田园综合体开发项目商业计划书

.1%，均大于设定的基准收益率12%，偿债能力较强，计算期内各年现金流入均大于流出，项目具备较高的投资价值。因此，从本项目财务评价主要指标分析，项目在财务上是可行的。第十一章效益与风险分析11.1社会、经济效益11.1.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。11.1.2生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流据在巴西召开的世界生态旅游大会上公布的数据，生态旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。生态旅游之所以具有强大的生命力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“生态旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了生态旅游区生态环境迅速恶化，而生态旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前生态旅游区建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在生态旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证生态旅游区可持续发展的一种有效途径。在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。11.1.3生态农业观光园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。据了解，“十五”期间农业部门将积极发展生态农业，努力防治面源污染，寓生态环境建设和保护于农业增效、农民增收当中，促进农业和农村经济的可持续发展。专家介绍，发展和保护是我国农业面临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，在很多地区是建立在牺牲生态环境基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发利用方式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系。1）生态农业观光园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业和石油农业的基础上发展起来的，尽管世界上不同国家的农业发展进程可能有先有后，不尽相同，但是建设生态农业观光园是各国农业必走的主要发展道路。2）在西部地区建设生态农业观光园的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力地推进西部地区经济的发展和社会的进步，早日实现党中央关于西部大开发战略的要求。3）建设生态农业观光园是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作与调控。西北地区农业生态条件极其复杂，问题更多。因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。4）建设生态农业观光园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥当代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的专长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖励政策，共同搞好观光园开发事业。5）建设生态农业观光园是一件新事物，应加强领导，加大投入力度，组织由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才革命，建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将生态农业观光园建设事业做好。11.1.4生态农业观光园可持续发展的方向建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。··········作为农业大市，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境．避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等的建设结合起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的各种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但目前，部分观光农业区片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游与生态农业协调所体现的地域特点，即地域生态农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现，开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，这是农业生态观光园旅游的可持续发展道路。11.2风险分析11.2.1农业发展新问题改革开放以来，··········农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，生态农业观光则是防范农业风险的根本出路。11.2.2现代农业发展面临的风险1.资源风险此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然条件中摄取前用于人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地、土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资源、海洋资源五大类，或将其分为非耗竭性资源(如太阳能、空气、风、降水、气候等)、耗竭性资源(如动物资源、植物资源、微生物资源、土地资源、水资源等)。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。2.人均耕地不足“土地是财富之母”，耕地乃农业赖以发展之根本。··········虽然总耕地面积较大，但是由于人口基数大，因此人均耕地面积不足，这是··········农业发展的最大障碍，农民增收困难。3.农业生态恶化从资源经济学的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承载力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。3.自然风险自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。4.市场风险市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，··········农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。农民收入增长减缓已经制约了··········经济的快速增长和城乡经济的协调发展，成为影响国民经济全局的突出问题。11.2.3农业生态观光是化解农业风险的关键农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加(包括土地投入、资本投入和劳动投入)、制度的变革、科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着社会的发展，技术对农业发展作用日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达国家达到70％—80％，我国也达到了42％，农业科技进步已成为农业和农村经济发展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革命性变化。11.2.4防范风险措施1.制度安排与政策机制它直接关系到能否调动各方面的积极因素，使生态农业观光园的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业生态观光园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展生态农业摆在重要的位置，为生态农业的发展指出方向。2.市场调节机制农业生态观光园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农业生态观光园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是农业生态观光园发展的方向。3.资金投入机制发展农业生态观光园是一项高投入的系统工程，农业生态观光园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。4.科技创新机制科技创新是生态农业观光园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，为高科技农业的发展提供支撑。抓住农业生态观光园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的高新技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。5.推广应用机制新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是农户成为推广应用的主体。社会在进行技术推广应用的过程中，应以农户为中心，形成“自下而上”的推广应用机制。因为农户是技术的最终需求者，而不是技术的被动接受者。6.风险控制与管理机制农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使生态农业观光园的发展“险上有险”。7.人才培育机制生态农业观光园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的农业科技人员要实行重奖，鼓励农业科技人员为实现农业现代化作出贡献。要做好吸引国外留学生的工作，按照“支持留学、鼓励回国、来去自由”的原则，鼓励和引导留学人员、留居海外的农业科技人员回国工作或在国外为农业生态观光园发展献计献策。第十二章建设合理性分析12.1产业政策符合性分析生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。本项目属于《产业结构调整指导目录（2007年本）》中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。此外，在投资环境以及供水、供电、土地征用等方面，当地政府都给予了本项目大力的支持和帮助。12.2清洁生产符合性分析本项目遵照清洁生产指导思想，在原料、产品、污染控制及环保措施等方面实施了“清洁生产”全过程污染的控制，总体符合清洁生产的要求。12.3规划符合性分析本项目的建设符合《山东省旅游发展总体规划》和《··········旅游发展总体规划》。12.4项目建设环保政策符合性分析本项目符合山东省环保局《关于进一步落实好环评和“三同时”制度的意见》鲁环发[2007]131号规定的审批原则。12.5环境承载性分析本项目区域环境质量较好，且本项目产生的污染物均得到有效治理，达标排放，不会对周围环境产生不良影响。12.6选址合理性分析田园综合体位于··········北侧1000米，圣土山山坡下的非基本农田保护区。田园综合体东靠店韩路，南临郯薛公路，交通、通讯便利，特色资源丰富，是建设生态观光园的理想场所。因此，本项目选址合理。12.7结论综上所述，本项目建设符合国家产业政策和规划，基础设施供应条件完善可靠，产生的污染物经治理后可达标排放。因此，本项目选址可行。第十三章结论与建议13.1项目总体描述田园综合体为生态农业观光旅游项目，是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色田园综合体。田园综合体占地59940m2，本工程主要包括办公楼、特色餐厅、健康会馆、热带温室、温室大棚等。本项目主要产品有鱼、水果、花卉等，提供钓鱼、采摘、观赏、健身、娱乐、特色饮食等服务。日接待旅客本项目总投资5000万元，其中固定资产4000万元，流动资金1000万元，年销售总额5000万元，年总成本3500万元，利税1200万元，税后利润900万元。本项目立足于绿色环保，充分利用田园综合体的自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—观赏—休闲—康乐—教育”于一体的景观综合体。本项目的建设符合《山东省旅游发展总体规划》和《··········旅游发展总体规划》。本项目属于《产业结构调整指导目录（2007年本）》中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”行业，属于国家鼓励类。此外，在投资环境以及供水、供电、土地征用等方面，当地政府都给予了本项目大力的支持和帮助。总之，本项目工程规划重点突出，核算细致，布局合理，施工方案和操作性强，建设效益明显，综合各方面因素评价，该项目建设是完全可行和必要的。13.2结论与建议131、本项目符合国家相关政策法规，在增加农民收入，促进社会主义新农村建设上迈出了新的步伐，具有良好的社会效益、经济效益和环境效益。2、本项目可操作性强，项目区的社会、经济条件好，各级领导重视，项目区群众参与性强、积极性高。总之，本项目的建设是可行的。13在本项目建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。生态农业观光旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。生态农业观光旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，生态农业观光旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把生态农业观光旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。生态农业观光旅游是一种消费行为，生态农业观光旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的生态农业观光旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，生态农业观光旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，生态农业观光旅游业才能得到真正可持续的发展。第十章社会效益评价58-经营收入、税金及附加估算表附表1单位：万元序号项目建设期生产经营期12345678910生产能力30%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一销售收入1500500050005000500050005000500050005000二销售税金及附加903003003003003003003003003001城市建设维护税602002002002002002002002002002教育费附加30100100100100100100100100100三年均所得税90300300300300300300300300300

固定资产折旧估算表附表2单位：万元序号项目原值折旧年限建设期生产经营期123456789101建筑物20原值3393本年折旧费50.9169.65169.65169.65169.65169.65169.65169.65169.65169.65净值3342.13172.453002.82833.152663.52493.852324.22154.551984.91815.252设备10原值607本年折旧费18.2160.760.760.760.760.760.760.760.760.7净值588.79528.09467.39406.69345.99285.29224.59163.89103.1942.493合计原值4000本年折旧费69.11230.35230.35230.35230.35230.35230.35230.35230.35230.35净值3930.893700.543470.193239.843009.492779.142548.792318.442088.091857.74

无形资产及其他资产摊销估算表附表3单位:万元年份项目原值摊销年限建设期生产经营期123456789101无形资产10原值本年摊销费0000000000净值00000000002其他资产10原值73本年摊销费7.3净值65.758.451.143.836.529.221.914.67.303合计原值73本年摊销费7.3净值65.758.451.143.836.529.221.914.67.30

总成本费用估算表附表4单位:万元序号年份项目建设期生产经营期12345678910生产能力1日常支出6002000200020002000200020002000200020002外购燃料及动力费248080808080808080803工资及福利费1505005005005005005005005005004修理费482002002002002002002002002005其他费用903003003003003003003003003005.1宣传费用301001001001001001001001001005.2管理费用301001001001001001001001001005.3运输费用301001001001001001001001001006经营成本9123080308030803080308030803080308030807折旧费6923068.3468.3468.3468.3468.3468.3468.3468.348摊销费7.39财务费用00000000009.1长期借款利息1201201201201201201201201201209.2流动资金借款利息00000000009.3短期借款利息000000000010总成本费用1103.23437.33437.33437.33437.33437.33437.33437.33437.33437.3基于单片机和DSP的卷绕控制器数据采集和通讯设计基于MSP430单片机的柴油发电机监控器的设计基于CPLD/FPGA和单片机的爆速仪设计基于单片机控制的晶闸管中频感应电源的研制基于十六位单片机的电力设备故障在线监测装置的设计与算法研究基于SPCE061A单片机的语音识别系统的研究基于PIC单片机的生物机能实验装置的研究基于MotorolaMC68HC08系列单片机演示系统的设计与实现基于TCP/IP协议的单片机与INTERNET互连的设计与实现基于嵌入式实时操作系统和TCP/IP协议的单片机测控系统AVR8位嵌入式单片机在车载全球定位系统显示终端中的应用基于AVR单片机的250WHID灯电子镇流器的研究基于单片机的TCP/IP技术研究及应用基于P87C591单片机的CAN总线应用层协议的研究基于单片机实现对二级倒立摆的控制C8051FXXX系列单片机仿真器的研制基于80C196MC单片机控制的变频调速及配料控制系统的应用研究基于单片机的胶印机控制系统开发研究基于凌阳单片机的二次压降全自动测量仪的研制基于单片机的超声测距系统基于MOTOROLA单片机的专用电池组智能充电仪全站仪动态测量的研究以及其与单片机在轨道式龙门吊