2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题易错、难点甄选33(附带答案)

2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试历年真题易错、难点甄选（附带答案）题目一二三四五六总分得分全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！住在富人区的她第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(单项选择题)(每题1.00分)下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。

A.征收补偿费

B.土地储备机构的人员工资

C.招标中发生的费用

D.市政基础设施建设有关费用正确答案：B,2.(判断题)(每题1.00分)

同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（）

正确答案：B,3.(多项选择题)(每题2.00分)下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有()。

A.房屋基础和结构的投资

B.土地购置费用

C.城市公共配套设施建设费

D.房屋水、电、卫等附属工程的投资

E.厂房内的工艺设备购置和安装费用正确答案：A,D,4.(多项选择题)(每题1.00分)

房屋的开工一般应以（）的日期为准。

A.施工队进场

B.地基处理

C.房屋正式开始破土刨槽

D.打永久桩

E.取得施工许可证

正确答案：B,C,D,5.(单项选择题)(每题1.00分)从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。

A.第一阶段

B.第二阶段的后半段

C.第三阶段的后半段

D.第四阶段正确答案：B,6.(单项选择题)(每题1.00分)

（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资

B.债务融资

C.发行企业债券

D.吸收其他机构投资者资金

正确答案：B,7.(判断题)(每题1.00分)

财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。（）正确答案：B,8.(多项选择题)(每题2.00分)房地产间接投资的形式主要有（）。

A.购买物业用于出租经营

B.购买住房抵押支持证券

C.购买房地产企业债券

D.投资房地产企业股票

E.购买土地进行开发正确答案：B,C,D,9.(单项选择题)(每题1.00分)以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法正确答案：A,10.(单项选择题)(每题1.00分)

通过投资组合理论的原则，可以（）。

A.彻底完全抵消系统风险

B.降低个别风险

C.彻底完全抵消个别风险

D.降低系统风险

正确答案：B,11.(单项选择题)(每题1.00分)

2010年我国调高了购房首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。

A.周期风险

B.系统风险

C.政策风险

D.变现风险

正确答案：C,12.(判断题)(每题1.00分)

在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。（）正确答案：A,13.(单项选择题)(每题1.00分)已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A.12.55％

B.12.68％

C.14.75％

D.15.01％正确答案：C,14.(单项选择题)(每题1.00分)

关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%正确答案：C,15.(判断题)(每题1.00分)

商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（）正确答案：A,16.(单项选择题)(每题1.00分)房地产开发活动可以从（）两个方面进行考查。

A.物质形态与货币形态

B.投资资金量和预期收益率

C.出租、出售或经营形态

D.资金流通方式与对策正确答案：A,17.(单项选择题)(每题1.00分)在房地产投资的“开发一持有出租一出售”模式中，现金流量不包括（）。[2014年真题]

A.预售收入

B.土地成本

C.运营成本

D.租金收入正确答案：A,18.(单项选择题)(每题1.00分)一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。

A.较高的收益性

B.较强的流动性

C.直接融资的功能

D.抵御通货膨胀影响的功能正确答案：B,19.(单项选择题)(每题1.00分)下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A.变现风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险正确答案：A,20.(单项选择题)(每题1.00分)

在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）阶段。[2007年真题]

A.第一

B.第二

C.第三

D.第四

正确答案：C,21.(单项选择题)(每题1.00分)

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。

A.区位选择异常重要

B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C.需要适时的更新改造投资

D.存在效益外溢和转移正确答案：D,22.(单项选择题)(每题1.00分)

某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万元和400万元，年利率为8%。若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清。则每年末应偿还本息（）万元。

A.406.66

B.439.19

C.587.69

D.634.70正确答案：B,23.(多项选择题)(每题1.00分)

土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A.存量国有土地

B.拟征用土地

C.农转用土地

D.开发商委托开发土地

E.合作开发土地

正确答案：A,B,C,24.(单项选择题)(每题1.00分)在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

A.物业出租经营成本

B.同类型物业市场供求关系

C.物业出租税费水平

D.业主希望的投资回报率正确答案：B,25.(单项选择题)(每题1.00分)以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是（）。

A.权益型REITs

B.抵押型REITs

C.多重合伙REITs

D.伞形合伙REITs正确答案：A,26.(单项选择题)(每题1.00分)

商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（）存在差异性。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境

正确答案：C,27.(单项选择题)(每题1.00分)

从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。

A.产品结构

B.供求结构

C.投资结构

D.租买结构

正确答案：B,28.(判断题)(每题1.00分)房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。()正确答案：A,29.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产作为（）的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。

A.泡沫经济

B.过度开发

C.适度经营

D.供给过剩

正确答案：A,30.(单项选择题)(每题1.00分)

投资者进行房地产投资的主要目的是（）。

A.财富最大化

B.保值增值

C.降低投资组合的总体风险

D.降低通货膨胀的影响

正确答案：A,31.(单项选择题)(每题1.00分)

某投资市场的平均收益率为15％，银行存款利率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.5，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。

A.10.0%

B.12.5%

C.15.0%

D.17.5%

正确答案：B,32.(多项选择题)(每题2.00分)从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。

A.土地

B.劳动力

C.资本

D.环境

E.伙伴关系正确答案：A,B,C,E,33.(多项选择题)(每题2.00分)下列房地产指标中，能衡量房地产泡沬程度的有（）。

A.交易量增长率

B.吸纳周期

C.实际价格与理论价格之比

D.房价收入比

E.房价租金比正确答案：C,D,E,34.(单项选择题)(每题1.00分)在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法正确答案：C,35.(判断题)(每题1.00分)

对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。（）正确答案：B,36.(判断题)(每题1.00分)市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。（）正确答案：A,37.(单项选择题)(每题1.00分)

某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。

A.45.05％

B.49.31％

C.56.86％

D.63.6％

正确答案：D,38.(判断题)(每题1.00分)由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便做出比较可靠的预测。（）正确答案：B,39.(多项选择题)(每题1.00分)

提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。

A.导致房地产实际价值下降

B.导致房地产实际价值上升

C.加大投资者债务负担

D.抑制房地产市场需求

E.增加房地产市场需求

正确答案：A,C,D,40.(单项选择题)(每题1.00分)在商品房开发项目综合验收中，（）是竣工项目投入使用前的关键环节。

A.环保验收

B.市政工程验收

C.规划验收

D.人防验收正确答案：C,41.(多项选择题)(每题1.00分)

下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.吸纳量

B.新竣工量

C.预售面积

D.可供租售量

E.房地产价格

正确答案：A,C,E,42.(判断题)(每题1.00分)

在房地产投资中，追求利益最大化是每一位投资者的共同目的，因此，收益最大是评判.选择投资方案唯一的标准。（）正确答案：B,43.(单项选择题)(每题1.00分)某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3. 5%和6.5%，通货膨胀率为4.0%，则该项目投资的名义收益率是（）。

A.11.78%

B.12.00%

C.12.32%

D.15.02%正确答案：C,44.(单项选择题)(每题1.00分)某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10正确答案：C,45.(判断题)(每题1.00分)工程成本控制是监督成本费用，降低工程造价的重要手段。（）正确答案：A,46.(判断题)(每题1.00分)从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）正确答案：B,47.(多项选择题)(每题1.00分)

按资产投资的类型划分，REITs可分为（）形式。

A.权益型

B.债务型

C.混合型

D.综合型

E.抵押型

正确答案：A,C,E,48.(判断题)(每题1.00分)

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。（）

正确答案：B,49.(单项选择题)(每题1.00分)房地产开发商完成（）之后，就可以申请开工许可。

A.《设计方案审查意见》

B.《建设用地规划许可证》

C.《建设工程规划许可证》

D.建设工程招标正确答案：D,50.(单项选择题)(每题1.00分)

以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，这是通过投资项目的（）组合来分散投资风险。

A.地理区域

B.时间分布

C.物业类型

D.收益形式

正确答案：C,51.(多项选择题)(每题1.00分)依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。

A.全部使用国有资金投资的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目正确答案：A,B,C,52.(单项选择题)(每题1.00分)

消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.购买决策

C.方案评价

D.信息反馈

正确答案：D,53.(判断题)(每题1.00分)

短期投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。（）

正确答案：B,54.(单项选择题)(每题1.00分)

在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。

A.简单平均法

B.移动平均法

C.加权移动平均法

D.指数平滑法

正确答案：B,55.(单项选择题)(每题1.00分)按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（）。

A.生产性投资和非生产性投资

B.直接投资和间接投资

C.长期投资和短期投资

D.金融投资和实物投资正确答案：B,56.(单项选择题)(每题1.00分)产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。

A.社会环境

B.政治环境

C.经济环境

D.金融环境正确答案：C,57.(单项选择题)(每题1.00分)线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是（）。

A.销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格

B.销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格

C.销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格

D.销售量等于生产能力产量时单位产品最高销售价格正确答案：A,58.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险属于（）。

A.资本价值风险

B.投资风险

C.时间风险

D.周期风险

正确答案：C,59.(多项选择题)(每题2.00分)制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排

E.市场租售对比分析正确答案：A,C,60.(判断题)(每题1.00分)

假如某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）[2008年真题]

正确答案：B,61.(单项选择题)(每题1.00分)同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。

A.保值性

B.增值性

C.异质性

D.弱流动性正确答案：C,62.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。

A.区域结构分心

B.租买结构分析

C.供求结构缝隙

D.投资结构分析

正确答案：D,63.(判断题)(每题1.00分)由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。()正确答案：B,64.(判断题)(每题1.00分)

新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）、转让和抵押等子市场。（）

正确答案：B,65.(多项选择题)(每题2.00分)房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A.借款偿还期

B.流动比率

C.偿债备付率

D.利息备付率

E.投资回报率正确答案：A,B,C,D,66.(多项选择题)(每题1.00分)

不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。

A.开发建设成本

B.资本化率的变化

C.房屋空置率的变化

D.物业转售收入

E.房屋空置率的变化

正确答案：B,C,D,E,67.(单项选择题)(每题1.00分)

投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（）的重视。

A.各异性

B.适应性

C.相互影响性

D.专业管理依赖

正确答案：B,68.(单项选择题)(每题1.00分)以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.目标定价法

D.随行就市定价法正确答案：D,69.(单项选择题)(每题1.00分)将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是（）。

A.房地产直接投资

B.房地产间接投资

C.房地产混合投资

D.房地产有效投资正确答案：B,70.(多项选择题)(每题2.00分)土地出让价款的影响因素主要包括（）。

A.住房指数

B.所在城市

C.地段

D.用途

E.使用条件正确答案：B,C,D,E,71.(单项选择题)(每题1.00分)由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（）作为评价指标。

A.较高的期望投资回报率

B.较高的实际投资回报率

C.较低的期望投资回报率

D.较低的实际投资回报率正确答案：A,72.(单项选择题)(每题1.00分)

在房地产自然周期第四阶段的特征是（）。

A.供给高增长，需求低增长或负增长

B.供给高增长，需求高增长

C.供给缓慢增长，需求低增长或负增长

D.供给低增长或负增长，需求高增长

正确答案：A,73.(多项选择题)(每题2.00分)

在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.概预算定额法

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.单位指标估算法

正确答案：A,B,C,E,74.(单项选择题)(每题1.00分)

某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。

A.1260

B.1380

C.1440

D.2100

正确答案：C,75.(单项选择题)(每题1.00分)某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。

A.16000

B.12000

C.180000

D.15000正确答案：A,76.(判断题)(每题1.00分)在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）正确答案：A,77.(单项选择题)(每题1.00分)某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。

A.102

B.120

C.108

D.88正确答案：C,78.(单项选择题)(每题1.00分)

当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法

B.解析法

C.蒙特卡洛模拟法

D.杠杆分析法正确答案：C,79.(多项选择题)(每题1.00分)

投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。

A.投标函及投标函附录

B.施工组织设计

C.合同条款及格式

D.技术标准和要求

E.资格审查资料

正确答案：A,B,E,80.(单项选择题)(每题1.00分)

关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（）。

A.降低流动性风险

B.发行费用高

C.容易分散股权

D.房地产企业首选的重要融资方式

正确答案：A,81.(单项选择题)(每题1.00分)

（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.市场供求风险

B.通货膨胀风险

C.利率风险

D.或然损失风险

正确答案：B,82.(多项选择题)(每题1.00分)

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()。

A.预售收

B.还本付息收入

C.租赁收入

D.贷款本金收入

E.利息收入

正确答案：A,C,D,E,83.(单项选择题)(每题1.00分)

下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

正确答案：B,84.(多项选择题)(每题1.00分)

物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失

正确答案：A,B,C,85.(单项选择题)(每题1.00分)某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为11、12、13，下列关系中正确的是（）。

A.13＞12＞11

B.12＞13＞11

C.11＞13＞12

D.11＞12＞13正确答案：D,86.(单项选择题)(每题1.00分)

对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化.物业毁损造成的损失.资本化率的变化.物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

正确答案：A,87.(判断题)(每题1.00分)开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。()正确答案：A,88.(判断题)(每题1.00分)房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。（）正确答案：A,89.(单项选择题)(每题1.00分)制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

A.横道图

B.网络图

C.进行图

D.工序图正确答案：A,90.(单项选择题)(每题1.00分)公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。

A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等

B.生产性投资和非生产性投资

C.政府投资、非营利投资机构

D.企业投资和个人投资正确答案：C,91.(单项选择题)(每题1.00分)

下列选项中不属于系统风险的是（）。

A.通货膨胀风险

B.市场供求风险

C.变现风险

D.决策风险

正确答案：D,92.(判断题)(每题1.00分)房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。（）正确答案：A,93.(单项选择题)(每题1.00分)土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%正确答案：C,94.(单项选择题)(每题1.00分)

一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。[2010年真题]

A.风险较大

B.收益率较高

C.流动性较好

D.投资回收期较长

正确答案：C,95.(单项选择题)(每题1.00分)

投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策正确答案：B,96.(判断题)(每题1.00分)

开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。()

正确答案：A,97.(单项选择题)(每题1.00分)

（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A.净经营收入

B.经营费用

C.有效毛收入

D.空置和收租损失

正确答案：A,98.(单项选择题)(每题1.00分)

在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.造价工程师

正确答案：A,99.(单项选择题)(每题1.00分)

在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。

A.财务计划现金流量表

B.利润表

C.资产负债表

D.经营成本估算表

正确答案：C,100.(判断题)(每题1.00分)细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。（）正确答案：B,第2卷一.全考点押密题库(共100题)1.(判断题)(每题1.00分)如果某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制订的价格在同类物业中居较高的价位。（）正确答案：A,2.(单项选择题)(每题1.00分)

下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量结构

C.土地资源状况

D.建筑技术进步

正确答案：A,3.(判断题)(每题1.00分)当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。()正确答案：A,4.(判断题)(每题1.00分)通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。（）正确答案：A,5.(判断题)(每题1.00分)一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）正确答案：A,6.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产开发活动可以从（）两个方面进行考查。

A.物质形态与货币形态

B.投资资金量和预期收益率

C.出租、出售或经营形态

D.资金流通方式与对策正确答案：A,7.(判断题)(每题1.00分)在制订调查计划时，需要收集一手资料或二手资料，其中二手资料是指由别人收集整理而不是由调查人自己收集整理的，用于当前特定目的的信息。（）正确答案：B,8.(单项选择题)(每题1.00分)某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）。

A.等待投资型期权

B.放弃型期权

C.成长型期权

D.柔性期权正确答案：C,9.(多项选择题)(每题2.00分)关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有（）。

A.计算期为项目的开发期

B.计算期为项目的经营期

C.计算期为项目的开发期与经营期之和

D.计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值

E.计算期的单位可为年、半年、季、月正确答案：C,D,E,10.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产市场需求指标不包括（）。

A.国内生产总值

B.空置率

C.人口数量

D.房屋空间使用数量

正确答案：B,11.(判断题)(每题1.00分)

基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）

正确答案：B,12.(多项选择题)(每题2.00分)房地产投资信托基金按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托基金可以分为（）。

A.权益型房地产投资信托基金

B.债务型房地产投资信托基金

C.抵押型房地产投资信托基金

D.混合型房地产投资信托基金

E.权利型房地产投资信托基金正确答案：A,C,D,13.(单项选择题)(每题1.00分)

决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（）。

A.满足购买者使用要求

B.购买者支付能力

C.物业预期收益

D.物业用途

正确答案：C,14.(单项选择题)(每题1.00分)

下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。

A.企业利润可分为营业利润、税后利润和可分配利润三个层次

B.经营收入＝销售收入＋出租收入

C.销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入

D.可分配利润＝税后收入－未分配利润正确答案：C,15.(单项选择题)(每题1.00分)下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是()。

A.二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B.三级市场是指存量房地产交易市场

C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D.按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场正确答案：D,16.(单项选择题)(每题1.00分)房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型正确答案：D,17.(单项选择题)(每题1.00分)与房地产投资“开发—销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了（）。

A.运营成本

B.装修费用

C.土地费用

D.开发成本正确答案：A,18.(单项选择题)(每题1.00分)关于债务融资的说法，错误的是（）。

A.债务融资需要还本付息

B.债务融资所得资金属于资本金

C.债务融资支付的利息可在税前扣除

D.租赁融资属于债务融资正确答案：B,19.(单项选择题)(每题1.00分)2011年末，某市住房总量为5000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房3750万m2；同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房为50万m2，商品住房为450万m2，则该市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%正确答案：D,20.(单项选择题)(每题1.00分)

火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。

A.未来运营费用风险

B.机会成本风险

C.变现风险

D.或然损失风险

正确答案：D,21.(单项选择题)(每题1.00分)以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是()。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法正确答案：A,22.(多项选择题)(每题1.00分)

在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。

A.指数平滑法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.加权移动平均法

E.市场因子推演法

正确答案：A,B,C,D,23.(多项选择题)(每题1.00分)

房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏观金融政策

D.交易制度

E.城市发展政策

正确答案：A,B,D,E,24.(单项选择题)(每题1.00分)某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流量为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的情况下，2014年该项投资的投资回报率为（）。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%正确答案：D,25.(单项选择题)(每题1.00分)

资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。

A.利率风险

B.收益现金流风险

C.未来运营费用风险

D.资本价值风险

正确答案：D,26.(多项选择题)(每题1.00分)

从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（）。

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第三阶段初期

D.第三阶段

E.第四阶段

正确答案：A,B,27.(单项选择题)(每题1.00分)

某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。

A.3.09

B.3.48

C.3.83

D.3.92

正确答案：D,28.(单项选择题)(每题1.00分)在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。

A.空置率〉合理空置率

B.空置率〈合理空置率

C.空置率=合理空置率

D.不能判断正确答案：B,29.(单项选择题)(每题1.00分)

土地储备机构负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金。

A.开发商

B.投资企业

C.房地产中介机构

D.土地储备机构

正确答案：D,30.(判断题)(每题1.00分)

房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（）

正确答案：B,31.(单项选择题)(每题1.00分)实物投资可分为（）。

A.固定资产投资、流动资产投资等

B.生产性投资和非生产性投资

C.直接投资和间接投资

D.短期投资和长期投资正确答案：A,32.(单项选择题)(每题1.00分)

对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。

A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场

B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场

C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场正确答案：C,33.(单项选择题)(每题1.00分)某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A.86

B.26

C.126

D.70正确答案：C,34.(判断题)(每题1.00分)

房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（）

正确答案：A,35.(单项选择题)(每题1.00分)根据房地产开发经营企业的业务经营模式，()主要适用于商品住宅开发项目。

A.开发-销售模式

B.开发-持有-出租-出售模式

C.购买-持有-出租-出售模式

D.购买-更新改造-出租模式正确答案：A,36.(单项选择题)(每题1.00分)某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是()元。

A.23096.67

B.24308.23

C.24754.28

D.25523.64正确答案：B,37.(单项选择题)(每题1.00分)高尔夫球场属于（）。

A.居住物业

B.酒店和休闲娱乐设施投资

C.工业物业

D.特殊物业正确答案：B,38.(单项选择题)(每题1.00分)在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。

A.交通的通达程度

B.物业的规模大小

C.人口的分布密度

D.居民的购买能力正确答案：A,39.(单项选择题)(每题1.00分)

开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A.14

B.15

C.28

D.30

正确答案：B,40.(单项选择题)(每题1.00分)对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是（）。

A.土地储备

B.销售方案的细化

C.建设项目的质量控制

D.申领《建设用地规划许可证》正确答案：D,41.(判断题)(每题1.00分)

单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。（）

正确答案：B,42.(多项选择题)(每题1.00分)

房地产的特性包括（）。

A.寿命周期长

B.不可移动性

C.异质性

D.弱流动性

E.适应性

正确答案：A,B,C,D,43.(单项选择题)(每题1.00分)

对于土地供应政策，其核心是（）。

A.土地供应计划

B.外商投资控制

C.廉租住房与公共住房的并轨

D.调整畸高的租金

正确答案：A,44.(单项选择题)(每题1.00分)

下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。

A.开发强度系数

B.土地转化率

C.住房可支付性指数

D.住房市场指数

正确答案：A,45.(单项选择题)(每题1.00分)进度控制中应关注的因素不包括（）。

A.材料设备的供应问题

B.劳动力心理素质

C.设备周转计划

D.气象条件正确答案：B,46.(判断题)(每题1.00分)

通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。()

正确答案：A,47.(多项选择题)(每题2.00分)下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（）。

A.挑战定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.认知价值定价法

E.目标定价法正确答案：B,D,48.(单项选择题)(每题1.00分)

当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策刺激经济增长。

A.扩张

B.复苏

C.紧缩

D.稳健

正确答案：C,49.(单项选择题)(每题1.00分)采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按（）计算。

A.工程进度

B.当期开发建设实际投入

C.当期销售面积占全部销售面积的比率

D.当期开发建设实际投入与项目总投资的比例正确答案：C,50.(单项选择题)(每题1.00分)

不能为金融机构提供建设贷款担保的是（）。

A.用其他房地产做抵押

B.提供质押

C.物资抵押

D.第三方担保

正确答案：C,51.(多项选择题)(每题1.00分)

以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（）。

A.速动比率

B.投资利润率

C.内部收益率

D.成本利润率

E.净现值

正确答案：C,E,52.(多项选择题)(每题2.00分)房地产间接投资想形式主要有（）。

A.购买物业用于出租经营

B.购买住房抵押支持证劵

C.购买房地产企业债劵

D.投资房地产企业股票

E.购买土地进行开发正确答案：B,C,D,53.(单项选择题)(每题1.00分)某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（）。

A.目标定价法

B.领导定价法

C.挑战定价法

D.随行就市定价法正确答案：C,54.(单项选择题)(每题1.00分)

“三项预测值”分析方法是（）中的一种。

A.概率分析方法

B.盈亏平衡分析方法

C.多因素敏感性分析方法

D.风险估计与评价的方法正确答案：C,55.(单项选择题)(每题1.00分)一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。

A.风险较大

B.收益率较低

C.流动性差

D.投资回收期较长正确答案：B,56.(单项选择题)(每题1.00分)假设银行一年期存款利率为2.5%，贷款利率为5.8%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。

A.6.22%

B.8.2%

C.8.3%

D.9.7%正确答案：B,57.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是()的影响。

A.预期通货膨胀

B.非预期通货膨胀

C.成本型通货膨胀

D.需求型通货膨胀

正确答案：A,58.(单项选择题)(每题1.00分)

下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。[2006年真题]

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.建筑技术进步

正确答案：A,59.(单项选择题)(每题1.00分)

（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

A.居住物业

B.商用物业

C.工业物业

D.出租物业

正确答案：A,60.(单项选择题)(每题1.00分)

下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。

A.筹资功能

B.定价功能

C.资本配置功能

D.规避风险功能

正确答案：D,61.(判断题)(每题1.00分)

当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（）

正确答案：B,62.(单项选择题)(每题1.00分)某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%正确答案：A,63.(判断题)(每题1.00分)当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（）正确答案：B,64.(单项选择题)(每题1.00分)下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。

A.整群抽样

B.分层随机抽样

C.简单随机抽样

D.定额抽样正确答案：D,65.(判断题)(每题1.00分)在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。（）正确答案：B,66.(单项选择题)(每题1.00分)

潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。

A.意愿

B.途径

C.能力

D.动机

正确答案：B,67.(多项选择题)(每题2.00分)房地产市场的参与者主要由()等要素构成。

A.土地所有者

B.开发商

C.政府及政府机构

D.金融机构

E.房地产交易制度正确答案：A,B,C,D,68.(多项选择题)(每题2.00分)房屋开发费中各项费用的估算，可以采用（）

A.单元估算法

B.政府主管部门造价信息查询法

C.概预算定额法

D.工程量近似匡算法

E.单位指标估算法正确答案：A,C,D,E,69.(多项选择题)(每题2.00分)从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。

A.价格结构

B.区域结构

C.产品结构

D.供求结构

E.投资结构正确答案：B,C,D,E,70.(判断题)(每题1.00分)

在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）正确答案：A,71.(单项选择题)(每题1.00分)关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（）。

A.贷款客户众多会带来操作风险

B.不良率很低，不存在信用风险

C.房地产市场变化会带来变现风险

D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险正确答案：B,72.(单项选择题)(每题1.00分)

某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。

A.9

00%

B.8

05%

C.30

00%

D.7

52%

正确答案：D,73.(单项选择题)(每题1.00分)在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段正确答案：B,74.(单项选择题)(每题1.00分)

下列不属于投资特性的是（）。

A.投资是一种经济行为

B.投资具有时间性

C.投资的目的在于获取收益

D.投资具有稳定性

正确答案：D,75.(单项选择题)(每题1.00分)权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有物业的（）。

A.增值收入

B.销售收入

C.自营收入

D.租金收入正确答案：D,76.(单项选择题)(每题1.00分)下列选项中不属于居住物业市场的是（）。

A.普通住宅

B.别墅

C.休闲旅游设施

D.公寓市场正确答案：C,77.(多项选择题)(每题2.00分)下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有（）。

A.购买者意图调査法

B.销售人员意见综合法

C.时间序列分析法

D.相关分析法

E.专家意见法正确答案：A,B,E,78.(单项选择题)(每题1.00分)下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。

A.市场集中化模式

B.选择专业化模式

C.产品专业化模式

D.市场专业化模式正确答案：B,79.(单项选择题)(每题1.00分)

下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。

A.需求预测

B.吸纳率分析

C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析

D.家庭规模与结构分析正确答案：C,80.(多项选择题)(每题1.00分)

房地产市场营销因素调查包括（）。

A.购买能力调查

B.价格调查

C.促销策略调查

D.分销渠道调查

E.市场需求质量调查

正确答案：B,C,D,81.(单项选择题)(每题1.00分)关于流动比率，下列说法不正确的是（）。

A.流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100％

B.又称之为“银行家比率”

C.又称之为“二对一比率”

D.在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上正确答案：D,82.(单项选择题)(每题1.00分)关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％正确答案：C,83.(判断题)(每题1.00分)某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形式属于间接投资。正确答案：B,84.(单项选择题)(每题1.00分)

某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

正确答案：B,85.(判断题)(每题1.00分)在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。()正确答案：A,86.(单项选择题)(每题1.00分)下列费用中，属于土地费用的是()。

A.基础设施建设费

B.前期工程费

C.建筑安装费

D.公共配套设施建设费正确答案：B,87.(判断题)(每题1.00分)商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押拒保向金融机构申请的贷款。（）正确答案：B,88.(判断题)(每题1.00分)通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。()正确答案：A,89.(多项选择题)(每题2.00分)属于房地产项目价格不确定性因素的是（）。

A.租金

B.售价

C.最低销售量

D.最高工程费用

E.最高购买价格正确答案：A,B,C,90.(多项选择题)(每题1.00分)影响房地产市场发展的基本因素有（）。

A.社会因素

B.经济因素

C.资源因素

D.政策因素

E.技术因素正确答案：A,B,D,91.(判断题)(每题1.00分)

房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（）[2006年真题]

正确答案：B,92.(单项选择题)(每题1.00分)以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过（）年。

A.1

B.2

C.3

D.5正确答案：B,93.(判断题)(每题1.00分)

应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。（）

正确答案：B,94.(多项选择题)(每题2.00分)以下情况能引起房地产市场需求增加的是()。

A.未来预期收益的增加

B.收入水平的提高

C.边际税率的降低

D.土地供给的减少

E.消费品位变化正确答案：A,B,E,95.(单项选择题)(每题1.00分)

某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）。

A.37.5%

B.75%

C.150%

D.113%正确答案：A,96.(多项选择题)(每题1.00分)

细分市场评价主要涉及()等三个方面的评价。

A.细分市场的可衡量性

B.细分市场的规模和发展前景

C.细分市场的差异性大小

D.企业的目标和资源

E.细分市场结构的吸引力

正确答案：B,D,E,97.(单项选择题)(每题1.00分)

如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。

A.减少

B.增加

C.不变

D.同步递减

正确答案：B,98.(多项选择题)(每题1.00分)

投资者可以控制的风险包括（）。

A.利率风险

B.政策性风险

C.资本价值风险

D.持有期风险

E.时间风险

正确答案：C,D,E,99.(多项选择题)(每题2.00分)金融机构进行项目贷款审查时，要进行()工作。

A.风险评估

B.项目评估

C.担保方式评价

D.环境评价

E.贷款综合评价正确答案：B,C,E,100.(单项选择题)(每题1.00分)房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（）。

A.依赖专业管理

B.效益外溢和转移

C.异质性明显

D.变现性差正确答案：B,第3卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题1.00分)

下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

正确答案：A,C,E,2.(单项选择题)(每题1.00分)物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市，这是房地产市场的自然周期的（）。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段正确答案：D,3.(单项选择题)(每题1.00分)某市2013年住房可支付性指数（HAI）为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力（）。[2014年真题]

A.正好能够承受中位数房价

B.只能承受比中位数房价更低的房价

C.能够承受比中位数房价更高的房价

D.可以承受平均水平的房价正确答案：B,4.(单项选择题)(每题1.00分)当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。

A.概率分析法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析法正确答案：C,5.(单项选择题)(每题1.00分)

下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。

A.经济发展状况

B.家庭收入水平及分布

C.家庭数量及其结构

D.资本市场发育程度

正确答案：C,6.(判断题)(每题1.00分)

房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。（）

正确答案：A,7.(单项选择题)(每题1.00分)

（）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.临界点分析

B.保本点分析

C.敏感性分析

D.盈亏平衡分析

正确答案：B,8.(单项选择题)(每题1.00分)某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A.28.73

B.29.11

C.344.74

D.349.31正确答案：B,9.(多项选择题)(每题2.00分)房地产开发项目投资中其他工程费用包括（）。

A.可行性研究费

B.临时用地费

C.场地平整费

D.施工执照费

E.竣工图编制费正确答案：B,D,E,10.(多项选择题)(每题1.00分)

收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

正确答案：A,B,C,D,11.(判断题)(每题1.00分)

土地供应政策的核心，是土地储备计划。（）

正确答案：B,12.(单项选择题)(每题1.00分)已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）。

A.11.12%

B.11.36%

C.11.66%

D.12.95%正确答案：C,13.(单项选择题)(每题1.00分)当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策刺激经济增长。

A.扩张

B.复苏

C.紧缩

D.稳健正确答案：C,14.(判断题)(每题1.00分)

房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）

正确答案：B,15.(单项选择题)(每题1.00分)某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.创新性调查

D.因果性调查正确答案：D,16.(判断题)(每题1.00分)

房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（）[2014年真题]

正确答案：B,17.(多项选择题)(每题1.00分)

在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租

E.买地——开发——转让

正确答案：B,C,D,18.(判断题)(每题1.00分)

对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（）正确答案：A,19.(多项选择题)(每题1.00分)

在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.失业率

正确答案：B,D,20.(单项选择题)(每题1.00分)

针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（）。

A.供求结构分析

B.产品结构分析

C.区域结构分析

D.投资结构分析

正确答案：A,21.(判断题)(每题1.00分)

如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（）

正确答案：A,22.(单项选择题)(每题1.00分)李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。

A.948.72

B.1039.09

C.1200.58

D.2149.29正确答案：B,23.(多项选择题)(每题2.00分)细分市场评价主要涉及（）等三个方面的评价。

A.细分市场的可衡量性

B.细分市场的规模和发展前景

C.细分市场的差异性大小

D.企业的目标和资源

E.细分市场结构的吸引力正确答案：B,D,E,24.(单项选择题)(每题1.00分)

下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了

D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出正确答案：B,25.(单项选择题)(每题1.00分)

对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

正确答案：B,26.(单项选择题)(每题1.00分)

对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。[2015年真题]

A.总量结构分析

B.产品结构分析

C.区域结构分析

D.投资结构分析

正确答案：B,27.(判断题)(每题1.00分)在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（）正确答案：B,28.(单项选择题)(每题1.00分)下列房地产开发项目成本费用中，不属于土地费用的是（）。

A.土堆出让价款

B.土地投标折价

C.基础设施建设费

D.土地租用费正确答案：C,29.(单项选择题)(每题1.00分)

下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境影响因素的是（）。

A.城市或区域产业结构与布局

B.人口数量与结构

C.土地资源状况

D.建筑技术进步正确答案：A,30.(判断题)(每题1.00分)

住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（）

正确答案：A,31.(判断题)(每题1.00分)

房地产寿命周期长，决定了房地产适合作为一种长期投资。（）

正确答案：A,32.(多项选择题)(每题2.00分)关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失

B.基础租金一般高于市场租金

C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整

D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金

E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金正确答案：A,C,E,33.(单项选择题)(每题1.00分)

下列各项中，不属于基本报表的是（）。

A.现金流量表

B.利润表

C.资产负债表

D.项目总投资估算表

正确答案：D,34.(判断题)(每题1.00分)

如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（）

正确答案：B,35.(单项选择题)(每题1.00分)

投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）。

A.房地产管理投资

B.房地产置业投资

C.房地产开发投资

D.房地产经营投资

正确答案：C,36.(判断题)(每题1.00分)开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图样和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）正确答案：A,37.(多项选择题)(每题2.00分)人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，有（）。

A.发起者

B.影响者

C.决策者

D.购买者

E.旁观者正确答案：A,B,C,D,38.(单项选择题)(每题1.00分)进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于（）。

A.生产性投资

B.土地开发投资

C.公益投资

D.商品房建设投资正确答案：B,39.(单项选择题)(每题1.00分)

房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。

A.出租

B.自营

C.经营

D.销售

正确答案：D,40.(单项选择题)(每题1.00分)

某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。

A.0

21

B.1

23

C.2

01

D.3

23

正确答案：B,41.(判断题)(每题1.00分)有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。（）正确答案：B,42.(单项选择题)(每题1.00分)

物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。

A.零售商的财务能力

B.零售商需要的服务

C.零售商业物业的组合与位置分配

D.零售商的声誉正确答案：D,43.(单项选择题)(每题1.00分)在财务评价中，将（）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

A.