单县房地产调研市场定位及产品规划建议

2021年08月02日单县工程开展战略及产品规划建议ChangeYourself改变你自己2021年11月4日美国东部时间晚间11时，奥巴马以349票大幅领先麦凯恩163票中选美国第44任总统，成为美国第一任黑人总统，在他竞选及就职期间提到最多的一个词，就是:CHANGE!CHANGE“变革〞这不仅是一句竞选口号，更是代表了奥巴马如何引领美国人民走上光明之路的新价值理念。同样遭遇了金融海啸影响的各行各业如何实现突围?如何转危为机?我们的观点：通过

CHANGE

，实现我们的产品和品牌战略创新，从而突破困局，转危为机！改变你自己ChangeYourself单县工程开展战略及产品规划建议提案一、城市属性1、单县概况——全国唯一连接四省八县的门户城市区域次中心城市争创国家级园林城市单县区位示意图2、城市开展定位单县城镇空间开展布局城镇空间开展布局根据空间开展阶段、区域城镇现状集聚特征，结合城镇开展趋势，规划形成“一城、六轴、五点〞，核心放射、网络开展的空间格局。一城：即单县城，提升核心城市功能，强化核心城市集聚和辐射能力。五点：即五个中心镇，分别是黄冈镇、终兴镇、郭村镇、蔡堂镇、徐寨镇，是与周边城市的过渡城镇，也是主要交通干线开展条件好的城镇。六轴：即沿105国道、定砀、单虞、单丰等干线公路以县城为中心向西北、东北、东、东南、南、西南方向延伸的城镇开展轴，其中西北、东北和东向由于周边城市开展水平较高，对县城呈吸引态势，县城主要接受这些城市的辐射，向东南、南、西南方向的城市开展水平相对较低，县城主要呈现向这些地区辐射的态势。

一城——单县城

五点——五个中心镇黄冈镇-终兴镇-郭村镇-蔡堂镇-徐寨镇。六轴——城镇开展轴105国道-定砀-单虞-单丰等干线公路以县城为中心向西北、东北、东、东南、南、西南方向延伸。一城五点六轴新城区建设2004年始——〔信息来源：菏泽日报20210710〕由此可见：新城区将是单县城未来开展的重点，众多工程已经立项，在建和方案开工工程到达13个，总占地到达3423亩，规划建面到达400万㎡以上，区域价值的提升指日可待！开发区开展定位县域经济综合实力在菏泽地区排名前列，商业开展繁荣有序，真正的藏富于民。截止到2021年单县人口118万人，城区人口24万。县城面积扩大到60平方公里。政府规划在未来3年使城区人口增加5万。大力实施“借势联动、环境优先、工业强县，极化中心、协调开展〞的战略。借势周边省市，参与区域合作；创造生态环境，走可持续开展之路；开展特色工业，培养产业集群，以工业为龙头实现高速开展；集中优势，培育壮大中心城市，成为连接四省的重要门户城市；统筹城乡开展、区域开展、经济社会开展、人与自然和谐开展、国内开展和对外开放。单县在菏泽的位置示意图开发区---以开展制造业为主，集科、工、贸于一体，多功能、综合性的现代化、花园式的新城区。3、经济开展水平2021年全年实现生产总值64.88亿元,按可比价格计算,比上年增长16.9%。2021年实现工业增加值21.41亿元,比上年增长28.3%。规模以上工业企业122家,实现增加值14.68亿元,增长34.03%;实现产品销售收入55.06亿元,增长46.88%。单县是鲁西南较为兴旺的地区新兴工业县，目前已经形成食品加工、木材加工、纺织服装、医药化工、塑料制品、机械制造六大产业，形成产业集聚效应。商贸和旅游业进一步提升。加快打造区域商贸物流中心，巴黎商贸城、建材大市场、淮海现代城等工程建成投入使用，府前温州商贸城、舜师商业步行街等工程正在加快推进，湖西财富广场建设全面启动。2021年共实现社会消费品零售总额33.89亿元,比上年增长16.2%。城镇人均住房使用面积16平方米。城镇在岗职工年平均工资9828元,增长10.80%。农民人均纯收入3444元,增长12.60%。〔数据来源：单县政府网站〕从2005年到2021年的连续5年间，单县的GDP及增幅与菏泽市总体开展相比，具有明显的增幅优势，单县经济开展强劲，为房地产业的开展提供了坚实的经济根底。可以果断预测：未来3-5年单县房地产将进入快速开展期。相关经济数据---类别2007年2008年2009年2010年（预计）城镇在岗职工年平均工资（元）/增幅13661/15315/↑10.8%17055/↑10.2%19613/↑15%农民人均纯收入（元）/增幅3889/↑%4630/↑16%5020/↑10.2%5522/↑10%社会消费品零售总额（亿元）/增幅38/↑%50/↑24%60/↑20%72/↑20%金融机构存款余额（亿元）/增幅---

64/↑%82.4/↑28.75%107.12/↑30%全县城镇化水平（百分比）------30.2%39%从房地产开展的相关指标看：在岗职工年平均工资、农民人均纯收入、社会消费品零售总额、金融机构存款余额均保持快速的开展势头。全县城镇化水平增速明显！2021年一季度开展成绩是可喜的，但偌大的市场供给量如何消化，各个工程如何塑造自身的价值优势，将成为工程未来营销的重点。所谓“运筹帷幄，决胜千里之外〞在单县城目前的市场应为制胜之法宝！4、开发区---未来经济开展的排头兵开发区的开展小结5、城市开展规划城市性质：以地产资源深加工为支撑的商贸城市。区域次中心城市。人口规模：近期2021年城区人口规模为24万人；远期2021年城区人口规模为35万人。城市用地规模：规划近期2021年城市用地为26.09平方公里，人均建设用地为118.61平方米/人；规划远期2021年城市用地为41.27平方公里，人均建设用地为117.31平方米/人。城市开展方向：城市开展方向应以向东拓展为主，向北开展为辅，南部适当完善，控制向西开展。依托城市东、北外环路，以单父路和单丰路为主要支撑，自西向东逐步推进。城市规划布局：形成“一环、两轴、三带、三片区〞的城市用地布局结构。一环指城市外环路；两周指平乐路南北轴线和胜利路东西开展轴线；三带指涞河、东沟河以及城区中心绿化景观带；三片区指老城片区、新城片区、东部工业区片区。一环、两轴、三带、三片区的城市开展布局，城市开展方向为向东拓展，工程位于城市开展的核心地带，借势城市开展将毋庸置疑！6、城市开展现状居住片区规划范围片区面积（平方公里）居住人口（万人）城北居住区环堤路以北，涞河以西2.65.5老城居住区环堤路以内2.75.7城西居住区环堤路以西，单父路以北，兴元路以南1.63.4西南居住区单父路以南，湖西路以西2.45.1城中居住区环堤路以东，单父路以北，规划行政中心以西2.24.7城南居住区单父路以南，湖西路以东2.45.1东部居住区东沟河以西，行政中心以东，新城工业区以南1.53.2东部工业区居住南区东部工业区中部0.551.2东部工业区居住北区东部工业区北部0.511.1合计16.4635九大居住片区的人口承载量为35万人。按照土地集约节约用地的原那么，目前新出让土地的容积条件，未来住宅区规划将以高层住宅为主，小高层及多层住宅将更为稀缺。城市属性小结宏观经济小结：总量相对兴旺---人均缺乏---有一定开展潜力单县经济开展强劲，近期招商力度大，区域认可度提升明显；区域次中心城市定位，四省八县门户城市等独特优势将保持城市开展的稳健步伐。居民人均可支配收入较低，消费力有限。未来伴随着济宁城市圈的崛起，多条高速网路的通达，单县的区位价值将得到明显提升。未来城市开展潜力大。城市小结：三河五带---一城三区---向东开展三河五带，是城市开展的根和生态保障。单县的城市核心将随着县政府的东迁,东移至新行政商务中心区。城市向东开展趋势明显，新城区和工业区被当地人认可。经济快速开展、城市化进程加快，为房地产市场开展带来良好的历史机遇。

国家原则性规定各大银行单县支行目前执行情况首套房召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。建行：购买首套住房90平米以上，首付不低于3成，利率不低于基准利率的8折。农行：购买首套住房90平米以上，首付不低于3成，利率不低于基准利率的8.5折。工行：对购买首套住房贷款利率不低于基准利率的0.85倍。根据风险定价原则，对于购买首套住房，首付款比例3成（含）以上的优质客户，最低享受七五折优惠。

农行：首付款比例不低于3成最低享受七五折优惠。中行：调整至基准利率的0.85倍二套房对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。银监会强调，新的房贷政策是以房屋质量来认定是否为第二套、第三套，同时认定范围以家庭为单位。目前各大银行均已经执行二套房贷政策，但由于银行的征信系统和当地房管局个人住房信息没有联网，因此二套房认定界限存在模糊地带，现只能经人民银行征信系统，以家庭为单位（包括父母、配偶、未成年子女）对客户是否曾经有贷款记录进行识别。建行二套房认定标准：夫妻双方及孩子（不含父母）人均居住面积≤34平米(不管是否办理贷款)，再次购房享受首套房贷款政策。三套及以上国务院要求：对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。国务院：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款建设银行、农行、工行表示还没有接到三套房贷业务暂停的通知。工行对申请贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付款比例不低于五成，贷款利率不低于基准利率的1.3倍。中行、兴业银行、招行等明确表示暂停办理。外地人购房国务院：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。建行、工行目前仍按照原先政策执行，但建行不能办理委托，需本人持有效证件亲自办理。农行：外地人员在单县购买房产时需要提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。三、单县房地产市场概况1、整体房地产开展数据分析：根据国际通行算法，当城市人均GDP在1000－3000美元、且人均住房面积缺乏30平方米时，住房需求会处于一个旺盛期；当人均住房面积在30－50平方米之间，需求会趋于平稳。单县人均GDP2021年到达1234美元，2021年人均GDP到达1408美元，住房需求处于旺盛期。单县房地产从2004年至2021年为初步开展期，房地产呈现较快增长势头。得益于政府招商引资力度，09年房地产开展进入快速轨道，开展迅猛。单县城镇人均居住面积2021年到达29.5㎡，接近国家平均开展水平，未来市场需求平稳。未来3年城镇人口净增长5万以上〔随着大型商业工程的开业，此类需求将继续呈放大态势〕，按照此基数计算，新增人口未来需求量将到达150万㎡以上，加之平稳增长的市场需求，未来市场开展极具潜力。三、单县房地产市场概况近年房地产开展数据分析：资料来源：单县外经贸局几何级数增长，跳跃式开展三、单县房地产市场概况2、市场开展格局划分：老城区——老城的规划秩序感差，虽生活便利性好，但生活舒展空间相对较窄。在售工程不多，放量低于新城区，总体售价也低于新城区。区域多为中低收入者为客群主题。新城区——城市骨架已经拉开，东区是单城开展的主方向，全新的市政、路网、景观、行政、商业等成建制配套，必将成单城新的生活居住区，成为单城的人居精神领地。中高端住宅将成为主流，成为引中高收入和高素质人群的聚集地。老城区2100-2600元/㎡新城区2600-3000元/㎡3、房地产市场概述供给量：整体爆发，大量新工程入市。价格：稳中有升，上升空间有限。产品形式：多层为主，逐步向小高层、高层过渡，别墅、类别墅产品开始出现少量供给。营销水平：营销水平差距明显，但随着外来开发商和新工程的不断增加，营销水平逐渐提高。三、单县房地产市场概况单城主要在售工程位置示意图图例：○将推工程●在售工程★本案四、主要在售工程●东城美地●凤来邑●御景园○华远上东名府●中央花园●东方国际新城○时代广场○凤凰城●湖西财富广场○大名城●天成帝景○27#地河南三六九置业●北辰新都●锦绣名门老城区开展空间有限，目前开发工程以旧城和片区改造为主，工程售价与新区相比具有明显的价格落差。价格落差幅度到达400-500元，与3000元以下的售价来看，其落差比为15-20%，差距明显！四、主要在售工程老城区四、主要在售工程不乏大盘工程，且未来供给量有持续快速增长的态势经济型户型居多区域总体售价比老城区高一个档次，新城区认同度高于老城区月均销售20-30套，年去化速度3-4万㎡依托区域、河景、公园稀缺资源，获得市场客户的积极追捧新城区东城美地在售5栋小高层东城美地位于单县最大市政绿地，仟山公园东门对面。从建筑立面的选材，到户型结构的设计，再到社区园林由新加坡雅科本精心设计。通力电梯。共9栋，分三期开发。东城美地——小高层、高层的始作俑者凤来邑已售9栋多层华远上东名府在售9栋多层4栋小高层御景园在售140套别墅中央花园已售多层区，小高层局部在建东方国际新城1期已售多层，4栋小高层正在施工2期香溪庭院多层将推，价格未定湖西财富广场在售商业区，义乌小商品城进驻大名城1期在售9栋多层竞品工程解析---点评项目名称项目评述东城美地小高层及高层产品，兵营式排列，规划无新意。户型设计一般。目前售价3000元左右，已开发5栋。凤来邑水景花园靠近东沟河以及仟山公园，距离中心城区较近，目前此项目一、二期已经销售完毕，三期推出小高层项目，潜在供应量较大。唯一自称为洋房的低密度项目，其综合容积率为1.61。华远上东名府多元化产品组合，叠墅、多层等低密产品有配比。尚未开盘，设置市内售楼处。御景园市内设立售楼处，现场没有。唯一在售的别墅类项目，1期容积率仅0.8，共140套，双拼287-320平米，总价140-150万；联排总价100万。中央花园在建规模大，多层已经基本完工。设立现场售楼处，单调空旷，由于前期房源基本售罄，经常闭门谢客。销售员非常不专业，服务态度差。将推为小高层产品，主体结构已起，即将封顶。为政府机构团购较多。东方国际新城预计总规模达百万㎡，规划有1个商业中心、2个学区（品牌小学、双语幼儿园）、3个广场、4个片区是在售最大规模项目。1期多层已售罄，1期4栋小高层在施工，2期多层入市时间未定。惟一市内现场设立双售楼处的在售项目！时代广场首期3栋高层已经开工，总面积约5.6万㎡。项目总规模达到42万㎡。凤凰城总规模120万㎡，是单县目前最大规模的社区。项目刚开工，具体资讯有待于进一步跟踪。多元产品组合〔多小高等〕为主流，首推以多层为主，小高层或高层将占据未来市场的主流，营销水平及包装水平一般。价格走势平缓，销售速度较快，购置力较强！五、区域未来供给情况○27#地河南三六九置业○29#地山东海威置业○26#地太和置业○25#地单县名人置业○6#地恒通客运○东盛家禽加工○23#地商服仓储用地五、区域未来供给情况新近土地成交情况新近成交土地以开发区供给为主，顺应政府城市向东开展的战略规划。多数工程位于向阳路至南环路之间地带，且供给量集中，未来区域竞争将上演“八仙过海，各显神通〞之短兵之战！单县地产市场---未来展望市场分析结论房地产市场总体环境对向阳路工程营销入市构成一定威胁，需通过价值挖掘和营销策略解决市场的不利影响。区域市场小结以地缘性客户为主——区域市场处在一个城市边缘地带，对外围人口吸附力不强。快速开展，新增供给很大——区域内新开发建设工程步伐明显加快，尤其2021年以来，入市工程明显增多，而且不乏大盘工程出现，如120万㎡的凤凰城业已开工。先多层、后高层——受区域内客群认知和居住习惯影响。经济型产品，价格较低——大多数工程定位。“高端工程〞似是而非——无论产品细节还是推广均无法与高端诉求相匹配。城市水景的遗憾——个别工程占据较好的河岸景观，但限于营销水平，并未真正深化价值挖掘。营销水平低——一旦有所突破即会带来工程形象和销售价格的提升。区域市场形象——平民化、低端化，对本案营销入市不利，高端概念输入，区域形象变化中，对本案是时机点。鉴于本案本钱压力、工程定位等问题。工程必须突破区域的根本属性，建立独树一帜的市场形象。PART2:工程自身透析1、地块先天条件如何？2、SWOT分析给我们带来哪些思考？1、工程先天条件分析工程周边开展示意图●东城美地●实验中学●实验小学幼儿园仟山公园东沟河绿色生态长廊老城区新城区工业园---北区胜利路东西开展轴产业-科教研发东大医院行政办公、商务金融、文化体育、生活居住为主的综合新城区。二类工业用地生产生活用地为主，城市文教科研中心，经济开展重点，城区经济开展支柱。居住生活+贸易集散商业效劳、文教卫生、生活居住、商贸物流为主的综合组团展现古城风貌，突出历史文脉为主的综合功能区域开展条件综述：与城市开展同脉动—地处城市开展之核心区域，是城市开展的主力方向。与自然生态零距离—背靠仟山公园、东沟河绿色生态长廊。一站式明星教育链—孟母情节，催热教育地产。单县一中、实验中学〔在建〕、实验小学与实验幼儿园〔在建〕，15年一贯制教育构筑教育名邸，让孩子赢在起跑线上！高起点规划可实施—22万㎡的中等体量，具有一定的规划操作空间，创新型理念可以得到很好的发挥。看单城可独领风骚—单城整体房地产开展水平受抑于较低售价，高品质楼盘少之又少，本案具有极好的开展空间！2、工程SWOT分析1、Strength〔优势〕紧近东沟河景观带，仟山公园以及市府广场，具备优越的自然环境；地处城市开展新城区，是城市居民认可度最高的区域；与旧城区相比，工程所在区域城市规划好，市政面貌更好，环境优势明显；随着县政府机构搬迁完成，区域开展的聚集效应将得到凸显;2、Weakness〔劣势〕工程位于新城区东部边缘，生活配套设施目前仍就匮乏；工程目前周边生活配套缺乏；工程所处地域为新开发区域，数个大型工程及在售工程短期内总体供给量过大，市场消化压力大增！仟山公园单县展览馆东沟河东大医院单县一中单县展览馆2、工程SWOT分析3、Opportunity〔时机〕周边配套随着政府搬迁、周边工程入住等将日趋完善；区域认可度提高，目前已经超过老城区成为新的热点区域，尤其是工程纷纷开工建设，共同提升区域价值；市场时机—目前新城区区域内高品质楼盘尚属空白，拥有一个非常好的市场占位先机。工程认知的思考1、如何对抗区域开展不够成熟与认知障碍，实现高端形象，回报高额利润？2、如何整合自身的综合优势，以优势价值占领市场？3、如何挖掘区域价值，引导客户接受更先进的居住观？我们的解决方案1、缔造差异化市场产品，形成直接的市场区隔，打造高端市场形象。2、深入挖掘区域价值、产品价值以及附加价值，提高综合价值优势，打造高性价比产品。3、以一场独特的居住理念变革，引领单县奢适宜居的新潮流！PART3:工程开展战略1、工程开展的经济测算如何？2、如何做好产品定位即赢得市场又获得利润？3、产品规划方向有什么建议？总体开展战略利用品牌战略创新和产品战略创新，做到两手都要抓，两手都要硬！树立工程品牌价值带动公司品牌价值，让向阳路工程成为集团品牌战略的执旗手！成为标杆，责无旁贷！品牌战略创新树立品牌运营意识，延续开发工程的品牌知名度积累；重新梳理集团品牌，确立品牌核心主张，并将单县工程作为品牌的根据地和出发点；积极打造工程品牌，依靠工程品牌带动公司品牌；依靠单县工程独特品牌形象，开创集团品牌开展新纪元；产品战略创新工程定位领航，总体规划先行，用足容积率，争取最大利润；选择适销对路的产品组合策略，摒弃纯粹虚空的概念性操作，以扎实的产品功底叫板市场；从产品组合、户型配比、内部配套以及相应配套指标锁定单县第一性价比楼盘；产品价值与附加价值联动，配合品牌物管修养高贵世家情怀！品牌+品质+品位〔效劳〕=高档住宅的新标准！一、工程开展的经济测算1、周边竞品工程土地本钱比照：项目名称拿地时间（签约/发布）土地面积（亩/万㎡）土地总价（万元）每亩地价（万元）容积率楼面地价（元/㎡）凤来邑2009-9-23169.6亩11.30934329.225.51.61238中央花园2009-09-16321.5亩21.44712868.2402.5240向阳路北27#地项目2010-7-6390.3亩26.03419526.17550.032.0375太和项目26#地2010-7-6125.1亩8.3455007.5440.032.0300城区3#地凤凰城2010-3-5934亩62.323149.224.82.0186从近期成交的土地来看：工程比周边其他工程楼面地价高出差距在87-276元，均在23%以上，与凤凰城更是相差1.48倍；这就需要工程从工程运营的其它方面与周边工程躲避直接竞争，需要独辟蹊径。一、工程开展的经济测算2、工程开发的本钱测算：项目成本分摊成本(建筑面积/㎡）辅助说明土地成本462元已包含各种行政性收费建设成本多层800元小高层1200元高层1500元不同产品组合，建筑成本不同（按照综合均价1100元计算）规建费用约120元包括规划设计、勘探、园林景观、监理等各种费用财务费用约120元按照惯例测算税费约200元应缴税费配套费约200元社区内配套及相关费用营管费用120元管理、营销（广告+销售等)费用总和挂算合计2322初步测算结果。实付成本单价2600按照市场价格适当增加278元，提升总体品质（包括外立面、产品配比、园林景观、中心配套及会所等）二、工程开展的战略选择方案产品组合总成本（万元）总毛利(万元）预计销售周期方案A多小高三元组合52800168005年以上方案B小高+高层二元组合55275152137年以上方案C多产品组合54340234603年左右建议：

选择方案C，规划市场稀缺产品，打造奢适宜居新住区！三、产品定位1、在售主流工程产品定位及诉求主题比照：楼盘名称产品定位产品规划类型诉求主题诉求价值核心东城美地首席公园畔智能学府雅苑(中档）12层小高层+18层高层以品质缔造领先

小高层、高层首倡者华远上东名府单城东首席，行政级官邸（中档）多层+小高层+高层（北侧），叠墅纯正地中海印象社区

地中海风情印象社区，景观建筑概念，原色经典建筑蓝本御景园唯一江南风情别墅群（高档）别墅、洋房、小高层御景园别墅筑区，墅立单县豪宅标准最低密度住区，绝版水岸墅区凤来邑水景花园（中档）多层洋房+小高层栖足新城美地，惬享水岸人生

临近御景园，洋房概念始作俑者，深谙水之精髓，做足水文章。中央花园普通住宅多层为主，小高层、高层，2栋商务大厦片区开发大手笔，黑龙江鹤岗市进鲁首作。百万规模堪比城市生活综合体。东方国际新城百万平米单县新城市中心（普通）多层+小高层+高层，商业学校等一生之城，幸福一生

大规模低密度社区，大社区小社会。时代广场（中高档）1期3栋高层（18+1F)三、产品定位1、在售主流工程产品定位及诉求主题比照：楼盘名称产品定位产品规划类型诉求主题诉求价值核心北辰新都全城首创五星级品质生活（普通）多层、小高层、高层住宅，中央景观传世之作，至尊豪宅。简欧风格建筑，老城区核心地段，中央花园广场，超大水系异域景观社区。天成帝景单县首席商住综合体（普通）高层、小高层、别墅，大型商业臻品生活，奢享人生巅峰境界。巅峰之作，央区首府首席生活综合体（2.6万㎡商业、住宅、公寓及别墅等）大名城首席西班牙风情绝版水岸名城（中档多层、小高层、高层，风情商业街。纯粹西班牙，首席生活圈。西班牙风情绝版水岸名城，风情商业广场魅惑省筳，首层3米架空设计。目前在售工程：多数以概念性诉求为主，缺乏对客户心理预期的引导。市场缺乏真正的好房子。而这正是工程成功突破的市场根底。三、产品定位2、周边户型面积区间与总价比照：楼盘名称主力户型总价区间1居2居3居4居东城美地

------小-104-115㎡131-141㎡145-155㎡31-47万华远上东名府---93-98㎡小110-117㎡124-129㎡152-157㎡未开盘，价格未定凤来邑水景花园------小110-117㎡132㎡148㎡1期29-39万2期价格未定时代广场---108㎡137㎡开盘价格未定北辰新都---88-108㎡109-120㎡134-136㎡19-29万天成帝景70㎡101㎡125-133㎡顶复213-245㎡19-36万，最高66万大名城26㎡公寓（东西向）80㎡99-120㎡134㎡开盘价格未定小面积户型供给量少较为稀缺，小2居和小3居市场空间大；主力供给产品为3居为主流，面积较大，且空间设计合理性差，空间利用度较低，具有可塑空间。纠正单县市场的错误认知：物业类型的市场价值规律：多层﹥小高层﹥高层。目前单县的销售现状：多层〔因建造本钱影响〕价格低于小高层，这是不正常的市场现象！市场一般价值规律：在多层、小高及高层等组合产品社区内：因多层占用土地面积较大，故此售价最高，小高层其次，高层最低。价格差异性规律：如果以小高层为基准，多层价格一般比小高层高25-30%；高层那么低15-20%。如此，工程的市场定位即脱颖而出：

单县少有的好房子，中高端奢适宜居住区。重新树立单县好房子的标准，那就是舒适宜居；通过产品规划，打破传统的兵营式排布，塑造有韵律感的功能空间；通过户型设计增加实际使用空间，打造高性价比样板工程；高标准的园林景观设计，让单县人见识“原来园林也可以这样造〞，通过样板展示体验空间，不一般的奢适宜居社区来到单县；高端并不意味着大户型和高总价，我们倡导的是奢适空间，符合居住者尺度和空间需求即可，反对一味的假、大、空。防止空间浪费良好动线设计是我们胜出的关键。三、产品定位工程产品规划方案建议？工程最正确规划形式确定？工程户型配比及图示？工程景观园林及配套规划建议？PART4:产品规划建议

拒绝兵营式排列，规划灵动空间布局。1、总体规划布局总体规划示意规划设计建议灵动的规划布局以中心景观带为轴线向两侧形成错落排布，构成富于变化的多层次空间；南低北高、横向起伏的布局，形成丰富多样的天际线形态；工程中间公建配套区临路位置布置沿街商业，两侧独立成区围合成相对独立、私密的生活空间；建筑形态以短板为主，防止出现呆板的行列式布局。西部多层区东部高层区公建配套区社区主形象标志2、建筑立面建议〔托斯卡纳风格〕地中海建筑立面风格，注重细节的打造，进一步突显工程品质感。分散布置的情趣空间提供交流、活动的场所情趣空间结合小品和园林布置，提供给人们轻松、随意的交流空间，表达人与景观的互融产品/户型设计原那么产品设计要求：6+1层的情景花园洋房，1F户型设计赠送下沉式庭院〔半地下室〕〔半地下室只做单体楼座的东、西局部及朝南局部〕，2F户型做大阳台，3F、4F户型做大阳台〔局部进深大，局部进深小〕，5F、6F形成多露台空间，顶层加阁楼适当退台，降低顶层复式面积，“6+1〞层的坡屋顶较高，层高方面可考虑局部挑高至一层半高度，客厅层高可至4.2米。小高层住宅1F、2F户型和顶层复式均参考情景花园洋房的1F、2F和顶层设计，中间楼层为标准层。小高层设计可作为赠送面积的入户花园。产品设计尽量采用短板，防止呆板的行列式布局。户型设计要求：产品建筑层高建议设计为满足客户敏感性的3米。产品户型应尽量设计为大面宽、小进深户型。产品户型应尽量设计较多的赠送面积、空间。提高产品性价比的手段提高性价比的手段面积赠送〔半赠送〕不仅卖面积，更卖体积〔空间〕户户有景观产品类型创新、优化厨卫舒适度〔适用性〕家居工作间、储藏礼仪空间〔门厅〕酒店式大堂首层、二层立面的人性化设计局部顶层坡屋顶复式〔极具个性的别样生活空间〕…产品价值解析突破性规划理念：灵动布局，建筑形态错落布置，通过建筑高度的变化形成丰富天际线；私密性设计：商业与住宅的关系合理，居住环境更加静谧、和谐；建筑形态拔升品质：地中海建筑风格在北部区域独树一帜；点式和短板设计，彰显工程品质建筑；内外景观环境优势：内有精心打造的原生自然风格景观；外有东沟河为中心的人文绿色景观；户型均好性强：户型舒适度与功能性有较大提升，具备较强市场竞争力本工程在产品塑造上优势明显，尤其在建筑立面和园林景观方面更加明显，单县购房人群有哪些特点？工程所在区域现有客户的特点是什么？本工程的目标客户构成如何？PART5:目标客群分析1、购房人群整体概况客户需求层次较低家庭小型化带来的需求以及婚房需求是现阶段单县市场的最重要购房需求，与之相对应的是经济型产品。而改善型需求数量及比例都较小。包括中高端客户在内，均首先考虑所谓地段，而非生活品质，可谓之“低层次需求〞。根据调查，目前市场中的中高端购房客群从职业上分，以私企老板、垄断行业人员、拆迁改造的居民、政府机关、事业单位等中高收入阶层为主。一、购房人群整体梳理2、未来购房人群需求“兴旺城市〞的先进理念将引导中高端客户升级居住理念随着广诚房地产凤凰城等大型地产工程进入单县，将进一步促进房地产产品的精细化进程，改善型需求将逐渐从混沌的购房需求中别离出来，快速提高购房者的识别力，综合品质高的工程将取得竞争优势。对产品细节更加关注，尤其是一二线城市购房人群对自然环境、人造景观的重视，对生态、健康居住理念的追求将影响单县购房人群的心理偏好，特别是外地经商及在外工作回乡置业群体等。从单县工程来看，市场缺乏真正的好房子，当地中高端人群已表现出对居住环境的潜在要求，如果辅以引导，未来客户心理偏好排序将逐渐发生变化，从首选“好房子〞向首选“好工程〞过渡。一、购房人群整体梳理二、区域购房人群特征初步定位：产品类型——决定了目标客群以中高端客群为主；区域属性——决定了目标客群生活不过分依赖区域级的城市配套；城市属性——决定了本工程客户圈层基数相对较少；因此，目标客群定位应着眼于整个单县/菏泽相关县市，以改善居住条件、追求生活品质、向往新鲜事