房屋建筑面积测算的有关规定

1房屋建筑面积测算的有关规定1、计算全部建筑面积的范围永久性构造的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.20米多少均按一层计算建筑面积。房屋内的夹〔假〕层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。假层、附层〔夹层、插层、技术层、阁楼〔暗楼〕以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。层内夹〔假〕层层高和下部剩余层高均在2.20米以上时，夹层按水平投影计算建筑面积，当上下其中一局部层2.20米时，则夹层不计算建筑面积。穿过房屋的通道〔通道上空高度不大于一楼层2．20m以上的，按其水平投影面积计算。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等凡占用房屋建筑面积的，均按房屋自然层计算面积。梯、井道等的层数取决于其依附〔通过〕的主体建筑的层数〔不管其是否在每层处开门与否。电梯坑不计算层数不计算面积，电梯机房计算面积不算层数。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。架空层、采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高在2.20米以上的计算自然层数，地下室室内层高在2.20米以上的按负层计算。属永久性构造有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。室外钢梯计算建筑面积，爬梯不计面积。房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面构造屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。2.202.20米的部位计算建筑面积，但不计算外半墙建筑面积。上述斜屋顶应满足永久性、结实、通风、采光等条件，且可供人们居住或储存物品。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.20米，按楼房处理。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。封闭的架空通廊系指架空通廊承受实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭，或和房屋一样，由墙体全部围闭，并有门、窗。有柱〔双排柱〕或有围护构造的门廊、门斗层高不低于2.20米的按其柱或围护构造的外围水平投影面积计算，门斗在主墙体以内的局部应包含在底层房屋建筑面积中。门廊和门斗必需具备与房屋相连的永久性、构造结实的顶盖。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。同一楼层外墙，既有主墙又有玻璃幕墙的，以主墙外围水平投影为准，墙厚按主体墙厚计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙参照玻璃幕墙执行。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等层高在2.20米以上的按柱的外围水平投影面积计算。,2．20m以上部位的外围水平面积计算。对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高〔高度〕2.20米以上且具有正常使用功能的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板沿的，以底板投影计算建筑面积。有变形缝的房屋，假设其与室内相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围(1)突出建筑物外墙的有盖无柱外走廊、檐廊，其顶盖可以是盖板或由建筑物〔房屋〕突出而形成的。当上盖的高度不大于一楼层时，按上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护构造外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。未封闭的阳台、挑廊，按其围护构造外围水平投影面积的一半计算。有柱的阳台，只要是未封闭就只能计算底板水平投影一半的建筑面积〔廊、阳台相区分。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。一般只有室外楼梯所能攀登的最上一层存在有无顶盖的问题。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围全部层凹凸于2.20米〔不含2.20米〕的房屋，以及夹层、插层、技术层、阁楼〔暗楼、装饰性塔楼、楼梯、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、挑楼、地下室和半地下室等。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊、挑廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。走廊、檐廊无围护构造的。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的局部。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。活动房屋、临时房屋、简易房屋。临街楼房、挑廊下的底层〔包括有柱和有围护构造〕作为公共道路、街巷通行的。已计算建筑面积楼梯〔自动扶梯、室内楼梯、室外楼梯等〕下方的空间〔包括超过2.20米、封闭利用的。在设计上没有实际使用功能的部位，不计算面积，不参与分摊。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等建筑。屋顶上的廊、亭等部位〔它们仅起到美观、造型方面的作用，无实际利用方面的价值。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间变形缝〔沉降缝、伸缩缝等。4、共有建筑面积确实认方法由房屋建筑单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进展标识，并作出相应说明。房产测绘人员在有关人员的协作下，依据图纸在现场逐一核对、测丈，并确认其使用功能〔归属。共有共用建筑面积经测绘人员现场确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用状况说明；假设该房屋由两个以上〔含两个〕建设单位联建，则使用状况说明应由联建各方共同确认。5、共有建筑面积的分摊原则产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进展分摊。〔〕6、共有建筑面积的分摊方法住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。商住楼共有建筑面积的分摊方法首先依据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两局部，的分摊面积再各自进展分摊。住宅局部：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅局部本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。商业局部：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一局部，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再依据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积依据各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进展分摊。《建筑工程建筑面积计算标准》建筑工程，建筑面积计算标准建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于根本建设打算、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价治理方面起着格外重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。为帮助大家学习和使用标准，我在这里以自己的理解来解读一下标准的内容，有不妥之处，敬请批判指正。标准内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个局部以及标准条文说明。现综合起来讲解。25条术语，25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。标准条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。下面着重讲一下标准中的计算建筑面积的规定。一、房屋建筑的主体局部1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上构造外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应2.2m1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚局部〔图1；高度是指室内地面至屋面〔最低处〕构造标高之间的垂直距离。2.2m2.2m1/2面积。围护构造是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。2、多层建筑物多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上构造外围水平面积计2.2m2.2m者应计算1/2〔或地面至楼面〕构造标高之间的垂直距离；其中，最上一层的层高是其楼面至屋面〔最低处〕构造标高之间的垂直距离。3、单〔多〕层建筑物的坡屋顶内空间〔多2.1m1.2m2.1m1/21.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这〔屋面板〕底或吊顶底面之间的垂直距离。如图2：第〔〕局部净高＜1.2m，不计算面积；第〔2〔〕局部1.2≤净高≤2.1，计算1/2面积；第〔3〕局部净高＞2.1m，应全部计算面积。4、地下建筑、架空层地下室、半地下室〔包括相应的有永久性顶盖的出入口〕建筑面积，应按其外墙上口〔不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙〕外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的1/31/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。2.2m及以上者应计算全面积；层高缺乏2.2m1/2面积。设计加以利用、无围护构造的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的建筑吊脚架空层和深根底架空层，不应计算面积。5、建筑物的门厅、大厅、回廊建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其构造底板水平面积计算。层高2.2m2.2m1/2面积。回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。6、凹凸联跨的建筑物、变形缝〔4〕建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算。7、室内楼梯、井道建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算，并入建筑物面积内。自然层是指按楼板、地板构造分层的楼层。如遇跃层建筑，其共用的室〔5〕8、建筑物顶部建筑物顶部有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯间房等，按围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以2.2m1/2面积。无围护构造的不计算面积。9、以幕墙作为围护构造的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。10、外墙〔围护构造〕向外倾斜的建筑物设有围护构造不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.2m2.2m1/2〔6〕如遇到向建筑物内倾斜的墙体，则应视为坡屋顶，应按坡屋顶内空间有关条文计算面积。二、房屋建筑的附属局部1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有围护构造的挑廊、走廊、檐廊，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计2.2m1/21/2计算。檐下的水平交通空间。2、架空走廊建筑物之间有围护构造的架空走廊，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面2.2m1/21/2计算。无永走廊。3、门斗、橱窗建筑物外有围护构造的门斗、落地橱窗，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算2.2m1/21/2计算。门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间，起分隔、挡风、御寒等作用〔图8；落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。4、阳台、雨篷建筑物阳台，不管是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、放开式阳台，均按其水平投影面积的1/2计算。阳台是供使用者进展活动和晾晒衣物的建筑空间。雨篷，不管是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷，其构造的外边线至外墙构造外边线的宽度超过2.1m者，1/2计算。宽度在2.1m及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。5、室外楼梯有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，则上层楼梯不计算面积，但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应计算面积〔即少算一层。6、舞台灯光掌握室有围护构造的舞台灯光掌握室，应按其围护构造外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；2.2m1/2面积。三、特别的房屋建筑1、立体库房立体书库、立体仓库、立体车库，无构造层的应按一层计算，有构造层的应按构造层面积分别计算。层高在2.2m2.2m1/2面积。21/2计算。场馆看台下空间，当设计加以利用时〔图，其净超群过2.1m的部位应计算全面积；净高在1.2m至2.1m1/21.2m9：第〔1〕局部净高＜1.2m，不计算面积；第〔2〕局部1.2m≤净高≤2.1m，计算1/2面积；第〔3〕局部净高＞2.1m，应全部计算面积。〔如足球场、篮球场等久性顶盖和围护构造的，应按单层或多层建筑物相关规定计算面积。3、站台、车〔货〕棚、加油站、收费站有永久性顶盖无围护构造的站台、车棚、货棚、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。在站台、车棚、货棚、加油站、收费站内设有有围护构造的治理室、休息室等，另按相关条文计算面积。四、不计算建筑面积的范围其他不计算建筑面积的范围〔除上述已提到的除外：1、建筑物通道，包括骑楼、过街楼的底层。建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间；骑楼是指楼层局部跨在人行道上的临街