宏观调控下如何保障我国中低收入者的住房需求

宏观调控下如何保障我国中低收入者的住房需求1998年金融危机后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺（见图1）[1]。针对我国房价上涨过快的现状，从2003年6月央行121号文件开始，中央出台了一系列抑制房价过快增长的政策措施，比如“121”文件、“831”大限、“71号”文件等等，但是至今为止，我国对于房地产调控的宏观政策未取得预期的效果。而过快上涨的房价直接或间接的造成了一系列的经济、社会问题，尤其是被市场“抛弃图1：1997年至2009年我国商品房销售面积和销售额情况（数据来源：国家统计局数据整理绘制）一、我国房地产市场发展现状我国对房地产市场真正意义上的宏观调控是从2003年4月的第121号文件开始的，此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕[2]。七年来的宏观调控大体可以分为四个阶段：第一阶段（2003年至2005年）；第二阶段（2006年至2008年上半年）；第三阶段（2008年下半年至2009年）；第四阶段（2009年底开始）。如果以房价为衡量标准，前三轮调控都以房价的飙涨而告失败，究其原因主要是供需矛盾。（一）供需矛盾致使房价飙升1．刚性需求、改善性需求、被动性需求集中释放，投资投机需求旺盛改革开放30年，我国经济保持平均每年以9%的速度高速增长，城镇化率不断提高，越来越多的人进入到城市当中来，房屋需求也日益增加。1998年住房制度市场化改革，特别是2003年确定房地产业为拉动国家经济发展的支柱产业之一以后，我国房地产业高速发展，但新建商品住房还是满足不了市场的需求，近年来随着人民收入的持续增长和民生的改善，更呈现出刚性需求、改善性需求和由城镇拆迁改造带来的被动性需求高度重合，加剧了市场房屋供不应求的状况。作为有着保值增值优良属性的投资产品和对未来我国经济发展的良好预期，房地产日益成为投资者青睐的投资品种。由于去年财政政策和货币政策比较宽松，加之房地产市场各种优惠政策的推出和其他投资渠道的不足，使各类投资者投机者携带大量资金进入楼市，加剧了房地产市场的供求不平衡状况。作为经济上的优势群体，投资者和投机者往往是“一掷万金”，一出手就是几套，十几套的购买，马上付现，没有丝毫犹豫，甚至出现“炒房团”所到之处房价应声上涨的夸张现象。有些住宅小区，空置率非常高，很多房源都为投资投机者所有，另一方面却是城市里众多的蜗居族、蚁居族，社会住房状况日益失衡。2．住宅市场供应不足一方面是市场的需求旺盛，另一方面市场的住宅供应量也相对不足，而住宅供应量不足问题主要体现在土地供应上。我国土地根据权属不同，分为国有土地和集体土地，而作为商品房开发销售，必须在国有土地上进行，而城市的土地供应量非常有限，造成土地供应量的紧缺。捂地炒地的行为更是加剧了土地的供需矛盾，土地价格也节节攀升，地王层出不穷，直接间接推高了城市房价。一些原本有能力通过市场购买商品住房的人群，也因为房价的暴涨，加入到“买不起房”的阵营中来。而原本就买不起房的困难群体更是雪上加霜。（二）住房保障制度建设滞后目前我们所讲的“保障性住房”，是指1998年国务院23号文件以后形成的经济适用房、廉租房，主要用以解决低收入和最低收入者的居住问题[3]。因此，我国的保障性住房开发建设、运营模式、法律法规、各项政策措施还处于摸索阶拍卖、竞标的企业收取土地起拍价20%作为定金。土地成交后按合同的规定，在约定期限内支付全部土地款，禁止向银行贷款支付土地出让金，未在规定时间内支付全部出让金的，无偿收回土地，没收定金。（3）调节土地供应结构国土部门适当调整用地计划，增大土地供应量，以起到利用土地供应量调控住房供应量的作用。严格控制低密度商品住房用地，加大对普通尤其是90平方米等中小户型的商品住房土地供应，对140平米及以上面积的房屋加收3%的契税，加大对保障性住房的土地供应。土地单块出让面积不得超过300亩，土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，剩余款项在一年内付清，特殊项目在两年内付清，未按规定付清的依法收回土地并没收已缴纳的土地出让金。大幅增加保障性住房建设的土地规模，保证一定比例的土地用于保障性住房建设。（4）适时适度调整区域规划适度调整区域城市规划，适度增加城市土地供应量。大力发展中小市镇经济，吸引农村人口进入中小城镇，缓解大中城市的人口土地压力。（二）完善住房保障制度建设1．明确住房保障供应体系将目前的住房供应体系分为三类：中、高收入家庭，提供二、三级市场上的中高档住宅，对中低收入家庭，提供经济适用住房和存量住宅，对最低收入家庭，提供廉租住房。发展的最终目标是两级供应市场体系，即自购住房与政府提供廉租型住房两类。因为管理的复杂性和市场寻租特征，经济适用住房将在合适的时机退出历史舞台，但在目前的特殊条件下，有必要继续实施经济适用房制度，以满足中间夹心层的需求。随着经济的发展，政府投入的增加，廉租住房覆盖面将会更广，而健康稳定的房地产市场也将满足一部分民众的需求。2．加大对住房保障领域的投资无论是中央政府还是地方政府都应加大对保障性住房的建设，加大资金投入和管理投入，将住房保障建设资金纳入到地方财政支出中。探索和引导民间资本参与保障性住房的开发建设运营。从中央到地方层层细化每年的保障性住房建设指标（套数、面积），将指标纳入政府工作报告中，对未完成任务的相关官员进行问责。使保障性住房建设真正得到落实而不是空喊口号。3．完善相关配套措施，支持住房保障制度建设加快制定《住房保障法》，明确政府住房保障的职责。建立全国联网的住房信息系统，加强信息公开，以强有力的措施威慑骗购保障性住房的行为，对于骗购保障性住房的国家公务人员实行一票否决制。健全保障性住房的管理制度，在制度里明确保障性住房的建设标准，完善进入退出流动机制。参考文献：[1]羊慧明.中国房市警告[M].北京:中国商业出版社,2008.12[2]严正.中国城市发展问题报告[M].北京:中国发展出版社,2008.124[3]张跃庆.新世纪住宅与房地产业发展研究[M].北京:首都经济贸易大学出版社,200