上半年苏州房地产市场报告

上半年苏州房地产市场报告3.二级市场篇2.一级市场篇4.区域市场篇5.下半年研判

1.环境篇CONTENTS目录CONTENTS目录PART

1政策环境篇|中原观点：2016年全国楼市出现反弹，按销售面积和金额的年度增幅来看，是自2009年以来最大的年度增长。很多一二线城市不仅房价、成交量创历史新高，房价涨幅也创历史纪录。为抑制楼市过热，2016年10月起调控升级在20多个热点城市展开。但楼市的热度并未因此得到有效控制，2017年3月起，新一轮调控再度降临。这一轮调控所涉及的城市范围更广，政策力度更强。截至6月底，全国已有超50个城市收紧了限购贷门槛。除了原有的“限购限贷”升级强化外，还发展出“限售”、“限商住”等新措施。资料来源：中原集团研究中心政策环境全国楼市调控限购升级热点城市政策密集出台各城市调控政策收紧时间表及强度对比政策环境全国楼市调控限购升级热点城市政策密集出台各城市间调控强度的差异可以分一、二、三线城市来看：一线城市调控力度最大。具体表现在限购门槛高（5年社保等），覆盖范围广（全城区限购、商住限购等），购房成本高（首付比例高，认房又认贷），极大地限制了首套刚需以外的需求。二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对离婚后买房没有限制。2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松，但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。截至2017年6月已出台收紧政策城市中原观点：2017上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。资料来源：政府官网、中原集团研究中心政策环境全国楼市调控金融收缩供求两端均受限中原观点：2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用地建设成住宅类产品销售。与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之间，引导人口从一线往二线城市流动的政策已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始出现。政策环境全国楼市调控政策导向人口资金流向二三线宏观环境苏州楼市调控建长效机制治标又治本中原观点：2017上半年苏州出台的打压政策较少，主要是从建立房地产调控长效机制的角度出发，出台了包括商改住、提高土地竞拍门槛、增加土地供应、建立住房租赁市场及公积金调整等举措，意图标本兼治。CONTENTS目录PART

2一级市场篇|中原观点：近几年苏州土地成交有缩水趋势，15-16年度成交量显著低于13-14年度，17年1-6月成交152.7万㎡，仅相当于16全年总量的35.7%，仍处于相对低位；地价从15年下半年开始大幅攀升，16年更呈现为井喷式上涨，平均成交楼板价环比增幅达93.7%。随着政府调控从严，16年8月以后土拍对热门地块实行限价措施，由此17上半年成交地价比16年度下降19.3%。一级市场整体商品房用地苏州商品房用地历年供需价供应宗数成交宗数供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交可建面积（万㎡）成交总金额（亿元）成交楼面单价（元/㎡）2013年115108548.9517.21048.0425.740622014年10790578.3454.6927.1372.740202015年6665397.4389.2654.9497.876012016年7669470.0427.4802.21181.2147252017年1-6月3131152.7152.7262.1311.211874资料来源：苏州中原研展中心限价起效地价下行中原观点：在用途方面，2017上半年商品房用地成交以宅地为主，宅地（含商住混合）占比为62%；纯商办用地较少，仅占比12%；但其它类型（文化娱乐等）占26%，为苏州乐园新址建设用地；从成交区域上看，新区为供地大户，占比达47%；其次吴中区占26%；值得注意新区之所以跃居第一，主要是苏州乐园新址建设用地占到全区的56%。一级市场整体商品房用地资料来源：苏州中原研展中心宅地主导新区夺冠一级市场纯住宅/住商混合用地苏州居住用地历年供需价供应宗数成交宗数供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交可建面积（万㎡）成交总金额（亿元）成交楼面单价（元/㎡）2013年5853399.3370.6741.4367.649582014年6752454.6332.6736.8322.443752015年4241326.7318.5538.8472.687712016年5548405.4362.7700.71136.8162232017年1-6月151594.394.3198.3293.714810中原观点：近几年苏州居住用地成交不断缩水，15年成交量处于谷底，16年因政策导向，要求加大土地供应，因此16年度土地成交量环比增加13.9%；17年1-6月宅地成交94.3万㎡，相比于年初政府提出的全年宅地出让390万㎡的计划，目前仅完成了24.1%；地价在16年开启暴涨模式，地价直线飙升，屡屡刷新板块纪录，地王遍地开花。平均成交楼板价环比增幅达85.0%。随着政府调控从严，在土拍中设置多道限价措施，17上半年成交楼面均价比16年度下降8.7%。资料来源：苏州中原研展中心限价抑制地王不再中原观点：从宅地（含商住混合）容积率分布上看，以和居多，占比分别为41%和36%；其余各区间占比均较小；预计未来2年市场主流产品形态为洋房（多层&小高）、高层居多，此外搭配叠墅及少量联排等产品，真正意义上的全别墅社区稀缺；从成交区域上看，吴中区和新区双双位居第一，占比均超30%；相城区为23%，姑苏区、园区宅地较少。一级市场资料来源：苏州中原研展中心纯住宅/住商混合用地容积率上行纯别墅稀缺CONTENTS目录PART

3二级市场篇|二级市场整体住宅市场资料来源：苏州中原研展中心中原观点：2017年上半年苏州全市住宅新增供应265万㎡，住宅成交面积249万㎡，受政策和市场的是双重调控比，成交量走低；年度全市住宅成交均价达21188元/㎡，成交均价趋于平稳。市场承压量缩价涨二级市场整体住宅市场中原观点：因受政策调控及土拍影响，月度成交走势波动明显。17年一开始楼市延续了16年下半年的萎靡态势，17年一月成交量跌入谷底，随后金三银四的到来成交量开始逐步攀升，5月后成交量开始稳定、均价方面，17年上半年苏州住宅住宅均价总体波动较大，在政策限价和市场推盘结构的叠加影响下，17年上半年苏州楼市均价在2100元上下波动已站，稳20000元/㎡左右。资料来源：苏州中原研展中心成交波动剧烈量价走势分化二级市场整体住宅市场中原观点：总体而言，年内各月住宅库存量呈现逐步攀升态势，但波动并不大，峰谷绝对值相差约139万㎡，相当于库存量中位数433万㎡的32%，波幅有限；17年初楼市延续了16年上半年的低迷态势，库存量和去化周期不断增加，随着调控不断加剧，成交下滑，库存量和去化周期不断攀升，17年4月已达17年上半年最高点14.4个月。库存波动不大去存周期攀升库存量中位数--473万㎡资料来源：苏州中原研展中心二级市场整体住宅市场苏州住宅各面积段去化周期资料来源：苏州中原研展中心月份75以下75-9090-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250-300300以上去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期去化周期16_0117323444119121416_0215322334108111416_03103223439691116_0493234548581016_0593344657581016_06104456768691116_0723346657571116_0824556758571116_0954468969891416_109445787911111716_11164568971212152116_1222558910101414172417_013356891191416182717_024056891291618183117_032888111212102321223517_044111811131392118224017_051799101311919162244中原观点：16年上半年苏州楼市延续15年市场利好的形势，各面积段去化周期不断减少，但16年10月开始在政策和市场的双重调节下，各面积断去存周期不断攀升，17年4月已经达到近一年中的最高点。其中75㎡以下，与300㎡以上去化周期更是突破到40个月以上。首改与二改类需求不断扩大。二级市场整体住宅市场苏州各区域住宅去化周期资料来源：苏州中原研展中心中原观点：总体而言，苏州各个区域中，吴中区和相城区在苏州其他区域中库存套数最多，位列第一和第二，姑苏区库存量最少，跟吴中区想差达到10351套。但是由于园区和姑苏区单价在苏州各区域处领跑地位，因此相对去化周期略长姑苏区达到17个月，在苏州所有区域中位列第一。月份相城区姑苏区吴中区园区新区库存套数去化周期库存套数去化周期库存套数去化周期库存套数去化周期库存套数去化周期16_0189746522012103924422346848316_027845544931190894394645778316_03672643351895084377946177316_04617343225998645403857210316_0568865345510110615487186999416_0680037329111120396452298075516_07473356644108477263876078416_08622765385112927305586973516_0977818185913112807281497576616_1065118156510103667264496346716_1172131017649958172792106789916_127095102035119740931091277681117_0172271022211196411030031373061117_0268971021391198441128471268071117_03767213204111110041625451374961417_04845913194014120891526291571931417_058097111890171224115309914761414二级市场整体住宅市场中原观点：苏州近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面积段住宅供应占比整体呈萎缩趋势，市场逐步被大面积段住宅占领。100-120㎡首改类住宅成为市场主力，200㎡以上大面积段住宅供应占比近两年也有显著提升。总体来说，苏州近两年住宅大面积化、豪宅化趋势比较明显。苏州近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面积段住宅成交占比整体呈萎缩趋势，市场成交份额转而被120㎡以上的成交量占领。120-144㎡改善型产品成交量每年均有占比增大趋势，增长量最大，其次为200㎡以上大户型产品。总体来看，苏州2017年住宅成交以120㎡以上改善型住宅为主，占总成交面积的一半以上。资料来源：苏州中原研展中心刚需萎缩改善主导（以套数计）（以套数计）二级市场整体住宅市场资料来源：苏州中原研展中心改善型需求拉动总价段快速提升中原观点：苏州全市住宅市场近几年因成交均价的上升和成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100万以下和100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，100万以下总价段住宅成交占比开始受到压缩，2017年随着价格的暴涨和成交大面积化，100万年以下住宅在苏州受到进一步压缩，100-200万和200-300万住宅成为市场主流，300-800万总价段住宅也占一定比例。苏州全市近几年因成交均价不断上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均价在住宅尚为市场主流，2015年下半年价格启动上涨模式，10000元以下均价在住宅成交占比受到压缩，直至2017年10000元以下住宅在高新区近乎绝迹，10000-15000和15000-20000均价成为市场主流，20000-25000元的价格段在住宅也占一定比例（以套数计）（以套数计）二级市场整体别墅市场中原观点：2017年上半年苏州全市别墅新增2338套，58.27万㎡，其中叠加别墅供应1222套，占4%，小面积低总价的别墅居住感受是其受市场追捧的重要原因。另独栋186套，共计3.4万㎡；双拼别墅192套，共计7.2万㎡；联排1331套，共计31.4万㎡；新增产品套均面积均有不同幅度的下降，也是为了更加迎合市场需求；2017年上半年别墅新增产品中叠墅占比42%，其次联排别墅占45%。资料来源：苏州中原研展中心供应大增叠墅居多二级市场整体别墅市场中原观点：2017年上半年，苏州全市共成交别墅2291套，成交面积约47.51万㎡，环比2016年上半年去化套数减少49.2%；成交均价23372元/㎡，增幅9.9%。因受到成交结构的影响，别墅均价上涨相比住宅而言较小。资料来源：苏州中原研展中心成交结构影响表现量增价平二级市场整体别墅市场资料来源：苏州中原研展中心供需面积趋于小型化中原观点：2017年上半年，全市别墅供应和成交最多的产品主要是180㎡以下的叠墅和小联排，该面积段同比2016年上半年供应增长7.3%，去化减少17.3%；其次180-200㎡面积段也占有重要地位，供应增长33.9%，成交下降低32.3%。二级市场整体别墅市场中原观点：2017年上半年别墅去化产品以联排与叠加为主，均占比38%，其次为独立别墅；截止2017年6月，全市别墅可售总量为5401套，可售面积约为169.11万㎡，平均单套面积为313.11㎡。其中独栋为1125套，联排为2350套，双拼302套，叠加别墅1624套，当前市场主打叠墅产品及小面积联排。各板块中园区体育公园成为别墅库存重灾区。资料来源：苏州中原研展中心成交产品以联排和叠墅为主二级市场整体别墅市场排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1中梁独墅御湖吴中区甪直板块10.055.45357184512世茂铜雀台园区双湖板块7.001.9958352093苏州桃花源园区双湖板块6.471.7225376294中航·樾园吴中区木渎板块6.152.38125258285中锐琅石名筑相城区元和板块5.252.05111255506北辰旭辉壹号院新区阳山板块4.732.4196195717蓝光雍锦园吴中区木渎板块4.261.8288233958万科遇见山新区阳山板块3.221.4088229609建发独墅湾吴中区湖西板块3.201.33742401610和昌紫竹云山墅吴中区环太湖板块3.102.0917614797资料来源：苏州中原研展中心2016年全市别墅成交Top10中原观点：苏州全市别墅2016年成交排行榜前十以高端改善项目为主，中低端项目也占一定比例。高端项目成交均价多在30000-40000元/㎡，如苏州桃花源、世茂铜雀台等；中低端项目成交均价多在20000元/㎡以下，如旭辉壹号院、中粮独墅湖御湖；从成交板块来看，双湖板块、木渎板块为热点置业区域，前十项目中分别均占据两席；前十项目成交金额相对而言差距较大，中粮独墅御湖位居第一，领先第二3.5亿，领先第十达到6.95亿。CONTENTS目录PART

4区域市场篇|中原观点：近七年姑苏区住宅供应量整体明显呈上升--下降趋势，成交量在2014年达到顶峰后不断下降。2014年姑苏区住宅市场发生供求逆转，2015供需矛盾加剧，2016年供需再次逆转，供大于求，2017年上半年第三次逆转。价格方面，2011-2015年成交均价稳中有升，2015年开始成交价出现井喷式增长。2017年上半年姑苏区相较2016年呈现震荡的态势。2016年上半年的火爆未能延续到2017年上半年，成交量自10月份不断下降，年后成交量有小幅度的增加，虽然大量地王项目由于限价政策还未入市，但预期仍未改变，价格维持在33000元/㎡左右，6月份梅巷花园备案拉低了整体均价。区域市场姑苏区（供需价走势）资料来源：苏州中原研展中心中原观点：姑苏区90㎡以下产品供应占比在2015年大幅下跌，2016年迅速缩减，2017年绝迹。而100-160㎡的改善型产品逐渐占据市场主要份额，成为姑苏区住宅市场的主力户型段。姑苏区100㎡以下产品的需求占比在2014年后逐渐减少，100-160㎡产品的需求占比逐年上升，与供应结构相符。姑苏区住宅市场逐渐从刚需为主转变为改善为主，与供给结构相符，但是2017年140-160㎡供应占比远大于需求占比，供需结构偏离较大。区域市场姑苏区（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：姑苏区近几年因成交均价的上升和住宅成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2012-2014年100-200万和100万以下住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，100-200万和100万以下总价段住宅成交占比受到压缩，2016年随着价格的暴涨和成交大面积化，100万年以下住宅在姑苏区近乎绝迹，300-500万和500-800万住宅成为市场主流。2017年趋势深化，250万以下产品继续减少。由于地王不断出现，并且土地供应持续减少，使姑苏区住宅价格大幅度上涨，25000-40000元/㎡住宅产品迅速占据主要市场地位，2017年30000-35000元/㎡住宅产品占据市场首位。刚需被挤压至吴中、相城、吴江等区，而姑苏区则成为以改善型为主的豪宅区域。区域市场姑苏区（总价段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：姑苏区2017年1-6月成交排行榜前十以高端改善项目为主，成交均价多在30000元/㎡以上，30000元/㎡以下的项目仅平江风华、苏州世贸广场和当代万国府MOMA3个项目。从成交区域看，内环板块为热点成交区域，排名前十的项目有5个来自这个区域。姑苏金茂府以8.09亿独占鳌头，仁恒公园世纪以6.02亿位列次席，海胥澜庭以4.32亿夺得第三。海胥澜庭、仁恒公园世纪等2016年下半年开盘的项目后发制人，成交总金额也挤进前三。区域市场姑苏区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1姑苏金茂府姑苏区内环板块8.092.58126313962仁恒公园世纪姑苏区内环板块6.021.70127355083海胥澜庭姑苏区内环板块4.321.2497348574融创石湖桃花源姑苏区沧浪新城板块3.801.0770354425平江风华姑苏区平江新城板块3.641.52128240226姑苏院子姑苏区内环板块1.490.4030372337苏州世茂广场姑苏区沧浪新城板块1.440.5745252418晋府水巷别墅姑苏区内环板块1.420.3220445009朗诗人民路8号姑苏区内环板块0.900.25183651910当代万国府MOMA姑苏区平江新城板块0.900.312329265中原观点：工业园区住宅供应量在经历了2011-2012年的上升之后，随后供应逐年减少。成交高峰出现在2013年，年成交量在241万㎡。2013年工业园区住宅市场发生供求逆转，此后供不应求态势愈发严重，2016年之后在政策和市场的双重调节下，成交量锐减，供求矛盾略有缓和，但仍为供不应求状态。价格方面，2011-2012年因调控住宅成交均价逐年小幅下降，2013年成交价启动增长模式，2015-2016年住宅成交价开始爆发式增长，2017年全年区域住宅成交均价32587元/㎡。2016年四季度工业园区呈现量价齐跌的态势。9月份为成交高峰，10月份限购出台之后，成交量明显下滑，持续到2017年1月份调整结束，随后成交量逐步回升。供应量在2016年7月到10月的下滑后，12月、4月和5月为供应的小高峰。价格自2017年1月后呈回升--震荡的趋势，6月均价32652元/㎡。区域市场工业园区（供需价走势）资料来源：苏州中原研展中心中原观点：工业园区2013-2015年供应结构基本稳定，至2016年结构变化较大，100-120㎡首改产品占比大幅度减少；140-160㎡再改产品占比大幅度增加，并且占据首位。2017年较2016年100-140㎡占比增加较多，140-160㎡占比减少明显。从5年面积供应段占比可以看出，工业园区住宅市场大面积化不可逆，但是75-90㎡占比也没有迅速萎缩。工业园区2013-2015年需求结构与供应结构高度相符，并且基本稳定，至2016年偏离较多，140-160㎡占比大幅增加，100-140㎡占比明显减少，2017年趋势深化，同时75-90㎡占比也迅速萎缩。供需结构从2016年开始偏离较大，140-160㎡供应占比大于需求占比，90-120㎡则相反，至此工业园区120-180㎡再改产品需求占据主要市场地位，工业园区住宅产品需求大面积化将继续深化。区域市场工业园区（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：业园区近几年因成交均价的上升和住宅成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，200-300万总价段住宅成交占比上升，100-200万总价段占比受到压缩。2016-2017年200万以下住宅占比迅速减少，2017年300-600万总价段住宅占据主要地位。工业园区近几年因成交均价的上升，20000元/㎡以下单价逐年减少，2016年大幅度减少，2017年20000元/㎡以下绝迹，而25000-40000元/㎡单价住宅占据主要市场。工业园区价格上涨的同时，大面积化和豪宅化加剧，刚需被挤压到相城、吴中、吴江等区，同时园区土地供应紧缺，将快速进存量房时代。区域市场工业园区（总价段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：工业园区2017年上半年成交排行榜前十以高端改善项目为主。成交均价在30000元/㎡以上的有7个，成交均价在26000元/㎡以下有3个的。从成交板块来看，湖东板块依旧为热点置业区域，2个项目进入前三；高教区板块位居次席。前十项目成交总金额出现一定分化，第一梯队的唐宁府、澜调国际和铂悦犀湖总销金额均在15亿以上，第二梯队的世茂铜雀台、苏州桃花源、九龙仓时代上城、星公元名邸总销金额在6-7亿之间，第三梯队的金辉尊域雅苑、中锐星奕湾、建屋天著总销金额均在2-3亿之间。区域市场工业园区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1路劲尚澜湾·澜调国际园区湖东板块18.356.03450304352苏州唐宁府园区湖东板块17.074.50295379343铂悦犀湖园区高教区板块15.614.19247372344世茂铜雀台园区双湖板块7.001.9958352095苏州桃花源园区双湖板块6.471.7225376296星公元名邸园区湖东板块6.101.55109392537九龙仓时代上城园区湖东板块5.011.64117306138金辉尊域雅苑园区高教区板块2.941.1889249759建屋天著园区青阳板块2.240.88932543010中锐星奕湾园区高教区板块2.170.927323659中原观点：近七年高新区住宅市场供应量和成交量均呈稳步上升趋势。2015-2016年由于市场火热，成交量大增，高新区住宅市场发生供求逆转，供不应求态势严重，2017年上半年在政策和市场的双重调节下，成交量大幅下降，供求矛盾略有缓和，基本达到供求平衡。价格方面，2011-2015年成交均价稳中有升，2016年开始成交价出现井喷式增长，2017年上半年年区域住宅成交均价已突破20688元/㎡。2017年上半年由于受16年下半年政策和市场的双重调控下年呈现量价齐跌的态势。17年一开始便延续了16年下半年的低迷，成交量保持低位，随着17年上半年金三银四的到来，成交量相比年初略有上升，6月受价格回落的刺激，成交量达到17年上半年的最高峰。成交价方面，2017年1月均价达到调控以来的最低点，仅为19022元/㎡，随着红五月的到来达到17年上半年的最高点，但6月迅速回落，均价20094元/㎡。区域市场高新区（供需价走势）资料来源：苏州中原研展中心中原观点：高新区近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面积段住宅供应占比整体呈萎缩趋势，市场逐步被大面积段住宅占领。120-144㎡改善类住宅成为市场主力，200㎡以上大面积段住宅供应占比近两年也有显著提升。总体来说，高新区近两年住宅大面积化、豪宅化趋势比较明显。高新区近五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面积段住宅成交占比整体呈萎缩趋势，市场成交份额转而被120㎡以上的成交量占领。120-144㎡改善型产品成交量每年均有占比增对趋势，增长量最大，其次为200㎡以上大户型产品。总体来看，高新区2017年住宅成交以大面积改善型住宅为主，占总成交面积的一半以上。区域市场高新区（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：高新区近几年因成交均价的上升和住宅成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100万以下和100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，100万以下总价段住宅成交占比受到压缩，直至2017年100万年以下住宅在高新区近乎绝迹，100-200万和200-300万住宅成为市场主流，300-800万总价段住宅也占一定比例。高新区近几年因成交均价不断上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均价在住宅尚为市场主流，2015年下半年价格启动上涨模式，10000元以下均价在住宅成交占比受到压缩，直至2017年10000元以下住宅在高新区近乎绝迹，10000-15000和15000-20000均价成为市场主流，20000-25000元的价格段在住宅也占一定比例。区域市场高新区（价格段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：高新区2017年上半年成交排行榜前十以高端改善项目为主，刚需项目也占一定比例。改善项目成交均价跨度较大，在17000-30000元/㎡，如龙湖狮山原著、旭辉壹号院、招商学府等；刚需项目成交均价多在15000-20000元/㎡，如恒基旭辉城、南山柠檬城等。从成交板块来看，浒墅关板块为热点置业区域，前十占据四席；狮山板块紧随其后，前十占据三席，狮山原著和招商学府1872更是挤进前二。前十项目成交总金额差距不大，龙湖首开·狮山原著以13.25亿总销金额占据榜首，领先第二名仅1.99亿，狮山原著也是2016年度苏州全市的单盘销冠。恒基旭辉城以11.26亿位列次席，领先第三名2.27亿。三到十名之间差距不大，总销金额均在5-8亿之间。区域市场高新区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1龙湖狮山原著新区狮山板块13.253.64255364202招商·学府1872新区狮山板块11.263.52272319763恒基旭辉城新区浒墅关板块8.994.99487180334万科遇见山新区浒墅关板块7.143.46260206375中航樾玺新区科技城板块7.113.72289191136北辰旭辉壹号院新区枫桥板块6.463.22159200627金地名悦新区狮山板块6.212.92298212618绿地中央广场新区科技城板块5.533.62308152969南山柠檬城新区浒墅关板块5.122.922861751710弘阳上水新区浒墅关板块5.002.9730116846中原观点：近七年吴中区住宅供应量整体呈先升后降趋势，供应高峰出现在2014年，供应总量为304.54万㎡。成交量稳中有升，2015年成交出现爆发式增长，发生供求逆转，2017年市场和政策叠加作用下，火热市场逐渐冷却，供求矛盾缓和，呈现供大于求得状态。价格方面，2010-2012年价格稳定，2013-2014年稳中有升，2016年开始成交价出现井喷式增长，2017年全年区域住宅成交均价已达19333元/㎡。2017年上半年由于受16年下半年政策和市场的双重调控下年呈现量价齐跌的态势。17年一开始便延续了16年下半年的低迷，成交量保持低位，随着17年上半年金三银四的到来，成交量相比年初略有上升，6月受价格回落的刺激，成交量达到17年上半年的最高峰。成交价方面，2017年1月均价达到调控以来的最低点，仅为19062元/㎡，随着红五月的到来达到17年上半年的最高点，但6月迅速回落，均价18847元/㎡。区域市场吴中区（供需价走势）资料来源：苏州中原研展中心中原观点：吴中区近五年75㎡以下、75-90㎡的小面积段住宅成交占比呈现萎缩趋势，直至2017年75㎡以下面积段住宅成交更是近乎绝迹，市场逐步被大面积段住宅占领。120-144㎡改善类住宅成为市场主流，144㎡以上大面积段住宅成交占比近两年也有显著提升，2017年100㎡以下面积段住宅占比占比仅为37.9%。总体来说吴中区近两年住宅大面积化趋势比较明显。吴中区五年75㎡以下、75-90㎡和90-100㎡面积段住宅成交占比整体呈萎缩趋势，市场成交份额转而被120㎡以上的成交量占领。120-144㎡改善型产品成交量每年均有占比增对趋势，增长量最大，其次为200㎡以上大户型产品。总体来看，吴中区2017年住宅成交以大面积改善型住宅为主，占总成交面积的一半以上。区域市场吴中区（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：吴中区近几年因成交均价的上升和住宅成交的大面积化，成交总价也在不断提升。2013-2015年100万以下和100-200万住宅尚为市场主流，2015年下半年价格启动上涨模式，100-200万和100万以下总价段住宅成交占比受到压缩，直至2017年100万年以下住宅在高新区近乎绝迹，100-200万和200-300万住宅成为市场主流，300-800万总价段住宅也占一定比例。吴中区近几年均价不断上升。2013-2015年10000元以下和10000-15000元的均价在住宅市场为主流，2015年下半年价格启动上涨模式，10000元以下均价在住宅成交占比受到压缩，直至2017年10000元以下住宅在吴中区近乎绝迹，10000-15000和15000-20000均价成为市场主流，20000-25000元的价格段在住宅也占一定比例。区域市场吴中区（价格段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：吴中区2016年成交排行榜前十刚需类项目和改善类项目各占半壁江山，刚需项目以苏胥湾、九龙仓碧堤半岛等为代表；改善项目以万科湖西玲珑和建发独墅湾等为代表。甪直板块和独墅湖西板块为热点成交板块，排名前列的项目大部分来自甪直板块，而排名前十的项目有三个个来自木渎板块。吴中区排名前三的项目总销差距不是特别大，阳光城丽景湾以16亿占据榜首领先第二名1.96亿，蓝光雍锦园以14.22亿位列次席，领先第三名1.28亿。三到十名之间差距不大，总销金额均在6-8亿之间区域市场吴中区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1阳光城丽景湾吴中区甪直板块16.1810.681038151452蓝光雍锦园吴中区木渎板块14.227.46476190713万科湖西玲珑吴中区独墅湖西板块12.945.57471232444中梁独墅御湖吴中区甪直板块10.055.45357184515融创苏州壹号院吴中区太湖新城板块9.874.09264241406建发独墅湾吴中区独墅湖西板块8.943.83288233307苏胥湾吴中区木渎板块8.254.77495172868九龙仓碧堤半岛吴中区独墅湖西板块6.883.22292213889新城郡未来吴中区太湖新城板块6.833.453151978710中航·樾园吴中区木渎板块6.152.3812525828中原观点：近七年相城区住宅供应量整体呈波浪式，供应高峰出现在2014年，供应总量达167.64万㎡。成交量稳中有升，2015年成交出现爆发式增长，发生供求逆转，2016年市场和政策叠加作用下，火热市场逐渐冷却，供求矛盾略有缓和，2017年上半年供需再次逆转，供大于求。价格方面，2011-2015年价格稳定，变化不大，2015年后成交价启动上涨模式，2017年成交均价为17131元/㎡。2017年相城区呈现量价齐稳的态势。2017年上半年并未延续2016年市场的火爆，成交在2016年10月成交高峰后迅速回落，年后又有了小幅度增长随后稳定。供应在2016年10月的高峰后也同样迅速回落，过去一年相城区整体供大于求。由于限价政策，相城区2017年整体价格低于2016年年底。区域市场相城区（供需价走势）资料来源：苏州中原研展中心（以面积计）中原观点：相城区近五年供应面积段分布无明显变化。相较于姑苏区、工业园区显著的大面积化趋势，相城的100㎡以下面积段住宅一直保持着稳定的供应占比，100-120㎡占比自2014年后逐年上升。相城区的供应面积结构一直保持基本稳定的态势，并未发生明显变化。相城区近五年需求面积段分布无明显变化。相较于姑苏区、工业园区显著的成交大面积化趋势，相城的100㎡以下面积段住宅需求占比逐年增加。在苏州楼市格局发生显著变化的2015年和2016年，相城区需求面积段并未发生明显变化，从年度走势上看，相城区到2017年为止，依旧是刚需的置业天堂。区域市场相城区（面积段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：相城区近几年因成交均价的上升，成交总价也在不断提升。2012-2015年100万以下和100-200万住宅尚为市场主流，2015年价格启动上涨模式，100万以下总价段住宅成交占比受到压缩，2017年100万以下总价段住宅绝迹。150-200万总价段住宅逐年上升，至2017年成为市场主流。2016相城区因成交均价暴涨，10000元/㎡以下单价住宅受到压缩，2017年绝迹。2016年后15000-20000元/㎡单价段住宅成为市场主流，20000-25000元/㎡单价段住宅也开始出现，相城区市场依旧以刚需为主，改善为辅。区域市场相城区（总价段走势）资料来源：苏州中原研展中心（以套数计）（以套数计）中原观点：相城区2017年成交排行榜前十以刚需类项目为主，相城核心板块的改善类项目也占一定比例。元和板块和高铁新城板块为热点成交板块，排名前十的项目有5个来自元和板块，3个来自高铁新城板块，第一名为金辉优步水岸，位于高铁新城板块。相城区排名前十成交总金额分为两个梯队，第一梯队为前四名，成交金额在8-15亿之间，第二梯队为后六名，成交总金额在3-6亿之间。前十的门槛为4.5亿。区域市场相城区（成交排行）资料来源：苏州中原研展中心排名项目名称区域板块成交金额（亿元）成交面积（万㎡）成交套数成交均价（元/㎡）1金辉优步水岸相城区高铁新城板块14.397.8797184912湖畔樾山相城区东北乡镇板块10.768.3806129503万科北宸之光相城区元和板块10.355.7609180304恒基水漾花城相城区元和板块8.224.1414198525中海珑湾锦园相城区高铁新城板块5.833.4355171146华润红橡世家相城区元和板块5.813.124318507