金地集团工程管理策划书模板

__________项目

工程管理策划书

编制：项目部

年月

前言

《工程管理策划书》适用于金地集团深圳区域公司所有待建项目，旨在帮助项目工程管

理人员在开工前对工程管理进行全局策划，明确工程定位及管理目标，理顺工程管理思路，

对管理过程可能出现的难点及风险进行分析与预控，并综合考虑销售配合及采购招标等相关

工作，使项目的工程管理具有科学性与前瞻性。

工程策划书应该在工程准备阶段完成，具体时间为方案设计结束之后，土方工程开工之

前。

工程管理策划书由各项目部负责编制，项目总经理为第一责任人，项目主管工程副总或

由其授权项目工程经理负责组织相关人员进行编制，策划书须经深圳公司评审通过后方能实

施，评审工作由深圳公司项目管理中心负责组织，集团技术管理部视必要性可对评审进行听

证。

策划书经评审通过后，项目部应组织工程组全体成员对策划书内容进行培训学习。

其他要求详见作业指导书《工程管理策划制度》（GFI-GC-5）及模板中的注释。

目录

第1章项目工程概况.........................................................1

1.1工程概况...............................................................1

1.1.1项目位置.........................................................1

1.1.2场地现状及周边环境.............................................1

1.1.3项目主要技术经济指标...........................................1

1.2平面图................................................................2

1.2.1原始地貌图.....................................................2

1.2.2用地红线图......................................................2

1.2.3地块周边详图....................................................2

1.2.4规划总平面图....................................................2

第2章管理愿景及项目组织....................................................3

2.1项目产品定位...........................................................3

2.2管理愿景...............................................................3

2.2.1工程管理愿景....................................................3

2.2.2团队管理愿景....................................................3

2.3项目组织...............................................................4

2.3.1项目部组织架构图................................................4

2.3.2项目部工程组岗位职责............................................5

第3章施工范围划分..........................................................6

3.1标段划分...............................................................6

3.1.1标段划分原则....................................................6

3.1.2标段划分图......................................................6

3.1.3各标段概况......................................................6

3.2分包工程...............................................................9

3.2.1工程分包原则....................................................9

3.2.2分包工程清单....................................................9

3.3施工总平面布置.......................................................10

3.3.1布置原则........................................................10

3.3.2施工总平面布置图...............................................10

第4章项目工程管理特点及管理思路..........................................11

4.1本项目工程管理特点及其影响...........................................11

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4.2工程管理整体思路和管理重点...........................................12

4.3对监理单位的管理思路.................................................12

4.3.1本项目监理职责..................................................13

4.3.2对监理单位的管理要点...........................................13

4.3.3考核与激励制度..................................................13

4.4对总包单位的管理要点.................................................13

4.5对分包单位的管理要点.................................................14

第5章销售配合及施工总平面布置图..........................................15

5.1销售展示要求..........................................................15

5.1.1销售展示范围及时间节点.........................................15

5.1.2销售展示区平面图...............................................15

5.1.3销售展示区看楼路线图...........................................15

5.1.4其他需求........................................................15

5.2销售展示的工程配合...................................................15

5.2.1施工节点进度配合...............................................15

5.2.2管理协调........................................................16

5.2.3展示区域的完工移交.............................................17

5.2.4展示期间的协调与维护...........................................17

5.3销售展示期间的施工总平面布置调整....................................18

5.3.1平面布置调整原则...............................................18

5.3.2销售展示期间的施工总平面布置图.................................18

第6章采购与招标...........................................................19

6.1监理招标..............................................................19

6.1.1监理招标计划....................................................19

6.1.2入围资格........................................................19

6.1.3监理人员的要求..................................................19

6.1.4必备的办公设备清单.............................................20

6.1.5其它要求........................................................21

6.2总包招标..............................................................21

6.2.1总包招标计划...................................................21

6.2.2入围资格........................................................21

6.2.3其它要求........................................................21

6.3分包工程与部品招标...................................................22

II

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6.3.1分包工程招标计划...............................................22

6.3.2集团战略化采购物品清单.........................................22

6.3.3甲购、甲定乙购材料设备清单.....................................22

第7章工程管理目标及过程控制..............................................24

7.1工程管理目标.........................................................24

7.1.1施工节点进度计划目标...........................................24

7.1.2工程质量目标....................................................24

7.1.3成本控制目标....................................................24

7.1.4安全文明施工管理目标...........................................25

7.2施工过程各单位配合流程..............................................26

7.2.1进度控制配合流程...............................................27

7.2.2质量控制配合流程...............................................28

7.2.3材料进场验收控制流程...........................................29

7.2.4竣工验收配合流程...............................................30

7.2.5现场签证配合流程...............................................32

7.2.6进度款支付配合流程.............................................33

7.3过程管理的制度及措施.................................................35

7.4工程管理奖罚措施.....................................................35

7.4.1总包施工进度奖罚规定..........................................35

7.4.2总包施工质量奖罚规定...........................................35

7.4.3总包安全文明施工奖罚规定......................................35

7.4.4其他奖罚措施..................................................36

第8章工程控制难点及对策..................................................37

8.1难点控制的指导原则..................................................37

8.1.1加强事前分析与预控............................................37

8.1.2做好对监理单位、各施工单位及材料供应商的源头控制.............37

8.1.3强化项目部的制度管理与内部沟通.................................37

8.2公司管理模式和人力资源配置方面的难点和措施.........................38

8.3合作单位管理的难点和措施............................................38

8.4建筑市场波动（如原材料等）带来的管理难点和措施.....................38

8.5本工程各施工阶段工程控制难点及对策..................................39

8.5.1土方支护及桩基工程难点控制.....................................39

8.5.2地下室工程难点控制.............................................40

入III

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8.5.3上部主体工程难点控制...........................................40

8.5.4装修工程难点控制...............................................41

8.5.5样板房工程难点控制.............................................41

8.5.6设备工程难点控制...............................................42

8.5.7环境施工难点控制...............................................42

8.6其他难点及风险预控..................................................43

8.6.1外部协调难点预控...............................................43

8.6.2销售配合难点预控...............................................43

8.6.3天气影响预控...................................................43

8.6.4新材料、新工艺使用的风险预控..................................44

8.6.5其他..........................................................44

8.7工程质量通病的防治...................................................44

第9章项目的沟通管理.......................................................45

9.1进场知会..............................................................45

9.2例会制度.............................................................45

9.3工程月报.............................................................45

9.4其他..................................................................45

第10章建议..................................................................46

10.1对报批报建的建议...................................................46

10.2对设计的建议.........................................................46

10.3对营销的建议.........................................................47

10.4对成本的建议.........................................................47

10.5对公司的建议.........................................................47

附件1过程管理的制度及措施.................................................48

1施工单位质量保证体系的审查.............................................48

2监理单位考核用表........................................................48

3施工进度计划审核措施...................................................48

4图纸审查制度............................................................57

5技术方案先行制度........................................................60

6战前培训制度............................................................60

7IS09000体系相关程序文件与作业指导书..................................63

附件2工程质量通病的防治...................................................65

1潜在失效模式及效果分析(PFMEA)......................................65

IV

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2工程质量通病的建议防治措施.............................................65

附件3文件的收发、传阅及归档..............................................71

1洽商单编号统一要求.....................................................71

2文件归档分类............................................................71

V

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镇开得胜

第1章项目工程概况

1.1工程概况

1.1.1项目位置

注一一本节要表述清地块的区域定位以及与周边主要地标、交通枢纽的地理关系。

1.1.2场地现状及周边环境

注一一该节要表述清楚以下几方面内容：

1）地块原有地貌及构筑物情况；

2）地块周边建筑物；

3）地块周边道路交通情况；

4）地块内外的市政配套情况（包括强弱电管网、给排水管网铺设、民用和公共文体

配套等）；

5）其他需说明的情况。

1.1.3项目主要技术经济指标

注一一包括占地面积、建筑面积及分配情况、容积率、覆盖率、绿地率、小区道路占有

率、总户数、车位等主要指标，可以直接引用规划说明书内的对应内容。

可以下表形式进行表达，各项目可根据自身情况进行补充说明。

规划指标名称单位指标数值备注

占地面积平方米

总建筑面积平方米

地下一层面积平方米

三层平台绿化面积平方米

计容积率面积平方米

住宅面积平方米

商务公寓面积平方米

1

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镇开得胜

商业面积平方米

会所面积平方米

幼儿园平方米

综合容积率

建筑覆盖率%

小区道路占有率%

绿地率%

建筑高度米

建筑栋数栋

总户数户

总停车位辆

车位比停车位/户

1.2平面图

1.2.1原始地貌图

注一一展示我司接手地块时的最原始地形地貌。

1.2.2用地红线图

注一一签订土地合同后的法定用地红线图。

1.2.3地块周边详图

注一一详细展示地块周边交通、主要生活与商业配套、主要公建及民建情况。

1.2.4规划总平面图

注——引用项目规划设计成果，展示地块平面规划结果，对立体功能规划情况作简要说

明。

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镇开得胜

第2章管理愿景及项目组织

2.1项目产品定位

注一一要求在此节明确该项目产品的整体形象和品牌定位（可以以国家、城市、地区或

公司楼盘为参照，如地标性建筑、创鲁班奖、超越金海湾和香蜜山的某集团又一个里程

碑式建筑），以决定公司资源投入和配置，定位产品对公司品牌的贡献。

举例（渔农村项目）：

渔农村项目要成为中国城市化进程中城中村改造的样板工程，成为皇岗口岸一个高品质

的地标性建筑群，同时成为某集团继金海湾、香蜜山之后又一个对公司品牌提升有巨大

贡献的里程碑式产品。

2.2管理愿景

2.2.1工程管理愿景

注-一工程管理愿景即在工程质量、进度、成本、安全文明、对销售支撑方面的追求和

理想。

举例（渔农村项目）：

工程管理水平比历史开发楼盘有明显提升（困难预见与防范、计划与组织、行为规范化

和制度化等），除达成公司的各项工程建设挑战目标外，在配合项目销售的工程管理方

面更加主动、规范和高效，工程质量要达到深圳市优质工程标准，达到广东省五无标准

（无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌），达到“双优”文明工地标准。

2.2.2团队管理愿景

注一一“树人胜于树楼”，在此节要明确，通过本项目运作达成的人员培养、制度建设

及文化建设目标，评估为公司持续发展所作的贡献。

举例（渔农村项目）：

通过渔农村项目工程管理实践，探索并提炼出一套某集团特色的监理管理制度及旧村改

造项目开发与管理模式，进一步优化项目制框架下的业务流程及程序文件；使工程组逐

3

写产、

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旗开得胜

步展示出一种富于激情、勇于进取、乐于奉献、团结协作、注重管理、主动学习的高贵

气质；工程组各成员全面掌握高层商住项目开发建设流程及质量控制要点、进度控制措

施，掌握精装修工程控制要点和管理技巧，培养出两到三个能独当一面的工程管理人员,

带出一到两个素质好、认同公司价值观、懂技术并有管理愿望的应届毕业生。

2.3项目组织

2.3.1项目部组织架构图

注一一该节以框图形式明确表示出项目组织设置结构及管理关系，以及各组织模块的人

员配置情况，包括紧密参与项目开发业务工作的职能部门（如项目开发部、营销部、设

计部、成本部）在该项目的人员分配情况。

举例（渔农村项目）：

渔农村项目部组织架构图

工程经理设计经理成本经理营销经理报批报建

姚杰李江龙朱治宇陈晓洁郭嘉

一

一

一

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黄

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王

君

琴

鸣

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晶

毅

璐

师

伟

慧

天

斓

浩

华

峰

峻

栋

注：虚线下端人员可能同时参与若干项目，非本项目专属成员

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旗开得胜

2.3.2项目部工程组岗位职责

注一一该节详细界定工程组在该项目开发过程中所担当的角色、承担的责任，以及工程

经理、各成员在组织中的角色定位和岗位职责。（工程组内成员间的管理和业务层级关

系宜明确，如土建工程师A为土建助理B、C的直接上级，三人一小组负责标段A的施

工管理。）

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第3章施工范围划分

3.1标段划分

3.1.1标段划分原则

注一一从工程量大小、物业类型、施工难度、营销展示需求、各标段重要程度等方面阐

述标段划分的思路。

3.1.2标段划分图

注一一此处插入标段划分图，要求在图上能用不同颜色或不同线条形式明显区分出各标

段的范围。

3.1.3各标段概况

注一一可参考下表格式，列明各标段概况，并对标段特点作分析，表格形式可作适当优

化。

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旗开得胜

标段概况对比表

标段楼号层数地下室层数结构形式建筑面积环境工程范围标段特点备注

标段1

栋数总计建筑面积总计(M2)

标段2

栋数总计建筑面积总计(M2)

标段3

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旗开得胜

栋数总计建筑面积总计(M2)

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旗开得胜

3.2分包工程

3.2.1工程分包原则

在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。

专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。

3.2.2分包工程清单

举例（香蜜山项目）:

专业分包工程清单

序号分包工程序号分包工程

土建分包工程25临时电梯安装工程

1施工围墙工程26前广场'会所及网球馆景观照明安装工程

2土石方测量工程27样板房空调设备供货与安装工程

3基岩爆破工程28有线电视综合信息网入网工程

室内网球馆及大堂空调机供货与安装工

4土石方工程29

程

5挡土支护工程30屋顶泛光照明工程

6桩基工程31智能化设备采购及安装工程

7甲方临建办公室工程32发电机环保降噪安装工程

8人防地下室防护设备制作安装工程装修装饰分包工程

9防水工程33幕墙和钢结构工程

10白蚁防治施工工程34广告牌钢结构施工合同

11网球馆专业施工工程35会所及网球馆室内装饰工程

12水池防护涂料工程36网球馆室内装修施工合同

13沥青混凝土路面及道牙37样板房装饰

14室内网球场及中心赛场弹性面层施工工程38室外环境栏杆制作安装工程

15边坡支护工程39阳台栏杆制作安装工程施工合同

设备安装分包工程40不锈钢信报箱制作安装工程施工合同

16广播音响设备安装工程41会所窗帘制作安装合同

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旗开得胜

17变配电所及外线高压电缆安装工程42停车场标识及划线施工

18会所观光电梯及自动扶梯采购、安装工程43落地窗防护栏制作安装工程

19施工用变压器安装工程