的地

位；

2）归纳总结目前成都市、郸县旅游发展的现状及特点，研究影响旅游业发

展的基本因素并预测其发展趋势；

3）从区位交通、自然资源、人文地理、基础设施等方面对项目资源条件进

行评价，分析自身的优势与劣势；

4）通过对成都市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模

式和定位的理论方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力；

5）依据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景

区的休憩模式和线路；

6）对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进行包装，增强其核心竞争

力；

7）提出项目基础设施建设方案；

8）进行项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施；

9）提出项目投资估算和资金筹措方案，并进行财务预测及评价；

10）提出公司的组织管理架构和人力资源配置方案；

11）进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。

1.3研究结论

本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对郸县“古城华韵”

农业生态休闲旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来

源、经济效益、社会效益、环境影响等方面进行了客观的测评分析，并对项目进

行形象定位与产品包装，作出项目的概念性规划，得出如下结论：

社会效益显著。本项目作为郸县古城镇的又一示范项目，建成后将成为成都

及周边区县居民休闲旅游的热点区域，并将带动当地经济发展，提供充足的就业

岗位，增加当地居民收入，提高居民生活水平。

经济评价可行。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益率高于基准收

益率，具有经济可行性，但投资回收期较长。

环境影响较小。项目建设及运营不会对旅游区生态环境造成不可恢复的损

失，对于存在的某些负面环境影响，可以通过合理的防治措施降低甚至消除其影

响程度；同时“古城华韵”生态区域面积大，自然恢复功能较强。

本项目在社会、经济、环境三方面均具有可行性，可顺利启动建设。

第二章项目建设背景分析

2.项目建设背景分析

2.1旅游业市场现状及发展趋势

2.1.1.国际旅游市场现状及发展趋势

根根据联合国世界旅游组织统计数据(见图一)，可见国际旅游人数将持续增

长，预计2009年全世界的旅游人数将同比增长5%左右。在未来十年，中国将会成

为世界旅游业的第二大市场。生态旅游、“非主线旅游”将变得越来越流行，40%

的国际游客将前往发展中国家。越来越多的人会关注气候变化和环境变化，汇率

浮动及金融危机将对旅游产生定的影响，但总的来说不会影响国际游客数量。

InternationalTouristArrivals,1950-2020

CurrentsituationandforecastsUNWTOTourism2020Vision

UNWTOMarkttDtpartmtnt•MarkatTr»nds,CompotltlvanassandTradtInTourismServlets、'''

图一国际游客趋势图

根据世界旅游组织数据统计，欧洲旅游市场依旧是国际游客的主要目的地，

而中东地区、亚太地区和非洲地区的国际旅游人数增长较为明显。亚太地区目前

旅游业发展得最好，已成为国际游客的主要目的地之一，预计2009年亚太地区

将继续引领世界旅游业的增长。

2.1.2.中国旅游市场现状及发展趋势

根据《中国旅游统计年鉴》相关数据显示，我国入境过夜旅游者人数在1988

年达到1000万人次，从1989到1996年用了七年的时间增加1000万人次达到

2000万人次，另一个1000万人次花了6年时间于2002年达到3000万人次，到

2006年达到近5000(4991)万人次，2006年，全年共接待入境过夜游客4991

万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9机

2007年入境过夜旅游人数达5472万人次，同比增长9.6%；旅游外汇收入达419

亿美元，同比增长23.5%o尤其是外国人入境市场增幅较为明显，同比增长

17.56%O

8

第二章项目建设背景分析

进入21世纪后，除2003年受非典影响游客人数和收入下降外，总体来看我

国入境旅游形势较好，各种旅游数据呈加速增长的趋势。

人数图二入境过夜旅游者人数和外汇收1978-2007）收入

根据2007年来华旅游人数统计，我国入境外国旅游客源市场格局较往年没

有较大改变，东亚和东南亚市场仍然是中国最大的入境客源市场，代表国家是韩

国、日本，以及新、马、泰、菲律宾等国，其次为美洲的美国和欧洲的俄罗斯及

英、法、德三国，大洋洲的澳大利亚，和中国周边国家例如蒙古、印尼和印度。

港澳台地区到中国内陆游客中，香港仍列首位。

根据中国国家旅游局2007年中国地方接待情况数据统计，可以看出我国入

境旅游目的地呈集中分布趋势，集中在沿渤海湾地区，代表地方为北京、山东、

辽宁；长江三角洲地区，代表地方为上海、江苏、浙江；珠江三角洲地区，代表

地方为广东、福建；西南部地区，代表地方为云南、广西、陕西和四川。经济发

展程度和进入便利程度成为了入境旅游者选择目的地的首要因素。中国西南部地

区受经济和交通因素的限制，位于前三个首选目的地区域之后，但凭借显著的自

然人文优势也成为中国入境旅游的热点区域。

根据国家旅游局统计数字显示（见图三），从1993年开始，我国国内旅游发

展迅速，每年出游人数和旅游收入均基本保持两位数的增幅。到2006年全国国

内旅游人数达13.94亿人次，比上年增长15.0虬其中：城镇居民5.76亿人次,

农村居民8.18亿人次。

2006年全国国内旅游收入6229.74亿元人民币，比上年增长17.9虬其中：

城镇居民旅游消费4414.74亿元，农村居民旅游消费1815.00亿元。

9

第二章项目建设背景分析

（表一）2007年中国入境客源统计（中国国家旅游局）

国家或地区数量同比增长

合计TOTAL1318732875.55

香港同胞HONGKONG779489085.47

澳门同胞MACAU23186830-5.01

台湾同胞TAIWAN46278814.86

外国人FOREIGNERS2610966817.56

亚洲小计ASIA1607032918.20

日本JAPAN39774796.18

韩国KOREA477675221.73

朝鲜KOREA,D.P.REP.1136743.25

蒙古MONGOLIA6819528.04

菲律宾PHILIPPINES83300918.30

泰国THAILAND6116153.32

新加坡SINGAPORE92202111.37

印尼INDONESIA47710910.18

马来西亚MALAYSIA106196516.64

其他OTHERS261475329.79

美洲小计AMERICA272103413.10

美国U.S.A190122111.16

加拿大CANADA57722015.52

墨西哥MEXICO4622421.47

其他OTHERS19636924.42

欧洲小计EUROPE620728717.74

英国U.K.6050949.50

德国GERMANY55666311.21

法国FRANCE46339215.22

意大利ITALY21521210.18

俄罗斯RUSSIA300386724.90

瑞士SWITZERLAND6459411.61

瑞典SWEDEN14513811.98

其他OTHERS9592488.31

大洋洲小计OCEANIA72845314.08

澳大利亚AUSTRALIA60736412.88

新西兰NEWZEALAND10873232.09

其他OTHERS12357-31.99

非洲小计AFRICA37914129.05

其他国家OTHERS3424-20.24

10

第二章项目建设背景分析

^=1国内旅游收入（亿元）国内旅游人数（亿人次）

资料来源：根据《中国旅游统计年鉴》、《中国旅游业50年》等相关数据整理

根据图表（图四）显示从1998年至2002年国内旅游人次数增长率、旅游收

入增长率和人均花费增长率三项指标比较稳定，2003年由于受非典影响，下降

明显，而2004年是呈现的报复性增长，05年增长趋缓，恢复到正常增长率水平。

40

30

增20

长

率w

匐

UA

-

源：根据历年《中国旅游统计年鉴》和国家旅游局官方网站

11

第二章项目建设背景分析

2.1.3.四川旅游市场现状及发展趋势

根据四川省旅游局公布的旅游统计数据分析，四川的入境旅游和国内旅游市

场总体上保持快速增长的趋势。

2007年我省接待入境游客170.89万人次，外汇收入51242.84万美元，分

别比去年增长21.8%和29.6%,在全国各省市入境旅游接待排名上，接待人次

排名在2007年上升到11名，但外汇收入情况在2007年下降到16名。我省入境

旅游人均停留时间远低于国家平均水平，经旅行社组织的入境游客停留时间相对

较长。入境旅游人均天花费略高于国家标准，花费构成依次为长途交通、住宿、

餐饮、购物、娱乐、景区游览及其他。其中，阿坝州的入境旅游者在长途交通和

娱乐上的花费（主要为歌舞晚会）最高，景区游览费用仅次于乐山，在住宿、餐

饮和购物上的花费较低于四川其他旅游区域。

四川主要外国入境客源市场为东亚的日本、韩国；东南亚的新加坡、泰国、

马来西亚；美洲的美国；欧洲的英国、德国、法国。韩国市场2007年增长率最

大（82.5%）,欧洲国家（英国、法国）的增长速度也超过了其他区域，大洋洲澳

大利亚的入境游客增长率也超过50%.数据说明四川的入境旅游结构逐渐多元化,

向更合理的游客结构发展。

表二:2007年1T1月四川入境旅游前12位客源地统计表

客源地名次人数（人次）同比增长（％）

台湾13714945.4

日本226997035.4

香港317514538.4

韩国412870982.5

美国510051036.3

新加坡674257-2.7

泰国760718-16.4

英国84699067.2

法国93670953.9

马来西亚1035370-22.8

德国113012221.1

澳门122934427.0

2007我省共组织接待国内游客18569.69万人次，比去年增长12.0%,国内

旅游收入1179.90亿元，增长24.3%。根据省旅游局的统计，四川省国内旅游

人次花费波动不大，并且平均人次花费较低，花费项目依次为住宿、交通、餐饮、

购物、景区游览、娱乐和其他。

从国内客源市场看，根据旅行社接待国内游客的相关统计数据，2007年1-11

月接待的广东省游客居国内省外游客首位，共32.15万人次，同比增长92.4%,

同时增幅较大的还有云南、广西、海南和山东等省，增幅都达到35%以上。2007

年1T1月，累计接待北京游客27.83万人次，同比下降15.4%。

12

第二章项目建设背景分析

2.2婚庆产业发展现状与前景分析

2.2.1.中国新婚消费需求分析

随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众对

生活质素的不断提高，以及人们对现代社会时尚追求，使得大众生活中婚庆习俗

在不断产生变化，从而诞生了有一定规模符合我国国情的婚庆市场，通过这一市

场不断完善和扩大，必定使中国婚庆文化走向更个性化和时尚化，这已成为当今

社会的又一流行趋势。

新婚消费需求现状：全国结婚产业调查统计中心2006年3月发布的《中国

结婚产业发展调查报告》显示，我国最近5年来平均每年全国有811.36万对新

人登记结婚，其中仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币。目前全国

每年结婚新人近1000万对。新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆有关的消费。

在新婚消费方面，88.蝴的新人需要拍摄婚纱照；49.1蝴的新人计划请婚庆公司

为他们举办婚礼；78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴；36.83%的新人要为新娘购

买婚纱；67.66%的新人安排蜜月旅游。在结婚人群保持稳定的基础上，目前婚庆

消费总额还在不断增长。婚庆这一朝阳产业已显示出巨大的发展前景。婚庆消费

总额的不断增长，为从事婚庆产业的上下游企业带来了巨大商机。

新婚消费结构：统计显示，全国每对新人消费结构为：影楼婚纱照3526

元，结婚珠宝首饰5659元，婚纱礼服2008元，婚庆礼仪7464元，喜宴水平（不

含酒水）1030元/桌，新居装修5.6289万元，蜜月旅游9304元，家用电器165

33元，家具17263元；则这些新婚消费已达138646元。数据加权统计表明，如

果不算购买新居和家用轿车的话，我国城镇居民的新婚消费主要是新居装修（4

4.75%）、新居用品（含电器和家具，26.86%）及婚庆宴请（12.89%）,占总消

费的84.50%,其中新居装修和新居用品属于长期受益性消费。其它消费项目中，

蜜月旅游、珠宝首饰、婚礼庆典、婚纱摄影、婚纱礼服等真正结婚消费不足15.

5%,仅1.9480万元，与国外消费的比例仍属较小，增长空间较大，而且其中珠

宝首饰仍可属于保值性投入。在结婚消费项目选择上，2006-2007年新人对仅结

婚才需要的主要服务和产品选择中，其首选为婚纱摄影（85.696的新人需要拍摄

婚纱照）；其次为婚宴服务（78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴）；然后依次为

13

第二章项目建设背景分析

婚礼服务、蜜月旅游和购买婚纱，即56.2%的新人计划请婚庆公司为他们举办婚

礼；46.4%的新人将安排蜜月旅游；36.6%的新人要为新娘购买婚纱。

区域经济水平及其结婚消费差异分析：在一项对婚礼费用的调查中发

现，在城市举办婚礼的平均费用为62620元，这里不包含新婚房屋装修、家电家

具购买等，在新婚时，对房屋新居装修的费用平均为56998元，购买家用电器平

均16680元，家具为17494元。而农村的则在16100元。有88.4%的新人认为结

婚时要拍婚纱照，78.7%认为要在酒楼举行宴席。

城市举行婚礼的各项费用支出比例

序号各项支出费用（元）各项占比（汾

1婚宴341200.54

2买首饰120000.19

3服装60000.10

4乐队司仪38000.06

5拍婚纱照30000.05

6其他20000.03

7租用车辆17000.03

合计626201.00

农村举行婚礼的各项费用支出比例

序号各项支出费用（元）各项占比（%）

1宴请60000.37

2首饰30000.19

3衣服30000.19

4拍婚纱照15000.09

5烟酒糖茶10000.06

6其他10000.06

7婚礼用车6000.04

合计161001.0

结婚消费需求的发展趋势：尽管全国许多机构都先后对结婚消费进行过调

查，但缺乏全国性的连续调查和报道。为此，这方面的数据零星、不系统。我们

力求从宏观上加以描述。

14

第二章项目建设背景分析

(1)结婚消费项目增加，62.9%的新人表示要举行婚庆，婚庆的档次也有

较大提升，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升婚车档次一溜排的宝

马、凯迪拉克等高档婚车在大街上也能看见；对婚宴气氛和质量提出更高的要求;

(2)结婚消费范围不断扩大，新娘婚纱从以往租用型，变成了挑新款买回

家，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升；

(3)现代人的婚礼正由“物质型”向“精神型”转变，新郎新娘越来越多

地关注文化层面，更加追求时尚、健康、文明，个性化、时尚化越来越强化；

(4)结婚年龄愈来愈大，结婚人数将逐渐下降，在2008年迎来一个新高峰;

婚纱照整体市场规模略有扩大，但增长的原因主要是因为新婚夫妇数量上的增

加；

(5)我国的新婚消费集中在节假日，传统观念对结婚择日仍有影响；

(6)经济发展较快的城市里，婚礼出现了新的变化，婚礼的形式、内容、

地点变得多样化、个性化；

(7)婚庆从“攀比风”、“炫耀风”到流行“婚事应该从简”的观念，目

前随着社会经济的发展，又转换成在经济承担能力之内的婚庆行为，得到认可。

2.2.2.中国婚庆产业发展现状与前景分析

婚庆产业及婚庆产业链定义：婚庆产业，又叫婚庆消费产业，是为处于家庭

生命周期中的新婚阶段(包括婚前准备、婚礼庆典、婚后蜜月等时期)的新婚人

群提供系列产品和全面服务的各种行业的集合，是传统意义上仅注重婚庆典礼的

婚庆行业的延伸与扩充。

•婚庆产业链属于以产品与服务结合的需求拉动型产业链，而且有多种产品

与服务。婚庆产业的核心活动是新建家庭，其产业链主耍是围绕着婚前准备、婚

礼庆典及婚后蜜月三个不同阶段形成

・婚庆产业链在一定的地理区域内，以新人消费需求为导向，所有企业部分

或完全围绕新婚消费主题，以产品、服务为纽带结成的一种具有价值增值功能的

战略关系网链。

婚庆产业市场容量：根据国家民政局的统计数据，全国2006年因婚礼当日

而产生的消费接近3000亿元,到2008年将上升到5000亿元。婚庆市场是一个有

15