国内外旧城改造案例分析

基础研究之：国内外旧城改造案例借鉴“他山之石可以攻玉，制胜之道可以互为借取。”——《诗经·小雅·鹤鸣》国内外旧城改造案例借鉴．英国：伦敦码头区．日本：东京六本木新城．西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao)．美国：纽约SOHO区．上海：上海新天地后北屯的区位条件与功能特征区域发展定位可借鉴案例精选毗邻城市景观带地处城市中心城区所处城市的第二产业高度发达区域处于产业与环境转型升级期区域交通条件极为便捷国内外旧城改造案例借鉴国外旧城改造案例——伦敦码头区伦敦码头区——一个废弃的码头经过17年的城市重建，改造成为全新的金融、商业业、商务区国内外旧城改造案例借鉴改造后国外旧城改造案例——伦敦码头区改造前国内外旧城改造案例借鉴昔日的皇家码头区早期概况►伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10余公里，总面积为20多平方公里。►伦敦码头区始建于1802年，在随后的120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的工业中心和就业中心。►20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过了3万名，与港区业务有关的工作人员有10万多人国外旧城改造案例——伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴码头区的衰落►1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输►1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业，其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续从事原有的金融和专业服务行业►1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关闭了国外旧城改造案例——伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴改造历程1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。改造内容：．产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为主；其核心办公区为加纳利码头（Canary

Wharf）,汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名机构均在此落户

。．建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群住房需求，期间累计完成三万余套住房的建设；．近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。．基础设施扩建。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不便的问题。国外旧城改造案例——伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴改造效果关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心、►环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底改观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。►物业升值：2001年上半年,随着加纳利地区金融、贸易电信、媒体企业大量进驻,高档商业区租金达到了每平方英尺42英镑/年的历史最高水平(1981年租金为25英镑/平米/年，伦敦市区租金为65英镑/平米/年),短短十几年造就一个世界顶级的核心区。►产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。国外旧城改造案例——伦敦码头区．伦敦码头区（尤其是加纳利码头）提升了伦敦在世界的地位；．成为伦敦新的地标。国内外旧城改造案例借鉴1981年1998年项目结束后人口（人）3900084000115000就业岗位（个）2700084000168000存量住宅单位（个）150003600050000私人住宅比例（%）54452企业数量（个）101426005000工作的居民人数（人）52001050013000码头区主要变化指标国外旧城改造案例——伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴改造中解决的问题►资金：前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购；7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。►交通：1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了

20700

个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、提升了商业价值。►大规模办公面积的消化问题：为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括：如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担任何责任；如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担；码头集团还支付给一些租户搬迁费用；尽量满足不同租户的具体需求；尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。国外旧城改造案例——伦敦码头区国内外旧城改造案例借鉴东京六本木新城——日本目前规模最大的都市再开发成功项目国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造前貌►六本木新城(Roppongi

Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通过也非常困难。►六本木一带原本设有军事设施，二战日本投降后，设施被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视台，如朝日电视台等，加上外国使馆的设置，六本木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。►60年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为对象的迪斯科舞厅在六本木开业，吸引不少外国人、演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，其后经济泡沫爆破，部分迪斯科结业。同时，由于特种行业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。已拆的朝日电视台国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造历程►改造规模：基本数据：地块面积：约11.6公顷；场地用地面积：84,801.02平方米；总建筑面积：724，524.60平方米。其中办公380，105平方米，住宅149，964平方米；主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等；项目费用：4700亿日元（包括土地价值）；建造周期：其开发、规划及建设周期长达17年，其中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。雄伟的森大厦国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造历程►规划定位：六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。以办公大楼森大厦(Mori

Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道、公共设施……几乎可以满足都市生活的各种需求。国外旧城改造案例——东京六本木新城六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造效果（一）►区内交通体系：将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合,

以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间

。将都市人的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市。国外旧城改造案例——东京六本木新城立体交通网络国内外旧城改造案例借鉴六本木分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞世界、西侧步行区、庭院步行区和六本木榉木坂大道五个区域，主要建筑有：改造效果（二）．空间组成：六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存水系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了居住者与游客的多种需求，这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。建筑名称建筑概况好莱坞美容美发世界地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米六本木新城森大厦地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米东京君悦大酒店地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米榉木坂六本木综合楼地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米朝日电视台地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米榉树坂天台大厦地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米六本木新城入口大厦地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米A、B、C、D，4栋住宅楼A栋地上6层，B、C栋地上43层，D栋地上18层，各栋地下为2层，总建筑面积149，800平方米，837个住户，停车位2762个国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造效果（三）►良好的营运措施：六本木新城主张“城市既是剧场又是舞台”的理念，它具有全年度的营销计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。其设施也体现这种理念，包括六本木露天广场(RoppongiHills

Arena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们“看”与“被看”的需求。六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地；配合可变换的喷水设施，满足了多样化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。另外，整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演，播放各种商业广告，传递信息。国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴六本木LOUISE

BOURGEOIS所设计的大蜘蛛地标MAMAN六本木的艺术三角改造效果（四）艺术文化与休憩设施：拥有大量艺术文化与休憩设施，使六本木新城成为东京的文化中心地区之一。在森大厦的49楼-54楼的森艺术中心就规划集合了以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台、会员俱乐部和学术研究机构等，并且在全区建设过程中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要元素。国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造亮点(一)►挑战传统城市模式：新东京生活方式思想区（New

tokyo

life

stylethink

zone），让城市“立”起来——垂直花园城市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。►紧临型城市概念：集成工作、生活、文化娱乐等功能，商业综合体的定位改变了东京平面过密、立体过疏的城市结构，推进高密度、好环境的多功能型城市建设，让城市空间倍增,也让六本木开业两年就变成为东京又一购物及旅游中心。►混搭主义的建筑群表达：通过架空走廊、室内商业街、林荫小道等合理动线将博物馆、观光设施、综合影院、露天表演舞台、商业和住宅之间进行了有机整合。朝日电视台总部大厦国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴改造亮点(二)►生态策略：通过工作与居住就近化的紧邻型街区建设，使移动能源得以减少。促进占地的统合化和建筑高度的利用，提高公共绿地面积，减小热岛效应：六本木山新城种植了68,000棵树，成为各种动物、昆虫美丽的家。通过收集雨水来节约水资源。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。运用再生系统来有效地发电和产生热能。立体花园和屋顶绿化：电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。屋顶绿化不单为住客提供舒适的居住环境，解决了高层建筑上面住户远离绿色空间的问题，还利用屋顶创造公共交流空间（据运作方介绍，每年屋顶稻田产出的水稻都制作成年糕等食品，分发给住户及作为纪念性小食品出售）。国外旧城改造案例——东京六本木新城国内外旧城改造案例借鉴毕尔巴鄂——以艺术、文化、旅游为导向的滨水区更新模式国外旧城改造案例——西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴改造前貌►毕尔巴鄂市(Bilbao)，位于西班牙的北部巴斯克地区的重工业区内，主要生产铁矿，自二十世纪开始，毕尔巴鄂更是西班牙工业化的火车头，是西班牙对外的经济枢纽。然而，毕尔巴鄂在富裕的表象底下也遭受到内忧与外患，内有巴斯克激进分离主义份子的兴起，八零年代末期，因为东欧和亚洲低价工资的影响，毕尔巴鄂当地的重工业遭受了最直接的打击，经济开始走下坡。►20世纪80

年代，毕尔巴鄂的经济发展出现增长乏力和城市人口减少的现象，同时城市内部用地布局混乱、环境污染和城市交通问题等城市弊病日益严重，尤其是中心区废弃码头及大量的造船厂，使滨水地区的城市功能衰退，严重影响了城市形象。国外旧城改造案例——西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴：改造计划►1991年始,

由国家及地区两级政府共同组成的委员会负责实施该

城核心区域滨水区的重建计划。计划涉及的投资有三分之二来自私人投资商。为了明确滨水区的改造目标，方便对投资项目的选择，委员会确立了一些优先投资项目，这些项目包括：新兴的服务业项目，城市交通体系改进项目，城市环境整治项目，城市文化品位提升项目及其它社会行动。滨水区重建计划的最主要推动力包括优秀的公共设施，一流交通设施，和新产业门类的注入。城市标志性建筑——古根海姆博物馆国外旧城改造案例——西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴改造措施►城市总体发展计划建设国际性的文化艺术中心。通过在重点地段建设一系列精品建筑来提升城市形象；举办一系列地方或国际性的文化交流活动来刺激城市经济增长和产业升级。►城市交通发展计划建设长达40公里的城市地铁系统，联系城市地区各主要交通节点；建设一条现代化的轻轨线路，联系旧城与新的文化、艺术、休闲中心及商贸区。重建中央火车站，使之成为一个可满足各种交通方式（方式公共巴士、地铁、高速列车等）换乘需要的综合交通枢纽。重新设计建设机场，使之成为航线覆盖整个欧洲的国际一流机场。►滨水区发展计划充分利用城市中部Nersion

和滨水区的景观资源，巩固并推动文化、娱乐等第三方产业的发展。改造和重建的滨水区主要设施包括：港口和物流设施、国际性博览和会议中心、欧洲计算机软件研究中心、大型商务文化中心、办公和商业建筑、宾馆、一个大学分部，以及600

套公寓及超过20

公顷的绿地。城市有轨电车Campo

Volantin

步行天桥国外旧城改造案例——西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴改造成果及启示►毕尔鄂市城市复兴成果斐然，创造了世界城市建设史上赫赫有名的“毕尔巴鄂效应”，每年为城市带来了大批的参观和旅游者，同时带动了以艺术、文化和旅游发展为导向的城市第三产业的快速发展，尤其是滨水区的改造整治获得了巨大成功，成为城市的标志。►城市区域更新和升级可以通过文化艺术设施等标志性建筑（如古根海姆博物馆）的建设来推动。通过建设公共设施、改善交通等基础设施建设和积极注入新产业等具体措施，毕尔巴鄂市获得了旧城更新改造的巨大成功。另外，由公共及私人机构组成的合作伙伴组织也是计划成功实施的重要保障。►毕尔巴鄂古根海姆博物馆斥资一亿美金动工兴建，1997年正式落成启用。这项文化名胜已经吸引许多人前来毕尔巴鄂参观，每年参观人数从26万增加到100万人。博物馆活化了当地的经济（巴斯克省的工业产品净值因此成长了五倍这多），也为该市带来新生。古根海姆博物馆毕尔巴鄂地铁站入口国外旧城改造案例——西班牙毕尔巴鄂(Bilbao)国内外旧城改造案例借鉴纽约SOHO区——从废弃工厂到以艺术为主导的后工业文明的华丽转身国外旧城改造案例——纽约SOHO区国内外旧城改造案例借鉴改造前貌►苏荷（SOHO

AREA），位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端，是一个占地不足0．17平方英里，居民人口约为6541人的社区，一直被认为是Loft生活方式的发源地，也一直成为国内诸多创意产业园区竞相效仿的对象。►苏荷区曾是19世纪中叶工业化时代兴起的一个工业区，曾经兴建了大量的以

铸铁为建筑材料的厂房。二战后，纽约市的制造业衰退，苏荷区的制造商也纷纷搬离，留下的大车间因不适合居住而大多空闲，房租也极低。►当市政府为低税收而伤脑筋时，满脑子有理想才华但还不名一文的青年艺术家发现了这片净土，铸铁建筑租金低且有足够大的空间，正好适合自己的工作，于是把它们变成生活空间和艺术工作室，俗称“统楼房”（Loft）。国外旧城改造案例——纽约SOHO区国内外旧城改造案例借鉴、改造计划►20世纪五六十年代的美国处于经济高速发展过程中，垄断资本空间的扩张往往要求占据城市中心的优越地段。1959年纽约市决定在苏荷区修筑一条高速公路，快速路的修建将途经苏荷区、“小意大利”街区、中国城、格林威治村等。►在多方的反对声中，1969年市政府放弃此计划，决定对ＳＯＨＯ区进行旧城改造。►纽约市政府与规划、立法部门制定了一系列的法规，在社区居民的直接参与下，出台了“以旧整旧”改造的政策，其整体思想是充分利用苏荷区原有的文化氛围，做到高雅艺术与大众消费的结合，做到政府主导与企业参与的协调合作。►此计划要达到的目标有：达到经济的发展、照顾居民的安居乐业和社会公平保护城市文化遗产不受破坏国外旧城改造案例——纽约SOHO区国内外旧城改造案例借鉴改造措施►修改现行法律，允许艺术家们在苏荷区统楼房里合法居住，允许艺术家们自筹一部分资金与开发商一起建合作公寓，在统楼房的底层只能用于商业用途；

此举取得了很好的社会效益。►市政府有关部门取消了对苏荷区改造的地点、区域、楼层等一些具体限制，从而吸引了房地产商来苏荷投资。

取得了很好的经济效益。►在规划改造苏荷区时，采用“以旧做旧”的改造方案，不破坏楼房的外在面貌，改造的只是其内部的设施；►改造的同时辅之以餐饮业、酒吧业、旅游业和时装业等。许多著名服装品牌在这里开了分店。国外旧城改造案例——纽约SOHO区国内外旧城改造案例借鉴改造启示►SOHO的原生态——低租金大面积的城市旧厂房吸引了大批艺术创作者►SOHO的发展——城市化进程的推动政府选择了既保持原有艺术氛围，同时也满足纽约城市化改造需要的整改方案。改建后此区域地价大幅上涨，也提升了苏荷区的商业价值。►SOHO的成熟——创意产业的升级“以旧整旧”的方案推出后，苏荷区的租金出现了差不多三倍的涨幅，显然原先的“低租金大空间”的“艺术给养”已不复存在，许多不太富裕的艺术家们被迫搬离。但是，改造后的苏荷又给创意带来了新的“给养”。国外旧城改造案例——纽约SOHO区国内外旧城改造案例借鉴上海新天地——国内新旧融合的旧城改造典范国外旧城改造案例——上海新天地国内外旧城改造案例借鉴位置上海新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目的西侧，主要商业街淮海中路正南方以“新旧融合”为设计理念，保留了老上海传统建筑石库门的特色，并注项目概念入现代元素和设施，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心土地面积约3公顷总建面约5.7万平方米规划顾问本杰明•伍德（Wood

and

Zapata

Inc.）．由高档餐厅、咖啡店、时装专卖店、时尚零售店及服务式公寓等组成．改造了大片的石库门里弄（石库门为上海独有的建筑，融合了传统三合院和西方建筑的风格，门框采用厚实花岗岩，因而称之为「石库特点门」，是上海二十世纪初最具代表性的住宅建筑）．北里以改造的石库门传统建筑为主，南里则以亮丽的现代化建筑为主．上海新天地北里荣获2003年度Urban

Land

Institute

(ULI)

Awardfor

Excellence大奖，为历来首度获此殊荣的中国内地项目项目情况国内旧城改造案例——上海新天地（1）开发背景：

“疯狂”的开发理念．1996

年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城，在规划地块开发程序时，其一反先开发住宅再开发商业设施的一贯做法先期启动了新天地广场商业项目。．种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2

万人民币的费用。而当时，由于受到亚洲金融风暴的冲击，开发商贷款受限，全新概念的“新天地”

，引起了同行的争执，众多同行纷纷表示出对“新天地”的不看好。．但是，开发商的疯狂是源于其抓住了即将发生的历史性事件：2001

年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10

月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。追溯历史国内旧城改造案例——上海新天地国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴（2）设计开发：

“痛苦”的蜕变．专家手笔从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑。．让历史重见天日考虑未来经营场所的需要和功能后，新天地对这些原来是住宅的建筑，像修剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。让被保留下来的旧建筑各呈特色，仿佛一座座历史建筑陈列馆。．“新”不如“旧”对于部分由于历史较长，加之过渡使用，缺乏保养，已面目全非的石库门建筑