【S房地产开发集团有限公司税收筹划的探究12000字（论文）】

S房地产开发集团有限公司税收筹划的研究目录TOC\o"1-2"\h\u201121引言 154191.1研究背景和意义 128541.2国内外研究现状及评述 2156761.3研究思路 4221652税收筹划概述 5308912.1税收筹划的概念及特点 544092.2税收筹划的基本方法 6121783案例分析——以浙江建工房地产开发集团有限公司为例 6120723.1公司概况 6103563.2公司的税收筹划的实施方案 7318973.3浙江建工房地产开发集团有限公司税收筹划优化方案和效果 919154结论与展望 1315001参考文献 13摘要：随着全球经济全球化的发展，我国企业在世界上也面临了更加剧烈的竞争，随着我国社会主义制度和市场经济的建立和完善，我国的经济发展水平也得到了很大的提高。税收筹划是在20世纪90年代中叶才传入我国，并在前期发展较为缓慢，直到2001年中国加入世贸组织以后才得到较为快速的发展。相对于很多发达的西方国家，中国的税收筹划水平还处于开始阶段，其管理和应用系统均不完善，但随着国际间企业竞争的加剧，税收作为企业的成本，直接影响企业的净利润，所以企业对税收筹划的欲望在不断的加强。本文主要包括四个部分，首先是介绍了税收筹划的背景和意义，税收筹划的国内外研究现状，以及本文的研究思路；其次简述了税收筹划的概念及其与偷税漏税节税的区别和一些税收筹划的基本方法及操作步骤；然后主要以浙江建工房地产开发有限公司为案例进行分析，对该企业税收筹划进行研究，找出其存在的问题及提出解决措施，对税收筹划做出更是深层次的理论研究；最后根据对该案例的研究得出自己的结论，以及对未来税收筹划的展望。关键字：税收筹划；经济全球化；浙江建工房地产开发有限公司1引言1.1研究背景和意义在当前的市场经济的前提下，企业作为商品生产经营的主体，有自己独立的经济利益，其目的就是使企业的利润最大化，而纳税对于企业来说是一种直接减少其净利润的形式，但是每个企业都有纳税的义务，所以我们需要在合法合理的情况下，采用税收筹划的方法来减少税款，最大限度的地实现自己的经济权益。企业利用税收法制的差异进行税收筹划，减轻税负达到经济利益的最大化，从短期来看，这样做会减少国家税收，影响国家收入，但这只是短期的；从长期发展来看，由于企业进行了税收筹划，使企业的利润达到了最大化，能够提高企业工作的积极性，增强企业竞争力，从而增加企业利润总额，企业利润总额增多，国家的税收收入也会随之增多。所以对企业的税收筹划进行研究分析也就越来越有必要。1.2国内外研究现状及评述1.2.1国外研究现状及评述税收筹划最先是在西方国家开始的，一些发达国家的政府和纳税人早在那时就已经有税收筹划的思想，税收筹划这一思想最早出现在英国，经过半个多世纪的发展，税收筹划在西方国家已得到了很好的发展。英国上议院议员汤姆林爵士（1935）针对“税务局长诉温斯特大公刀一案作出的相关声明之后，税收筹划的行为逐渐为社会所关注并被法律认可[1]。他说：“任何个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税，为了保证从这些安排中得到利益，不能强迫他多缴税。此后税收筹划得到了快速的发展[2]。1953年，最早实施现代咨询及相关纳税筹划业务的实施机构—欧洲税务联合会，在法国巴黎成立。该联合会明确提出税务专家是以税务咨询为中心开展税务服务，于是形成了一种独立于代理业务的新业务，这种业务的一个主要内容就是税收筹划。为规范纳税筹划活动，1979年国际会计准则委员会颁布关于“所得税会计”的准则(第12号国际会计标准)，对“所得税会计”提出了规范性要求。这一准则对各国的所得税纳税筹划方法的制订提供了重要的规范依据[1]。二十世纪80年代开始，随着有关纳税筹划的理论研究文章、刊物、书籍大量出现，进一步推动了国外纳税筹划在理论研究上的深度和广度。刊登税收筹划的杂志种类大大增加，如《财富(福布斯)》、《税收筹划》、《财务规划》、《财务世界》、《税收顾问》等。伍德赫德·费尔勒国际出版公司（1989）出版过题名为《跨国公司的税收筹划》的一本专著，该书前言中开门见山地把读者定位在财务经理、会计师和公司的律师的身上，向他们讲述如何优化纳税方案。书中提出的论点及税收筹划的技术在一些跨国公司中颇有影响[3]。诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯(1994)等人运用现代契约理论的基本观点和方法展开分析，研究在信息不对称的现实市场上，各种类型的税收筹划产生和发展的过程，提出了税收筹划的目标是税后利益最大化[4]。霍瓦斯公司出版的《国际税收(1997）》朗曼公司出版P.C.索尔斯(P.C.Soerse)执笔的《信托与税收筹划》等一系列税收实务系列丛书也曾风靡一时[5]。德国人马勒泰克(2000)提出，税收筹划是企业计划的组成部分，从科学发展的演进过程看，税收筹划应该从企业财务计划独立出来，创建自己的一套理论、技术和方法[6]。HaroldeneF.Wunder（2009）对跨国企业的税收筹划风险管理现状进行了调查，指出很多企业的财务人员并没有察觉到税收筹划风险在企业管理中的危险程度[7]。HosseinNouri（2010）指出筹划人员在进行税收筹划时，应了解企业所处的市场环境、当地税务机关的执法情况和适用的优惠税收政策，这样才能给客户提供有效的筹划方案[8]。NorShaipahAbdulWahab（2012）指出税收筹划是企业非常重要的管理活动，税收筹划相关的服务费是英国会计师事务所最大的收入来源，从影响来看，税收筹划是大型企业之间税收差距的主要来源[9]。总而言之，国外的税收筹划从1935年开始被人们认知，在之后又得到了法律的认可，使其得到了快速的发展和政府的大力支持，人们税收筹划的思想也在日渐成熟，利用税收筹划来理财已成为纳税人必不可少的一部分，同时关于税收筹划的书籍也层出不穷，税收筹划越来越专业化。1.2.2国内研究现状及评述相对于国外税收筹划的蓬勃发展，国内的税收筹划不仅起步较慢，而且发展也不迅速。在20世纪90年代中叶，由于我国经济的发展，企业税负的逐年加重，税收筹划慢慢地得到了重视，税收筹划的思想才从西方引进我国，但得不到很多人的认可，大部分人认为税收筹划同偷税漏税一样，是企业为了赚取更多利润的一种手段，甚至是税收管理人员也不例外，他们认为企业进行税收筹划就是少交税，减少了国家的收入，损害了国家的利益，也是这些因素的影响，在一定程度上制约了税收筹划在我国的发展。唐腾翔、唐向的《纳税筹划》在国内是最早提出税收筹划这一概念，并进行深入、系统的研究专著的发展[4]。2000年1月，《中国税务报》创历史先河地开设了“筹划周刊”专栏[10]。随后国家税务总局反避税处处长苏晓鲁在《中国税务报》税收筹划研讨会上，发表了关于税收筹划合法性讨论的著名演讲，表明我国税务部门及相关人员对税收筹划也给予了相当的关注与认可[11]。2001年11月10日，中国加入世贸组织，随着我国加入WTO,税收筹划在经济生活中的地位和作用将会越来越显现出来。首先,外资企业热衷于税收筹划,以维护其权益。其次,一些不符合国际惯例的限制逐步取消,国外企业将大量涌入我国经济的各个领域和行业,同时我国的企业也要走出国门,这都需要税收筹划。从这以后，税收筹划才在我国得到了较快的发展[12]。黄茹认为房地产企业的纳税筹划应该从资金筹措、收入确认、费用确认这三方面进行研究[13]。王兆高在《税收筹划》中指出，企业所得税纳税筹划应主要在应税所得额上下功夫，充分利用会计确认收益与税法计算税收存在的差异是纳税筹划的重要手段[14]。翟继光在《中小企业税收政策与税收筹划》中进一步探索了税收筹划策略的实际应用问题[15]。沈晓光提出企业可以采用五种常见的方法进行税收筹划，并对五种方法做了详细的说明[16]。郭运焯认为，税收筹划现在已经越来越多的运用在现代财务管理中。企业可以从组织形式、注册地点和出资方式等方面对自己的投资活动进行筹划。可以从筹资方式、筹资渠道、资本结构等方面对自己的筹资活动进行筹划。最后在利润分配环节，企业可以从股利分配政策和利润再投资两方面筹划[17]。尹芳认为，税收存在于企业整个财务活动之中，财务活动的四个方面在某些方面会受到税收的影响，税收与财务管理同时渗透到企业的各个业务环节[18]。孟盎圻认为，税收筹划是指纳税义务人为了减少税负，在遵守国家相关政策法规的前提下，对自己的生产经营活动等一些日常活动在事前进行筹划策法规存在的漏洞，促使法规的不断完善。企业税收筹划不仅可以使企业税负降，企业的经营管理水平和纳税意识也会因税收筹划而得到进一步提高与增强[19]。总而言之，由于税收筹划在我国的起步较慢，在其执行中也遇到了很多的问题，但在2001年我国加入世界贸易组织之后，我国的税收筹划也得到了很快的发展，近几年来，建立起越来越多专门从事税收筹划和税收咨询的机构。1.2.3总结税收筹划是一个增加企业净利润和增加国家净资产必不可少的工具。在西方发达国家，税收筹划已经深入人心，发展蓬勃。我国在上世纪90年代末刚刚开始关注税收筹，2000年之后才得到较快的发展，目前还处于尚不成熟阶段，亟待更多的专家和学者能对税收筹划做出更深入的研究。本文选取浙江建工房地产开发集团有限公司为案例分析对象，对企业税收筹划进行一些研究分析。1.3研究思路本文采用理论与实践相结合的方法来对税收筹划进行分析研究，理论部分主要是对涉及企业税收筹划的一些概念进行分析比较，对税收筹划的一些基本方法进行理论上的描述，以及对一些关于税收筹划的税收优惠政策的介绍等等；实践部分主要是以浙江建工房地产开发有限公司为例，收集有关的信息和数据资料，学习国家最新的税收优惠政策，结合国内外的操纵经验和自己学习过的财务管理方面的知识对其进行详实的税收筹划的分析和研究，找出其存在的问题及相应的解决对策。2税收筹划概述2.1税收筹划的概念及特点2.1.1税收筹划的概念每本书对税收筹划的定义都不相同，但大致意思是差不多的。本文认为税收筹划是纳税人依据所涉及的税境，在遵守税法、尊重税法的前提下，以规避涉税风险，控制或减轻税负，有利于实现企业财务目标的谋划、对策和安排。[20]2.1.2税收筹划的特点税收筹划具有合法性、超前性、目的性、普遍性、专业性等特点，它与偷税漏税有着很大的区别，以下简述了税收筹划与偷税漏税、避税和节税的区别。税收筹划和偷税漏税的区别：税收筹划性质中首先的一条就是合法性，即首先在遵守税法规定的前提下，利用现有税收法律优惠规定，结合纳税人的具体经营情况来制定最有利的涉税方案。但偷税漏税是一种公然违反税法规定，与税法相对抗的行为，藐视法律的行为。偷税漏税的主要手段表现为纳税人通过有主动隐匿有关纳税情况和事实，达到少缴或不缴税款的目的，其行为具有明显的欺骗性质。税收筹划与避税的区别：避税是指纳税人利用税法漏洞或者缺陷，通过对经营及财务活动的精心安排，靠小聪明去打税法的“擦边球”，以谋取税收利益。尽管避税在形式上并不违法，甚至体现了筹划者的一种“聪明”，但其实质是有悖于税法的立法意图的。而税收筹划则是遵照国家税法的规定，在纳税义务发生前为了节税而所作的对投资、经营、财务活动的事先安排，其从形式到内容都是完全合法的，反映了国家税收政策的意图，是税收法律予以保护和鼓励的。税收筹划支持节税这一概念，节税是指遵循税收法规和政策的要求，以合法方式减少企业的税负的行为。节税是合法而且合理的行为，其合理性体现在其行为符合政府政策的导向。因此，企业在进行税务筹划时，一定要注意形式，不可偷税漏税避税，要采取节税的手段来达到减少税负的目的。2.2税收筹划的基本方法税收筹划的方法多种多样，下面来介绍几种最基本的方法，主要包括纳税人身份的选择、确定最低的税率、充分的利用税收优惠政策、推迟纳税义务发生时间等等。纳税人身份的选择主要是一般纳税人和小规模纳税人的选择，两者缴纳增值税的方式不同导致了税负的差异，企业可以用两种身份分别计算一下税负，根据实际情况选择适合自己的身份；确定最低税率是指不同地区不同性质不同规模的企业的税率都不一样，企业应该根据自己所处的环境以及自己的性质规模来寻找适合自己的最低税率；充分的利用税收优惠政策是税务筹划中很重要的一种方法，企业需要充分了解、掌握国家的优惠政策，我国的税收优惠政策涉及范围非常广泛，包括对产品的优惠、对地区的优惠、对行业的优惠和对人员的优惠等，如果企业根据自己的实际情况，对税收优惠政策运用的得当，就会为企业带来可观的的税收收益；推迟纳税义务发生时间是指在税法允许的范围内，尽量推迟纳税义务的发生时间，通过时间上的推迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。3案例分析——以浙江建工房地产开发集团有限公司为例3.1公司概况浙江建工房地产开发集团有限公司成立于2002年10月，注册资金为10000万元，总资产约18亿。集团公司前身是浙江建工房地产开发经营有限公司，成立于1993年，现下属多家控股公司：浙江火炬置业发展有限公司、浙江建工移动通信枢纽建设有限公司、浙江建工房地产咨询代理有限公司、杭州新龙坞旅游开发有限公司、浙江丽晶城物业管理有限责任公司等。集团公司秉承“专业、高效、以诚为本”的企业精神，以打造“百年国际化房地产企业”为追求目标，被业界誉为“最认真的开发商”。始终致力于“在城市最具价值的珍贵土地，为最高端市场的客户群体，建造最高品质的建筑物业。”公司成立至今开发项目近20个，开发总量已达70亿人民币。如：浙江移动杭州分公司营业大楼、浙医大口腔医院、中国联通浙江分公司、浙江移动通信枢纽大楼、浙江能源大厦等项目。目前正在开发的世贸丽晶城项目，是杭州市核心地段唯一集超甲级写字楼、顶级酒店式服务公寓、高端品牌购物中心、星级酒店和国际化高尚景观住宅的大型综合体物业，集合国际一流合作团队联手构筑的杭州未来国际商务物业巅峰之作，是杭州标志性的国际化高端地产项目。表3-1是浙江建工房地产开发集团有限公司的基本状况：3-1浙江建工房地产开发集团有限公司的基本状况企业名称浙江建工房地产开发集团有限公司的基本状况企业性质股份合作制职工人数21-50注册资金10000万元资产总额18亿元基本情况公司成立至今开发项目近20个，开发总量已达70亿人民币集团公司在开发过程中，十分注重开发项目的工程质量，销售率达100%，多个项目被评为“西湖杯”、“钱江杯”、“鲁班杯”等优良工程。同时，集团公司在项目设计理念、产品品质及品牌形象、开发营运模式的国际化创新等方面均位居行业领先地位。公司财务状况良好，自1995年以来，每年均被金融机构评为AAA级资信企业，现已成为具有雄厚资金、高端物业开发经验和良好品牌信誉的实力型开发商。浙江建工房地产开发集团有限公司关注于大型商务地产、景观公寓、风景小镇、度假别墅等高端产品的研发、设计和建造，着力与全球最好的设计公司、投资机构、咨询机构、营销机构、物业公司、全球采购集团、专业安装公司等组成国际化供应链和开发团队，为公司持续发展、基业常青奠定了坚实的基础。3.2公司的税收筹划的实施方案3.2.1合同订立方式的筹划在签订合同时，根据合同内容的性质涉及不同的税目。假设承包单位在承包建筑安装业务时，不管有无参加工程施工过程，只要与建设单位签订了施工合同的，一律按建筑业税目征收，税率为3%。如果承包单位没有跟建设单位签订施工合同，仅仅参与协调整个施工流程的事务，一律按服务业税目征收，税率为5%。两种不同的税率，为营业税提供了适当的筹划空间。需要说明的是，服务业的税负并非高于建筑业，建设单位要根据自己实际，选择有利的承包方法。在对浙江建工房地产开发集团有限公司实地调查时，发现2011年该公司承包了拉萨市XX公司的一个施工项目。工程承包后浙江建工房地产开发集团有限公司把工程转包给城市猎人建筑队来进行建设，并与之签订了金额为550万元的合同。之后XX公司付给浙江建工房地产开发集团有限公司35万元的中介费。因此根据税法规定，浙江建工房地产开发集团有限公司向缴纳了1.75万元的营业税。具体算法为35万X5%=1.75万元。笔者根据所了解到的税收筹划知识，为其设计了一个筹划思路。XX公司和浙江建工房地产开发集团有限公司签订合同时，把35万元的服务费加进去，使合同金额变为585万元，然后，浙江建工房地产开发集团有限公司再把工程转包给城市猎人。工程竣工后，向城市猎人支付550元的款项。如此一来，XX公司支付费用和城市猎人建筑队的收入都没有变，而浙江建工房地产开发集团有限公司房地产公司应缴纳的营业税为（585-550)X3%=1.05万元。显而易见，这个筹划思路是可行的，它可以为浙江建工房地产开发集团有限公司共节省1.75万-1.05万=0.7万元。3.2.2合作建房方式的筹划房地产开发企业在开发项目时，往往会与别的经济主体进行合作来完成建房。具体的合作方式有以下两种：1纯粹的“以物易物”方式。即参与合作的两个经济主体通过等价交换的形式来进行交易。交易项目为土地使用权和商品房的所有权。具体的交易方式又有以下两种：首先，通过交易，两个经济主体各自拥有部分产权。在这个交易程序里，提供土地者应以“转让无形资产”为税目而上缴税款，而提供资金者应以“销售不动产”为税目而上缴税款。若提供土地者把竣工后分得的商品房进行出售，则应以“销售不动产”为税目进行再次缴税。其次，一些土地拥有者为了获得部分产权，向出资方出租土地。这种交易模式下，出租方应以“服务业-租赁业”为税目而上缴税款，出资方应以“销售不动产”为税目进行缴税。2双方通过合股成立合营企业。即土地拥有者和出资方各自拿出土地和资金，以合作股份的形式开展业务。这又有以下几种情况：首先，工程竣工后，假设合作者共同承担风险和享受利润，按照税法的有关规定，对土地持有者和出资方都不征税。主要是根据转让无形资产或销售不动产中的规定，自2003年1月1日起，以无形资产投资入股或以不动产投资入股的前提下，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。待合作后企业出售商品房，应以“销售不动产”为税目而进行征税。其次，工程竣工后，假设土地持有者要求从销售收入中分得提成的话，不再属于免税范围。则属于土地持有者把土地卖给合营企业，对土地持有者根据“转让无形资产”这个税目进行征税。总之，通过分析以上合作建房的方式，发现土地持有者和出资金方分别以土地使用权与货币资金合股，成立合营企业，采取风险共担、利润共享的话，会使企业的税收负担最小。所有房地产企业都有可能通过这种方式，成功地进行税收筹划。例：根据资料发现，浙江建工房地产开发集团有限公司在2010年曾与B集团合作后建成了一栋商品房，其中浙江建工房地产开发集团有限公司提供土地，B集团提供资金，并在签约合同里写有工程竣工后双方将均分商品房。商品房建工完毕后，评估机构对其进行了测算后确定价值3486万元，这样双方各自分得价值1743万元的商品房。最后浙江建工房地产开发集团有限公司以“转让无形资产”为税目进行了缴税87.15万元。具体计算方式为：1743万元X5%=87.15万元。不难看出，假如该企业熟知税法的内容，及时掌握营业税的相关免税政策，则可以熟能生巧地进行税收筹划。浙江建工房地产开发集团有限公司应与B集团进行合股，成立合营企业，共同承担投资风险，共同分享投资利润，最后将分得的商品房以不动产投资入股，在投资后转让其股权的话则可以免缴营业税。因为经调查得知，B集团正好有改扩厂房的意图。3.2.3针对印花税的筹划思路针对印花税的筹划思路印花税目前可以采用三种方法进行筹划。首先，如果两个或两个以上的业务项目在同一凭证上记载，但却适用不同税率的前提下，要么把这两项的总和作为应纳税额而进行贴花，要么两项分开核算后按税率高的贴花。遇到这种情况时分开核算是明智的选择。而这种方法被称之为分开核算筹划法。其次，纳税主体在签订金额相对大的合同时，故意使合同上的最终金额不确定，以此达到节税的目的。这种方法被称为模糊金额法。最后，印花税是按照订立合同的前提下所上缴的，也就是每签订一次合同就要交一次的税，因此尽量减少合同次数，会达到少缴税款又不违法的目的，减少流转环节直接会带来节省印花税的效果。例如：2010年3月，浙江建工房地产开发集团有限公司从康桑公司取得了工程承包款4000万元。同年5月，浙江建工房地产开发集团有限公司从这笔款项中分别拨给城市猎人建筑队2000万元和B公司1000万元，把工程分包给以上两个企业。经税务部门的征管软件里查询得知：康桑公司缴纳的印花税款为4000X0.03%=1.2万元；浙江建工房地产开发集团有限公司应纳印花税=4000X0.03%+2000X0.03%+1000X0.03%=2.1万元；城市猎人建筑队应纳印花税=2000X0.03%=0.6万元；B公司应纳印花税等于1000*0.03%=0.3万元。笔者认为，假设浙江建工房地产开发集团有限公司不与康桑公司直接签订合同，而是让康桑公司与城市猎人公司和B公司分别签订合同。最后剩下的1000万元，由浙江建工房地产开发集团有限公司与康桑公司之间订立合同。如此一来，在其余三家公司税负不变的情况上，可以为浙江建工房地产开发集团有限公司节省税金。浙江建工房地产开发集团有限公司要缴纳的税款为1000X0.03%=0.3万元，比原来节省税额1.8(即2.1-0.3=1.8)万元。3.3浙江建工房地产开发集团有限公司税收筹划优化方案和效果3.3.1项目总体税收情况此项目的相关成本支出情况如下：支付的土地价款173557万元，前期工程费11639万元，建筑安装工程费188847万元，基础设施费5300万元，公共配套设施费支出28808万元，开发间接费用9413万元，合计开发成本支出合计为244008万元。开发项目一部分为普通住宅项目，销售收入为386479，一部分为联排、双拼、商业会所，销售收入为258695万元，车位共计2260个，销售收入为17108万元，销售收入总计为662282万元，项目的营业成本共计454580万元，销售费用为19868万元，管理费用为4567万元。利润表如图3.2所示。表3.2利润表项目合并计算一营业总收入662283二营业成本费用总额535495营业成本454581税金61331销售费用19867管理费用4568三营业利润126785利润总额126785应纳所得税31697五税后利润914523.3.2前期准备阶段税收筹划具体优化方案和效果首先是税收筹划的时间性。税收筹划中的“筹划”就要求税收筹划一定要提前规划、设计和安排。如果在房地产开发企业投资、理财、经营活动之后才开始进行，那么筹划就失去了指导意义。已经产生的纳税义务和既定结果很难再事后改变，就中建梅溪房地产开发有限公司税收筹划的时间大概是在开发建设阶段，一是因为人员编制不齐，缺乏专门的税务筹划人员，二是模仿其他项目公司的税收筹划情况，但是从税务筹划的角度来看你，筹划时间上已经是很晚了，不符合税收筹划的科学要求。房地产开发企业的税收筹划在前期准备阶段就应该提前进行，虽然该阶段涉及的税种不多，但是由于该阶段主要是公司决策、项目决策活动，遵循现行税收法规为前提，需要对项目的整个税收成本做评估，贯穿该阶段的始终，提出适时地税收筹划方案供管理层参考决策，保证项目投资的成功率。目前中建梅溪房地产开发有限公司的项目规划为四期开发，计划项目销售周期为3.5年，总建筑面积70.47万平方米。按上述规定，本项目在各期达到清算条件时，分别清算。在各期毛利率相差不大时，对总体税负影响不大。如前期售价较低，后期较高，将可能造成项目整体税负有较大增加。因此，进行税收时应考虑到成本费用在各期间的分配，避免出现后期成本过低，引起增值率的跃升。但是如果作为一个项目整体清算，则可避免上述问题，但是预缴税款的资金占用较大。经了解，主管税务局倾向于分期清算，项目可在经过计算分析后按最有利的方式进行清算，因此在项目规划阶段，通过熟悉和掌握现行税收法规和优惠政策，对税收筹划工作建立一个完整的、系统性的概念，制定出初步的筹划方案，对于企业的税收成本评估和节税安排起到基础性的作用。因此，前期准备阶段是税收筹划是的关键，必须事先规划，科学安排投资、理财、经营活动。其次是筹资方式的筹划。当前，中建梅溪房地产开发有限公司的融资方式主要为向股东借款和银行借款，可以获得抵税效果，在一定程度上减轻税负，是没有问题的。但是由于中建地产借款来源于通过银行发行的债券（金融机构内部认购债券视同金融机构贷款），利率为3.8%，公司协议规定中建梅溪房地产开发有限公司按照同期银行利率支付利息，两者存在利息差。因此集团对内部贷款的使用上并没有采用统借统还的方式，集团公司就会被视为贷款业务的性质而缴纳营业税。针对此种集团对内部贷款使用中不合理的状况，应当进行改进，避免产生不必要的税收成本，对此，中建地产、中建五局及长沙中建梅溪房地产开发有限公司需要做以下准备：（1）使用的借款必须是金融机构的贷款，提供贷款合同。（2）要与下属单位签订统借统还贷款合同。（3）将资金分拨给下属单位，应当制作分拨表单作为分拨凭据。（4）收取的利率水平必须是支付给金融机构的利率水平。（5）收取的利息必须是用于归还金融机构。（6）主管税务局要求的其他条件。3.3.3项目核算方式的筹划土地增值税实施细则第八条中对土地增值税核算方式做了比较详细的规定：纳税人房地产土地增值税的计算单位有两种，分别可以以核算项目和核算对象为单位计算，房地产企业可以根据土地增值税的计算结果，对比房地产开发的多个项目是采取合并计算还是分开计算有利。房地产企业同时开发普通住宅和非同普住宅的，遵循税法规定的前提下，可以选择是否将此项目的总成本的划分方式，按照普通项目与非普通项目划分，能够争取到普通项目增值率低于20%，即增值额未超过扣除项目金额20%时，符合享受免征土地增值税的税收优惠政策。税收筹划优化前土地增值税税收和税后利润分析：税收筹划优化前土地增值税税收情况：销售收入构成应税收入的金额=386479＋258695＋17108=662282万元。项目扣除金额如下：与房地产销售有关的税金=662282*5.5%=36425万元房地产开发成本=173557＋11639＋188847＋5300＋28808＋9413=417565万元。房地产开发成本加计扣除20%=417565*20%=83513万元房地产开发费用采用利息支出实际扣除法：房地产开发费用=36841＋417565*5%=57719万元总扣除项目金额=销售有关的税金+房地产开发成本+加计扣除+房地产开发费用=36425+417565＋83513＋57719=595222万元。增值额为销售收入减去项目扣除金额总计：=662282－595222=67060万元。增值率=增值额/总扣除项目金额=67060／595222=11%。土地增值税使用于30%增值税税率，因此，土地增值税税额为=67060*30%=20118万元。由于此项目为进行税收筹划前的测算，导致要交20118万元的土地增值税，税负为3%。税收筹划优化前的税后利润：筹划前的税后利润=（662282-454580-56543-19868-4567）*（1-25%）=95043万元。税收筹划优化后的土地增值税税收及税收利润分析：（1）普通住宅项目的税收情况应税收入的金额=销售收入=386479万元。扣除项目的金额：房地产销售有关的税金=386479*5.5%=21256万元。开发成本=72964＋9019＋114046＋3000＋20000＋7294=226323万元。开发成本加计扣除20%=226323*20%=45265万元。房地产开发费用=28546＋11316=39862万元。扣除项目金额总计为=销售有关的税金+房地产开发成本+加计扣除+房地产开发费用=21256+226323＋45265＋39862=332706万元。土地项目的增值额为=386479-332706=53773万元。增值额除以扣除金额=53773/332706=16%，由于增值率低于20%，符合免征土地增值税的优惠政策，可以不交土地增值税。（2）非普通住宅项目的税收情况应税收入的金额=275803万元。扣除项目的金额：与转让房地产有关的税金=275803*5.5%=15169万元。开发成本=100593＋2621＋74801＋2300＋8808＋2119=191242万元。开发成本加计20%扣除=191242*20%=38248万元。房地产开发费用=8295＋9562=17857万元。扣除项目金额总计为=15169+191242＋38248＋17857=262516万元。土地项目的增值额为=销售收入-扣除项目金额=275803－71539=13287万元。增值额与扣除项目的金额之比为=13287/262516=5%根据税法规定，土地增值税适用于30%的税率，则土地增值税税额为=13287*30%=3986万元。由此我们可以看出，如不按普通住房与非普通住房分别清算，本项目整体应纳土地增值税20118万元，远高于按项目预征税额12602万元。进行税收筹划后，需缴纳土地增值税3986万元，比进行土地增值税税收筹划前节税16132万元。筹划后的税收利润=（662282-454580-40411-19868-4567）*（1-25%）=107142万元。比筹划前的净利润多了12099万元，其差异就来源于土地增值税16132万元的差异。经了解，主管税务局倾向于项目按整体进行清算，但可以选择是否合并清算,因此选择合适的项目核算方式同样能进行企业的税收筹划。4结论与展望通过上述章节的深入研究，我们可以明确一点：对于房地产开发商来说，完全有可能借助科学系统的筹划步骤实现成本控制的目标。房地产开发企业应当在整个项目实施过程中根据各税种的特殊性质筹划不同的方案，同时秉承谋求企业最高利益的宗旨来对纳税筹划的价值与意义进行评价。房地产行业一直非常投入在复杂的税收，相应的管理是比较困难的，因此，具有战略眼光和意识提前的发展，这是极其重要的。日趋成熟的市场经济系统，行业之间的竞争也更加激烈，加上房地产行业在最近几年一直在国家经济调控和舆论的风口浪尖上，税收筹划的房地产企业内部挖潜节约增加进一步凸显的意义，税收筹划必将成为房地产企业的经济决策的重要组成部分。房地产企业为了增强自身的竞争实力，赢得更大的市场份额，首先要有一套税收筹划制度自身的实际情况。由于税收筹划活动本身具有很强的针对性的财税工作者需要配合参与综合考虑它的各方面业务的具体情况，所以难以形成准适合所有的通用密钥，但于一体的企业，其短期业务环境和税收政策都比较稳定，这为企业建立一套普遍的适用性更高的税收筹划系统提供了空间。对于房地产开发企业来说，通常建造符合税收筹划过程中，以下行：首先，要明白在内部税收筹划的环境，包括充分了解企业和各种发展项目的基本情况，然后通过分析梳理规划的外部环境，以保持政策信息的及时性税收政策的有关税收可以考虑建立税收政策和法规的小型数据库，在内部和外部的环境有更深入的了解的基础上的设计工作程序的具体项目和税收相关的一个分析，最后，定性或定量的方法来判断开展做出最好的选择的各种方案的优劣。本文所选取的案例研究对象是浙江建工房地产开发集团有限公司，在综合分析该公司及其母公司有关信息的基础上，通过两个实际案例为该房产企业的设计了税收筹划方案。本文的案例研究有助于改善房产企业税收筹划缺失的状况，提