纳税会计（第六版）课件：土地增值税的会计核算

主要内容7.1土地增值税概述土地增值税的征税范围包括所有有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。思考：国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？7.1土地增值税概述“国有土地”,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品。思考：国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？7.1土地增值税概述土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人。土地增值税纳税人土地增值税实行四级超额累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率（％）税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分300250％～100％的部分4053100％～200％的部分50154超过200％的部分60357.1土地增值税概述7.1土地增值税概述应纳土地增值税税额=转让房地产增值额×适用税率-准予扣除项目金额×速算扣除率应纳税额的计算7.1土地增值税概述转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。思考：扣除项目有哪些？（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房转让），包括地价款和取得使用权时按国家规定缴纳的费用。（2）房地产开发成本（适用新建房转让），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等开发间接费用。（3）房地产开发费用（适用新建房转让）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让），包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。（5）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）。从事房地产开发的纳税人可以加计扣除上述（1）、（2）两项金额之和的20%。思考：扣除项目有哪些？7.1土地增值税概述纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：7.1土地增值税概述[案例7—1]某房地产开发公司转让写字楼一栋,获得货币收入12000万元,公司为取得土地使用权支付的金额为900万元,开发土地、建房及配套设施支付2800万元,开发费用计400万元,转让房地产的有关税金40万元。计算公司应缴纳的土地增值税。7.1土地增值税概述准予扣除项目金额=900+2800+400+40+(900+2800)×20%=4880(万元)土地增值额=12000-4880=7120(万元)土地增值额占扣除项目金额比例=7120÷4880=145.9%应纳土地增值税=7120×50%-4880×15%=3560-732=2828(万元)7.1土地增值税概述主要内容计提时：房地产业借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税兼营房地产业企业借：其他业务成本贷：应交税费——应交土地增值税实际上缴时：借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款7.2土地增值税的会计核算【例7-2】某房地产公司某月有偿转让高级住宅一栋，建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元，共取得销售收入3400万元，开发房产的实际成本费用为1800万元，缴纳营业税金及附加204万元，计算企业应交土地增值税，并作相应会计处理。土地增值额=3400－（1800＋204）=1396（万元）增长率=[1396÷（1800＋204）]×100%=69.66%应纳土地增值税=1396×40%-（1800＋204）×5%=558.4-100.2=458.2（万元）计提土地增值税时：

借：营业税金及附加

4582000贷：应交税费——应交土地增值税4582000实际缴纳时：借：应交税费——应交土地增值税

4582000

贷：银行存款45820007.2土地增值税的会计核算企业转让国有土地使用权连同地上已完工交付使用的建筑物及附着物时，在“固定资产”、“固定资产清理”等有关科目中反映。企业转让国有土地使用权连同地上未竣工的建筑物及附着物，计算应交土地增值税时，借记“在建工程”、“专项工程支出”、“固定资产购建支出”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”。企业转让以行政划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物及附着物，计算缴纳土地增值税时，借记“其他业务成本”、“固定资产清理”等科目；贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。7.2土地增值税的会计核算【例7-2】某企业转让一处房产的土地使用权及地上房产的产权，企业为取得该房产支付的成本、费用为4200万元，转让房产取得的收入为6120万元，支付营业税金及附加306万元，房产累计折旧504万元，计算应交土地增值税，并作相应会计处理（城建税、教育费附加暂不考虑）。转让房地产时：借：固定资产清理

36960000

累计折旧5040000

贷：固定资产42000000收到转让收入时：借：银行存款61200000

贷：固定资产清理61200000计提营业税时：借：固定资产清理3060000

贷：应交税费——应交营业税30600007.2土地增值税的会计核算计算应交土地增值税：土地增值额=6120－（4200－504）－306=2118（万元）增值率=2118÷（4200－504＋306）=52.92%应纳土地增值税=2118×40%－4002×5%=647.1（万元）借：固定资产清理6471000

贷：应交税费——应交土地增值税

6471000上缴税费时：借：应交税费——应交土地增值税

6471000

贷：银行存款6471000结转固定资产清理损益时：借：固定资产清理

14709000

贷：营业外收入147090007.2土地增值税的会计核算主要内容土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。7.3土地增值税的会计核算思考：房地产坐落地与机构所在地或居住地不一致时，如何处理？(1)纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与其所在地或经营所在地不一致时,则应在房地产坐落地所属的税务机关申报纳税。(2)纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。7.3土地增值税的会计核算土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。7.3土地增值税的会计核算主要内容P204表